“동일한 공시가격인데 보유세 차이가 이만큼?” 명의 선정의 중요성
내 집 마련에 성공했다면, 단독명의와 공동명의 중 한 가지를 선택해야 하는 경우가 생깁니다. 바로 절세 때문인데요. 흔히 양도세는 공동명의를 해야 유리한 경우가 많습니다. 하지만 이제는 결코 무시할 수 없는 보유세. 그중에서도 종부세는 단독명의와 공동명의 중 어느 것을 선택하느냐에 따라 세금이 수없이 많이 차이 나는데요. 지금부터 자이TV가 보유세 절세에 대한 모든 것을 알려드릴 테니 함께 따라오시죠!
보유세 절세의 핵심은 ‘종합부동산세’!
먼저 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)로 나뉩니다. 재산세는 주택을 보유했다면 누구나 내는 세금으로, 절세할 수 있는 별다른 방법이 없습니다. 유일한 방법이 임대주택으로 등록하는 것인데 주택 두 채 이상을 10년간 유지해야 하죠. 따라서 일반인은 사실상 재산세를 절세하긴 어렵습니다.
하지만 종부세는 다릅니다. 종부세는 자신이 처한 상황에 따라 절세할 수 있는 방법이 확실히 존재합니다. 먼저 종부세 계산법을 알아보면, 종부세는 인별 합산 공시가격을 기준으로 합니다. 즉 내가 갖고 있는 모든 부동산의 공시가격을 더하는 것이죠. 만약 주택 1채를 보유한 상황에서 다른 주택의 지분 50%를 추가로 보유하고 있다면, 50%에 해당하는 공시가격을 더하면 됩니다. 단, 0.1% 지분이라도 주택 수를 계산할 때는 1채를 보유한 것으로 인정됩니다.
이렇게 인별 합산 공시가격에서 공제금액 6억(1세대 1주택 단독명의는 11억)을 뺀 값에 공정시장가액비율(2022년 기준 100%)을 곱하면 산출세액의 기준이 되는 과세표준이 나오게 됩니다. 과세표준에 세율(0.6~6%)을 곱하면 종부세액이 나오는데요. 여기에 재산세 납부액 중 종부세 과표 상당액과 각종 세액공제 등을 제하면 최종 종부세액이 결정되죠.
재산세와 종부세를 포함한 보유세 과세 기준일은 매년 6월 1일이기 때문에 만약 주택을 매수할 때는 6월 1일 이후, 매도할 때는 6월 1일 이전에 거래하시는 것이 좋습니다.
자칫 잘못하면 세금 폭탄! 종부세 부담 줄이는 방법은?
종부세는 2021년 이후 세율에 변화가 생겼습니다. 조정대상지역에 2주택 이상 보유했거나, 규제지역에 관계없이 3주택 이상을 보유했을 때는 1.2~6%의 세율이 적용되는데요. 2021년 이전과 비교했을 때 2배인 셈입니다. 따라서 종부세를 절세하기 위해서는 조정대상지역 2주택이나 일반 3주택 이상 보유하는 것은 반드시 피하는 것이 좋습니다.
자 이제 오늘의 메인 주제인 종부세에 있어서 공동명의와 단독명의의 세금 차이에 대해 알아볼 텐데요. 사례를 통해 확인해 보도록 하겠습니다. 가령 부부가 비조정대상지역의 공시가격 12억원짜리 1번 주택과, 조정대상지역의 공시가격 15억원짜리 2번 주택을 보유하고 있다고 한다면, 명의를 어떤 식으로 하는 것이 유리할까요?
먼저 남편 명의로 두 채 모두 한다고 가정해보면, 인별 합산 공시가격은 27억원이 되며, 1세대 2주택이기 때문에 공제금액 6억원을 빼고 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준은 2억1,000만원이 됩니다. 이 경우 다행히 비조정대상지역 주택 1개와 조정대상지역 주택 1개를 보유했기 때문에 세율은 일반세율이 적용되는데요. 따라서 1.6%의 세율을 곱하고 각종 세액공제를 빼면 납부해야 할 종부세는 약 2,556만원이 나오게 됩니다.
만약 부부가 각각 1채씩 단독명의를 한다면 종부세를 줄일 수 있습니다. 공시가격 12억원짜리 주택을 보유한 남편은 약 331만원, 공시가격 15억원짜리 주택을 보유한 아내는 약 676만원의 종부세를 납부해야 하는데요. 두 값을 합쳐도 약 1,000만원 수준입니다. 즉 남편 명의로 두 채를 보유했을 때보다 약 1,500만원가량 세부담을 줄이는 셈이죠. 종부세는 일회성 세금이 아니기 때문에 매년 1,500만원 이상 절세할 수 있는 것입니다.
두 주택 모두 공동명의일 경우에도 납부해야 할 종부세는 약 1,000만원 수준입니다. 조정대상지역 주택 1채와 비조정대상지역 주택 1채를 보유하고 있기 때문에 종부세 중과세율이 적용되지 않고 일반세율이 적용되기 때문이죠. 따라서 종부세 중과세율을 피할 수 있다면, 향후 양도세까지 고려해 부부 공동명의로 하는 것이 유리할 수 있습니다.
조정대상지역 2주택 보유 시 공동명의는 주의!
그렇다면 앞선 사례와 모두 동일한 조건에서, 두 주택 모두 조정대상지역에 위치한 주택으로만 변경해 보겠습니다.
먼저 남편 또는 아내 명의로 주택을 몰아준다면, 납부해야 할 종부세는 약 5,940만원입니다. 두 주택 모두 조정대상지역에 위치해 있기 때문에 종부세 중과세율 3.6%를 적용받아 엄청난 세금을 내야 하죠. 똑같은 공시가격이라 하더라도 양도세 중과세율 적용 유무에 따라 세금차이는 약 3,400만원이나 차이가 나게 됩니다.
하지만 남편과 아내 각각 1채씩 단독명의를 한다면, 두 주택 모두 조정대상지역에 위치한 주택이라 하더라도 보유세 중과세율을 적용받지 않아 처음 사례와 동일한 세금이 나오게 됩니다. 남편은 약 311만원, 아내는 약 676만원을 내게 돼 매년 5,000만원가량 절세할 수 있습니다. 웬만한 직장인 연봉을 아낄 수 있는 셈이죠.
공동명의를 할 경우에는 분산 효과로 한 명에게 몰아줬을 때보다 절세할 수는 있지만, 역시 조정대상지역 2주택을 보유한 것으로 판단되기 때문에 중과세율을 적용받아 총 2,376만원의 세금이 부과됩니다. 즉 조정대상지역 2주택을 보유하고 있다면, 각각 1채씩 단독명의로 설정하여 보유세 중과세율을 피하는 것이 절세할 수 있는 지름길입니다.
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