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#땅투자
#용인시
#평택시
땅투자의 3대 원칙(과 변칙)
환금성이 떨어지는 땅은 잠재성을 포기한 것
이런 땅을 사면 땅거지로 남게 된다
'환금성'은 땅의 '개성(개별성)'과 직결된다
예) 빼어난 고정성과 접근성(입지)
#화성시
#수원시
지역, 용도, 지목, 도로 등의 여타의 조건을 단번에
업로드 시킬 수 있는 힘이 곧 입지!
삼성이 입성하는 용인 일대를 주목하는 이유다
대기업은 오지를 주거 및 공업지, 상업지 등으로
업로드 시킬 수 있는 권력의 화신이기 때문이다
용인특례시
#도시지역
#맹지
접근성, 환금성, 잠재성은 땅을 역동시킬 힘이다
왜 사람들이 수도권 땅에 열광 하는가
출중한 입지(태생) 때문이다
100% 도시지역으로 구성되어 있는 서울특별시를
중심축으로 하는 입지는 세계 최고 수준!
예) 한강과 북한산국립공원의 조화
서울을 중심으로 12개 대도시가 거품을 주입시키고 있다
가치와 가격에 관한 거품 말이다
#수도권
수도권, 맹지, 그린벨트
이 3가지 조건, 덕목이 서로 부합, 조합을 이루는 곳이
수도권이다
지방에선 불가능한 일
맹지라는 맹점이 수도권이라는 브랜드 가치 통해
대지로 바뀔 수 있다는 확신과 자신감이 분출되고
그린벨트 역시 도로에 접한 지경이라면
높은 훼손도를 통해 많은 이들은
감동 할 것이다
즉 접근도 높은 맹지, 그린벨트를
수도권 안에서 모색이 가능한 것
#그린벨트
미완의 부동산인 땅은 혼란스럽다
혼미하다
정리가 필요한 이유다
개발 이전의 모습은 개발완료상태보다
상품성이 떨어지기 마련
단 작품성과는 차이가 있다
우리는 대자연을 작품이라고 감탄하기도 하기 때문
예) 대도시 - 인간이 만든 작품
대자연 - 신이 만든 작품
상품은 인간이 손으로 만질 수 있지만
작품은 눈으로 감상하는 것
보호가치가 높다
예컨대 유명화가의 그림을 감상할 때
손으로 만지면 큰 실수를 범하는 것
작품을 모독하는 짓이다
작품 훼손의 가능성이 높기 때문이다
질이 떨어진다
그린벨트는 작품이 아니다
상품성과 직결된다
사람의 손이 많이 타야 가치가 높아진다
개발가치 말이다
작품은 거품과 무관
상품과의 차이다
#도로
#김포시
수도권에 투자할 것인가
비수도권에 돈을 던질 것인가
도시지역에 투자할 것인가
비도시지역을 선택할 것인가
이런 결정은 그다지 중요하지 않다
역시 '입지' 하나로 모든 사안이 마무리, 정리 되기 때문
평택 고덕
결국, 부동산을 분석하는 이유는 딱 하나
접근성(입지+자연환경)에 대한 집중이다
접근성이 개발의 바탕화면인 셈
그렇다면 접근성을 제대로 정독할 수 있는
통찰력은 어디로부터 발현, 비롯되는 것인가
'주변가치' 통해 접근성은 견지가 가능하다
내 땅 주변의 분위기가 어떤가
인구가 증가하고 있는가, 아니면 감소 혹은 정체상태인가
예) 가수요자(투자자)
실수요자(주거인구)
유동인구
문제는, 거리다
'주변가치'라고 하는 그 기준점으로부터의
거리 말이다
거리 정하기가 쉽지 않다
거리와 자리는 하나로 연동한다
거리 통해 자리(입지)가 정해짐
예) 역세권의 경우
직접역세권 반경 기준도 정하기 쉽지 않음
법적 기준은 500미터이나,
그게 정론은 아님
상황성과 변통성 등 변수가 만연하기 때문
요컨대 '역세권'이 주변가치인 셈이다
'아파트단지'가 주변가치인 경우 -
미분양아파트인 경우도 해당
(∵아파트는 주거인구와 직결, 연동)
'국립공원'이 주변가치인 경우 -
관광인구와 직결
지상물(아파트 등 집합건물)과 인물 관계 -
주변가치의 기준
#파주시
#역세권
#신도시
성공, 성숙한 자 - 주변에 좋은 사람이 많음
성공, 성숙한 지역의 특징 - 주변에 좋은 지상물들이
많음
예컨대 정보력과 자금력이 뛰어난 부동산주인들이
많음
(대기업)
대학교와 대기업 - 땅부자
대학교, 대기업의 힘 - 오지를 바꿀 수 있는 힘
대학교와 대기업은 젊음의 상징이자 동력이기 때문
서울을 제외한 대학교의 입지는
산과 가깝다
조망권이 좋다
예) 단국대, 용인 외대 등
대학생은 대기업 입사가 곧 희망, 소망, 로망
대기업 입성이 곧 오지지지역 주민들의
소망, 로망
대기업과 대학교 입성에 반기를 들 자 없을 듯
결론)
부동산투자의, 땅투자의 3大 변칙이
곧 부동산의 진리
대학교와 대기업
(∵대도시의 재료-대학교, 대기업
대자연)
평택 용인 투자자가 급증하는 이유 -
1등 대기업 삼성의 위력 때문
예) 고덕신도시
남사읍 이동읍일대
수원이 여전히 경기도내 인구1위를 고수할 수 있는 힘은
역시 삼성의 효과(삼성 본사)
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부동산은 인생이다, 김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그 (naver.com)