전세사기(깡통주택)

[천안장애인성폭력상담소]

2010년대 말부터 위의 설명대로 집주인이 집값 하락, 갭투자 실패 등으로 파산하게 되어 집이 깡통주택으로 전락하는 피해사례 외에, 의도적으로 세입자의 전세금을 떼먹으려는 목적의 전세사기에 연루된 깡통주택들이 늘어나 주의가 필요하다. 대표적인 것이 세모녀 전세사기 사건.

이러한 전세사기 사건은 대개 신축 다세대주택(빌라)에서 일어나며, 경제적 여유가 부족하고 결혼, 이직 등으로 이사가 잦은 청년이나 신혼부부가 주 피해자여서 더욱 문제가 되고 있다. 아파트에 비해 가격은 낮지만 신축이라는 점에서 매력적이기 때문.

다세대주택의 경우 아파트처럼 매매가 자주 일어나지않고 세대수가 적은 탓에 정확한 시세를 알기 힘들다는 점을 노린 사기이다. 빌라의 경우 분양이 잘 되지 않는 경우가 많은데, 이를 악용해 바지사장을 내세워 미분양빌라를 매매가와 비슷하거나 더 높은 가격에 전세를 놓는다. 세입자는 잘 살고 있다가 어느 날 집이 압류되어 경매에 넘어간다는 청천벽력 같은 소리를 듣게되고 전세보증금을 돌려받을 길이 막막해진 세입자는 결국 보증금 대신 집이라도 받는 식으로 미분양 빌라를 갖게 되는 식. 이 경우 집의 경매가가 보증금보다 훨씬 싼 경우가 대부분이어서 세입자로서는 금전적 손해를 보게 된다. 살 생각이 없던 주택을 떠안는데다, 그 과정에서 수반되는 몸고생 마음고생은 덤. 또 이렇게 되는 경우 1주택자가 되므로 생애최초 분양 등의 특혜를 받지 못하는 또다른 피해로 이어지게 된다. 거기다가 바지 집주인이 종부세나 기타 국세를 체납하면 세금이 세입자보다 1순위로 되어서 경매의 넘어가 집을 팔려도 대부분 국세를 내는 데 사용되어서 세입자는 땡전 한푼 못받고 쫒겨난다고 한다.

특히나 이런 바지사장이 종적을 감춰버리거나 아예 사망하는 경우에는 최악의 사태로 번질 수가 있는데, 특히 사망의 경우에는 2022년 소위 '빌라왕'이라 불린 40대 인물이 지병으로 사망해버리는 사건이 발생하면서 실체화됐으며, 이런 사례가 단기간에 무려 3명이나 발생, 그중 한 명은 전세인이 잔금을 치르고 집주인 명의를 옮긴 시점에서 사망신고가 접수된 것으로 확인되어 법망의 구멍을 노린 계획적 범죄로 추정되고 있다..관련 기사후속 기사

건축사에서 직접 미분양 오피스텔이나 빌라를 전세 사기를 하는 경우도 있다. 전세 사기치고 바로 바지사장으로 명의 이전 하는 경우가 있다. 흔히 건축왕 사기라고 한다.

221130_보도자료(‘세_모녀_전세사기_사건’_종합_수사_결과)-서울중앙지검.pdf
221202_보도자료(100억대_전세사기_사건_1심에서_법정최고형인_징역_15년_선고)-성남지청.pdf

검찰의 전세사기 수사결과 보도자료들이다.

전세보증보험 제도를 악용하는 사례이기도 하다. 임차인은 보험만 믿고 정확한 시세 확인 없이 무턱대고 전세를 구하며, 주택도시보증공사 역시 제대로 된 시세 확인 없이 건축주와 짠 감정평가사의 말만 믿고 그대로 보증계약을 인수하는 현실에서 일반적인 임대인이라면 보증보험에서 선결제된 임차보증금이 결국 본인에게 구상이 들어오고, 이를 이행하지 못하면 경매로 넘어가기 때문에 어떻게든 변제하는 방법을 택하겠지만 악성 임대인들은 시세보다 한참 부풀린 가격으로 임대차계약을 맺었다는 점에서 아예 처음부터 배를 쨀 각오로 보증금을 정상적으로 돌려줄 생각이 없는 경우가 태반이라는 점이 문제다.

