경매의 기본4 (임대차 분석)

[시밀레]

4. 주택임대차의 철저한 분석

1) 주택임대차보호법의 적용대상

주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용건물(주택)을 적용대상으로 함

주거용건물과 비주거용건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되는냐 하
   는 사실 상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고, 공부(등기부, 건축물관리대장)상의 용
   도를 기준으로 판 단할 것은 아님(공부상 공장일지라도 가능)

건물의 등기ㆍ건축허가 여부와는 무관함

주거용 건물인지 여부에 대한 판단시점은 계약체 결시임

2) 주택임대차와 경매

가. 건물이 경매되는 경우 그 건물에 임차하고 있는 임차인은 경락인에 대항할 수 있는 경우
   라면 경매에 상관 없이 임대차기간이 지난 후 임차보증금을 반환받고 이사갈 수 있다.

나. 반대로 대항력을 갖추지 못한 경우 경락인의 퇴거요구에 응할 수 밖에 없고 경락대금 중
   에서 배당을 받거나 받지 못하고 이사갈 수 밖에 없다.

3) 임차인이 대항력을 갖는 경우

가. 최선순위 저당권 (또는 최선순위 가압류권)자보다 빠르게 임차주택의 입주와 주민등록을
   마친 때

나. 저당권(가압류)이 없고 경매기입등기가 되기 전에 임차주택 입주와 주민등록을 마친 때

대항요건을 갖추었다 하여 모두 대항력이 있는 것은 아니고 선순위저당권(가압류)이 없는
   경우에만 대항력이 있다.

참고사항

◎전입신고일과 저당권설정 등기일이 같은 경우 - 저당우선권

◎전입신고효력발생일(신고익일)과 저당권설정 등기일이 같은 경우 - 임차권우선

◎확정일자부여일과 저당권설정 등기일이 같은 경우 - 평등(같은순위)배당

※임차인의 우선변제권 및 대항력은 주민등록전입신고일 다음날부터 효력이 발생

4) 대항력의 내용

임대인의 지위 당연승계

임차인이 대항력이 있다는 것은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연 승계하므로
   임대기 간동안 계속 거주할 수 있고 임대기간이 만료되면 양수인으로부터 보증금을
   반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것을 의미함.

양수인에게는 매매ㆍ증여ㆍ상속 및 경매ㆍ공매 뿐만 아니라 미등기인 무허가건물의 소유
   권을 사 실상 양수한 경우도 포함되나 양도담보에 의한 권리취득은 해당되지 않음

대항력이 있으면 임대인의 지위가 양수인에게 당연승계되므로 임차인은 양수인에 대하여
   만 임대 보증금 반환청구를 할 수 있음

5) 임차인이 대항력과 우선변제 청구권을 갖는 경우는

가. 위 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일부인을 받은 때(물론 최선순위 저당권 설정일
   보다 빠를 것)에는 우선 변제청구권이 있다.

나. 위와 같이 대항력과 우선 변제권을 갖춘 임차인은 법원(경매법원)에 배당요구 신청을 하
   여 임차보증금 상당의 배당을 받을 수 있다.

배당요구는 철회할 수 있다. 그러나 경락기일 이후는 배당요구의 의사표시를 철회할 수 없
   으며, 경매기일과 경락기일 사이에 철회한 경우는 경락 불허결정을 하고 있음.

대항력과 우선 변제청구권이 있는 임차인은 배당요구를 하지 않고 경락인으로부터 임차보
   증 금을 받아나갈 수 도 있다. (그러나 대개의 임차인은 배당요구를 하고 있음)

다. 대항력과 우선변제청구권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하였으나 경락대금의 부족으로 인
   하여 보증금의 일부를 배당받지 못하였다면 그 부족 부분은 경락인이 부담하게 된다.
   그러나 배당받은 부분에 대한 부당이득 문제가 발생할 수 있다.(판례부분에서 설명)

대항력은 있으나 확정일자를 저당권보다 늦게 받았을 경우에도 배당가능성을 따져 선택적
   으로 행사할 수 있다. (대항력 구비는 저당권보다 빠르고 확정일자만 저당권보다 늦게
   받은 경우)

