2022년 빌라왕 사태

[천안장애인성폭력상담소]

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1.개요

2022년 12월 경, 깡통주택을 많게는 수천 채 단위로 보유한 악질적인 임대인, 일명 '빌라왕' 몇 명 때문에 수백 세대의 세입자들이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입고 있음이 주요 언론에 보도되며 대한민국의 부동산 시장이 갖고 있는 문제가 폭로된 사건이다. 수사가 진행되면서 이들의 행위가 조직적으로 이루어진 범죄라는 정황이 드러나고 있으며, 심지어 이 '빌라왕'들 중 일부는 사망하여 아예 보증금을 돌려받을 길이 사라진 피해자들도 속출하였다.

2. 주요 인물

3. 피해 사례

피해 사례는 2022년 12월을 기점으로 주요 언론에 보도되기 시작했다. #1 #2 #3 #4[18]

2022년 12월 23일 인천광역시 미추홀구에서 2,700채 빌라왕이 나타났다. 파악된 피해자는 327세대이며 피해액은 260억 원이 넘는다. #1 #2

2022년 12월 24일 기준 수도권에만 1,000채쯤 가진 빌라왕은 4명이며 300채 이상은 16명으로 확인됐다.

2022년 12월 26일 주택도시보증공사는 악성 임대인 30명이 세입자들에게 돌려주지 않은 전세보증금은 11월까지 7,250억 원에 달한다고 밝혔다. 그리고 노숙인 명의를 빌려 208채를 가진 광주 사건도 수사 중이다.#

2022년 12월 30일 #서울경제 단독보도로 김대성과 권 씨와 연결된 회사도 있음이 드러났다. 수도권 빌라 건축회사인 H사의 A이사는 인천광역시와 부천시 지역의 깡통 주택 전문 부동산의 B본부장을 만나 H사의 자회사인 HJ 부동산 컨설팅 회사를 설립했다. HJ 부동산 컨설팅 회사는 서울특별시 강서구, 인천광역시, 경기도 부천시와 광주시에 영업지점을 개설했고, 여기서 김대성과 권모 등의 명의를 이용해 빌라와 오피스텔을 구입했다. 그렇게 H사의 빌라와 오피스텔은 7,000여 가구가 되었다. 김대성과 권모는 명의대여와 별개로, 각각 D하우징과 P주택을 앞세워 독립적으로 전세사기를 벌였다.

2023년 1월 5일, 조직적 범죄 의혹이 보도되었다. 해당 문단 참고.

2023년 1월 10일, 서울 빌라왕 정 모씨의 배후에 컨설팅 업체가 있다는 정황을 확인하고 검찰이 컨설팅 업체 관계자를 대상으로 입건하여 수사 중이며 신병이 확보된 관계자를 대상으로 구속영장을 청구하고 있다고 보도되었다. #


2023년 3월 2일, 인천 전세사기 사건의 '건축왕'으로부터 피해를 입은 30대 남성이 숨진 채 발견돼 경찰이 수사에 나섰다. 이 남성은 숨지기 전 유서에 최근 직장을 잃은 데다, 전세금 7000만 원까지 대출 연장 거부되면서 어려움을 토로했다고 한다.#

2023년 3월 16일 인천미추홀구에 104 가구 중간 입주한 주거형 건물에서 단 한 가구를 제외하고 모조리 경매로 넘어간 사례가 나왔다. 건축주는 남 모씨로 알려져 있으며 대출금과 전세보증금등을 이용해 약 2천7백여 채를 신축했다. 여기에서 사용된 명의 중 일부는 공인중개사라고 한다. 아예 공인중개사를 고용해서 성과급등을 지급했고 시존 시세보다 높은 가격에 전세계약을 하도록 했다고 한다. 이후 하나둘씩 경매로 넘어가는 상황에 이르렀으나 이를 숨기고 새로운 계약을 반복한 것이다. 불안해하는 임차인에게는 공인중개사가 보증금을 대신 갚아준다는 이행각서를 작성해 안심시켰으나 전체 690여 채가 경매로 몽땅 넘어가버렸고 그 와중에 104 가구가 입주해 있던 주거형 건물이 단 한가구만 제외하고 넘어간 사실이 확인된 것이다.#