등기부등본상 문제가 없고 입주 후 전입신고, 확정일자까지 받은 이후 집주인이 세입자 몰래 임의로 전입신고를 해버리는 방식을 통한 사기 방식이 출현했다. 이렇게 되면 우선변제권조차 무용지물이 되버리기 때문에 주의가 필요하다.#

해당 사고가 발생하고 행정안전부는 전입자의 신분증을 반드시 지참해야 전입신고를 받아주는 것으로 지침을 변경하였다.# 기존에는 신분증 없이 전입신고 대리가 가능하여, 전입신고를 엉뚱한 곳에 하는 악용 사례가 있었다.

2023년 4월 23일, 원희룡 국토교통부 장관은 23일 전세사기 피해자 구제 대책 마련과 관련, 피해자가 경매 절차에 들어가는 현재 거주하는 집을 우선 매입하는 데 저금리 지원 등을 해주기로 했다고 밝혔다. #

예방책

당연하지만 집주인이 작정하고 사기를 치는 경우에는 당할 확률이 높다. 그러나, 집주인의 부채나 갭투자 등 내가 조금만 확인해보면 보증금을 날리는 피해를 조금이라도 줄일 수 있다. 또한 입주 직후 반드시 전입신고와 확정일자를 받는 것을 잊지 말자.[5] 또한 전세제도 자체가 리스크가 높은 제도인데다 고금리 상황에서는 크게 매력적이지 않으므로 무조건 전세를 고려하기보다는 월세를 고려해보는 것도 추천한다.[6] 상술했듯 작정한 사기는 예방하기가 어렵고, 임차인이 심리적으로 급하거나 아쉬운 경우가 많아 집주인을 상대로 특약을 넣고 각종 증명서 등을 꼼꼼히 요구하거나 확인하는 것도 현실적으로 어려울 수 있기 때문이다.

1. 사기 예방에 있어 제일 좋은 것은 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 미심쩍은 집은 계약을 하지 않는 것이다. 미리 임대차계약을 맺기 전 부동산 등기부등본을 떼보는 것이 매우 매우 매우 중요하다. 부동산에 가서 마음에 드는 집이 있다고 하면, 공인중개사에게 그 집의 등기부등본을 떼달라고 하면 그자리에서 떼준다. 등기부등본을 통해서 신탁여부, 저당액, 선순위 채권 등을 모두 알 수 있기 때문에 계약 전 꼭 미리 확인해보아야 한다. 특히 근저당이 설정되는 갑구뿐만 아니고 을구도 전부 확인하여야 한다. 어떤 이들은 등기부등본 보는게 의미가 없다고 하는 경우가 있는데 100% 모든 사기를 막을순 없지만 등기부등본을 통해서 그 물건의 위험도를 간략하게나마 확인할수 있다. 따라서 전세사기, 또는 전세보증금을 날릴 수 있는 위험도를 조금이라도 줄이기 위해서는 반드시 확인해봐야 한다. 계약 후 등기부등본을 확인해보는 것도 필요하다. 계약 때는 깨끗했던 등기부등본이 나중에 바뀌어있는 사례도 빈번하기 때문.

   • 집의 시세를 대략이라도 파악해보자. 통상 전세가+대출액이 시세의 70%를 넘으면 깡통주택이라고 판단한다. 전세가와 시가가 비슷하다면 전세사기가 아니더라도 무리한 갭투자매물일 수 있으므로 권하지 않는다. 마찬가지로 근저당권 설정, 즉 대출액이 큰 경우도 전세계약은 위험하다.

