전세값이 매매가 보다 비싼곳이 있다고?

[박홍균]

예전에 제가 미래에는 전세가격이 매매가보다 비싸게 된다는 이야기를 했다가 미친 사람이란 소리를 들은 적이 있습니다.

아마도 대한민국에 사는 사람이라면, 전세가가 집값보다 싸다는 것을 절대적인 진리로 알고 있을 겁니다.

물론 나 자신도 그렇게 생각하였습니다.

하지만 집값이 향후 오르지 않는다면, 전세값이 집값보다 비쌀 수 밖에 없습니다.

그 이유에 대해 생각해 볼 수 있는 글이 있습니다.(2008년에 쓴 글로 제 홈페이지에 있습니다.) 한 번 읽어 보십시오.

그리고 그 아래에는 실제로 이런 상황이 우리나라에서 일어나고 있다는 기사입니다.

두 글을 한 번 읽어 보시기 바랍니다.

지금은 독일계 회사에 다니고 있지만, 한때는 제가 미국계 회사에 다녔습니다.

한번은 사무실이 좁아 이사를 가게되었습니다.
이전까지는 월세 500만 원을 내다가, 전세 10억 원으로 삼성동 공항터미널 앞 건물로 이사를 가려고 하였습니다. 그래서 100만 달러(10억 원)가 필요하다고 미국 본사에 이야기했습니다.
그러자 본사에서 재무 담당 이사가 한국에 들어왔습니다.

"렌트(rent) 비용이 100만 달러 필요하다."
"100만 달러를 주면 얼마 동안 있을 수 있나?"
"2년 계약이니까 2년간 있을 수 있다."
"2년간 100만 달러면, 월 렌트(rent) 비용이 약 5만달러(5천만 원) 정도가 되는데, 너무 비싸지 않나? 지금 사무실은 월 5천 달러(5백만 원)이고, 사무실이 두배 정도 넓어진다는데... 값이 10배나 되는 이유를 모르겠다."

이쯤에서 무언가 잘못 이야기했다는 생각이 들었습니다. 전세라는 말을 렌트(rent)라고 이야기 했으니까요.
'그런데 전세가 영어로 뭐지?' 아무리 생각해도 전세가 영어로 뭔지 떠오르지 않더군요. 그래서 이렇게 이야기 했습니다.

"100만 달러는 맡겨놓는(deposit) 돈이다. 2년 후면 다시 찾아 나온다."
"그러면 월 얼마씩 내느냐?"
"매월 내는 돈은 없다"

이 시점에서 본사에서 온 미국넘은 엄청나게 의아한 표정을 지었습니다.

"그럼 집 주인은 뭘 먹고 사느냐?"

여러분들 같으면 어떻게 답변 하시겠습니까? 아마도 이렇게 밖에 대답할 이야기가 없을 겁니다.

"100만 달러 은행에 맡겨 놓고, 은행 이자 받으면 되지."
"그럼 이 건물을 사려면 얼마나 하느냐?"
"약 200만 달러 정도한다."

이때 다시 미국넘은 또 의아한 표정을 지었습니다.(재무 담당 이사니까 돈 계산에는 무지하게 빠른 넘입니다)

"내가 집주인이라면 집을 팔아 200만 달러를 은행에 넣어 두고 이자를 받을텐데... 왜 100만 달러를 받아 이자를 받지? 도무지 이해가 가지 않는다."

덧붙여 미국넘이 한 이야기입니다.

"건물을 가지고 있으면, 관리도 해야하고 수리도 해야하기 때문에 비용도 들어갈 텐데... 집을 팔아 현금을 가지고 있으면 관리 비용도 들지않고 수리 비용도 필요가 없을텐데... "

그러면서 또 한마디 덧붙인 이야기.

"전세 값(deposit money)이 집 값보다 비싸야 되는 것 아닌가?"

자 여러분의 생각은 어떻습니까?
참고적으로 위에 나온 미국인은 돈에 관해서는 누구보다 밝은 재무 담당이사입니다. 이 사람 이야기가 틀렸다고 생각합니까?