2023년 최대규모의 전세사기 피해가 있을 것으로 예상하고 있다. 빌라왕들이 집중적으로 주택을 구매한 시기는 2021년으로 시작은 그전부터였지만 가장 크고 많은 거래가 이뤄진 시기가 2021년이다. 그리고 2022년은 그 절반으로 급격하게 떨어진다. 이는 빌라왕에 대한 집중취재와 관심들이 시작되는 상황과 맞물린다. 그리고 2021년 HUG 주택도시 보증공사 보험 대위변제액이 약 5,200억, 2022년 약 9,400억 가량으로 2년간 약 1조 5천억 원 가까이 터졌는데 #2021년 계약을 한 임차인들은 2023년에 만기가 도래하는 상황. 2년 전 실거래가액 약 2억 7,000여만 원에 전세사기거래 약 8,000여 채를 추산해서 계산하면 최대 1조 8천억 원의 사기피해가 2023년에만 발생하는 상황이 생길 수도 있을 것으로 보인다고 한다. 여기에서 대위변제로 보험을 받지 못하는 가구들은 통계에서도 잡히지 않았다는 걸 생각해 보면 피해는 얼마나 더 늘어날지 알 수 없다.##

2023년 2월, 인천 미추홀구 건축왕 전세사기 피해를 입은 30대 남성이 처음으로 극단적 선택을 한 데 이어 4월 14일 또다시 20대가 극단적 선택을 했다. 이후 사흘만인 4월 17일 30대 여성 A 씨[19]가 숨지면서 전세사기 피해자 관련 사망자는 총 3명으로 늘어났다. #

4. 조직적 범죄 의혹

명의만 빌려준 사실상 바지사장인 임대인 빌라왕이 2022년 12월에만 3명이나 사망한 것이 뒤늦게 알려졌다.# 이들의 피해자는 1,500명에 육박한다.

해당 3명은 2021년 7월 30일에 사망한 42세 정모, 2022년 10월 12일 사망한 42세 김대성#, 동년 12월 초에 사망한 27세 송모다.# 정모는 서울 서남부지역 빌라 200여 채, 김대성은 인천, 부천, 서울 서남부지역에서 빌라 1,139채, 송모는 인천과 부천 지역에서 수십 채를 매입했다.##그런데 이들이 구입한 빌라가 서로 겹치거나 거의 가까운 장소에 있다는 것과, 정모가 사망한 이후에도 정모 명의로 빌라가 구입된 흔적이 나와 이 3명 뒤에 동일 배후가 있음이 의심되고 있다.

그 밖에도 수백 건의 부동산 계약에는 의문이 많다. 빌라왕이 지적장애인인 경우도 있으며 무엇보다 2년도 안 되는 기간 동안 3명의 빌라왕이 연이어서 사망한 것인데, 이로 인해 수백억 대의 전세사기 과정에서 입막음으로 빌라왕을 죽이고 여러 명의 바지사장을 조직적으로 세운 게 아니냐는 의혹이 제기되었다.

2021년 후반기부터 시작된 물가상승, 미국 연방준비제도의 금리 인상으로 유동성이 낮아진 시점에 바지사장들이 사망하게 되면 법적으로 공소권이 없어지고 수백억 대의 사라진 전세금은 동일한 단체가 조직적으로 취한 것이 아니냐는 의심을 받게 된 것이다.

실제로 사망한 사람이 3일 뒤에 전세계약을 하거나, 서로 왕래가 없는 사망한 빌라왕들이 동일한 신축 건물 5채를 나눠 계약했거나, 서로 바로 옆 건물을 구매한 경우나 잔금 날짜까지 동일한 일자에 처리되는 경우도 있었다. 위 3명이 특정한 법인이나 업체가 연관되었다는 의혹이 언론 취재 중 제기되었다.

공소권 없음으로 수사가 종결될 경우, 전세사기는 법적으로 안전한 범죄조직의 사업으로 활용될 소지가 있다. 또한 사라진 전세자금을 가져간 것으로 추정되는 단체들은 공소권 없음으로 법을 피해 가는 방법도 기획했다. 이런 식으로 여러 건의 명의대여행위를 통해 경제적 이익을 취하는 범행 수법이 보이스피싱 조직과 동일하다. 최근 대법원 판례에서 보이스피싱이 사기죄에서 범죄단체조직죄로 취급되는 것처럼, 범죄단체조직죄에 해당될 가능성이 있다.

