경매공부! 요정도는 꼭 알아야 (베스트 3)

<table id=cafe_editor_main_table_color bgColor='#e4f7ba' cellpadding=0 cellspacing=0 border=0 width=100%><tr><td id=cafe_editor_main_table class=text>   안녕하세요 설춘환입니다   오늘부터 경매공부에 대한 일반인들이 가장 궁금해하는 것을 하루에 3개씩 100개만 사례별로 나열하기로 합니다   여러분 함께 빡세게 공부해보도록 하죠^^   저도 지금 이 내용을 가지고 책을 준비하고 있거든요^^ --------------------------------------------- 최근 경매시장에 매물이 조금 증가하고 있는 것 같습니다   매물이 많으면 많을수록 사실상 경매시장에 대한 관심은 더욱 높아만 갈듯 합니다 이러한 시점에 시장은 다소간 소강상태인데요   미래가치등을 고려해서 지금 매수해야하는 종목 또는 지금 매도해야하는 종목을 잘 선별해서 투자에 임하시기 바랍니다   저는 오늘도 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다면 매수를 추천하는 쪽입니다 토요일 일요일 연속 특강의 연속이었는데요   오히려 경매를 많이 아신다고 하시는 분들이 오히려 답변을 잘 못해서요   또다시 꼭 알아야 하는 내용 베스트 5를 설명하오니 꼭 인지하시고 암기하시기 바랍니다   1. 선순위임차인은 무엇이고 경매에서 왜 중요한가요?   답변 - 선순위임차인이란 말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인을           의미합니다             즉 말소기준권리보다 하루라도 앞서서 점유와 전입신고            (상가는 사업자등록신청)를 한 임차인을 의미한다고 보시면 됩니다            이러한 선순위임차인이 권리분석에서 중요한 이유는 바로 이러한 선순위임차인이 배당요구를 했거나 하지 않았거나 못받은 보증금을 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 부담해야하기 때문이지요   상당히 중요하지요? 꼭 암기하세요^^     2. 말소기준권리가 무엇이고 어떤 것이 말소기준권리가 되는가요?   답변 - 말소기준권리는 낙찰 후 등기부등본상에 어떠한 것은 인수하고,          말소시킬 것인지에 대한 기준권리라고 이해하시면 될듯합니다            말소기준권리가 될 수 있는 6가지는               근저당권          저당권          가압류          압류          담보가등기          경매개시결정기입등기이고            그 중 가장 먼저 기입된 것이 그 사건의 말소기준권리입니다            그리고 아주 예외적으로 전세권이 말소기준권리가 되는 케이스도 있지요            가령 부동산전체에 대한 전세권설정 후          경매를 신청하거나          배당요구를 적법하게 한 전세권자는 말소기준권리가 됩니다           그러나 부동산 일부에 대한 전세권은 말소기준권리가 되지 않습니다     3. 임차인의 우선변제권은 확정일자만 받으면 생기는가요?   답변 - 임차인은 원칙적으로 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다             단, 전제가 있습니다 대항력이 없으면 우선변제권은 발생하지 않습니다            가령 주택인 경우 대항력은 점유 + 전입신고를 하게 되면         다음날 0시에 대항력이 발생합니다         이러한 대항력을 가지고 있어야만 확정일자를 받은 후 우선변제권이 발생합니다          가령        점유 1월 2일 / 전입 1월 3일 / 확정일자 1월 4일이라고 하면        대항력은 1월 4일 0시 그리고 우선변제권은 1월 4일 대낮에 발생하고          만약 위 케이스에서 확정일자만 1월 2일에 받았다면        대항력은 1월 4일 0시로 동일하고 우선변제권도 1월 4일 0시에 발생합니다          이해하셨죠?           즉 확정일자를 대항력이 발생하기 전에 받으면 대항력과 우선변제권은         같은 시기에 발생하고          확정일자를 받은 시점에 이미 대항력이 있다면 우선변제권은        확정일자를 받은 대낮에 발생합니다           여러분 지금부터 제대로 공부하기로 해요^^         경매공부 별것도 아니잖아요^^ 파이팅   이상 설춘환 이었습니다^^</tr></td></table>