사실 당시에는 그렇게 끝났지만, 평소 호기심이 강한 저로서는 이 이야기를 계속 곰씹어 보면서 전세보다 집값이 비싼 이유를 생각해보았습니다.
물론 쉽게 답을 얻었습니다. 여러분들도 저와 똑같이 생각하였을 겁니다.

한국의 집이나 건물은 시간이 지남에 따라 계속 오릅니다. 반면 미국은 거의 오르지 않습니다. 미국의 주택은 오래되면 가격이 오히려 내립니다.
하지만 한국에서는 전세를 주더라도 집을 소유한 사람은 집값이 오른 만큼 이익을 볼 수 있기 때문입니다.
하지만 집 값이 오르지 않는다고 가정하면 어떨까요. (... 하락...)

같은 아파트인데 전세가 매매보다 비싼 곳 속출

| 기사입력 2012-11-18 11:05 

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[중앙일보] 16일 오후 광주시 광산구 월계동 첨단대우 인근 대상공인중개업소. 109㎡형(이하 전용면적)이 1억3500만원에 급매물로 나와 있다. 

그런데 이 아파트 같은 크기 전세는 최고 1억4500만원까지 거래된다. 같은 아파트의 같은 크기인데 전셋값이 매매가격보다 더 비싸게 거래되고 있는 것이다.

대상공인 이성국 사장은 “보통 이 지역 전셋값은 매매가격의 80~85% 정도인데 간혹 급하게 전세를 찾는 사람이 나타나면 매맷값 보다 비싸게 거래된다”고 말했다. 

같은 단지의 같은 크기 아파트인데 전세가 매매 가격보다 비싸게 거래되는 이상 현상이 나타나고 있다. 전세비율(매매값에서 전셋값이 차지하는 비율)이 70% 이상인 광주ㆍ대구ㆍ울산ㆍ경북ㆍ전남 등에서 어렵지 않게 발견된다. 

국민은행 조사에 따르면 광주 남구 봉선동 명지맨션 89㎡형은 7000만원 전후로 매매값이 형성돼 있는데 전셋값은 이보다 비싼 7100만원에도 거래된다. 

울산시 울주군 범서읍 동양아트맨션 76㎡형은 9800만원이면 살 수 있는데 전세는 1억200만원에도 거래된다. 매매가가 9500만원인 대구 달성군 화원읍 한샘타운 99㎡형의 전세는 이보다 비싼 9600만원에 시세가 형성돼 있다. 

이들 지역에서 전셋값이 매매 가격을 추월한 이유는 매매 가격 상승에 대한 기대감이 사라졌기 때문이다. 최근 2~3년간 이들 지역의 매매와 전세는 동반 상승했다. 

광주의 경우 지난 2009년9월부터 올해 10월까지 3년간 아파트 매매값은 35.6%나 뛰었다. 같은 시기 전셋값은 37.1% 올랐다. 대구나 울산 등도 마찬가지다. 같은 기간 대구 아파트 매매값은 25.9%, 전셋값은 41.2% 올랐다. 울산 아파트도 이 기간 매매가격(35.5%)과 전셋값(41%)이 동반 급등했다. 

그런데 올 들어 매매가격 상승세가 주춤해지기 시작했다. 반면 전세 가격은 수요가 계속 늘어나면서 오름세를 이어갔다. 단기간 매매가격이 크게 올라 집값이 다시 꺼질 것이라는 우려감이 확산되는 사이 전셋값은 여전히 강세를 유지하면서 일부 단지에서 전세가가 매매가를 뛰어넘는 사례가 나타났다는 게 해당지역 중개업소의 설명이다. 

“집값 하락ㆍ세금 걱정없는 전세가 좋아”

광주 북구 문흥동 라인1차 아파트 79.33㎡형이 대표적인 사례다. 이 아파트 전셋값은 최고 1억원인데 매매를 기다리는 매물 가운데 9700만원도 있다. 

