화성/향남역 수도권 전철 부발역세권과 화성향남역 비교분석

[겔로퍼]

안녕하세요 겔로퍼입니다.

날씨가 많이 추워졌습니다.

오늘 아침기온이 체감온도 기준으로 영하 23도이상을 기록했는데요

이렇게 추운 날씨에도 불구하고 출근길에 경쟁이라도 하듯 종종 걸음으로 정말 많은 사람들이

걸어 가는것을 보고 먹고 사는 일이 이렇게 힘들구나 하는 생각을 해보았습니다.

아무리 힘들어도 집안 가장의 책임을 다해야 하는 우리네 인생

요즘 많이들 힘들죠....

오랜만에 여러분들에게 기쁜소식을 전하고자 합니다.

1월31일자로 전국에 많은 토지거래허가구역이 해제가 되었는데요

그동안 투자를 하고 싶어도 땅을 갖고 싶어도 하지 못했던 지역들이 이번에 대부분 풀려서

여러 투자자분들에겐 좋은 기회가 아닌가 생각이 듭니다.

오늘은 수도권에 들어 갈 복선전철 라인중 성남~여주복선전철 부발역과 서해안복선전철 화성향남역,

그리고 1호선 평택지제역을 비교분석해 드리고자 합니다.

부발역세권은 그동안 여주역과 함께 많은분들의 사랑을 받으며 2011년도 한때 광풍이 불정도였는데요

이제는 착공시점이 가까워서 그런지 거래도 뜸하고 가격도 많이 올라 지역부동산이 손을 놓고 있는

실정이구요 요즘 외지인들의 발걸음이 거의 없다고 합니다.

투자하기에는 끝물이라고 봐야하겠지요

항상 토지투자는 타이밍을 잘잡아야 합니다.

이제는 부발역세권 지역은 손을 털 시점이 아닌가 생각이 듭니다.

그동안 부발역세권에 투자를 해서 많은수익을 남기신 분들도 계실것이고 2011년도에 합류해

좋은소식을 기다리고 계시는분들도 계실것이고 지금도 미련이 남아 주변을 살피시는분들도 계시리라

생각합니다.

오늘은 부발역세권을 마지막으로 총정리해 드리고 부발역세권보다 한층 더 좋은 여건과 수익을

극대화 할 수 있는지역을 소개 해 드리도록 하겠습니다.

부발역세권 총정리

부발역세권은 현재 역사공사 준비를 위해 주변정리를 하고 있으며 날씨가 풀리면 본격적으로

공사가 시작되지 않을까 생각을 합니다.

부발역세권 특정개발진흥지구내 거래는 한산한 편이며 매물로 나온 물건이 별로 없고 가격이

많이 올라 사실 소액으로 접근하기가 힘들고 지금 들어가기에는 무리가 있다고 판단을 합니다.

특정개발진흥지구를 벗어난 지역은 현재 큰 메리트가 없으며 수익을 바라보고 투자하기엔

시간이 많이 필요하다고 생각을 하기 때문에 가급적 지금 투자하는것은 피하는게 좋을듯 합니다.

왜냐고 반문을 한다면 가격은 비싸서 많이 올라있고 투자수익을 올리기에는 시간이 많이 필요하고

여러가지로 요즘 토지투자를 하고자 하시는분께는 맞지 않는다고 판단이 서기 때문입니다.

일단 기간대비 수익성을 따져보면 부발역세권 특정개발진흥지구 외지역보다 월등하게 수익성이

좋은곳이 많기 때문에 다른곳으로 방향을 바꿔야 된다고 생각을 합니다.

그럼 부발역세권 총정리를 하면서 현재시세를 돌아보겠습니다.