확정일자 제도

① 성립요건

◎ 대항요건(임차주택점유, 주민등록전입신고)을 갖출 것

◎ 전세계약서에 활정일자를 받을 것

② 효력 - 등기된 임차권과 같음

③ 적용시점 - 1990. 1. 1 이후부터

④ 부여기간 - 등기소, 동사무소, 공증사무소

대항요건성립일과 확정일자의 늦은 일자를 기준으로 배당순위 확정

6)소액임차인의 우선변제청구권

가. 대항요건을 갖춘 임차인이 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인(서울 및 직할시
   3000 만원 이하 그 외 지역 2000만원 이하에 해당되는 때에는 법정금액(서울 및 직할시
   1,200만원 그 외 800만원)의 배당을 받는다. 다만 주택임대차보호법의 변경에 따른 적용
   이 다르며 그 내 용은 다음과 같다.

시 기	서울·광역시(군지역제외)	기타지역
84.1.1∼87.11.30	300만원 이하	200만원 이하
87.12.1∼90.2.18	500만원 이하	400만원 이하
90.2.19∼95.10.18	2000만원 이하 임차인중 700만원 한도	1500만원 이하 임차인중 500만원 한도
95-10.19∼현재	3000만원 이하 중 1200만원 한도	2000만원 이하 중 800만원 한도

⇒설명하자면 현재(신법 적용)는 소액임차인에 해당되지만 계약 당시(구법 적용시) 소액임차
   인 에 해당되지 않는 경우 구법 당시 설정되 저당권자에 대하여는 소액임차인의 우성변
   제권을 주장할 수 없다. 즉 99, 5. 1 현재 3000만원의 보증급에 임차한 경우에도 구법
   적용시인 99. 5.18 이전에 저당권이 설정된 저당권자에 대하여는 소액임차인 주장을 할
   수 없고, 95. 10. 19 이 후설정권자에 대여만 그 주장이 가능하다.
   (등기부등본상 근저당권이 설정된 날을 기준으로 소액임차인 해당여부를 결정)

나. 대항요건은 경매기입등기전까지 갖추어야 하고 경락기일까지 계속 유지되어야 한다.
   그러나 임차권명령등기를 한 경우는 이사를 갔더라도 보호받게 된다.

다. 지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제 받을 수 있다.
   그러나 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용되고
   저당권설정 후에 비로소 신축된 경우는 우선 변제권이 인정되지 아니한다.

실수사례 (2)

다세대주택을 응찰하면서 토지의 근저당권설정일이 빠른 것만 보고 임차인들이 대항력이 없
다고 판단하였으나, 건물의 근저당권설정일이 늦어 임차인이 대항력 있음에 따라 시가
보다 비싸게 매입한 결과가 되어 부득이 보증금 2천5백만원을 포기해야 했다.

실수사례 (3)

시골양반이 대학 다니는 아들 명의로 근저당권설정일보다 앞서 임대차계약을 체결하고 확정
일자까지 받아 놓았던 임차주택이 경매를 당하자 낙찰을 받은 후, 당연히 배당을 받을
것으로 알고서 경매법원에 상계신청을 하였으나 경락기일까지 배당요구를 하지 않았다는
이유로 거절당하여 이중으로 대금지급을 할 처지에 놓였다. 부득이 보증금을 포기할 수 밖에
없었고, 만일 당연히 배당되는 줄 알고 대금지급을 했다면 엄청난 손해를 볼 뻔 했다.

7) 경락인에게 인수되지 아니하는 임차권

■ 가압류는 본안 소송의 이행 확보를 위하여 행하는 보전처분으로 장래 채무명의(판결문
   등)를 얻어 본 집행(강제경매)을 하게 된다.

◎ 흠결있는 임차권

- 거주는 계속하면서 잠시 주민등록을 옮겨갔다 온 경우에 새로 옮겨온 일자가 저당권보다
   늦 은 경우

- 주민등록 전입신고가 잘못된 경우(지번상 이동, 호수 기재누락 등). 그러나 담당 공무원의
   착오 기재의 경우는 그 착오가 소멸될 때 정당성이 인정된다.