이 아파트는 2009년초 6000만원정도에 거래됐다. 같은 시기 전세는 5000만원 정도였다. 최근 2~3년간 지방 아파트 공급 부족에 따라 매매시세가 1억원 수준으로 뛰자 전셋값도 비슷한 비율로 상승해 올 초 9000만원까지 상승했다. 

그런데 올 초부터 매맷값은 거의 움직이지 않았다. 반면 전세는 물량 부족으로 꾸준히 올랐다. 

문흥동 증흥공인 이성규 사장은 “매매값이 단기간에 너무 올라 꼭지점이라는 인식이 많다”며 “집값 상승 기대를 접고 전세로만 수요가 몰리니 전세가 매매보다 더 비싸게 거래되는 경우가 나타나고 있다”고 말했다. 

이 사장은 “집을 사면 재산세 등 원치 않는 세금 부담과 집값 하락에 대한 불안에 시달려야 하므로 젊은 주택 수요자들은 처음부터 매매에는 관심이 없다”며 “전세보증금을 고스란히 돌려받을 수 있는 전세 선호현상이 매우 높다”고 말했다. 

주택금융공사 산하 주택금융연구소 김덕례 연구위원은 “지방은 애초에 보증부 월세가 많고 전세가 희소해 전세비율이 높았다”며 “전셋값이 조금만 오르거나 매맷값이 조금만 떨어져도 매매와 전세 가격 차이가 거의 나지 않는 구조여서 전세금이 매매가를 상회하는 사례가 나타난 것”이라고 말했다. 

이런 현상은 임차인 입장에서 매우 위험한 상황이라는 게 전문가들의 설명이다. 집주인의 사정에 따라 집이 경매로 넘어갔을 경우 전세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 크기 때문이다. 

법무법인 메리트 박미옥 경매본부장은 “지방에서 단기간 집값이 올라 집주인이 대출을 끼고 산 주택이 꽤 많았다”며 “지방에서도 깡통주택이 급증할 가능성이 크다”고 내다봤다. 

이런 현상은 중장기 관점에서 서울ㆍ수도권에도 나타날 가능성도 있다는 게 전문가들의 예상이다. 

국민은행 박원갑 수석부동산팀장은 “집값 상승에 대한 기대감이 사라지고 집주인이 수익률을 높이기 위해 전세를 월세로 돌리면서 전세의 희소성은 계속 높아질 것”이라며 “서울ㆍ수도권에서도 전세 가격이 계속 뛰면서 매매가격을 바짝 추적할 것”이라고 예상했다.

박일한 기자

[숲속벤치]

음.... 자본주의 시장경제의 논리로는 전세가 집값보다 비싼게 정상이고 상식적인 일이다..... 이런 것이로군요. 이제 대한민국이 제대로 자본주의 시장경제로 들어가는 건가요?

[숲속벤치]

이런 마인드가 정착된다면 상대적으로 집값은 더 떨어지는 것도 이상하지 않은거네요.

[가막까치]

세계 대부분의 나라에서 경제가 발전할때 나타나는 일반적인 특징이 젊은인구의 증가와 그로 인한 부동산가격의 상승입니다. 여러가지가 있겠지만 그것이 국토가 좁고 인구밀도가 높은지역에서는 더욱 두드러지게 나타납니다.한국은 과거에 그래왔지만 향후 경기와 인구의 감소와 빈곤노년층의 증가/ 공기업의 지방이전/ 집에 대한 의식의 변화로 부모님세대가 느낀 <집없는 서러움>이 아닌 <집가진 설러움>을 더 느낄것같네요.

[로우라커 사랑]

지금 상가 악파트 땅 밭 논......====> 사서 고생합니다...팔려야 말이지....
교사로 퇴직 후 상가사서 세나 받지 하고 원룸/작은 아파트 상가....
사서 후회하는 명퇴 교사 정년퇴직교사 왈....====> 현금이 최고여........전 금/달러 추가해서 현금/금/달러가 최곱니다.

