Re:양도세에 관하여..(양도세,취득세,등록세 계산)

[행복나무]

....아래 글을 참고 하세요~

 

 

질문

 

저는 2007년 10월에 분양전환되는 임대아파트에 살고 있습니다.

5년 임대로 전 주인이 2년 거구하다, 3년전 제가 구매하여, 분양전환 시기에 3년 거주가 됩니다.

분양전환 후 매각을 하려고 하는데, 양도세가 부과되는지요? 부과된다면 얼마나 내야하는지요? 양도세를 가장 적게 낼수 있는 방법은 무엇인지요?

 

답변

 

ㅁ.분양전환되는 아파트의 1가구1주택비과세요건은 5년을 거주하던지 분양전환일로 3년이상보유(서울과천5대신도시는 2년거주요건추가)하고 매도하던지 하여야합니다.

ㅁ.전주인의 거주기간은 포함되지 않으므로 2년을 더 거주하고 매도하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

ㅁ.분양전환일로 1년미만보유는 양도차익의 50% 1년이상 2년미만보유는 양도차익의 40%
2년이상은 9~36%로 부담됩니다.

 

 

양도소득세.취득세.등록세 계산 2006.9.1에 지방세법이 바뀌면서 취득세, 등록세의 부과비율이 바뀌었습니다.   유상거래를 전제로하여, 취득세 1%, 등록세 1%로 바뀌었습니다. 이를 통해 지방교육세는 0.2%, 농어촌특별세는 0.1%이고, 기감면된 농어촌특별세 0.3%와 이번에 감면된 취득세 0.5%의 20%인 농어촌특별세 0.1% 등으로 총 2.7%입니다.   단, 국민주택 규모의 주택를 거래할 경우 농어촌특별세가 100% 감면되기 때문에 2.2%입니다.   신축이나, 증여, 상속 時에는 등록세가 다르기 때문에 이번에 개정된 취득세, 등록세 인하와는 관련이 없습니다.

 

 

[중앙일보 최현철] 취득.등록세 등 거래세율 인하 내용을 문답으로 풀어본다.


Q:기존 아파트보다 분양받는 아파트 거래세 인하폭이 크다던데.

A:그렇다. 신규 분양 아파트의 거래세는 전용면적에 따라 41.3~50% 줄어든다. 기존 주택을 사면 지금보다 14.3~18.6% 떨어진다.

Q:실례를 들어 달라.

A:판교 33평형(분양가 4억원)을 분양받을 경우 현재 세율로는 1760만원을 거래세로 내야 한다. 법이 개정되면 그 절반인 880만원만 내면 된다. 분양가 7억원인 서울 상봉동 상떼르시엘 44평형은 3220만원에서 1890만원으로 41.3% 줄어든다. 이미 지어진 아파트를 살 경우 세금이 줄어드는 폭이 작다. 서울 역삼동 SK허브젠(28평형, 취득가 4억원) 아파트는 1080만원에서 880만원으로 줄어든다. 용산구 도원동 삼성래미안 42평형(취득가 7억원)의 경우 지금은 2205만원을 거래세로 내지만 앞으로는 이보다 14.3% 적은 1890만원만 내면 된다.

Q:왜 신규 분양 받은 아파트의 거래세 인하폭이 큰가.

A:그동안 과세 기준을 실거래가에 가깝게 상향 조정하는 데 따른 충격을 완화해 주기 위해 기존 주택을 살 경우 거래세에 특혜를 줘 왔다. 취득세와 등록세를 합쳐 2.5%를 내면 됐다. 그러나 분양가가 이미 공개된 신규 아파트 분양의 경우에는 4%를 적용해 왔다. 이를 모두 2%로 통일시켰기 때문이다.

Q:전용면적에 따라 달라지는 이유는 뭔가.

A:거래세에 따라 붙는 부가세인 농어촌특별세(취득세액의 10%)와 지방교육세(등록세액의 20%) 때문이다. 농특세는 원래 거래세의 10%를 물린다. 그런데 이번처럼 세금을 감면해 주는 경우에는 감면금액의 20%를 추가로 내야 한다. 따라서 아파트의 가격에 따라 농특세가 달라지게 돼 집을 구입하는 사람 입장에선 세금 인하폭이 차이 나는 것으로 느끼게 된다. 또 전용면적 25.7평 이하 주택은 농특세를 내지 않는다. 이것도 세금 차이가 나는 요인이다.

Q:경매로 구입한 주택은 어떻게 되나.

