경제)서울 정비사업장 180여곳 뉴타운 시즌2 한다.

[부동산학 교수 신광식]

서울 정비사업장 180여곳 뉴타운 시즌2 한다.

한국경제, 이현일 기자, 2022. 9. 26.

과거 뉴타운 개발이 좌초됐던 사업지가 다시 재개발을 추진하는 등 서울에서 노후 주택가 재개발 사업이 속도를 내고 있다. 서울시가 신속통합기획(신통기획) 제도와 모아타운 등으로 인허가 절차를 단축하고, 구역 내 문제 해결에도 적극 나서고 있기 때문이다. 신통기획 재개발 지정지와 후보지(100여 곳)를 비롯해 모아주택·타운 사업지와 후보지(50여 곳), 공공재개발 구역(30여 곳) 등 최소 180여 곳의 노후 주거지에서 재개발 사업이 진행되고 있다.

1. 본궤도 오르는 신통기획 재개발한다.

9월 26일 서울시에 따르면 중구는 이달 초 신당동 신당10구역 정비계획을 수립해 공람에 나섰다. 계획안에 따르면 지하철 2호선 동대문역사문화공원역과 신당역 사이 대로변 남쪽에 자리잡은 노후 주택가는 재개발을 통해 최고 35층 아파트 1400가구로 탈바꿈한다. 재개발 사업의 첫 관문인 정비구역 지정은 과거엔 보통 5년가량이 걸렸다. 그러나 이곳은 지난해 신통기획 대상지로 선정돼 1년여 만에 정비계획을 내놓은 데 이어 이르면 내년 초 정비구역으로 지정될 전망이다.

성동구도 이날 금호동3가 1 일대(금호21구역) 정비구역안 공람을 마무리했다. 서울시가 신통기획에 준하는 ‘사전공공기획 시범사업지’로 계획안 수립에 관여했다. 계획안은 금호사거리 북서쪽 노후 주택가를 재개발해 1219가구의 아파트를 짓는 내용을 담고 있다. 인근에 지하철 5호선 신금호역과 3호선 금호역이 있다. 서울시는 지난 5월 신통기획을 통해 420가구 규모의 천호동 3-2구역을 재개발 구역으로 신규 지정했다.

서울시는 최근 주택 공급을 확대하기 위해 인허가 단축에 적극 노력하고 있다. 무허가 건축물 난립으로 16년간 사업이 지지부진하던 신림1구역 사업에 개입해 4104가구 규모의 개발 구역으로 변경 지정하는 등 사업을 본궤도에 올려놨다. 지난 10년간 ‘주민이 원하지 않는 재개발은 하지 않는다’는 원칙을 고수해온 모습과 사뭇 다르다. 조남준 도시계획국장은 “서울시가 인위적으로 재개발 인허가를 촉진한다기보다 그동안의 주택 재개발 정책을 정상화하는 과정”이라고 설명했다.

2. 주민 동의율 확보가 관건이다.

민간 재개발 사업지뿐만 아니라 서울시는 1~2차에 걸쳐 32곳의 공공재개발 사업지를 지정해 서울주택도시공사(SH공사), LH(한국토지주택공사)와 함께 개발사업을 추진 중이다. 모아타운 사업 1차(21곳)에 이어 2차로 최대 30곳을 선정해 사업을 시행할 예정이다.

크고 작은 재개발 사업이 동시 다발적으로 추진됨에도 재개발 구역 지분 가격 급등과 같은 시장 불안 조짐은 나타나지 않고 있다. 시가 신통기획 사업지를 토지거래허가구역으로 묶어놓은 데다 주택 시장 침체가 계속되고 있기 때문이다. 금호동 금호베스트공인 관계자는 “재개발 기대 때문에 구축 빌라 가격이 오른 상태를 유지하고는 있으나 최근 거래가 거의 이뤄지고 있지 않다”고 전했다.

시장 과열보다 사업에 대한 주민 동의율 확보가 더 문제가 될 것이란 지적도 나온다. 집값이 하락기에 접어들면 사업성이 떨어지면서 반대 의견이 많아지기 때문이다. 신통기획, 모아타운 구역 지정 신청 등은 토지 등 소유주 30%의 동의만 필요하지만 다음 단계인 조합 설립을 위해선 75% 동의를 받아야 한다.

상가가 많은 지역은 사업 추진 시 임대수익이 사라지는 주민들의 반대도 심하다. 시의 1차 공공재개발 후보지 24곳 중 서울 동작구 흑석2구역을 포함한 상당수 구역에 비대위가 꾸려졌다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “과거 뉴타운 사업 때처럼 빠른 사업 추진만을 위해 절차적 요소를 소홀히 하면 사업이 오히려 지연될 수 있다”며 “조합과 지방자치단체가 어떻게 주민의 합의를 이끌어낼지가 관건이 될 것”이라고 내다봤다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

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