절대 사지마라.....................사면 골로간다....사려면 3년---10년 기다려라....===>현금들고 기다려

패망의 지름길이다.....

[로우라커 사랑]

절대 전세값이 집값보다 비싼데 들어가는 바보가 있나요......전세 100% 떼이겠네요......
이런집은 70% 만 주고 있어라 해도 겁납니다.....왜 은행 대출로 집산 거니까.....1순위가 은행인데.....
참 겁나네요.....

[파란수채화]

집값이 하락할때의 일정기간 일시적인 현상이라고 생각합니다....

[부시부시부시]

일본은 어땠나요?

[박홍균]

전세계에서 전세는 우리나라 밖에 없는 제도입니다.

[가막까치]

집값이 폭락직전에 월세가 잔뜩나온것으로 알고있습니다.

[바이요]

집값이 어느정도 떨어지고 이자율도 떨어지면,
집을 사서 월세로 놓아서 어느쪽이 더 이익인가에 따라 움직이는 사람들이있겟죠.
집값보다 전세금을 높게 줄사람들은 월세줄돈은 있는것이니,
경매로 넘어가면 그 집에서 한푼도 못건지게 되니 착착 월세로 진행되는 단계로 봐야되겠죠.
전세는 우리밖에 없는 제도니까요.
거기다 이제 전세모자른다고 하면 임대사업을 하는 분들에게 여러 어드벤테이지를 주는 세제개편이 정당성을 얻게되면
그쪽으로 갈 가능성이 높겠죠.
월세, 어느정도까지 어느속도로 바뀔지, 의외로 속도가 빨라질수도 있을것 같군요.

[은결아빠]

박홍균님의 주장대로 전세금이 매매값을 추월한다면...

전세세입자가 매매금액보다 높은전세금을 내고 들어가기란 결코 쉽지않아보입니다.
전세금을 떼일 걱정을 먼저해야되고....
그정도 돈이 있는분이라면 차라리 매매를 하겠지요.
(집값이 떨어질걸 우려해서 전세들어가시는분이 전세금떼일지도 모른단 생각을 않했을까요.?)

말씀하고싶으신게 혹...전세제도가 사라질것이다..라고 말하고싶으신건가요???

[박홍균]

예, 그렇습니다.

[장난감만들기]

사실은 다를 것입니다. 예를들면 내부 수리된 집을 비싼 전세로 들어가는 경우일 것입니다. 즉 비교되는 거래가격은 평균가격이고 실제 계약하는 전세물은 잘 수리된 프레미엄입니다. 게다가 시간등의 제약사항때문에 쫒긴 경우가 겹치었던가 아니면 전세 계약후에 실거래가격이 떨어지었던가 말입니다. 상당히 지능적이고 악의적인 기사입니다. 잘 보시고 속지 마시기를 바랍니다. 그리고 전세가격이 실거래가격보다 상승하는 경우는 발생할 수 없습니다. 발생하려면 전세물량이 거의 없는 경우에나 가능할까?

[하람]

그 재무담당 이사란 사람....수에 밝은 사람 맞나요???

어떻게 200만 달러 짜리 건물을 팔고 은행에 200만 달러를 예치할수가 있죠??

바보 아닌가???

두가지의 경우가 있을수 있는데...

부채 없이 200만 달러에 건물을 매수한경우...

전세금 100만 달러가 들어와서 그 100만 달러를 은행에 넣게 되면

실제로 이자를 받을수 없는 돈은 100만달러겠죠

두번째로 건물에 투자한 금액이 100만달러인 경우...

투자금 100만달러에 전세금 100만달러 해서 200만 달러의 건물을 소유한 경우일텐데..

이 경우엔 건물에 투자한 금액이 200만 달러가 아닌 100만 달러이기 때문에..

당연히 은행에 넣을 돈은 없어지죠.

[인생을사랑하자]

원래 받은 전세금 100만달러는 어디로 간거죠?

