미국 연준이 어떻게 주택 시장을 파괴하고 인플레이션을 일으켰는가

[이매진]

미국 연준이 어떻게 주택 시장을 파괴하고 인플레이션을 일으켰는가

https://mishtalk.com/economics/how-the-fed-destroyed-the-housing-market-and-created-inflation-in-pictures/

How the Fed Destroyed the Housing Market and Created Inflation in Pictures – MishTalk

@SanFranciscoFed @stlouisfed @NewYorkFed. 연준의장 여러분, 이에 대해 논평해 주십시오: 연준은 주택 가격 상승을 인플레이션으로 잘못 간주하지 않습니다. 결과는 사진에 나와 있습니다.

Case-Shiller 전국 및 10개 도시 주택 가격과 CPI, 임대료, 소유주 등가 임대료 비교

차트 참고

• Case-Shiller는 시간이 지남에 따라 동일한 주택의 반복 판매를 측정합니다. 이를 통해 객실 크기, 마당 크기 및 편의 시설을 정확하게 비교할 수 있습니다. 유일한 단점은 데이터가 약간 지연된다는 것입니다. 가장 최근의 데이터는 5월과 6월의 거래를 나타내는 7월의 데이터입니다.
• OER은 소유자 등가 임대료(Owners' Equivalent Rent)를 나타냅니다. 이는 유틸리티 없이 가구도 비치되지 않은 자신의 집을 임대하기 위해 지불하는 임대료의 가격입니다.

12년 동안 주택 가격, OER, 임대료, 전체 CPI가 모두 함께 상승했습니다. 2000년에 상황이 바뀌었고 2012년에 또 다른 추세선이 나타났습니다. 그런 다음 연준이 모기지 금리를 억제하는 QE 라운드를 계속하면서 경주에 돌입했습니다.

Case-Shiller 주택 가격과 시간당 수입, CPI 및 임대료

Case-Shiller 전국 주택 가격과 CPI, 임대료, 평균 시간당 소득 비교.

이전 차트와 마찬가지로 12년 동안 주택 가격, 임대료, 전체 CPI 및 시간당 소득이 모두 함께 상승했습니다. 2000년에는 2012년 또 다른 추세선 터치로 상황이 바뀌었습니다.

주택 가격이 얼마나 비싼가요 ?

평균 시간당 소득을 바탕으로 주택 가격이 상승하는 12년 추세가 그대로 유지된다면 주택 가격 지수는 308이 아닌 211이 될 것입니다.

이를 통해 주택 가격이 ((308-211) / 211)% 너무 높으며 대략 46%가 너무 높다는 것을 계산할 수 있습니다. 원한다면 주택 가격은 ((308-211) / 308) 약 31% 하락해야 합니다.

또는 주택 가격이 수년 동안 정체되면 결국 임금이 따라잡을 수 있습니다.

Case-Shiller 주택 가격 1988=$150,000

1988년에 $150,000였던 동일한 주택 가격은 현재 $678,366입니다. 하지만 임금도 올랐습니다. 그리고 모기지 금리는 크게 변동했습니다.

모기지 지불 및 임금 조정 모기지 지불

역사상 가장 저렴한 모기지

임금 인상, 주택 가격, 모기지 이자율 등을 고려하면 주택 가격은 역대 가장 비쌉니다.

재산세와 보험이 고려되지 않았기 때문에 실제로 차트가 나타내는 것보다 훨씬 더 나쁩니다.

모기지 금리

모기지 뉴스 데일리(Mortgage News Daily)가 제공한 모기지 금리 차트.

어리석게도 더 많은 인플레이션을 창출하기를 바라면서 대규모의 완전히 부당한 양적 완화를 통해 연준은 금리를 사상 최저 수준으로 억제했고 모기지 금리도 뒤따랐습니다.

기존 모기지를 갖고 있는 사람은 누구나 3.00% 이하로 재융자를 할 수 있었습니다.

이로 인해 "저렴한 가격"이 증가했으며 이제 연준이 제공하는 두 가지 유형의 사람들이 있습니다: 승자와 패자(낮은 금액을 재융자한 기존 주택 소유자와 구입하려는 주택 소유자).