A:경매의 경우 법원으로부터 구입하는 형식이어서 그동안에는 4%의 거래세율을 적용받았다. 그러나 법 개정 이후에는 기존 주택과 같이 2%로 떨어진다.

Q:언제부터 적용되나.

A:정부는 이달 21일 열리는 임시국회에서 지방세법 개정안을 통과시킬 계획이다. 개정안은 공포와 동시에 시행된다. 임시국회에서 개정안이 통과되면 9월 중순부터 적용될 것으로 보인다. 이번 국회에서 통과되지 않으면 시행시기가 내년으로 미뤄질 수도 있다. 소급적용은 하지 않는다.

Q:주택을 제외한 다른 부동산에는 적용되지 않나.

A:다른 부동산의 거래세율은 현행대로 유지한다.

Q:양도소득세율은 안 내리나.

A:취득세와 등록세는 주택 구입자가 내는 세금이고 양도세는 매도자가 부담하는 세금이다. 정부는 취득세와 등록세만 거래세로 인정하고 있으며 양도세는 소득세로 보고 있다. 양도소득은 불로소득으로 간주해 엄격하게 세금을 매긴다는 것이 정부 입장이다.

 

증여시

구분	전용 85㎡이하	전용 85㎡초과
취득세	2%	2%
농특세	면세	취득세의 10%
등록세	1.5%	1.5%
교육세	등록세의 20%	등록세의 20%

 

 

분양시

구분	전용 40㎡초과~60㎡이하	전용 85㎡이하	전용 85㎡초과
취득세	1%	2%	2%
농특세	면세	면세	취득세의 10%
등록세	1%	2%	2%
교육세	등록세의 20%	등록세의 20%	등록세의 20%

※ 매매는 개인과 개인간의 거래에 한함!

※ 단, 1가구 1주택자인 경우 취득세 면제 대상임!

※ 무주택자에 한해 '전용 40㎡이하'는 취득세, 등록세 면제
    '전용 40㎡초과~전용 60㎡이하'는 취득세, 등록세 각각 50% 감면

 

 

1. 취득세

(1) 개요
취득세는 토지와 건물 등 부동산을 매매, 교환, 증여, 기부 등에 의해 취득할 때 내는 지방세이다. 대금을 지불하는 유상취득은 물론 무상 취득의 경우에도 취득세를 내야 한다. 또한 부동산을 건축하거나 소유권 이전 등으로 취득하는 것이 아니라도 토지의 지목을 변경하거나 건축물을 증․개축하는 경우 등도 취득으로 간주해 과세하고 있다.

(2) 과세대상
취득세의 과세대상은 부동산, 차량, 건설기계, 입목, 항공기, 골프 회원권, 콘도미니엄 회원권 또는 종합체육시설이용 회원권의 소유권의 취득행위이다.

이 경우‘취득’이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축(신축, 증축, 개축) 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득(선점, 유실물 습득, 시효 등과 같이 남의 권리에 의하지 않고 권리를 독립적으로 취득하는 것)과 승계취득(매매, 교환, 증여 등과 같이 남의 권리로 인하여 권리를 취득하는 것과 유상취득을 불문한 일체의 취득)과 유상취득 또는 무상취득을 불문한 일체의 취득을 말한다.

(3) 취득시기
취득시기를 그 형태에 따라 구분하면 다음과 같다.

가. 유상승계 취득의 경우

유상승계 취득의 경우에는 그 계약상의 잔금 지급일(계약상 잔금 지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일로부터 30일이 경과되는 날)에 취득한 것으로 본다. 다만 다음에 해당하는 유상승계 취득의 경우에는 그 사실상의 잔금 지급일에 취득한 것으로 본다.

- 잔금을 계약상 지급일 이전에 사실상 지급한 경우

- 국가, 지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

- 외국으로부터의 수입에 의한 취득

- 판결문, 법인장부에 의하여 취득자격이 입증되는 취득

- 공매방법에 의한 취득

나. 취득일 이전에 등기, 등록을 한 경우

유상승계 취득, 무상승계 취득 및 연부취득 등에 있어서 취득일 이전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다. 다만 수입 또는 건조에 의하여 연부로 취득하는 선박에 대해서는 그렇게 하지 않는다.

(4) 납세 의무자
취득세의 납세 의무자는 실질 취득자와 간주 취득자로 구분된다.
가. 실질 취득자
부동산, 차량, 건설기계, 입목, 항공기, 선박, 광업권, 어업권, 골프 회원권, 콘도미니엄 회원권 또는 종합체육시설이용 회원권의 취득자는 취득세의 납세의무가 있다.

[돈없는서민]

좋은정보감사.퍼가도되겠죠??