빌라왕을 여러 명 거느리고 활동하는 조직이 실재한다는 보도가 나왔다. 아예 명의를 빌려 부동산 중개 법인을 설립해서 활동했다. 내부 고발을 한 관계자는 본인이 속해있던 곳에서 5명의 빌라왕이 있었다고 한다. #1 #2 #3

총책 - 영업책[20] - 대리인[21] - 빌라왕[22] 등 역할들이 있는데, 빌라왕의 경우 은어로 블랙(신세가 망가진 사람)이라 부른다. 내부 고발자의 말대로라면 사망에 관련이 있을 수도 있다. 해당 조직은 불과 며칠 전까지 강서구에서 영업행위를 하고 있었는데, 취재가 시작되자마자 자취를 감춰버렸다. 이 조직에서 최소한 3,000여 채가 거래된 것으로 보고 있다.

빌라왕 사태가 본격적으로 수면 위로 올라오고 적극적으로 방송이 시작되면서 밝혀진 사실 중 하나가 부채비율이 80%에 가까운 소위 깡통주택이 서울시에만 50%가 넘고 그중 이번 빌라왕 사태에서 가장 크게 이슈가 된 강서구는 79%에 가까우며 인천과 경기도 역시 60%에 가까운 상황이라는 것이다. 모든 깡통전세가 빌라왕 사태와 연결된 것은 아니지만 예상을 뛰어넘을 정도로 추측하며 여론은 최근까지 영업을 하던 조직이 사라진 강서구가 깡통전세 사례가 가장 많은 것으로 보아 상당수가 연관된 것으로 보고 있다. 위 강서구의 사례만으로 3,000여 채이고 그 외 여러 언론매체에서 언급된 다른 지역의 사례만 합쳐도 몇천 채 이상을 진즉에 넘긴 상태라서 당장 터지지 않았을 뿐 피해자들 또한 엄청나게 늘어날 가능성이 높고 조희팔의 사기보다 더 파괴적일 수도 있다. 빌라왕 사태의 경우는 압도적인 확률로 전세 보증금을 대출받아 입주를 한 상태로 수천에서 억대의 대출금을 깔고 가는 상태인 데다가 상대적으로 젊은 층의 피해가 많고 회생조차 쉽지 않기 때문이다.

이러한 깡통주택 빌라가 강서구, 그것도 화곡동에 밀집된 이유로 김포국제공항 인근 지역이라 고도제한이 걸려있는 지역이 많아서 높게 지을 수 있는 아파트가 적고, 그 땅에서 올릴 수 있는 게 빌라밖에 없어서라는 분석이 있다. 이렇게 만든 빌라가 우후죽순처럼 올라오고 공급이 폭발해 이를 처분하는 과정에서 동원된 게 이 빌라왕이라는 것이다.#

빌라왕 문제는 비교적 초반에 잡힐 수도 있었던 것으로 보인다. 1세대 빌라왕이라 불리는 강 모씨가 주인공으로 수년 전부터 사기를 치고 있었다가 전세사기 관련 문제가 수면 위로 올라오기 시작한 올 1월에서야 구속됐다. 그것도 수사에 의한 구속이 아니라 피해자들이 3년 전에 고소를 했던 사건인데 수면 위로 올라오자 검찰에서 구속한 것으로 보인다. 하지만 강 모씨만 구속됐고 강 씨의 거래를 주선한 공인중개사 조 모씨는 현재도 활동하며 약 1,000여 채를 가지고 있는데, 조 씨는 숨진 김 모씨가 있었던 부동산의 대표라고 한다. 1세대라 불리는 강 씨와 그 이후에 등장한 김 씨 사이에 공인중개사 조 씨가 있던 것으로 보이고 피해자들에게는 본인도 피해자라며 폐업을 하고 도망갔다가 잠잠해지면 다시 등장해서 영업을 하는 등의 행위가 반복된 것으로 보이지만 정작 구속은 강 씨만 된 것이다. 피해자들은 고소했을 때 손 놓고 있다가 이제 와서 강 씨 한 명 구속한 것을 보고 검찰이 사건을 키웠다고 주장한다. 게다가 경찰에서는 해당 사건이 형사사건(사기죄)이 아닌 민사관계라고 보아 수사 개시를 하지 않았고 쉬쉬한 것도 문제가 되고 있다. [23]

