[아현3구역 규모 별 건설비율과 세대수?][추가자료2007년8월]

[김해수[청풍]☆ 재개발 투자 전문가]

* 최초작성일: 2005년    8월

* 자료추가일: 2005년   10월13일

* 자료추가일: 2006년   1월

* 자료추가일: 2006년   4월17일

* 자료추가일: 2006년   8월18일금요일

* 자료추가일: 2007년   5월17일

* 자료추가일: 2007년   5월25일

* 자료추가일: 2007년   7월10일

* 자료추가일: 2007년   8월02일 목요일

 ☞ 2007년 8월2일

 * 총건립세대수  ?  3063세대

 * 용적률          ?  230.80%

  * 변경사유       ?

     - 환경․교통․재해영향평가 심의결과에 따른 건축계획(연면적 증가 등)의 변경

 * 총건립세대수가 조금 변동이 생겼습니다.

    (3111세대--->-48--->3063세대)

     ⊙ 임대: -10세대

     ⊙ 25": -10세대

     ⊙ 32": -25세대

     ⊙ 44":  -2세대

     ⊙ 52":  -1세대

서울특별시 마포구고시 제2007- 57호

아현제3주택재개발정비구역 변경지정 고시

 서울특별시고시 제2005-443호(2005.12.29)로 결정되고, 마포구고시 제2007-28호(2007.05.25)로 정비구역변경지정(경미한 사항) 결정고시된 아현제3주택재개발 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법 제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) 및 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 제42조(권한의 위임)에 의거 주택재개발정비구역 변경지정 (경미한 사항)하고 「도시 및 주거환경정비법」제4조 제3항의 규정에 의하여  고시합니다.

2007년 8월 2일

서울특별시 마포구청장

구분

구역구분

획지

구분

위   치

면 적

(㎡)

건  축  계  획

명칭

면적(㎡)

건폐율

(%)

상 한

용적률(%)

층 수

(층)

연면적(㎡)

주된

용도

기정

증감

변경

변

정

아

현

제

3 

주

택

재

개

발

정

비 

구

역

207,527

택지1

아현동 340-1일대

23,980

50 

이하

240 이하

(평균

235이하)

25 이하

(평균

16이하)

80,354

증)8,567

88,921

공동

주택

택지2

아현동 631-4일대

39,734

133,239

증)22,911

156,150

택지3

아현동 638-1일대

26,575

83,880

증)7,748

91,628

택지4

아현동 640-8일대

49,049

159,540

증)6,164

165,704

택지5

아현동 339-1일대

617

50 

이하

200 이하

관계법규에 의함

종교

시설

택지6

아현동 672-7일대

472

택지7

아현동 616-1일대

1,850

택지8

아현동 350-1일대

1,092

택지9

아현동 620-3일대

1,490

택지10

아현동 619-8일대

421

택지11

아현동 619-10일대

1,156

택지12

아현동 611-6일대

2,910

50 

이하

200 이하

관계법규에 의함

근린

생활

시설

택지13

아현동 617-3일대

170

주택 규모 및

규모별 건설비율

○ 건설비율

   - 세대당 전용면적 85㎡ 이하 80%이상 (적용 80.31%)

   - 세대당 전용면적 40㎡ 이하 임대주택 세대수의 30% 이상

     또는 주택 전체 세대수의 5%이상

 

구 분	기 정			변 경			비율
	전용면적	세대수	소 계	전용면적	세대수	소 계
합 계	-	3,111	3,111	-	3,063	3,063	100.00%
전용면적 85㎡미만	30.65㎡	204	2,505	30.65㎡	200	2,460	6.53%
	41.29㎡	330		41.27㎡	324		10.58%
	59.93㎡	183		59.82㎡	179		5.84%
	59.92㎡	181		59.67㎡	180		5.88%
	59.86㎡	364		59.76㎡	359		11.72%
	84.74㎡	569		84.76㎡	556		18.15%
	84.86㎡	536		84.90㎡	525		17.14%
	84.69㎡	138		84.67㎡	137		4.47%
전용면적 85㎡이상	114.80㎡	126	606	114.78㎡	126	603	4.11%
	114.33㎡	121		114.21㎡	121		3.95%
	114.51㎡	145		115.02㎡	143		4.67%
	147.12㎡	100		145.29㎡	99		3.23%
	184.54㎡	102		184.48㎡	102		3.33%
	211.88㎡	6		210.21㎡	6		0.20%
	244.95㎡	6		244.23㎡	6		0.20%

건축선등에 관한 계획

-순환생활가로변(신설 중로1류 6개 노선변)：6m

-이면 도로부(신설 소로1,3류 4개 노선변 및 북측10m소로변)：3m

  ※세부 계획은 정비계획 도면과 같음

시행방법	시행예정시기	사업시행 예정자	정비사업시행으로 증가예상 세대수	홍수 등 취약요인에 대한 검토결과	비고
관리처분방식에 의함	구역지정고시가 있는 날로부터 4년이내	아현제3 주택재개발조합	감) 1,582세대	이상 없음	-

...

