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#땅투자
#땅투자자
땅투자의 10계명을 준수하는 게
바로
고수로 가는 길
리스크 크기를 줄이는 방법이다
#수도권
토지투자의 5대 원칙을 지키는 건
후회하지 않는
만족스런 투자를 위함이다
토지투자의 5대 원칙
(1) 규제 공부
재개발의 공간은 대지상태지만
개발공간은 규제공간 안에서 모색해야 함
규제공간은 대자연의 공간
(보호의 가치가 높음)
대자연의 상태가 바로
대도시의 재료
#대도시
이참에 맹지를 공부하지 않으면 안 된다
맹지와 규제공간은 맥을 함께 하기 때문
즉 접근도 높은 맹지를 잡으려
노력하다 보면
규제해제 가능성이 높은,
즉 개발의 타당성이 높은 지역을
모색할 수가 있다
#군사시설보호구역
규제의 특징을 모르면 안 된다
장기규제와 단기성규제로 분류되기 때문
장기적 규제공간,
이를 테면 그린벨트를 해제하여
개발을 진행한다
그린벨트 상태에 의해 개발공간을 결정짓는 것
인구이동이 많은 지역으로서
훼손도가 높다면
해제 및 완화의 가능성이 높다
인구이동량이 많다는 건
도로상황이 탁월하다는 것
#그린벨트
규제해제공간을 통해
개발을 완성했다면
당연히 거품이 주입되기 마련
거품을 일시적으로 잡기 위해
토지거래허가구역을 지정한다
개발과정에서도 단기성 규제를 가함
예) 개발행위허가제한지역을 지정해
개별적인 개발행위를 일체 막아버림
(형질변경 등을 막아
공익성을 우선시 함
즉 공익을 위해 사익을 포기하라는 명령인 것)
#토지거래허가구역
#개발행위허가제한지역
(2) 개발 공부를 하라
개발은 규제공간과 연동하므로
(1)의 상황을 통해 인지하면 된다
개발의 가능성보단 타당성이 더 중요하다
개발을 잘 진행하여 무사히
개발이 완료되었지만 인구유입효과가
미미한 지경이라면 개발을 실패한 것이기 때문
'인구'가 유입되지 않은 개발은 개발이 아님
지역의 사용가치가 낮아
거기에 투자한 대다수의 투자자가
실패의 나락으로 빠짐
따라서 개발의 타당성을 볼 때
두 가지 측면으로 돌파하지 않으면 안 됨
1) 인구 통해 개발의 타당성을 견지할 것인지
아니면
2) 인구와 상관 없이 자연환경조건에 의지할 것인지
확실하게 정하는 게 좋겠다
1)의 경우는 인구밀도가 높고
인구증가세가 확실한 수도권에 투자하는 경우이고
2)는 비수도권지역, 거품청정지역에 돈을 맡기는 경우다
예) 당진 서산 태안 보령 일대에 투자
바다를 통해 지역힐링을 만끽
#당진시
#서산시
(3) 기획부동산을 공부하라
땅투자자가 반드시 접하는 집단이 바로
기획부동산
기획부동산도 두 종류
실력 있는 경우와 그 반대의 경우로 분류
중개업소와 함께 영업하는 곳도 있다
수도권 일대 개발이슈거리가 다양한 곳에
집중 포진
외형은 중개업소이나,
실상은 기획부동산인 경우가 태반
마치 재개발지역에 중개업소가
집중 몰려 있는 것처럼
먹잇감이 다양한 곳엔
여지 없이 떴다방 격인
기획부동산이 몰려 있음
#기획부동산
(4) 언론 공부도 필수
가짜뉴스가 너무 많음
가격과 관련된 뉴스는 전적으로 무시하라
의미 없음!
기획기사일 확률이 높다
가치와 관련된 정보를 입수하라
가격정보는 없다
가격소식은 무의미
부동산주인과 이해관계자에 의해
수시로 바뀌는 게 부동산 가격이기 때문
가격과 가치가 정비례하지 않으면
반드시 거품현상이 나타남
(5) 수도권과 비수도권의 특징과 차이점을 공부하라
수도권의 경우
과밀억제권역이 있어
비수도권과 차별화됨
비수도권의 경우
수도권과 달리
두 가지 모습으로 분출
예) 과밀지역은 없고
성장동력이 강하거나
자연의 가치가 높은 경우로 대별됨
가령 성장동력이 강한 곳은
당진시 일대이고
자연의 가치가 높은 곳은
태안군 일대
일자리와 놀자리로 분류가 가능하다
대도시 가치에 편중된 수도권과 차별화됨
즉 인구감소현상이 벌어지면
투자자가 팍 줄어든다
'힐링' 가치에 돈을 던지는 충남일대의
땅투자자와는 다르다
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부동산은 인생이다, 김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그 (naver.com)