토지투자요령 백서

[프리스페이스]

이 글은 사단법인 한국경영기술 컨설턴트협회에서 발간하는 컨설턴트 협회지 2004.12(제21호)에 전문 게재되었습니다.(p.132~137) [필자 가야컨설팅 대표 이승진]

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지방의 토지를 보러 갈 때에 친구나 후배와 가끔 같이 갑니다.

심심한데 높은 산도 오르고 넓은 밭도 지나고 또 근사한 집도 사진찍는 것이 좋게 보여지는가 봅니다. 그럴 때 땅에 대해 이런 저런 이야기를 나누게 됩니다.

오늘의 질의응답은 그렇게 일반인이 땅을 보러 갈 때에 알아 두면 좋을 그런 아야기들을 모아서 소개해 드립니다.

이 내용은 또한 이따금 전화로 문의를 받는 사항이기도 합니다. 어떤 땅이 좋은 땅입니까?

또는 땅을 보려 하는데 유의할 점을 이야기해 주십시요 하는 그런 일반적이고 막연한 따라서 대답하기 매우 어려운 그런 질문에 대한 포괄적인 설명이 될 수도 있다고 생각합니다..

우리가 아는 땅이란 부동산의 일종으로서 그 종류가 대단히 많습니다.

지적법에는 대체로 주된 사용목적에 따라 대지. 논, 밭, 과수원. 임야 등 28가지로 구분해 놓고 있습니다. 그러나 또 국토계획법은 그 용도에 따라 도시지역, 농림지역. 관리지역, 자연환경보전지역 등 크게 4가지로 구분하기도 합니다.

따라서 우리가 땅이라고 하지만 그 위치와 모양과 형태가 가지각색이기 때문에 한마디로 말하기는 어렵다고 할 수 있습니다. 또 사려는 목적이나 용도에 따라 중점적으로 보아야 하는 포인트가 다를 수도 있습니다.

그러나 일반적으로는 집이나 상가나 시설 건축물이 없어 장차 개발하고 이용할 수 있는 그런 맨땅(나대지를 포함한)이나 논, 밭, 산(임야)라고 할 수 있습니다.

이런 관점에서 일반적으로 꼭 알아두어서 좋을 사항을 크게 10가지로 정리해 봅니다.

[1] 땅을 볼 때는 목적을 가져야 합니다.

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땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자기기 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 됩니다. 아무런 목적없이 보는 땅은 그저 관광 구경이요 경치감상일 뿐입니다.

같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 있습니다.

사려고 할 때에도 현 소유자로부터 직접 사는 경우와 경매로 입찰보려는 경우는 또 달라 집니다.

또 그 목적은 크게 사용수익의 목적과 투지의 목적으로 나눌 수도 있습니다. 사용수익의 목적을 가진 경우는 대개 실수요자일 것이고 투지하려는 경우도 보유목적 또는 개발목적으로 나눌 수 있습니다.

따라서 땅을 볼 때에는 지금 내가 무슨 목적으로 저 땅을 보유할 것인가를 사전에 구상하면서 보아야 한다는 것입니다.

[2] 땅의 물리적인 현황을 살펴야 합니다.

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땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도,앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요합니다.

땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가 제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서 매우 중요합니다. 일반적으로는 도로에 접하는 부분이 좀더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다고 합니다.

땅이 평평한가 경사 졌는가? 경사각도는 얼마나 되는가 하는 것도 중요합니다.

농지에서 경사도 15도 이상은 한게농지라 하여 농지전용이 수월합니다.

임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않습니다.

다음 땅이 앉은 방향도 중요합니다. 햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 좋습니다.

우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을 때 집안의밝음과 해뜨는 시간 및 일조량. 특히 해지는 시간이 매우 중요합니다.

이것은 예전에는 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고 있지만 대부분의 사람들이 남향을 선호하는 것은 지금도 여전합니다.

전원주택지를 고를 때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)"형이 좋습니다. 일조권이 높아지고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문입니다.

어떤 집성촌에 가보면 골짜기를 사이에 두고 남향은 양반(?)이나 종가집이 자리 잡고 북향은 머슴이나 소작인의 집들인 경우가 지금 까지 남아 있음을 볼 수 있습니다.

예전에 잘 살던 사람들이 그만큼 남향을 선호했다는 증거입니다.

또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 보아야 합니다.

과거 공동묘지나 쓰레기매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪지역을 매립지로 매립한 지역은 아니었는지는 추후 건축과 활용에 있어서 건축비에 영향이 많고 또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우 중요한 조건이 될 수 있음을 유의하여야 합니다.

또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋습니다.

농가주택신축에 있어서는 지하수가 나오는지 그 물이 양질인지도 알아 보는 것이 좋습니다. 풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나 묘지(음택)으로는 좋지 않다고 합니다.

최근에는 산을 깎거나 수면이나 논을 매립, 조성해 공급되는 택지가 많이 있는데 수면을 매립한 경우 개발시 부동침하에 대한 배려가 필수적이며 쓰레기를 매립해 조성된 곳이라면 지반이 약할 우려가 있으므로 주의해야 합니다.