역사 출입구 정면 (특정개발진흥지구,개발행위제한구역 포함)

역사출입구 정면 아미리방향 

구 분	거 리	금 액	향후(4년~5년)	비 고
역사정문앞	100m~200m	400만~600만	1,500만~2,000만	특정개발지구
역사정면	300m~400m	200만~350만	1000만~1500만	특정개발지구
역사정면	500m~600m	150만~200만	600만~700만

역사 출입구 좌측방향

구 분	거 리	금 액	향후(4년~5년)	비 고
역사좌측방향	100m~200m	200만~250만	800만~1200만	특정개발지구
역사좌측방향	300m~400m	150만~200만	600만~700만
역사좌측방향	500m~600m	100만~150만	400만~500만

신하리방향

구 분	거 리	금 액	향후(4년~5년)	비 고
신하리방향	50m~150m	250만~300만	1,000만~1,500만	특정개발지구
신하리방향	300m~400m	150만~180만	500만~600만	특정개발지구
신하리방향	500m~600m	80만~110만	200만~250만

산촌리방향

구 분	거 리	금 액	향후(4년~5년)	비 고
산촌리방향	100m~200m	130만~170만	300만~400만
산촌리방향	300m~400m	100만~130만	200만~300만
산촌리방향	500m~600m	70만~100만	150만~200만

부발역세권 현재시세를 알아보았습니다.

그럼 지금부터는 부발역세권 주변의 인구현황및 기업체현황을 살펴보겠습니다.

이런 자료들을 나열하는것은 객관적으로 여러분들이 비교를 할 수 있도록 하기 위함입니다.

2011. 10월말 인구현황
									2011.10.31일 현재
구분 읍면동	세대수	총인구수 (①+②)	내    국    인 (①)			전월대비 증감현황   (내국인)	외    국    인(②)			전월대비 증감현황  (외국인)	전월대비 인      구 증감현황
			계	남	여		계	남	여
계	78,521	207,861	203,485	103,147	100,338	162	4,376	2,614	1,762	83	245
장호원읍	6,331	16,308	16,047	8,168	7,879	-5	261	155	106	-	-5
부 발 읍	14,777	39,197	38,741	19,077	19,664	-43	456	229	227	-3	-46
신 둔 면	4,314	11,252	10,808	5,649	5,159	33	444	275	169	5	38
백 사 면	3,810	10,511	9,950	5,131	4,819	12	561	378	183	7	19
호 법 면	2,141	5,788	5,427	2,822	2,605	25	361	208	153	13	38
마 장 면	3,464	8,275	7,883	4,155	3,728	-2	392	295	97	8	6
대 월 면	5,175	14,176	13,840	7,032	6,808	40	336	233	103	2	42
모 가 면	2,105	5,217	4,913	2,583	2,330	19	304	243	61	2	21
설 성 면	2,339	5,601	5,481	2,840	2,641	34	120	71	49	13	47
율     면	1,387	3,128	3,007	1,512	1,495	-19	121	74	47	11	-8
창 전 동	8,148	19,909	19,640	9,626	10,014	18	269	116	153	7	25
증 포 동	13,421	42,270	42,068	20,931	21,137	13	202	76	126	-5	8
중 리 동	6,762	15,190	14,858	8,240	6,618	30	332	157	175	15	45
관 고 동	4,347	11,039	10,822	5,381	5,441	7	217	104	113	8	15
※ 관련법 : 내국인-주민등록법,  외국인 - 출입국관리법
※ 인구 = 내국인 + 외국인 (1998년부터)
연령별 인구현황
구분 연령	총인구수 (①+②)		내    국    인(①)			전월대비 증감현황   (내국인)	외    국    인(②)			전월대비 증감현황 (외국인)	전월대비  인     구 증감현황
			계	남	여		계	남	여
계	207,861		203,485	103,147	100,338	162	4,376	2,614	1,762	83	245
0~19세	51,352		51,297	26,759	24,538	-      25	55	28	27	2	-23
20∼24세	13,032		12,496	6,314	6,182	4	536	255	281	45	49
25∼29세	16,014		15,037	7,777	7,260	-     129	977	614	363	39	-90
30∼34세	17,766		17,046	8,530	8,516	68	720	485	235	12	80
35∼39세	18,425		17,858	9,143	8,715	-     124	567	393	174	4	-120
40∼44세	18,653		18,226	9,531	8,695	139	427	251	176	-5	134
45∼49세	16,927		16,537	8,778	7,759	-     138	390	200	190	-5	-143
50∼59세	27,102		26,579	13,968	12,611	279	523	282	241	-10	269
60세이상	28,590		28,409	12,347	16,062	88	181	106	75	1	89
65세이상 노인인구	20,982		20,936	8,648	12,288	45	46	31	15	-2	43

