스크랩 전세권 vs 근저당권 중 임차인은 무엇을 고를까?

[설춘환 교수의 행복한 경매]

안녕하세요 설춘환입니다

어느덧 9월입니다

새콤달콤하고... 설레이는... 그리고 사랑하는... 9월 꼭 만드시길 바랍니다

임차인이 보증금과 계약기간을 지키기 위해서는 어떤게 좋을까요?

어제는 이런 질문이 쪽지를 통해서 왔는데요

그러면서 왜 임차인들이 근저당권등기해도 되는데 왜 전세권등기를 원하는지 잘 모르겠다고 하더라구요

여러분은 어떻게 생각하십니까?

아래에 전세권과 근저당권에 대한 설명을 개략적으로 해놓을테니 그 부분은

한번 읽어보시면 될 것 같습니다

여러분

1. 보증금만을 보전받으려면

즉 나중에 보증금만을 제대로 받겠다고 한다면 전세권과 근저당권 중 아무거나 해도 무방할듯 합니다

둘다 물권이라 우선변제권이 있기 때문입니다

2. 그러나 임차인들에게 더욱 중요한 계약기간을 보전받으려면

즉 계약기간 동안 가령 장사를 하려고 한다면 보다 중요한 것은 보증금 보다는 계약기간입니다

바로 그러한 점을 가장 만족하는 것이 바로 전세권입니다

그래서 전세권등기를 하게 되는 것입니다

여러분 아시겠죠?

돈만 받겠다고 한다면 둘다 나쁘지 않다

그러나 계약기간을 보장받으려면 전세권등기를 하여야 하는 것입니다

아래는 이론^^

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** 전세권

전세권자가 전세금을 지급하고, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받는 권리다(민법 제303조 제1항)

전세권은 타인의 부동산을 사용, 수익한다는 점에서는 지상권, 지역권과는 같은 용익물권이지만 전세권은 특이하게도 저당권등과 같은 담보물권의 성격도 아울러 가지고 있다.

이러한 전세권의 담보물권성으로 인하여 전세권자는 경매절차에서 후순위권리자보다 우선하여 배당을 받는 우선변제권을 가지고 있다.

아울러 전세권자는 전세권설정자가 전세기간이 도과하여 적법하게 전세권이 해지되었음에도 불구하고 전세금반환을 하지 않으면 전세권에 기해 임의경매신청이 가능하다.

** 근저당권

근저당권은 채무자 또는 물상보증인의 부동산에 대하여 장래 결산기까지의 불특정채권을 담보하기 위하여 채권최고액을 정하여 근저당권을 설정하고 그 이후 결산기에 다른 권리에 우선하여 채권의 만족을 얻는 담보물권이다.

근저당권은 통상 은행과의 신용거래관계에서 많이 이용되는데, 가령 채무자 홍길동이 국민은행과 1년기간으로 1억원을 한도로 하는 당좌대월계약을 체결하고 근저당권등기를 하였다고 가정하자(통상 근저당권의 채권최고액은 차후 지연이자등을 감안하여 원금의 120-130%로 한다)

만일 그렇다면 국민은행은 채무자 홍길동이 발행한 수표 등을 위 1년기간과 1억원의 한도내에서는 홍길동의 예금계좌에 잔고가 없다하더라도 대신 지급해준다.

이 경우에 만일 홍길동이 1억원 수표를 발행하는 은행이 그것을 대신지급해 준 경우에 그 다음날 홍길동이 위 1억원을 자신의 예금계좌에 입금시켰다면, 일반저당권 같으면 채권이 소멸되었으므로 저당권도 소멸되겠지만 근저당권의 경우에는 소멸하지 않는다.

은행이 홍길동을 대신해서 수표를 제시한 자에 대하여 수표금을 지급한 것과 그에 따라 홍길동의 입금에 따라 그때마다 일일이 일반저당권을 설정하는 번거러움을 피하기 위해 채권최고액의 범위내에서 채무의 확정을 장래 결산기로 보류하여, 그때까지 채권액이 전부 변제되어 ‘0원’으로 되었다 하더라도 이로 인하여 근저당권은 소멸하지 않는다.

즉 결산기내에서 다시 채무가 발생하면 그 동일성을 유지하면서 그 채권을 담보하게 됨을 유념하자.

여러분 오늘도 멋진 하룹니다

이상 설춘환이었습니다^^

[양희만]

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[이 상윤]

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간단명료하네요 감사합니다. 담아갑니다.

[이판우]

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[유철현]

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[곽용화]

전세권에 그런 심오한 뜻이

[귀인/백수석]

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[최수복61]

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[권오돈]

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[허미숙]

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[최표환]

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[고 병기]

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[한병록]

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[최남철]

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[이병인]

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[박 정]

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[이 수 룡]

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[김 용상]

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[류한국]

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[이진재]

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[송왕종]

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[정장영]

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