아파트 등 건물 낙찰시 유의사항^^

안녕하세요 설춘환입니다   최근 부동산시장의 침체여파로 일반 매매시장이 상당히 어려운 것 같습니다^^ 그러나 경매시장은 입찰경쟁률은 낮아졌는데 여전히 중소형 평형대 아파트에 대해서는 낙찰가율이 90%를 상회하기도 하네요   엊그제 구로구 신도림동 대림아파트 감정평가액 3억4천만원(시세는 3억3천만원) 혹여하는 마음에 2억8천5백만원에 입찰 결과는 패찰   낙찰은 3억5백만원(경쟁률 4:1)   어제는 인천 남동구 장수동에 있는 공장에 입찰하러 갔다 감정가 9억5천만원 한번 유찰되어 이번 최저매각가격은 약6억7천여만원   결과는 패찰   경쟁률 17:1정도 낙찰가는 100%를 넘긴 951,000,000원정도   어렵다 어렵다 하지만 낙찰을 받기가 쉽지 않죠^^   바로 경매가 전국경쟁률이라는 특징을 가지고 있기 때문이라는 점, 더불어서 경매는 일반매매와는 달리 언젠가는 꼭 낙찰된다는 특징이 있기 때문이다   얼마전 한 수강생이 질문을 한다   아파트를 낙찰받고 싶은데 1) 전입세대 열람을 꼭 해야하는지 2) 집에서 가까운 동사무에서 하면 되는지   답변 1) 전입세대 열람을 하여야 한다. 이유는 선순위임차인의 존재여부를 잠정적으로 확인해야     하기 때문이다. 선순위임차인이 뭐길래?       말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인이다. 그게 뭐 큰 대수인가?       대수다. 이유인즉 선순위임차인이 배당요구를 하였거나 하지 않았거나 못받는 보증금은     낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 부담을 하여야 하기 때문이다       이쯤되면 선순위임차인이 얼마나 중요한 것인가를  알 수 있을 것이다.   2) 집에서 가까운 동사무소에서 할 수 있었으면 하는 바램이 있다.     그러나 현실은 그렇지 않다.       경매로 나온 아파트나 주택을 관할하는 동사무소에서만 할 수 있다       물론 다른 동사무소에서 할 수도 있는데 다른 동사무소에서는 전입세대가 있어도 아무도     나오지 않는다  ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ 참 웃긴다       따라서 반드시 관할 동사무소에서 하여야만 한다          2년전 이런 사례가 있었다    화곡동의 한 빌라가 경매로 나왔다.    이에 입찰하고자 하는 사람이 화곡동의 아무런 동사무소(그게 하필이면 가령 3동사무소)    에 전화를 걸어서 그 빌라의 번지를 가르쳐주면서 관할이 거기가 맞느냐고 물었다      담당자 왈 --- 맞단다      일반인은 당연히 맞다고 하니까 가서 전입세대 열람을 하였다.      당근 아무도 나오지 않았다--- 이유인즉 관할동사무소가 아니었다      입찰자는 이러한 사정을 모르고 시세보다 40% 싸게 이건 빌라를 낙찰받았다    그러나 실제로는 시세의 50%에 해당하는 선순위임차인이 배당요구를 하지 않고 버티고     (?) 있었다      낙찰보증금을 포기하고 낙찰을 포기했다      이랬을때 아마도 국가를 상대로 손해배상청구도 가능할듯하다(동사무소 직원의 실수에)       주거용 건물을 낙찰받을때     관할 동사무소에 가서 전입세대 열람을 하여야 한다는 점을 꼭 유념하기 바란다       덤으로 반드시 아파트 관리사무소 가서 체납관리비도 확인하는게 좋겠다     다만 체납관리비는 큰 고려대상이 아니다 실무적으로 그렇다는 말이다       이유는 낙찰가 대비 차지하는 비율이 작기 때문이다         여기서 하나 바꾸어야 할 부분이 있다       바로 상가건물의 사업자등록열람이다       상가건물임대차보호법에는 이해관계인이 언급되어 있고 입찰자는 이해관계인이 안된다     따라서 사업자등록열람이 불가하단다       빠른 시일내에 개정이 필요한 부분이다.        경매가 막연히 어렵다고 생각할 필요도 막연히 쉽다고 생각할 필요도 없다      꼼꼼한 권리분석이 필요한 시점이다    더불어 적극적인 매수를 권해본다^^      경매를 통해 재테크의 왕으로 거듭나길 기대해본다^^    (매주 화요일 오후 4시부터 5시 부동산TV 경매탐구생활에서 아파트 추천합니다)