기존 주택 판매는 지난 19개월 중 17개월 동안 감소했습니다.

기존 주택 판매 차트는 Trading Economics에서 제공합니다.

예, 충돌입니다

• 기존 주택 판매는 2년 반 만에 35.8% 감소했다.
• 기존주택판매는 1970년대 중반 수준으로 돌아갔다.
• 다음 달에 하락세가 나타난다면 기존 주택 판매는 12년 만에 최저치로 하락할 가능성이 높습니다.

부동산 투기꾼들은 계속해서 충돌이 없다고 말합니다.

위의 통계는 도대체 무엇입니까? 다진 간? 계란 샐러드 샌드위치요?

가격은 폭락하지 않았지만 거래는 폭락했습니다. 충돌은 드물지만 거래 관점에서 볼 때 현재 충돌이 발생하고 있습니다.

자세한 내용은 지난 19개월 중 17번째 기존 주택 판매 감소 – 예, 이것은 충돌입니다를 참조하십시오.

다음으로 파이프라인을 살펴보겠습니다.

30년 최저치의 모기지 신청

Mortgage News Daily의 재융자 지수 제공

모기지 신청량이 30년 만에 최저치에 가까워졌습니다.

“시장이 최근 국채 금리 상승세를 소화하면서 지난주 모기지 금리가 계속해서 상승했습니다. 모든 모기지 상품의 금리가 인상되었으며, 30년 고정 모기지 금리는 4주 연속 증가하여 2000년 이후 가장 높은 7.53% 이상을 기록했습니다.”라고 MBA 부사장 겸 수석 이코노미스트인 Joel Kan이 말했습니다. “그 결과  모기지 신청이 중단되어 1996년 이후 최저 수준으로 떨어졌습니다.  금리의 급격한 상승으로 잠재적인 주택 구입자가 시장에서 밀려나면서 구매 시장 활동이 1995년 이후 가장 낮은 수준으로 둔화되었습니다. . ARM 대출 신청이 일주일 동안 접수되었고 일부 차용인이 지불액을 낮추는 방법을 모색함에 따라 ARM 점유율은 8%까지 증가했습니다.” 

승자는 어떻습니까?

좋은 질문. 승자는 3.0% 이하로 재융자를 받았습니다. 이로 인해 매달 주머니에 지출할 추가 돈이 생겼습니다.

그리고 임금 인상은 승자의 재화와 서비스 구매 능력을 더욱 자극했습니다.

따라서 연준은 인플레이션을 창출하려는 어리석은 추진력에 대해 여전히 비용을 지불하고 있습니다.

한편, 주택 시장은 죽었고 모기지 금리가 8.00%에 가까워지면서 여전히 죽은 상태를 유지할 것입니다.

임대료는 어떻습니까?

BLS의 CPI 데이터(Mish 차트)

또 다른 좋은 질문입니다. 약 24개월 동안 경제학자들은 임대료 인플레이션이 완화될 것으로 예측해 왔습니다.

9월 13일에 저는  에너지와 쉘터의 주도로 소비자 물가 인플레이션이 0.6% 상승했다고 언급했습니다.

휘발유 가격은 10.6%, 임대료는 0.5%, 주거용 주택은 0.3%, 신차는 0.3% 상승해 8월 소비자물가지수(CPI) 0.6% 상승을 주도했다.

임대료는 25개월 연속 최소 0.4% 올랐다. 걱정하지 마세요. Paul Krugman은 이것이 뒤처지고 있다고 말합니다.

건설 중인 주택을 기록하면 언제 임대료 인플레이션이 완화될까요?

10월 2일에 나는 건설 중인 주택을 언제 기록하면 임대료 인플레이션을 완화할 수 있는지 물었습니다.

정말 어려운 질문이네요. 더 나은 질문을 위해서는 문장에서 '언제'라는 리드를 제거하세요.

대답은 이렇습니다. 비록 사람들이 투시력이 있다고 주장하더라도 나도 모르고 다른 사람도 모릅니다.

건설 중인 주택 수와 전년 대비 CPI 임대료

인구 조사국의 주택 단위, BLS의 CPI 임대, Mish 차트

주택이 완공되면 임대료가 붕괴된다는 이론을 너무 많이 봐서 나 자신도 거의 믿기 시작했다.