빌라왕자 이 모씨는 일명 세 모녀 전세사기 사건에도 연루되어 있고 이 세 모녀 전세사기 사건에 관여한 업체의 직원 중 한 명인 신 씨가 똑같은 수법으로 사기를 쳤는데 그 사람이 강서 빌라왕 사건의 배후였다. 빌라왕 사태에서 나타난 수많은 인물들 중 직간접적으로 연결된 사람들이 있었던 것으로 부실하게 수사했다는 비판을 피할 수가 없는 상황이 됐다. 심지어 몇몇 빌라왕의 주변인물들도 수사는 받았지만 별다른 조치가 없었는데 같은 방식의 사기를 치고 다닌 일까지 생겨서 암과 같은 존재들임이 증명됐다.#

심지어 피해자라 주장했던 공인중개사 조 씨는 2년 전 부동산컨설팅 법인을 세웠고 2022년에는 빌라밀집지역 인근의 건물을 사들여 사무실을 차렸다고 한다. 이미 몇 년 전 PD수첩에서도 이에 관련된 문제를 방송한 적 있었고 이때와 현재의 수법이 똑같다.# 그리고 KBS 또한 빌라왕 사태를 수 차례 집중 취재하고 빨라도 재계약 전까지 본인이 피해자인 줄 알 수 없기 때문에 피해 사실을 모를 수 있다고 경고했다.

몇몇 곳은 건축 회사까지 전세 사기에 가담하는데 건축사에서 신축 빌라가 매매가 안 돼 부동산과 짜고 바지 주인을 구해서 매매가보다 비싼 가격으로 전세를 내고 건축사에서 전세금을 받고 수수료를 부동산과 바지 주인에게 나누어 갖는 방식이라고 한다. [24] 일명 건축왕이라고 하면 바지 주인은 정말로 아무것도 모르거나 돈이 급한 사람들로 명의를 빌려주고 고작 한 건당 100만 원-150만 원의 돈만 받는다고 한다. 바지 주인은 명의를 빌려주고 소유한 부동산의 부동산세만 해도 받은 돈의 몇 배로 내야 한다고 한다. [25] 그래서 속아서 명의를 빌려주었거나 지적장애인인 확률이 높다고 한다. [26]

현재까지는 전세사기범들을 위주로 조사가 이뤄지고 뉴스에 다뤄졌지만 공인중개사들에 대해서도 큰 문제가 있다. 과거에도 일부 공인중개사가 사기를 치는 경우가 있었지만 직접 집주인과 세입자를 속이거나 문제가 있다는것을 알면서도 계약을 진행시켜서 수익을 올린뒤 나몰라라 하는 무책임한 경우의 단독범행이 벌어진것에 반해 이번 빌라왕 사태에서는 전세사기 조직의 하부 부서로서 활동하거나 아예 법인을 설립해서 직접주도 하던가, 부모가 건물주에 자식들이 중개사을 하는등의 가족단위로 이뤄진 것이다. 미추홀구에서는 남 모씨의 딸이 중개인역할을 하고 직접 대출을 받기도 했으며, 1세대 강 모씨와 숨진 김 모씨의 중간에는 공인중개사 조 모씨가 있었던 것으로 보인다. 최근 알려진 동탄의 경우 중개인이 세입자들에게 전세보증보험 가입을 만류하고 있었다는 정황까지 파악됐다.#

2023년 3월 KBS와 연세대 사회학과 연구팀에서 사기조직과 연계된 것으로 보이는 다주택 악성임대인, 일명 빌라왕이라고 볼 수 있는 176명을 확인했다고 한다. 이 170여 명 중 경찰이 수사 중이거나 언론을 통해 알려졌거나 사망했던 사람들이 모두 포함되어 있고 핵심 그룹이라고 믿을 수 있는 합리적인 의심이 드는 또 다른 임대인들을 확인할 수 있었다고 한다. 그리고 이 170여 명 전체가 소유한 주택은 약 2만 6천여 채 가량이며 대부분 깡통주택이 돼버렸을 우려가 있다고 한다. 지역별로 보면, 서울 강서구 화곡동이 3천4백여 채로 가장 많으며 인천 부평동과 주안동, 숭의동, 서울 양천구 신월동 순이다. 여기에서 기준삼은 다주택자의 주택수는 50여 채이다. #1 #2
위 조사결과를 경찰에 제공하고 경찰이 자료보완후 분석한 결과 7~8월 9천여체가 피해를 입을 수 있다고 한다. 지금까지 알려졌던 인천, 화곡, 강서가 아닌 구로, 양천, 금천, 관악, 영등포가 순서대로 1400여채에서 400여채 전체 피해금액 약 9천억원의 피해가 예상된다고 보고 있다.#