현재 이천시 인구현황이며 부발역세권이 들어가는 부발읍은 전체인구 39,197명으로 이중 절반이 넘는 25,000명이

부발역 주변 하이닉스 인근에 상주하고 있으며 하이닉스와 관련된 인구가 20,000 정도 됩니다.

향후 부발역세권이 들어 서는 2015년도가 되면 부발역세권 주변 인구는 약40,000명을 내다 보고 있으며

가구수는 현재 10,000세대에서 약 17,000세대 정도로 계획을 잡고 있습니다.

이천시 기업체 현황

기업운영에 유용한 정보가 되도록 월단위로 업데이트되는 최신 기업체 현황을 제공합니다.

공장등록현황 - 2011년 10월말 기준

읍 · 면 · 동 및 업종별 현황

(단위 : 개소)

구분	계	장호원	부발	신둔	백사	호법	마장	대월	모가	설성	율	창전	증포	중리	관고
계	765	36	109	170	82	47	123	49	70	25	8	0	4	24	18
섬유ㆍ의복	25	0	3	1	3	1	7	1	2	3	0	0	1	2	1
목재ㆍ가구	60	1	6	12	13	1	16	3	5	0	0	0	0	3	0
종이ㆍ펄프ㆍ인쇄	32	1	0	6	4	6	9	1	2	0	2	0	0	1	0
화학·플라스틱·가죽	105	7	10	8	20	5	14	6	22	6	2	0	1	2	2
비 금 속	140	13	13	61	7	2	13	12	7	1	2	0	0	0	9
1차 금 속	10	1	1	0	1	1	0	2	2	0	0	0	0	2	0
기계ㆍ조립금속	140	8	24	23	14	8	25	9	16	4	1	0	1	5	2
전기ㆍ전자	80	2	24	17	4	8	8	5	3	4	0	0	0	3	2
식품	140	3	22	37	12	12	24	9	9	4	1	0	1	5	1
기타	33	0	5	5	4	4	7	1	2	3	0	0	0	1	1

종업원수별 현황

(단위 : 개소)

계	20인이하	21~100인	101~200인	201~300인	301~500인	500인이상
765	563	171	18	5	1	7

읍 · 면 · 동별 업체수 및 종업원

(단위 : 개소,명)

구분	계	장호원	부발	신둔	백사	호법	마장	대월	모가	설성	율	창전	증포	중리	관고
업체수	765	36	109	170	82	47	123	49	70	25	8	-	4	24	18
종업원수	35,663	537	20,671	2,738	1,291	1,808	3,750	1,294	1,125	345	69	-	36	798	1,201

전월 대비 : 감 2 개소(종업원수 : 증 162 명)

전년 대비 : 증 4 개소(종업원수 : 증 883 명) (※2010년도 : 761개소, 34,780명)

※ 경기도 대비 : 1.5%(경기도 소재 52,484 개)읍·면·동별 업체현황 및 종업원수종업원수별 현황읍·면·동 및 업종별 현황

지금까지 성남~여주복선전철 부발역세권을 분석해 드렸습니다.

이제부터 여러분들이 눈여겨 보아야 할 지역을 소개 해드리겠습니다.

부발역세권 보다는 한차원 높은 지역으로 현재 인구 520,000만명의 대도시로 향후 2020년도까지 인구 목표

98만명을 목표로 하고 있는 도시입니다.

