[경매추천물건]수원 16-14637 오목천동 주택 <7/13>
경기 수원시 오목천동 319-12외1, 단독주택입니다. 수원본원 16타경14637 7월13일 2차 입찰입니다.
18년말개통되는 수인선 봉담역300m역세권에 위치한 준주거지역의 구옥(81년사용승인)으로서, 전철개통에 따른 수혜로 유동인구 증가 및 준주거지역 상가로 재건축가능성이 높은 주택입니다.
토지 393㎡, 건물 165.7㎡(공부상 157㎡ 연와벽돌조) 주택, 공시지가는 16년 128.7만/㎡ ⇒ 17년 131.8만/㎡으로 지속 상승하고 있습니다.
위 경매정보지에서 보시는 바와같이,
본 경매사건은 16.5.24 경매개시후, 최초감정가 11억1517만원으로 최초입찰에 붙여졌으나, 제시외건물3(상가+주택)을 매각제외시켜 2차까지 유찰되었습니다.(법원이 감평서상 포함된 물건을 매각물건명세서상 제외시킨 착오가 있었음)
유찰이유는 법원이 매각물건명세서상 포함시켜야할 제시외건물3을 제외시켰기 때문이며, 이문제를 이해관계인이 발견하여 해소한후 제시외건물 모두 포함한 일괄매각으로 변경하여 감정가격이 11억3671만원으로 상승, 다시 매각하게 되었습니다.
이 물건지역은 잠재적 상권발달 가능성이 높은 곳으로 바로 50m앞 네거리는 오목천동에서 가장 상권이 발달하여 현재 파리바게뜨,홈플러스,59피자,아딸 등 유명브랜드가 선점하고 있으며, 봉담역개통후에는 가장 유동인구가 증가할 것으로 예상되는 지역입니다. 북쪽에 서수원 및 호매실지구, 남서쪽 봉담지구 입주가구 증가 및 남동쪽 수원일반산단 1,2,3단지를 배후에 두고 있어 직주근접지역으로서 전망이 밝으며, 지속적으로 유동인구가 증가할 지역입니다. (수원군비행장 이전, 화성군 개발, 서수원자연녹지 개발 호재 풍부)
본 주택을 철거후, 상가를 건축한다고 가정하면, 준주거지역의 경기도 건축조례를 적용하여 대지 119평(393㎡)기준, 건폐율60%-바닥71평, 용적율400%-연476평으로,
7층-근린상가를 건축할수 있다고 판단되며, 따라서 현재 81년승인된 농가주택을 헐고 상가주택을 건축하는 미래가치를 보고 매입하시기 좋은 구옥이라고 말씀드립니다.
과거 경매사례를 보면, 동일주택에 대한 2014타경43709사건에서 2015년10월초 11명경쟁으로 71% 7.984억에 최고가낙찰되었으나, 전철개통이전이라 저가낙찰로 판단 기각된 사건이며, 현재는 공사중인 수인선이 곧 개통되므로 봉담역역세권, 준주거지역 상권이라는 것이 최대 장점으로 보여집니다.
본 사건에서 채무자의 채무원금(6.5억)과 연체이자포함한 NPL물건임을 고려해 볼 때, 최소 입찰가는 9.6억이상 ~ 10억5천으로 낙찰가를 예상해 봅니다.
300m거리에 수인선-봉담역이 개통되는 18년후반기이후에는 유동인구 증가는 물론 토지수요가 매우 증가할 것이므로, 본 토지의 이용가능성과 가격은 크게 상승할 것으로 예상되니 본 경매를 통해 선매입하는 것이 좋은 투자가 될 것입니다.
또한, 부동산 공부하시는 분들께도 본건이 단독주택이며, 개발지역에 있는 물건의 가치가 어떻게 변화하는지 관심있게 지켜보시면 스스로 공부하시는데 많은 도움이 되실 것입니다.