[하람]

어느경우에도 실 투자금은 100만 달러라는 거죠...전세를 100만 달러에 놓는다는 가정하에서는요..
전세를 놓지 않고 건물을 매수했다면...당연히 건물을 팔면 200만 달러가 수중에 들어오겠지만
위의 글은 전세를 놓았다는 전제하에서 얘기를 하는거잖아요??
그러니 실 투자금은 100만 달러이므로..
건물을 팔아도 100만 달러만 은행에 넣을수 있겠죠

[은결아빠]

전세제도가 없는 나라 사람들입장에선...
건물 감가되는부분을 생각한다면 차라리 건물주입장에선 건물을 팔아버리고 200만달러 챙기고 은행에 넣는게...
충분히 그럴수있을것 같은데요. ??
아님 귀찮더라도 월세를 받아 챙기던가...

지극히 상식적인 내용인것 같습니다.

[하람]

현실적으론 사무용 건물을 올전세를 주는 경우가 극히 드문 경우일것 같은데요??
그리고 200만달러 투자한 건물을 팔아서 200만 달러를 은행에 넣는것하고
투자금 100만 달러 +전세금 100만달러 짜리 건물을 팔아서 100만달러를 은행에 넣는것은
구분 되어야 겠죠

[하람]

즉 어느 경우에도 이 건물은 전세가 나갔다고 가정하면 100만 달러만 투자된 셈이죠.

바로 그런 전세의 구조적인 부분을 잘 모르는 외국인의 눈으로 본 한국의 전세시장이네요

님의 글은 항상 사실을 약간씩 왜곡시키는 경향이 잇는데...(일전에 동탄신도시 건축비 계산에서도 그랬죠)

의도적인건지....실수인건지가 궁금하네요

[하람]

그리고 현실적으로 건물의 경우 올전세는 있을수가 없죠. 과연 한국 사무용 건물의 경우 올전세가 있는곳이 있을까요??
보증금+월세가 대부분의 경우이며 이경우 월세는 은행이자보다 상당히 높죠.
가령 보증금 천만원 더 받아서 연이자 30만원 정도 받는다면...월세는 천만원당 대부분 연 120만원을 받으니까요(조금 저렴해도 연 70만원 정도)

[류심조]

지금까지는 다주택자가 악덕투기꾼 소리를 들었는데...이런현상이 계속 생기다보면 돈이 있는데도 악착같이 집않사고 전세사는 사람들이 나쁜넘 소리 들을날이 올지도 모르겠군요. (전 지금도 이기적인 사람들이라 생각하고 있습니다)

[하람]

재미있는 논리네요...병신같은 투자의 손실을 다른사람이 메꿔주길 바라는 도둑놈 심보이신듯??
주택은 투자수단이 아니라구요??? 그럼왜 팔려 하시나?? 천년만년 그 주택에서 사시지....내 주택은 몇십억짜리라고 자위하면서...

[류심조]

무얼 오해하신듯...제 말씀은 돈은 있는데 무주택자로 전세를 사는 사람들이 전세집을 차지하고 있으니(공급축소) 전세값이 올라 돈없는 서민이 전세를 얻지못하니 결과적으로 없는서민에게 피해를 준다는 의미 이었습니다.

[은결아빠]

주택을 투자의 대상으로 생각하시는분들이 아직도 많으시네요.
이런분들때문에 부자부모님을 못둔 죄아닌 죄(?)때문에사회초년생들은 죽어나갑니다.

선진국으로 갈수록 투자보다는 주거의 대상으로 바라보더군요.

[하람]

이렇게 생각해보시면 어떨까요?? 현재 상황에서 유실주택수가 제로이고 신규 공급주택 수가 제로라는 가정하에서...
현재 님의 표현대로 돈은 있는데 무주택자로 전세를 사는 사람들이 그대로 전세를 사는 경우와 집을 구매하는 경우 두가지를 생각해보죠.
전체 주택수는 똑 같겠죠?? 전자에 비해 후자가 달라지는 것은 단 한가지..
다주택자의 주택을 구매했거나...집을 팔고 전세로 들어갈려는 사람의 주택을 구매했겠죠???
위의 두경우 어느 경우에도 전세를 얻지 못하게 하는 결과는 안생길것으로 보이네요.