생략

...
카. 변경사유

     - 환경․교통․재해영향평가 심의결과에 따른 건축계획(연면적 증가 등)의 변경

  타. 관련 도면 : 생략 (열람도서 비치도면과 같음)

※ 관련도서는 시민의 열람편의를 위하여 마포구청 도시관리국 도시계획과(☎ 330-2059)에     비치하여 열람하고 있습니다.

               아현3구역

	세대수		건립비율	평균 건립 비율 비교
임대	534세대		17.17%	4
25평형	728세대		23.40%
32평형	1243세대		39.96%	4
44평형	392세대	606	19.47%	2
52평형	100세대
65평형	102세대
78평형	6세대
90평형	6세대
총건립	3111세대		100%	100%

 2007년 5월25일 마포구 고시 자료 ~~아현3구역 사업시행인가 공람 [2007년7월5일]

    2007년 5월17일 자료

1. 2005년8월 총건립세대수등 예정

 * 

2. 2005년10월 총건립세대수 등 예정

20051013아현3구역 구역지정을 위한 재공람공고에 의거한 건축시설계획

해수 의견

결정  구분

구역구분

획지  구분

위치

면(㎡)적

건축계획

명칭

면적  (㎡)

건폐율  (%)

상한 용적률  (%)

층수  (층)

연면적

주된  용도

신규

아  현  3  주  택  재  개  발  구  역

209,392

택지1

아현동  340-1일대

24,233

50이하

235이하

25이하  (평균15이하)

76,430.28

공동주택  (아파트)

택지2

631-4일대

39,480

50이하

235이하

25이하  (평균15이하)

12,4137.57

공동주택  (아파트)

택지3

638-1일대

29,439

50이하

235이하

25이하  (평균15이하)

10,0868.34

공동주택  (아파트)

택지4

640-8일대

49,345

50이하

235이하

25이하  (평균15이하)

15,5037.35

공동주택  (아파트)

택지5

342-2일대

371

관계법규에 의함

종교시설

택지6

339-1일대

531

관계법규에 의함

종교시설

택지7

672-7일대

408

관계법규에 의함

종교시설

택지8

616-1일대

2,189

관계법규에 의함

종교시설

택지9

635-1일대

1,111

관계법규에 의함

종교시설

택지10

620-3일대

1,330

관계법규에 의함

종교시설

택지11

611-6일대

2,910

관계법규에 의함

근린생활시설

택지12

617-3일대

170

관계법규에 의함

근린생활시설

주택 규모 및 규모 별 건설비율

◎건립규모 : 세대당 전용면적 115㎡ 이하 ◎건설비율     - 세대당 전용면적 85㎡ 이하 80%이상(적용 87.79%)    - 세대당 전용면적 40㎡ 이하 임대주택세대수의 30% 이상 또는      주택 전체 세대수의 5% 이상

세대당  전용면적이 115이면 ?

구분

전용면적(㎡)

세대수

소계

비율(%)

전용면적 85㎡ 미만 (87.79%)

30.12㎡

372

3043

10.73%

40.15㎡

218

6.29%

59.95㎡

1,216

35.08%

24평형

84.96㎡

1,237

35.69%

32평형

전용면적 85㎡이상 (12.21%)

114.47㎡

423

423

12.21%

42평형

건축한계선

- 순환생활가로변(신설 중로1류 6개 노선변) : 6m  - 이면 도로부(심설 중로1,3류 4개 노선변 및 북측10m소로변) : 3m  * 세부 계획은 정비계획 도면과 같음

본 자료는 서울특별시 마포구 공고 2005-361호(2005.8.20)로 공고된 마포구 아현동 635번 일대 아현제3주택재개발구역 정비구역지정에 대하여 도시 및 주거환경정비법 4조  제1항의 규정에 의거 재 공람공고 한 내용입니다.