■ 소액 임차인이 아닌 임차인(전대인)으로부터 적법하게 전차한 전차인의 임차보증금이
   소액보증그메 해당한 때에도 전차인의 우선변제권은 인정되지 아니한다. (탈법방지 때문)

■ 우선변제권 있는 소액임차인으로 배당요구를 하여 배당을 받았으나 배당금을 초과하는
   부분(보증금의 부족분)은 배당금이 남는다 해도 의당 배당하지 않을므로(우선변제권이
   인정 되는 범위 내에서만 배당) 가압류하거나 채무명의를 얻어 배당요구를 하여야 한다.

8) 응찰자가 챙겨야 할 사항

■집행관이 집행법원의 명령에 의하여 경매목적부동산에 대한 현황조사서를 작성ㆍ제출하지
   만 소유자, 전세입주자의 방해 등, 기타 사유로 정확한 현황보고서가 작성되지 아니하는
   경우가 있으므로 응찰자는 현장을 확인하여 주택임대차 관계를 확실히 파악하여야 한다.
   특히 대항력을 갖춘 경우 소유자와 임차인이 모의하여 전세보증금을 증액하는 경우가 있
   을수 있음을 주의하여야 한다

■차라리 인수해야 할 임차인은 임대차기간 도과 후 명도가 수월하나 인수되지 아니하는
   임차인은 말썽의 소지가 없다. 막무가내로 버틴다면 부득이 명도소송을 제기할 수 밖에
   없으므로 이에 대비를 해야하며 소송비용, 소송기간 등을 고려하여 입찰금을 정해야한다.

■최우선순위 저당권이 있다 하더라도 그 채권 최고액이 소액인 경우 다음 순위 임차인이
   선순위저당채무를 채무자를 대위하여 변제한다면 임차권이 대항력을 갖게 되므로(순위
   상승의 원칙) 응찰자는 이렇게 될 경우도 염두에 두어야 할 것이다.(대위변제가 입찰기
   일 이후 경락기일전이라면 경락불허 될 것이나 경락기일 이후 대급납부전이라면 경락
   허가결정의 취소신청 또는 경락대금 감액청구사유가 된다고 볼 것이다. (법 제 639조)

■소액임차인이 대항력을 갖춘 경우는 경매법원에 권리신고를 하지 않아 비록 배당을 받지
   못하였다 하더라도 경락인이 인수, 부담하게 된다. 그러므로 소액임차인에게 배당요구를
   권유하여 경락인의 입찰부담을 줄이도록 해야 한다.

■임차인 본인의 주민등록은 이전되지 아니하였으나 그의 가족이 주민등록을 마쳤다면 대항
   력을 인정하는 것이 대법원 판례이므로 임차인 가족의 주민등록이전 여부도 확인해야 한다.

■대항요건을 갖추었으나 대항력은 없는 임차인일지라도 확정일자를 받으므로 인하여 그
   이후 저당권자 등에게는 우선권이 인정되어 배당여력이 있는 경우 보증금을 배당받게
   되는 바, 입찰의사가 있는 경우 위 사정을 잘 따져 임차인에게 확정일자를 받아 두도록
   권장할 필요가 있다.

■임차인이 임대인의 동의를 받아 적법하게 임차주택을 양도, 전대한 경우는 임대인의 대항
   력 취득시점을 기준으로 전대인의 대항력을 인정하게 되므로(87다가2509) 이와 같은 사항
   을 조사하여 볼 필요가 있다

■임차권등기명령제도 실시(1999. 4. 1.)이후 임차인이 법원에 임차권명령등기신청을 하여
   등기명령을 받아 임차건물에 등기한 경우, 등기후 이사를 가더라도 대항력을 유지하게
   됨을 유의하여야 한다

참고사례
채무자(소유자)가 자기조카의 주민등록이 자기주소에 이전되어 있는 것을 이용해 임대차계
약서를 작성하고 권리신고 및 배당요구를 했으나 집행관의 임대차현황조사서에 그 사항이
보고되지 않아 집행법원이 임차인으로 인정해 주지 않아 배당기일에 배당이의를 하고 배당
이의 소까지 제기했으나 끝내 성공하지 못했다