현재 수사 중인 인물 중 가장 악질적인 인물은 건축왕이라고 불렸던 남 모씨로 자신의 딸이 전세계약중계를 하기까지 했는데 문제가 터지자 집주인 (아버지 남 모씨)이 누군지 모른다고 발뺌을 하기까지 했다.# 가족단위로 사기범죄를 저지르고 다닌 것. 한술 더 떠서 피해자들을 협박했던 정황까지 확인됐다. 자신이 구속되거나 자살이라도 하면 해결되는 게 없으니 난리 피우지 마라. 보도와 현수막은 집값을 떨어뜨린다 걷어라. 정부에 하소연해 봐야 법률지원 밖에 받을 수 없다. 낙찰받는 게 최고다.라는 식이었다. [27] 더욱이 영장심사에서 8천억 원가량 처분할 재산이 있다는 말을 했지만 현실은 주요 자산인 건물은 신탁사로 법인은 진즉에 경매로 넘어간 상태. 피해자들은 세금이 아닌 가해자의 돈으로 보상받고 싶다는 의견을 밝혔다. 더 어처구니없는 것은 영장심사에서 8천억을 주장했지만 추징보정절차를 진행 중인 남 씨의 재산은 고작 8억 원이다.#

2023년 2월과 4월 동탄과 부산에도 동일한 수법의 전세사기가 벌어진 것이 알려졌다. 동탄의 경우는 건물주가 약 250여 채를 갖고 있는 부부로 소주자가 파산을 해버렸는데 전형적인 빌라왕들의 사기수법과 동일하다고 보고 수사에 착수했고 피해액은 가구당 약 5천만 원가량으로 추산된다. 단순계산으로만 약 100억 원이 넘어간다.# 그것도 모자라서 부부의 아들에게도 소유권이 나눠져 있었는데 부모에게 이전시켜 버리고 사라졌다. 부산진구의 오피스텔은 69세대 약 60억 원가량이 물려있고 대다수가 30대 안팎의 청년세대라고 한다. 수도권과 수도권 주변이 아닌 지방에서도 피해가 더 있을지 모르는 상황으로 전국적인 피해가 있을 것으로 보고 있으며 기존의 빌라에서 오피스텔로 확장되고 있다.# 부산의 상황은 이미 2개월 전에 알려진 적이 있었으나 제대로 이슈가 안 됐다가 4월 미추홀구의 한 피해자가 스스로 목숨을 끊고 동탄의 전세사기가 보도된 뒤에 다시 한번 알려졌다. 경찰은 동탄에 250여 채를 소유한 부부와, 위탁 계약을 진행한 공인중개사 등에 대해 출국금지 조치를 했다. #

구로가 주요 활동지역이었던 악성임대인이 확인됐다. 다른 악성임대인들의 사례들과 다른건 중개인들이 대거 연관되어있다는건데 현재까지 300여명이 넘도록 뒷돈을 받은걸로 확인됐고 약 500여체에 달한다. #

추가적인 피해와 피해자 본인이 피해자인지 모르는 상황 등을 위해 신상공개를 해야 하지 않냐고 하지만 현재로선 개인정보 문제로 인해 공개할 수 없는 상황으로 보인다.

5. 구속기소

6. 사법부의 대응 방안

2023년 1월 17일, 대법원은 임대차계약체결 후 임대인이 사망한 경우 임차인이 임대인의 상속인을 대신해 상속을 원인으로 한 소유권이전등기(대위상속등기)를 하지 않아도 임차권등기를 할 수 있도록 임차권등기명령 절차를 개선하고, 대위상속등기를 선행하지 않아도 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 가능하도록 등기선례와 송무선례를 제정했다고 밝혔다.'빌라왕' 사망에 피해자 속출… 대법원 "전세사기 구제 절차 간소화"