연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이 갈라지는 일이 생길 수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를 충분히 해야 합니다.

주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고 점토가 많은 토양은 배수가 용이치 않은 문제점이 있읍니다.

[3] 땅의 주변환경은 메우 중요합니다.

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땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다합니다.

땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할 수 없습니다. 말하자면 땅은 숙명적으로 주변환경의 영향을 받는다고 할 수 있습니다.

땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋습니다.

이것은 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 유류창고,주유소,사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주나 전선이 뻗쳐 있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말합니다.

이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수 밖에 없습니다. 따라서 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많습니다.,

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반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지등이 있을 때에는 그만큼의 어드밴티지를 받게 됩니다.

물론 이렇게 주위환경이 탁월한 지역은 통상 자연환경보존지구나 상수원보호구역, 공원구역, 보전임지 등으로 공법상 제약을 받는 경우가 많습니다.

또한 전원주택지 선정에 있어서 주변환경은 가까이는 이웃집 등이 되고 멀리는 그 마을의 생활수준이나 분위기 등이 될 수 있습니다.

시골집을 고를 경우 가급적 집성촌에 들어 가지 않는 것이 좋다고 합니다.

자칫 외지인으로 왕따를 당할 수도 있다는 이야기입니다.

[4] 땅에 있어서 아마도 가장 중요한 것은 위치,접근성과 도로일 것입니다.

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우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고 또 대부분의 구매력이 이 곳에서 나온다고 하여도 과언이 아닙니다. 따라서 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치입니다.

아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅값이 높지 않습니다.

땅에 있어서 위치와 교통편과 그에 다달을 수 있는 접근성은 대단히 중요한 것으로 땅값의 기본을 이루고 있다고 봅니다.

다음에 땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m정도의 도로에 2m이상 접하고 있어야 합니다. 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 허당입니다.

부동산의 격언에 “길이 아니면 가지 말라”는 말이 있습니다.

길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것입니다. 길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사애도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할 수 있습니다.

따라서 모든 땅에 있어서 길은 우선적으로 챙겨 보아야 할 필수적인 점검사항입니다.

[5] 땅의 소유권이나 이용권 등에 관한 권리관계는 구입시 필수적인 점점사항입니다.

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땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 미련이 없어 지는 경우도 많습니다.

소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기 등이 덕지덕지 붙어 있는 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅., 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입을 망설이게 하는 땅이라고 할 수 있습니다.

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그러나 이러한 복잡한 권리관계도 경매를 통해 낙찰받으려는 전문가에겐 오히려 좋은 호재(?)가 될 수 도 있다는 것을 알아야 합니다. 일반인이 기피하는 물건이 여러번 유찰되어 오히려 적은 경쟁율에 싼 값으로 낙찰 받을 수 있는 기회를 얻을 수 있다는 것입니다.

[6] 땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 합니다.

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우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없습니다.

국토로 되어 있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있습니다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것입니다.

할 수 있는 것도 건축허가나 행위허가등 관련법에 의한 허가와 신고 또는 관계부처의 협의를 받는 절차를 필히 거쳐야 합니다, 내 땅을 파는 것 이외에는 거의 모든 개발이용행위에 대해 관련 공법의 제한내용을 꿰차고 있어야 원활한 토지이용이 가능합니다.

이러한 복잡한 업무는 주로 부동산컨설팅 업체에서 수행하게 됩니다.

우리나라의 토지규제관련 공법은 목적과 필요에 따라 개별법으로 무수히 제정되어 있기 때문에 토지소유자라 할지라도 자기 땅에 가기가 무엇을 할 수 있고 무엇은 할 수 없는지를 잘 모를 정도로 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높습니다..

그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법. 공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을 들 수 있습니다.

그러나 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등이 즐비해 가히 그 규제내용을 모두 파악하려면 규정의 미로에 들어서서 보물을 찾는 기분이라고 할 수 있습니다..

하여튼 토지의 가격은 1차적으로는 그 위치에 따르지만 다음으로는 규제내역 즉 어떠한 용도로 쓸 수 있는 땅인가 하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.

[7] 땅의 개발가능성과 전망을 살펴야 합니다.

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지금까지 설명한 것은 땅의 현재에 관한 것이지만 땅의 개발가능성은 미래에 관한 것입니다. 재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있습니다. 개발가능성이라 함은 당해 토지뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것입니다.

통상 개발의 최대 호재는 고곡도로나 지방도로 또는 포장공사등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설. 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있습니다.

그러나 그 외에도 신도시개발, 재개발,공장 대학 대기업 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등을 꼽을 수 있습니다.,

이러한 대형 프로젝트는 그 추진에 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재가 됩니다.

내 땅이 이러한 개발구역에 직접 포함되거나 또는 직접적인 개발대상이 아니드라도 신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할 수 있습니다.

또 현재 계획이 있는 개발은 아니드라도 향후 장기간의 세월이 흐른 후에 맹지가 도로에 접한다든지 쓸모 없던 임야가 도로개설로 수용된다든지 또는 개발제한구역(그린벨트)이나 군사보호구역, 공원지역, 상수원보호구역등이 해제됨으로서 토지의 이용가치와 가격이 상등하는 운 좋은 경우도 있을 수 있습니다..