   • 신축 빌라는 전세로 들어가서는 안된다. 최소한 5년 정도 된 주택을 골라야 한다. 굳이 신축을 골라야 한다면 지역별로 다르게 설정되어 있는 보증금을 최우선변제로 받을 수 있는 한도까지만 놓고 월세를 택해야 한다. 전세는 해당 주택에 대한 권리분석과 시세 판단을 집주인보다도 더 정확하게 할 수 있어야 한다. 하지만 주변 시세를 보고 판단할 수 있는 구축 빌라는 권리분석을 어느정도 할 수 있지만 신축은 그게 사실상 불가능하다. 만약 신축빌라에 입주하려 하는데 이사비나 보증금, 혹은 이자를 지원해주겠다는 달콤한 조건을 내건다면 이는 전세사기일 가능성이 크므로 응하지 말자. 그 돈 다 임차인의 주머니에서 나가는 돈이다.

2. 가장 전형적인 전세사기 수법은 전세계약을 맺은 당일 집주인을 바꿔버리는 것이다. 당연히 계약시점에서 일어나지 않은 일이므로 등기부등본으로도 알 수 없다. 통상 임대차보호법 상 전입신고 후 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 임차인에게 최우선 변제권이 생긴다고들 알고있지만 현재 확정일자의 효력은 전입일 익일부터 발생한다는 맹점이 있어, 전입 당일 집주인이 바뀌고 집주인이 집을 담보로 대출을 실행하고 근저당권을 설정하면 세입자는 최우선변제 순위에서 차순위로 밀리게 된다. 또는 세금의 변제순위가 최우선이라는 점을 이용해 집주인이 고액의 세금체납자인 경우가 많다. 이 경우에도 임차인의 변제순위가 차순위로 밀린다. 예를 들어 경매 감정가가 2억이라면 세금이 1순위고, 2순위로 제1근저당으로 설정된 은행에서 담보대출금액을 가져간 뒤에야 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있다는 것인데, 이땐 돈이 거의 남아있지 않다.

   • 부동산 계약시에 임차인이 기입할수 있는 특약사항을 잘 활용 하자. 계약 해지, 권리금 설정 등 다양한 내용을 임대인과 협의 하여 넣을 수 있다. 여기에서는 보증금 잔액을 확정일자 익일 등기부등본을 확인한 후 지급하기로 계약을 맺거나, 특약으로 전입신고 당일 소유주가 바뀌어서는 안된다, 근저당권 설정이 불가하다 등의 조항을 넣으면 해결가능하다. 물론 위 빌라왕 사건들 처럼 아예 처음부터 작정하고 사기치려는 사람들한테는 아무 소용 없다. 빌라왕 피해자들도 특약에 여러 제한사항을 넣었지만 빌라왕들은 애초에 그 특약을 지킬 생각도 없었기 때문이다. 또한 세금 체납 여부는 등기부등본에 반영되려면 시차가 있어 등기부등본만으로 확인하기 어려우므로, 지방세/국세 완납증명서를 계약 전 요구하여야 한다.

3. 다음으로, 다세대 주택 중 개인이 자금부족으로 신탁회사에서 돈을 빌리거나 위탁하여 주택을 짓고, 그 대가로 건물의 소유권을 신탁회사에 넘기는 경우가 있다. 이 경우 세입자와 집주인 사이에서만 이루어진 전세 임대차 계약은 무효이다. 그리고 계약 자체가 무효이므로 사기를 당해도 임차인이 보호받지 못한다.

   • 신탁사기를 방지하기 위해서는 등기부등본 갑부에 신탁등기가 등재되어 있는지 확인해보고, 등기소에서 신탁원부를 떼본 후 원부에 있는 대금지급자(신탁회사)에게 전세계약과 관련된 모든 동의 사항을 확인 받으면 어느 정도는 막을수 있다. 그래서 등기부등본을 꼼꼼히 확인해보라는 것.