Daum 카페 " 뉴타운 길라잡이 " 김해수  ( 감사합니다) 기타 문의사항이 있으시면 연락주세요^^* 본 자료는 회원님의 이해를 돕기 위한 자료이니 불 펌과 무단복사를 금지합니다.

[태연사랑님의 질문으로 지난 05년 8월말 구역지정을 위한 공람내용을 올립니다. 태연사랑님이 직접 예측해보세요.  좋은하루되세요^^*]

위 내용은 공기관 자료이고, 이후 변경된 내용이 있으면 아래에 

추가 할 예정입니다. 우리 같이 얼마나 바뀌는지 지켜봐요 ^^*  

 본 자료는 회원님의 이해를 돕기위한 자료이니 불펌과 무단복사를 금지합니다.부탁해요^^*

3.↓아래 내용은2006년 4월24일 예정인

       {창립총회} 관련 내용입니다.

  4. 2006년 8월 21일 주민총회 자료에서 발췌한 설계개요

[김해수(청풍)]

스카이님의 예측하고 저도 비슷합니다. 다만, 다른견해가 있다면 2차뉴타운은 특별법영향으로 용적률이 상향조정이 극히 미약하거나 아니면 상향조정이 거의 없을 듯합니다.

[태연사랑]

예상 일반분양수는 몇세대로 보시나요?

[김해수(청풍)]

태연사랑님의 질문으로 지난 05년 8월말 구역지정을 위한 공람내용을 올렸습니다. 관심을 가져 주셔서 감사합니다. 설 연휴 즐겁게 보내세요 ^^*

[태연사랑]

18평이하의 773세대와 임대의 773세대는 중복된 수치가 아닌가요? 그러니깐 총건립세대수안에 임대수가 포함된게 아닌가 싶은데요.. 그게 맞다면 일반분양수는 3,543(총건립세대수) - 2,584(조합원세대수) = 959(일반분양수)가 아닌가 싶네요.

[김해수(청풍)]

[아닙니다] 태연사랑님! 총건립세대수에는 임대아파트건립세대수가 포함이 됩니다. 위 태연사랑님 수식중에서 임대아파트 건립수를 빼주어야 합니다. 위 게시판 본문 내용은 공기관자료로서 저의 사견은 없습니다.

[땅강아지]

좀전에 박영재님의 인터뷰에 브리핑한걸 보았는데 청풍님의 집중하고 노력하며 스스로 질문하는 습관 잘 배우고 갑니다

[김해수(청풍)]

인터뷰내용이 좀 허접하죠! 준비없이 했어요. 귀엽게 봐주세요. ^^*

[땅강아지]

북을 쳐주는 사람이 있어야 흥이 나서 노래두 하구 춤두 출텐데...

[김해수(청풍)]

땅강아지님 고마워요. 옆에서 북을 쳐 주셔서.. 감사 감사.

[안나]

잘 보았습니다. 제 생각에요. 이런저런 규제때문이라지만, 50평형대이상도 어느 정도 넣어주면 좋겠다는 생각이 들어요. 임대아파트부터 40평형대까지 고만고만한(지송합니다. 어떻게 보면 큰거라고 할 수도있는데)평형으로 3500여세대라니, 강북에는 턱없이 부족한 대형평형 공급도 좀 하면 좋겠다는 생각이 들어요.

[그린하트]

저도 그래요. 대형평형대가 많아야 그 단지가 살아나는데.. 쉽지가 않을 듯 합니다.

[안나]

꼬리말을 안다시는 이율 알것같아요. 정확하고 객관적인 자료에 개인의견을 붙이고 보니 눈팅회원님들이 의식되네요. 걍 제 개인적인 생각인데. ^^;;

[그린하트]

고마워요^^* 안나님~ 오늘 좋은 하루 되세요^^*

[김해수(청풍)]

42평형대를 배정 받을려면 어느 정도의 감정평가금액(개략적인 수치)이 나와야 하나? 실무진에서 사용하기에 이론가들은 "태클" 걸지 마세요. [ 저의 사견이오니 참고만 하시와요] 먼 훗날 자료가 될 것 같아서 오늘 시점에 흔적을 남겨봅니다.