[하람]

즉, 현재 주택구매를 꺼리는 경향은 거래실종이라는 문제를 야기할지는 몰라도
님의 생각처럼 다른 돈없은 전세입자에게 피해를 주지는 않는다는 거죠
몇년전 비정규직 법안 문제때문에 여야가 싸울때...
개나라당과 재벌측에서 해고폭탄이라고 표현하며 비정규직 법안을 비난했었죠??
그때 제가 그런 주장을 하는 사람에게 이런말을 해줬습니다.
지금 재벌들이 불필요한 비정규직 고용을 하고있는거냐고...
어차피 지들이 사람 필요해서 쓰고 있는것이므로...
비정규직 법안이 개정되든 어쩌든 고용되는 수는 같을텐데..
무슨 해고폭탄이냐고...반문했었죠...
이문제도 그문제와 같아 보이네요

[하람]

전세를 사는 사람들이 주택을 구매하면 공급이 늘어난다는 주장은 도대체 무엇에 기인한걸까요?? 어떻게 하면 공급이 늘어난 효과가 나타나죠??

[류심조]

가정이 너무 극단적이네요...유실주택수와 신규공급주택이 제로 라는건 있을수가 없습니다. 돈있는 무주택자가 집을사게되면 미분양되어 공실되어있는 집들이 새로히 공급이 되거나 아니면 수요에 의해 신규주택이 공급되는 현상 일어나게 됩니다. 당연히 공급에의해 전세금은 내려가고 골라가는 현상도 생길겁니다.
현 상황은 돈있는사람들이 악착같이 전세를 사니 새로운공급이 없어서 생기는 전세가 상승 상태 입니다

[onetree]

이타적인 사람이 많은 사회가 되어야 하는데... 그렇지 못하죠. 전세사는 사람이나 전세준 임대인이나 이기적이긴 똑 같죠.

[하람]

왜 미분양 되어 공실되어 있는 집들을 저렴한 가격에 팔 생각은 안하고 전세입자가 그 폭탄을 떠 안길 원하는 겁니까??
건축원가 뻔히 나오는 거니까..분양이 안되면 원가이하로 떨이로 팔아야죠..장사안되면 떨이로 파는거하고 같은 이치인데...
뭐 잘났다고 토건족들은 그 거품 그대로 폭탄 넘기고 싶어 안달나 있을까요?
님이 원하는대로 주택이 공급될려면 미분양이 해소되야 하는데도 불구하고 전혀 팔리지 않는 가격인 고분양가로 여전히 팔고 있는 비양심 건설사들에게 읍소하셔야 할듯..

[연구원생]

박홍균님. 전세제도가 사라지면 그 다음은 어떻게 된다고 보시나요? 좋은 글들 자주 올려주시는데 그 뒷얘기는 항상 없는 듯 보입니다.
말씀하셨던 인구결정론과 아파트빵원 동조론도 그 뒷 얘기가 아주 흐릿하거든요.
모두가 알고 있는 이유로 인해서 앞으론 집을 구매할 수 있는 층은 더욱더 제한적일 수 밖에 없습니다.
화두만 던지시지 마시고 예상되는 결론도 함께 들려주셨음 합니다. 전세제도가 사라진다 한들
싼 집이라도 사서 십수년 뒤에 빵원을 만들것이냐, 아니면 비싼 월세를 지불하며 세입살이를 계속할 것이냐
이 딜레마는 그나마 능력되는 세입자나 하는 것이고 그 이하는 더 어려워질 걸로 보이는데요.

[차돌백이]

중앙일보 라서....... 좀... 기사의 의도가 뭘까? 하는 생각이 먼저 드네요...