♣◎토지 수용 절차에서 보상금은?

[김형학 법무사]의 토지 수용 절차 칼럼(3) ♣◎토지 수용 절차에서 보상금은?  [글쓴이 : 재개발 재건축 등 정비 사업 시행 지침서             e-book 저자 겸 김형학 법무사] ♣◎ 김형학의 생각!!    ♣ 사람의 삶은 자기 福대로,      자기 業대로 살아간 단다!!    •사람은 運의 시간표에 따르면     보통 運의 시간표가     3년 단위로 바뀐 단다.    •나쁜 運 시간표를 살피고     뇌(생각 등)을 바꾸면     많은 도움이 된 단다.!!    ♣ 중국 식당 증후군을 아시나요?     중국 음식이나 조미료가 많이 들어간    음식을 먹은 뒤    두통, 홍조, 발한 등의 증세를 보이는    증세인 데요!!.  •심각한 질병은 아니므로 대부분    특별한 치료 없이 낫는 답니다. ◎ 1989년 미국에서 처음 보고되었으며    주로 중국 음식에 많이 사용되는 조미료의    원료인 monosodium glutamate가    원인이라 하는군요.!! 이 토지 수용에 기한 보상금은 토지 수용을 당한 토지, 건물, 기타 물건의 소유자들에게 재산 상 지대한 영향을 주고 있음에도 불구하고 이를 일반인이 알기 어려워하는 절차이고 분쟁이 많은 절차임에도 불구하고 이에 관한 참고서도 미비한 실정이므로 재개발 재건축 등 정비 사업 시행 지침서 e-book에서 그 절차를 발췌 하여 소고 해 볼까 합니다.  ♣◎1. 토지 및 물건 등에 대한 보상 가격은?    기본 조사를 바탕으로 작성한 토지 조서 및 물건 조서를    기초로 하여 ♣「부동산 가격 공시 및 감정 평가 액에 관한 법률」에 의거    공인된 2인의 감정 평가 업자(토지 면적의 1/2 이상의     토지 소유자와 토지 소유자 과반수 동의를 얻은 경우     감정 평가 업자 1인 추가 가능)가 평가한 금액을     산출 평균 한 금액  ◎ 토지 보상 가격 =(비교 표준 지 공시 지가 ×시점 수정 ×                        지역 요인 ×개별 요인 × 기타 요인)                          ×토지 면적(㎡) ♣◎2. 보상금의 종류와 산정 기준     •⑴ 토지       ① 3개(또는 2개) 감정 평가 기관이 공시 기준 일 비교 표준 지           공시 지가를 기준으로 가격 시점 까지의 관계 법령에 의한           당해 토지의 이용 계획, 당해 공익 사업으로 인한           지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가 변동 률,           생산자 물가 상승 률 및 평가 대상 토지의 위치, 형상, 환경,           이용 상황 기타 가격 형성 상의 재 요인을           종합적으로 고려하여 평가합니다.        ② 토지 평가는 가격 시점에 있어서 의 현실적인 이용 상황과            일반적인 이용 방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로            일시적인 이용 상황과 토지 소유 자 또는 관계 인이 갖는            주관적인 가치나 그 토지 등을 특별한 용도에 사용할 것을            전제로 한 것은 고려하지 않는다.         •⑵ 지장 물       ① 건축물 등의 구조, 이용 상태, 면적, 내구 연한, 유용성,           이전 가능성 및 이전의 난이도, 기타 가격 형성 상의           모든 요인을 종합적으로 고려하여           평가한 금액으로 보상 액이 결정 되고           이전이 현저히 곤란하거나 이전 비가 취득 가격을           초과한 경우에는 취득 가격으로 평가한 금액으로 보상한다.        ② 수종, 수령, 수량이나 식수 된 면적, 그 관리 상태 등           모든 요인을 고려하여 이식으로 인한 손실을           평가한 금액으로 보상한다.   ☞ 임야 상의 소나무 및 잡목 등 자연 수목은 토지 보상 액에      포함되므로 이식 보상에서 제외한다.    •⑶ 권리 등 기타 보상      ① 광업 권, 어업 권에 대하여 는 권리 소멸에 따른 보상금을         광업 법과 수산업 법에서 정하는 기준에 따라          토지 보상금과는 별도로 지불한다.       ② 국유 지 나 공유 지를 적법 하게 개간하였을 때는          그 개간 비를 지불하고, 수확하기 전에 수용한 땅에          심은 농작물이 있는 경우 그 작물에 대하여도          보상금을 지불한다.    •⑷ 영업 보상      ① 사업 인정 고시 일 이전부터 일정한 장소에서는          인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로          행하고 있는 영업으로서 관계 법령에 의한          허가, 면허, 신고 등을 필요로 하는 경우에는          허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업을          본 사업 시행으로 인하여 휴업하는 경우          휴업 기간(원칙; 3개월 이내)의 범위 내에서 휴업 기간 중의          영업 손실 액과 시설 이전 비 등을 평가한 금액으로 보상한다.      ② 폐업 보상의 경우에는         2년 간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업 보상에 해당          되는 지의 여부는 소유자의 폐업 의사에 따라 결정되는 것이          아니고 다음의 요건에 해당되어야 한다.           ⒜ 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우           ⒝ 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우           ⒞ 주민에게 혐오감을 주주는 영업 시설로서 다른 장소로               이전하는 것이 현저히 곤란하다고               시, 군, 구의 장이 인정하는 경우    •⑸ 농업 보상      ① 사업 지구 내에 편입된 농지에 대하여           도별 연간 농가 평균 농작물 수입의 2년 분을           영농 손실 액으로 보상한다.       ② 허가 등을 받지 않고 개간한 토지 및 농지가 아닌 토지를          불법으로 형질을 변경하여 경작한 토지는          보상 대상이 되지 아니한다.       ③ 농지의 소유자와 실제의 경작 자가 다른 경우로서          농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는          서로 협의하는 바에 따라 지급하고          (협의 불 성립 시 각 50% 지급),          농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는          실제의 경작 자에게 지급한다.    ☞ 실제 경작 자는 사업 인정 고시일, 보상 계획 공고일 당시의        적법 한 경작 자를 의미     •⑹ 축산업 보상       ① 축산업 등은 영업 손실 보상을 준용           (휴업 손실 액, 시설 이전 비, 가축 운반 비)하여 보상하며,            기준 마리 수 이하인 경우에는            시설 및 가축 이전 비만 지급한다.    ☞ 기준 마리 수(닭 200마리, 토끼․오리 150마리, 개․돼지․염소        20마리, 소 5마리, 사슴 15마리, 꿀벌 20 군을 말함)이상의        가축을 기르는 경우    ☞ 기준 마리 수 미만의 가축을 기르는 경우로서       가축 별 기준 마리 수에 대한 실제 사육 마리 수의 비율의       합계가 1 이상인 경우    •⑺ 공익 사업 구역 밖의 보상(간접 보상)        토지 및 지장 물 등이 직접 공익 사업의 용지에 편입은         아니하나, 댐 건설 사업, 택지 조성 사업, 공업 용지 조성 사업,         신 도시 개발 사업 등으로 대상 물건이 본래의 기능을         다할 수 없게 되는 경우에는         그 소유자 등이 입은 손실을 보상한다.    •⑼ 이주 대책       ① 공익 사업의 시행에 따라 주거 용 건축물을 제공하여          생활의 기반을 상실한 자에게 종전의 생활 상태를           완성으로 회복 시키면서 동시에 인간 다운 생활을 보장하여           주기 위해 마련한 제도이다.        ② 통상 이주 대책 대상자를 일정 기준에 따라           이주 자택 지 공급, 주택 특별 공급, 이주 정착 금 지급 등           3가지 방법으로 구하여 시행한다. ☞ 자세한 것은 재개발 재건축 등 정비사업시행 지침서 e-book 중   토지 수용 편에서 참고하시기 바랍니다.           Law Life Cyber School       Daum +로우라이프사이버스쿨(L.L.C.S.)            <a href="http://www.mslaw.co.kr/" target="_top" class="ke-link">www.mslaw.co.kr</a>      회원으로 가입하시지 아니하더라도     상담 란 라이프 로드맵(사주 팔자)에서    대표 님의 사업 운(재물 운)을 상담하여 드립니다.   상담 전화에 문자로 남겨주셔도 좋습니다.!!