재개발 재건축의 감정평가와 비례율

[정오현 대조동 열린부동산]

비례율 계산방식

재개발 사업에서의 비례율을 수익을 나타내는 지표로 사업성을 의미하게 됩니다.

계산하는 법 알려드리기 전에 단어들 먼저 살펴볼건데요.

우리가 알아야 할 단어는 종전자산, 종후자산, 사업비 입니다.

그 중 종전 자산은

사업전의 토지+건물의 가치입니다.

이것은 집집마다 워낙 다릅니다. 기존에 내가 가지고 있던 집이 몇층인지 지하인지 1층인지 2층인지,

또는 북향인지 남향인지 동향인지 등등

모두 가치가 다르겠죠?

그 가치에 따라서 사업시행인가 이후 받은 감정평가 금액을 종전 자산​이라고 합니다!

종후 자산은 멸실한 후 새로 아파트를 만들어서 판매할 때(일반분양)의 수익과 조합원 분양 수익+상가 분양 수익을 합친 총 수익을 종후 자산이라고 합니다.

사업비는 공사비용이겠죠?

그래서 비례율의 계산은

종후자산-사업비/종전자산x100

으로 계산하면 비레율이 나옵니다.

예를들어

분양한 수익이 1000억원이고, 총 사업비가 500억, 종전자산 평가액이 400억원이라면

비례율은 1000억-500억/400억x100

=500억/400억x100

=125%가 됩니다.(급 수학시간 죄송합니다.....ㅎㅎ)

비례율=125%

추가부담금 = 분양가-권리가액(종전자산x비례율)

1.25억 = 5억-3.75억(3억x125%)

분모가 작고 분자가 많아야 비례율도 높아지겠죠?

그래서 종전자산의 평가는 낮고, 종후자산의 금액은 크고, 총 사업비는 작아야 전체 권리가액이 커집니다.

이래야 비례율도 높아지고 그 말인 즉슨 사업성이 좋아지게 됩니다.

몇번 말씀드린 이야기라 이제 귀에 딱지가 붙었을 수도 있지만 한 번 더 다뤄봤어요.

종후자산이 많아지려면 또한 용적률도 높아져야겠죠?

용적률=연면적(올린면적)/대지면적x100입니다

건폐율은 적고 용적률은 높아야 동간거리가 넓어지고 더 쾌적한 아파트가 나온답니다.

비슷한 개념인데 재개발에서는 비례율로 사업성을 따지고, 재건축 사업에서는 무상지분율로 따진답니다.

1.  

음.. 순 수익은 총매출에서 들어간 비용을 빼면 순수익이 나오죠?

그 개념이랑 비슷하다고 생각하시면 편합니다.

단어만 약간 바꿔주면 돼요.

2. 평당개발이익=전체 개발이익/전체대지면적​

참고로 /(슬래시)는 나누기라고 생각해주세요.

3. 무상지분율=평당개발이익/평당 분양가

이제 이런 공식을 가지고 실제로 계산을 해보도록 하겠습니다.

예를들어)) 재건축의 사업조건이

10000평의 대지면적, 250%의 용적률, 1000만원의 평당분양가, 500만원의 평당 건축비

라고 해봅시다.

이런경우

전체사업면적은 2만5천평 입니다.

만평의 대지면적(땅의면적)에 250%의 용적률이란 의미는 위로 대지면적의 2.5배로 쌓아올린다는 뜻이죠. 그래서 전체 사업면적은

만평x250%=2만5천평이 됩니다.

분양수입은 평당 분양가가 천만원인데, 전체 사업면적이 2만5천평이니 곱하면 총 분양수입이 나옵니다.

천만원x2만5천평=2천5백억원

총 사업비는 평당 사업비가 500만원이니, 전체사업면적 2만5천평을 곱하면

500만원x2만5천평=1천250억원이 됩니다.

전체 개발이익은 총 분양수익에서 총 사업비를 빼면 되니 2천500억원-1천250억원 = 1천 250억원이 됩니다.

평당 개발이익은 전체개발이익/전체대지면적이니

1천250억원/10000평이라

평당 개발이익은 1250만원입니다.

자 이제 마지막 무상지분율인데요.

평당개발이익 나누기 평당 분양가니

1250만원/1000만원 = 125%

무상지분율=125%입니다.

이제 적용해봅시다.

조합원 1 : 대지지분 20평 소유에 33평형에 분양신청한다면

조합원1의 권리가액 : 대지지분20평x무상지분율 125%=25평형

이 의미는 무상으로 받을 수 있는 평형을 말합니다.

33평형을 받으려면 추가로 부담금을 내야겠죠?

8평값을 더 내면 되는데요.

평당 분양가가 천만원이었기 때문에

8평x천만원=8천만원

추가로 8천만원을 내면 33평형을 받을 수 있습니다.

무상지분율은 이렇게 사용하시면 된답니다.

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