상가경매 낙찰 후 진행과정 실전꿀팁!

[미라클/임순식]

아파트, 다가구, 공장(창고)에 이어 오늘은 상가 경매 낙찰 후 진행과정에 대해 알아보겠습니다.

공장과 마찬가지로 상가 임차인은 대항력이 없더라도 상가의 임차보증금이 많지 않기 때문에 경매 진행되는 동안 내지 않았던 월세로 충분히 보증금 커버가 가능합니다. 그렇기 때문에 임차인들이 보증금 못 받는 것에 대한 거부감은 없으나 인테리어에 투자를 많이 한 경우 낙찰자와 재계약을 못하면 인테리어에 대한 권리금을 받지 못하니 임차인 입장에서는 당황스러운 경우가 있을 수 있습니다.

상가경매 임차인 신고 내역

경매를 당하는 임차인은 경매 진행 절차와 상황에 대한 정보가 부족한 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 새로운 낙찰자와 적은 월세 재계약을 하기 위해 보증금과 차임은 적게 신고하는 경우도 있고, 반대로 높게 신고하는 경우도 있습니다.

예를 들어 월세가 150만 원인데, 300~400만 원으로 차임을 올려 신고합니다. 이런 경우는 소유자(채무자)와 임차인이 가족이거나 가까운 사이일 경우 낙찰가를 올리기 위해 실제보다 높게 신고하는 경우도 있습니다.

가끔 초보자분들이 제대로 시세 조사를 하지 않고, 신고된 보증금/차임만 믿고 상가를 덜컥 낙찰받고 미납하는 경우가 있는데, 상가는 주거용보다 시세 조사를 더 꼼꼼히 하셔야 하며 월세에 부가세가 포함된 금액인지 아닌지도 꼼꼼히 잘 확인하셔야 합니다.

상가 경매 낙찰 당일

주거용 부동산, 공장과 마찬가지로 낙찰받은 당일 그냥 돌아오지 말고, 법원에서 사건 기록을 열람하시길 추천드립니다. 상가의 경우 실제 계약서와 법원에 신고된 보증금/차임의 차이가 많을 가능성이 높기 때문에 반드시 실제 계약서를 확인하고 사진을 찍어오십시오.

상가 경매 임차인과 협상

상가를 방문해서 임차인을 만나면 가끔 주위 사람들에게 코칭을 받고 잔금 내고 오라는 경우가 있는데요. 그렇다고 그냥 돌아오지 말고, 내 상황을 설명해 줘야 합니다.

"선생님~ 원래 잔금 납부를 1개월 반 뒤에 할 거지만 2주 뒤부터 잔금 납부가 가능합니다. 잔금 납부 이후에는 저도 월세를 청구할 수밖에 없습니다. 선생님도 안타까운 상황인데, 바로 월세를 청구하기도 경우가 아닌 거 같아 1개월 반 기간 내에 이사를 간다면 월세 청구를 하지 않겠습니다. 그 기간에 안에 월세를 미리 준비해 주시거나 재계약을 맺는 건 어떻게 생각하십니까?

이렇게 여러분 입장 설명을 미리 해야 합니다. 가끔 얘기하려고 해도 들을 생각도 없이 강하게 밀어내는 경우가 있습니다. 임차인의 입장에서 생각해 보면 충분히 이해가 됩니다. 왜냐하면 경매가 진행되는 긴 기간 동안 사업장에 많은 사람들이 찾아와 귀찮게 이것저것 물어보고 서성이고 하는 바람에 경매에 대한 거부감을 가지고 있을 수 있습니다. 그렇다고 그냥 돌아오지 마시고 쪽지나 편지로 여러분의 생각을 꼭 전달하십시오. 모르고 그러는 것이지 위와 같이 상황을 설명하면 상대방도 충분히 낙찰자가 배려하고 있음을 느낄 수 있을 것입니다.

사실상 기존 임차인이 나가는 시점에 잔금 납부를 하면 최대한 대출이자 납부의 부담을 줄이면서 상대방에게 시간도 줄 수 있습니다. 내가 손해 보는 것은 별로 없으면서 원만히 합의가 가능하게 됩니다.

그리고 상대방을 배려하면서 대화하면 임차인이 나가려고 하다가도 재계약을 희망은 경우도 있습니다.

항상 강조 드리지만, 상대방을 배려하면서 대화하고 경매 과정을 해결해 나가야 합니다. 협상에서 내가 원하는 방향으로 이끌어 내기 위해서는 상대방을 존중하고 상대방이 내 자녀라는 마음가짐으로 대하면 됩니다. 자녀가 부모 말을 못 알아듣고 잘못된 방향으로 가더라도 기다려주고 이해해 주시듯, 그렇게 상대방을 바라보면 내 눈빛, 행동 등이 모두 바뀌기 때문에 상대방이 다 느낍니다.

상가 경매 미납 관리비(★)

관리 사무실에 가서 미납 관리비 내역을 요청할 때 공용관리비만 낙찰자가 부담하면 되지만, 전용 관리비, 연체이자까지 모두 청구하는 경우가 많습니다. 그리고 공용관리비도 다른 호수에 비해 더 많이 청구하는 경우가 많으니 꼼꼼하게 잘 체크하셔서 공용관리비만 납부하면 됩니다.

만약 낙찰받은 상가가 3년간 공실로 관리비가 미납되었다가 3년 전 임차계약을 맺고, 새로운 임차인이 3년 동안 관리비를 그 뒤로 성실히 잘 내고 있었다면 그전 미납 관리비를 낙찰자가 부담해야 할까요?

YES!

많은 사람들이 최근 3년간 공용 미납 관리비만 부담해야 한다고 알고 있는데요.

낙찰 시점 3년 전이 아니라

미납된 3년 기간의 공용 관리비를

낙찰자가 부담해야 합니다

낙찰자 입장에서는 씁쓸한 판례이긴 하지만, 공공의 피해를 줄이기 위해 나온 결과입니다. 그리고 낙찰자는 미납 관리비만큼 저렴하게 낙찰받으면 되기 때문에 최근 3년이 아닌 미납된 3년 이하의 기간이라는 점을 꼭 숙지하십시오.

오늘은 상가 경매 낙찰 후 과정에 대해서 알아보았는데요. 당장은 내용이 머릿속에 안 들어올 수 있지만, 상가 입찰 예정이거나 이제 막 상가 낙찰받은 분이라면 더 머릿속에 쏙쏙 들어올 겁니다. 임차인과 원만하게 명도하고 새로운 임차계약까지 잘 맺길 바랍니다.