   • 첨언하자면, 신탁계약서 상 임대차계약에 대한 권리자가 위탁자인지, 신탁회사인지 확인하고, 그 권리자와 계약을 체결하는 것이 중요하다. 또한, 권리자가 위탁자(임대인)으로 기재되어 있다고 하더라도 보증금 또는 월세 지급은 신탁회사 명의의 계좌로 입금하여야 하는 조항이 있을 수도 있기 때문에, 꼼꼼한 확인이 필요하다(신탁원부는 근처 등기소에 직접 가서 소정의 수수료를 주고 누구나 발급 가능하다) 그나마 이런 법조항에 대해 아는 사람이라면야 신탁회사와 직접 거래하겠지만 그렇지 않다면 신탁원부 상 신탁회사와 엮여있는 주택은 아무리 좋아보인다고 해도 무조건 거르는게 답이다. 대부분 이런 집은 집주인이 있다고 해도 우선순위에서 신탁회사가 위에 있기 때문에 보증금을 떼일 확률이 매우매우 높다. 굳이 전세를 받아서 보증금을 받을 수 있는데 여기에 뭐하러 신탁회사를 통해 대출을 추가로 받을 필요가 있을까 생각해보면 된다. 좋은 집은 이런 문제 있는 주택 말고 많다. 집주인의 어떠한 사탕발림에도 넘어가지 말고 과감하게 거르고 다른 집을 알아보면 된다. #

     1. 이렇게 까지 대비해도 임차인 사정으로 전세가 깡통전세로 전락할 수도 있기에 HUG 전세보증금반환보증에 먼저 가입하는 것이 좋다. 당연히 보험회사 입장에서는 여러가지를 검토해보고 돈이 떼이지 않을 만한 안전한 곳에만 대출을 해주고자 하기 때문에 극단적으로 "난 전세사기 관련해서 알아보는 게 귀찮다!"라고 할 경우 계약에 앞서 전세보증반환보증을 가입해보고, 만약 보증가입이 거절된다면 그 집은 거르면 된다. 그리고 전세보증은 어디까지나 '보험'이라는 사실을 잊어서는 안된다. 첫째도 약관!, 둘째도 약관!, 셋째도 약관!이다. 이를 제대로 확인하지 못하고 가입에 대한 약관상의 의무를 지키지 못하면 지급이 거절되고, 이로 인한 피해 역시 임차인에게 돌아오게 된다.#

   • 보증보험 관련, 경매에 부쳐졌을 때 집주인과 손잡은 컨설팅사에서 임차인에게 연락을 해, 새로 계약을 갱신하고 기존 보증금보다 높은 금액으로(기존보증금+미납 세금 또는 근저당금액) 계약을 맺되 전세안심대출을 받아 그 돈으로 미납세금과 근저당을 풀자는 제안을 하는 경우가 있다고 한다. 즉, 지금 파산하고 경매에 넘겨지면 보증금 손해를 보지만 안심전세를 통한다면 다시금 파산해도 보증보험에서 돈을 돌려줄 테니 임차인은 손해볼 것이 없다는 얘기. 혹할 수 있는 얘기지만 당연히 이들과 짜고 계약서를 새로 써주는 것은 불법이다. 또 그 대출금액에 대한 대출 이자는 임차인의 몫이며 사기꾼들은 세금으로 배만 채우고 끝나는 것이므로 응해서는 안된다.언론 보도

   • 주택을 매매할 때는 거래관계에 따르는 위험을 인지하고 손해보험사에서 판매하는 '부동산 권리보험'(권원보험)을 가입해야 한다.

기타

• 루나의 전세역전 - 전세사기를 당하자 공매에 뛰어들어 자기가 집을 사 버린 세입자의 이야기. 위 사례의 2번 항목 중 세금 체납에 해당된다. 건물주가 세입자의 전세보증금으로 세금과 채무를 땡치려고 작정을 했다면 세입자가 그 사기를 당하지 않는 방법은 없다는 것을 처절하게 보여준다. 그나마 이 사람은 적금을 비롯해 경공매에 동원할 수 있는 가용자산이 있었기 때문에 이렇게 판을 뒤집을 수 있었다. 세무서측 실수로 체납세금이 더 발견되자 그만큼(2천만원)을 주인공의 배당에서 일방적으로 깠는데도 항의할 법적 수단이 없다는 게 압권. 유튜브 듣똑라의 전세사기 관련 에피소드에 출연하여 경험을 털어놓기도 했다.