[김해수(청풍)]

2002년도: 약 2억원

[김해수(청풍)]

2003년도: 2억원정도

[김해수(청풍)]

2004년도: 2억원정도

[김해수(청풍)]

2005년도: 2억3천정도

[김해수(청풍)]

2006년도: 3억원정도

[김후근(재개발)]

2006년 6월: 3억5천정도

[김해수[재개발 투자 전문가 ☆ 청풍]]

일부에서는 너무 높게 잡았다고 조언하는 분도 있어요... 우리가 사용하는 예상 감정평가금액을 2006년도 기준으로 27000만원를 잡는 분도 계시네요. 이건 너무 낮게 잡은 느낌이요.

[김해수[재개발 투자 전문가 ☆ 청풍]]

일부 현업 부동산에서는 43평형을 배정 받을려면은 감정예상가를 4억정도 보는데도 있네요... 흑 [이건 너무 높게 잡은 느낌]

[스카이]

중대형 평형 건립비율이 20%에서 40%로 올라가는 걸 감안한 평가액인가요?

[김해수(청풍)]

아현3구역의 총면적이 약6만3천3백평이고, 건물을 지을 수 있는 건축면적이 약3만1천육백평(건페율50%)---> 여기서 기타 시설추가로 건축면적이 줄어들 가능성있슴.

[김해수(청풍)]

스카이님! 건립비율이 상향조정되는 것을 충분히 고려하였습니다. 저의 의견을 듣고싶으시면 011-9518-3138 김해수로 연락주세요.

[토론토]

아주 논리적인 것 같습니다. 이상의 댓글을 보면서 김해수님의 분석내용이 너무 앞서지도 부풀리지 않는...객관적시각 ...역시 전문가!! 넘 잘 읽었습니다. 좋은 하루 되세요~~

[김해수[청풍]]

평형배정에 대하여 투자고객님에게 정확한 자료를 위하여 개관적으로만 보았습니다. 가장 중요한 실수를 범하지 않기위해서입니다.

[김해수[청풍]]

2002년 12월경에 도시및주거환경정비법이 입법예고 되었을 당시에는 해수도 참으로 공부 많이 했어요. 그리고 2005년 12월경에는 도시재정비촉진법이 공람되었지만 쳐다보기가 싫어요. 왜냐면 기존 주택재개발지역과 뉴타운지역에서는 현실과 너무나 괴리되는 느낌이 들어요. ^^*흑흑^^* 아현3구역과 도시재정비 촉진법은

[김해수[청풍]]

아현3구역과 도시재정비촉진법은 만나지 말아야 사이 ^^* 그런 불륜관계 같은 느낌이요. 현장에 있는 주택재개발시장에 있는 분들은 느낄 것이요. 재정비촉진법을 이론적으로 보면 호재이나, 실무적으로 적용여부를 따지면 호재보다는 악재가 많다는 사실을...

[김해수[재개발 투자 전문가 ☆ 청풍]]

지난 2005년도 8월에 구역지정 공람 내용대로 총건립세대수가 정되어지는 느낌이 옵니다. 3543세대에서 3305세로 오히려 총건립세대수가 줄었네요.

[박범진(아현3조합원)]

그런데 학교확보부지 재개발의 경우 임대주택이 50% 줄어든다고 하는데 이렇게 되면 임대를 줄이고 25평형 건립세대수가 늘어나지 않을까요? ^^ 참.. 그리고 건설사 제안서의 추진위 제안 조합원수인 1800명은.. 결국 500명가량이 청산조합원이라는 얘긴데 이게 다른 재개발도 비슷한 비율(적법한 분양대상자가 아닌 조합원)인가요?

[김해수[재개발 투자 전문가 ☆ 청풍]]

아현3구역에서 학교부지로 인하여 임대주택 건립비율을 줄 일 수 있는지 여러가지 방향으로 근거를 찾아보고 올리겠습니다. ( 현재 아현3구역의 상태로는 임대주택을 더 지었으면 더 지어야지 줄 일 수는 없는 상황에 처해 있는 걸로 알고 있습니다.)

[김해수[재개발 투자 전문가 ☆ 청풍]]

제 생각으로는 공동주택 분양대상 조합원으로서 약 500명을 청산 시킬 수 없습니다. ^^* 허허 ^^* 그런 일은 일어나지 않을거예요.. 누가 장난 치나 봅니다. 조합원수가 1800명이라고 기재 된 것은 잘 못 표기된 것으로 사료 됩니다. 의사소통의 불일치. 착오로 인한 오기,.. 이 것도 정확하게 알아보겠습니다.