동,서,남,북 철길시대를 여는 '화성시'

현재 동쪽으로는 동탄신도시와 동탄2지구가 자리잡고 있고 서쪽으로는 행정타운이 들어 가는 남양동 택지지구가

한창 공사중에 있으며 북쪽으로는 수원 호매실과 붙어 있는 봉담택지지구와 보금자리 주택인 봉담2택지지구,

남쪽으로는 향남택지지구와 공사중에 있는 향남택지2지구가 있으며 그밖에 발안택지지구,병점지구,태안지구 등

많은 택지지구들이 입주 내지 공사중에 있으며 거대한 도시가 새롭게 탄생하는 화성 송산면 그린시티가

공사를 시작했으며 세계적인 휴양시설인 유니버셜스튜디오가 곧 착공에 들어 갑니다.

자 여기에서 한가지 더 눈여겨 볼것은 이많은 택지지구를 연결하는 전철노선입니다.

아무래도 많은 인구가 있는지역은 교통이 늘 문제가 됩니다.

화성시는 교통문제 해결을 위해 송산그린시티가 들어 서는 송산면 일대에 기지창을 건설하고 소사~원시선을 연결

송산~홍성까지 연결되는 서해안복선전철이 확정 발표하였고 연이어 신분당선 연장선으로 호매실~향남지구로

노선을 연장 계획이며 향남지구에서 송산에서 출발하는 노선을 동쪽으로 연장하여 향남~오산~병점을 연결하는

동,서,남,북 철길시대를 계획하고 있습니다.

참고로 화성시는 경기도에서 산업단지가 가장많은곳으로 경기도에서 외부 유입인구가 많은곳으로도 유명합니다.

일단 승용차로 서울 출퇴근이 가능하며 주변에 대기업이 많아 문화시설 등 생활시설이 많이 들어와 있는것이

특징입니다.

지금부터 화성시를 권역별로 검토해 드리도록 하겠습니다.

화성시 동부권역(봉담택지1.2지구,동탄1.2지구,병점,태안등)

화성시 동부권역은 경부고속도로 주변을 중심으로 동탄1.2지구와 봉담택지1.2지구,태안읍,동탄면을 중심으로

이루어지는곳으로  2011년도 12월 기준으로  인구 380,000만명이 거주하는 화성시 최대의 권역으로 삼성전자를

중심으로 약2,500개의 기업체가 현재 운영이 되고 있으며 현재 동탄2지구와 봉탐택지2지구 사업이 진행되고 있습니다.

향후 동탄2지구와 봉담2지구가 완공이 되는 시점이 되면 약  550,000명의 인구가 거주하는 화성시 최대의 권역이

될것입니다.

현재 도시가 형성이 되어 있으며 상권과 생활시설들이 모두 형성되어 있어 토지투자를 하기에는 다소 무리가

있는 지역입니다.

                                                                   동탄신도시 현장입니다

화성시 서부권역(남양,송산,서신,마도,비봉,매송)

서부권역은 2011년도 발표한 송산그린시티와 남양행정타운 택지개발지구, 전곡산업단지 등 많은 이슈들을

가지고 있는 지역으로 송산그린시티사업은 올해 동측부지부터 분양이 시작되며 공사가 진행됩니다.

송산그린시티는 전체인구 150,000명이 거주하고 약6만세대의 아파트가 입주 하는 거대 신도시며

동측부지는 서해안복선전철 송산역과 기지창이 들어가는 지역으로 약8천세대 20,000명이 입주를

하게 됩니다. 남양동 화성시청 주변 남양택지지구 주변은 현재 한창 공사가 진행중이며 입주시점이 되면

약 40,000명의 인구와 15,000세대가 입주하게 됩니다.

전곡항 주변 전곡해양산업단지는  약490,000만평에 5,900억 투자해 현재 공사가 진행중에 있습니다.

서부권 전체지역개발이 마무리 되는 2020년이 되면 화성서부권은 인구 214,000명이 거주하는 도시로

탈바꿈을 하게 됩니다.

                                                   송산그린시티 조감도입니다.