그러나 리드 타임이나 지연 시간을 어떻게 변경하더라도 데이터에는 식별 가능한 상관 관계가 표시되지 않습니다.

차트는 완전히 무작위로 보입니다. 그래서 아마도 임대료가 줄어들 것입니다. 아마 아닐거야. 데이터 자체는 아무것도 믿을 이유가 없습니다.

어쨌든 바닥에 유의하시기 바랍니다. 전년 대비 임대료는 대불황 주택 붕괴를 제외하고 약 2%의 최저치를 갖습니다 .

그리고 이 차트는 사람들이 실제 임대료를 지불하지 않는 소유자 등가 임대료로 간주되지 않습니다. 이 차트에는 주 거주지의 임대료가 반영되어 있습니다.

34%는 망했다

걱정하지 마세요. 전국의 34%만이 임대료를 내고 있고, 게다가 임대료도 뒤처져 있다.

비꼬는 말은 제쳐두고, 연준은 엄청난 자산 거품을 터뜨렸지만 이를 인플레이션으로 보지 않았습니다. 연준은 3차례의 대규모 재정 부양책이 인플레이션을 유발할 것이라고 생각하지도 않았습니다.

실질 소득과 수십억 달러의 지출

코비드 팬데믹으로 인한 세 차례의 대규모 재정 부양책에 주목하세요. 이는 1970년대 이후 가장 큰 인플레이션을 촉발했다. 경제학자들은 "초과 저축"이 얼마나 남아 있는지 논쟁을 벌이고 있습니다.

초과 절감액에 대한 논의는 팬데믹 초과 절감액, 아직 사용되지 않은 금액은 얼마나 됩니까?를 참조하십시오.

연준은 이런 일이 일어날 것을 결코 보지 못했고, 2007년에 주택 거품을 본 적이 없으며, 경기 침체를 단 한 번도 예측한 적이 없습니다.

도대체 벤 버냉키 전 연준 의장은 주택 거품을 부인하고 이미 시작된 심각한 경기 침체를 부인했습니다.

어디에서나 더 많은 인플레이션이 예상됩니다

인플레이션 불행에 더해 Biden은 EV 명령, 천연 가스 명령, 노조 영합, 학생 부채 면제 및 규정을 통해 인플레이션을 촉진하기 위해 인간적으로 가능한 모든 조치를 취하고 있으며 그중 일부는 노골적으로 위헌입니다.

결과적으로 인플레이션은 연준이 생각했던 것만큼 빠르게 하락하지 않습니다.

따라서 연준 금리 인상 기대치는 훨씬 더 높아질 것입니다 .

주택 구입을 원하시나요?

첫 번째 주택 구입을 고려하고 있으며 자금 조달이 필요하다면 행운을 빕니다.

가전제품, 가구, 카펫, 캐비닛, 조경, 페인트, 벽지 등 사람들이 집을 구입할 때 얻는 모든 것들에 대해 생각해 보십시오. 주택은 일반적으로 경제를 경기 침체에 들락날락하게 합니다. 그러나 이는 금리가 높은 상태로 유지되는 한 일어나지 않을 활동입니다.

이는 수년간 경제 활동에 부담을 줄 수 있습니다.

당신이 승자 중 하나라면, 축하드립니다. 그러나 연준이 매달 여러분의 주머니에 넣어주는 추가 돈은 오랫동안 인플레이션을 부추길 수 있습니다. 이것은 다른 모든 사람을 희생하는 것입니다.

연준이 금리를 높게 유지하는 기간이 길어질수록 주택 거래 붕괴는 더 오래 지속됩니다. 그러나 금리 인하로 인해 주택 거품, 즉 자산 거품이 더욱 확대될 것입니다. 그리고 거품은 불안정합니다.

이는 연준이 스스로 만들어낸 줄타기 딜레마이며, 주택 가격이나 자산 거품을 고려하지 않음으로써 계산된 충분한 인플레이션 부족을 보충하기를 어리석게도 희망하고 있습니다.

연준이 제대로 된 일을 한 적이 있나요?