                                       남양동 화성시 행정타운 주변 택지지구 현장 사진

화성시 남부권역(향남,팔탄,우정,장안,양감)

화성시 남부권역은 평택과 경계를 이루고 있는 지역으로 동쪽으로는 오산과 경계하고 남쪽으로 평택 청북과

경계를 이루는 지역입니다.

현재 서해안고속도로 발안IC가 있고 국도 43선과 39번 국도가 지나느 곳이기도 합니다.

이곳 남부권역은 화성시에서 중심도시로 키우고자 심혈을 기울이는곳으로 향남신도시 1지구11,000세대가

입주해 있고 발안택지지구, 향남택지2지구, 조암택지지구,장안택지지구 등 약 5만세대의 아파트가 들어 가는

곳이기도 합니다.

이곳은 서해안복선전철 104역(향남역)이 들어 가는곳으로 현재 택지지구 공사가 한창 진행중에 있습니다.

현재 인구는 약110,000명으로  향후 150,000명의 인구를 목표로 하고 있으며 산업단지가 가장 많이 몰려있는

지역이기도 합니다.

발안산업단지, 향남제약단지, 기아자동차, 등 2,800개의 기업이 둥지를 틀고 있으며 동탄신도시와 어울려

가장 많은 유입인구가 발생하는지역이기도 합니다.

                                                            향남택지1지구 현장사진입니다.

                                       서해안복선전철 104역(향남역) 조감도

향남역 주변현황과 시세

현재 화성시 향남읍 104역주변은 향남택지1지구 11,000세대가 입주해 있으며 향남택지1지구내에 홈플러스와

화성 월트컵경기장, 화성소방서,우체국 등 많은 생활시설들이 자리잡고 있으며 향남택지2지구 공사가 한창

진행중에 있습니다.

향남택지2지구는 약 96만평에 17,000세대가 입주하며 향남택지1.2지구를 합한 인구는 약8만이 됩니다.

향남택지1지구와 2지구 사이에 들어 가는 서해안복선전철 104역은 1지구와 2지구 중간에 자리잡고 있으며

2013년도 착공 예정이며 현재 실시설계중입니다.

2011년 7월 역사위치및 계획 주민공람을 거쳤고 착공시기만 기다리고 있는중입니다.

수도권 신규 착공하는 역세권중에 안정적으로 택지지구가 자리잡고 있는 지역은 유일하게 향남역 뿐입니다.

모든 인프라가 구축된 지역에 역사가 들어감으로 인하여  주변에 지가는 착공시점이 되면 무서운 속도로 상승

할것이라고 생각을 합니다.

현재 향남역세권주변 지가는 2007년도 가격이 그대로 형성되어 있으며 투자하시기에는 전혀 무리가 없다고

판단이 됩니다.

현재 시세는 역사주변 200M~300M 사이에 있는 매물들이 나오게 되면 평/100만원~평/150만원대 거래가

되고 있습니다.

주변에 1종주거지역들이 현재 평/450만원~500만원대 형성되어 있으며 역사가 들어 오지 않은 상태에 있기 때문에

역사가 착공하는 시점이 2013년도에는 200% 이상 수익은 충분 하리라고 봅니다.

물론 개통시기가 되는 2018년도에는 상상을 하기가 힘이 들겠지요

현재 향남택지1지구내 중심상업지역 평당 가격이 2,500만원~3,500만원대 형성되어 있으며 거래가 잘되고

있습니다.

이번 기회에 화성시 향남역사를 유심히  살펴 보시고 부발역과의 비교분석을 통해 수익성이 많은곳을

선택해 성공투자 하셨으면 합니다.

* 오늘의 팁입니다.

향남역사는 서해안복선전철 1개노선이 아닌 동,서,남,북으로 철길이 연결되는 트리플 역세권입니다.

꼭 참고하시고 검토하셨으면 합니다.

1. 서해안복선전철 송산~향남~홍성

2. 신분당선 연장선 강남~판교~광교~호매실~향남

3. 서해안복선전철 연장선 송산~향남~오산~병점

성공투자하세요 감사합니다.