그러므로 개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고 정부의 국토개발 기본계획과 개발정책을 예의 주시하면서 오랜 현장 경험에 의한 감과 운이 뒤따라 주어야 가능한 어려운 노우하우에 속한다고 할 수 있습니다.

[8] 결점이 없는 땅은 없습니다.

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지방 현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비힌 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅은 한 두가지 험이 있음을 알게 됩니다. 마치 결점없는 완벽한 사람이 없듯이 땅도 그렇게 왼벽한 땅은 있을 수 없다는 것입니다.

또 설혹 그런 땅이 있다고 하여도 그런 땅은 이미 딴 사람의 장기간 소유로 매물로서는 나오지 않고 있으며 나온다고 해도 엄청나게 비싸서 과연 향후에도 그럴만한 가치가 있을 까 하는 의혹에 구입을 망설이게 됩니다.

토지컨설턴트나 토지 개발업자는 목적과 용도에 대체로 적합하다고 판단하면 그러한 험있는 땅이라도 비교적 저렴한 가격에 구입하여 다듬고 손을 보아 쓸만한 물건을 만들어 제값 또는 몇배의 수익을 창출하는 그런 전문가를 일컫습니다.

에컨대 쓸모없는 산비탈의 밭은 근사한 펜션을 짓거나 전원주택 단지를 만든다든지 별로 쓸데가 없을 듯한 높은 산 중턱을 깍아 뭉게어 정신병원이나 기도원이나 납골당을 건설합니다. 또 강가의 하천부지를 덤으로 이용해 강변의 근사한 펜션이나 모텔 또는 야외가든 음식점을 짓기도 합니다..

때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 기진 보전임지조차 지분등기라는 방법을 이용해 많은 사람들에게 짤라 분양하는 기술을 발휘하기도 합니다. 하여튼 유능한 개발업자 눈에는 지상에 이용 불가능한 땅은 없다고 해도 과언이 아닐 것입니다.

[9] 땅값은 따로 없습니다.

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부동산업계에서는 땅값이 따로 없다는 말이 있습니다.

땅은 임자가 따로 있다는 말도 있습니다.

이 말을 땅은 부르는게 값이라는 말로 오해해서는 안됩니다.

땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 말입니다, 확실히 땅값은 보는 사람에 따라 들숙 날숙한 것이 사실입니다.

특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와 사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 큽니다..

또 바로 이웃해 있는 토지나 임야인데도 그 가격에 차이가 있을 수 있습니다..

그러나 잘 분석해 보면 비싼 것은 설명을 들어 보면 그 나름대로 비싼 이유가 있고 싼 것은 싼대로 그럴만한 이유가 있을 수 있음을 알 수 있읍니다. 그러나 경제학의 가본이론인 수요공급의 원칙에 의해서만은 설명할 수 없는 것이 땅값의 이치입니다.

토지가격의 성립책정에 있어서 중요한 요소 중의 하나가 대체성이 있느냐 없느냐인 것입니다, 어느 지역에 조건에 맞는 땅이 오로지 그 땅만 있다면 그 땅은 부르는 게 값이고 높은 값을 받을 수도 있습니다..

예컨대 국립공원 바로 밑의 개울가 남향 전원주택지인 경우 부르는 게 값이라는 이야기가 있을 정도로 높은 값에 팔리는 것을 보았습니다. 또 공원이나 개발제한구역내의 이축권을 이용한 주택신축도 높은 가격을 받는 경우가 많습니다.

맹지 앞의 도로변 땅도 그 예입니다.

이것은 다른 방법으로는 그런 위치에 다시 그런 땅을 구할 수 없기 때문만이 아니고 마침 운좋게 그것을 강력히 선호하는 구매자가 있었기 때문이었습니다..

원매자가 없거나 망설일 경우 항상 제값을 받는다는 보장은 없습니다.

[10] 결론----나에게 맞는 땅을 선택하여야 합니다.

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땅을 고를 때 어떤 점을 고려해야 하는가?

그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 달라집니다. 땅이라는 같은 토지라도 대지, 암야, 논 밭, 농가주택등 대상물에 따라 다르다고 할 수 밖에 없습니다.

농가주택이나 펜션, 전원주택부지에 있어서는 무엇보다도 주위환경이나 위치가 가장 중요한 선택의 기준이 될 수 밖에 없습니다. 현재의 조건에서 좋은 물, 좋은 공기를 미시며 좋은 환경에서 생활하려는 것이 목적이기 때문입니다.

그러나 임야나 나대지등 순수한 투자목적인 경우에는 환경등보다도 우선하는 것이 개발가능성이라고 말 할 수 있습니다. 현재보다는 장래를 보기 때문입니다.

토지를 구입하는 사람은 각자 나름대로의 사용수익이냐 투자냐 하는 목적이 다르고 그에 따라 특히 우선적으로 고려해야할 사항이 다를 수 밖에 없을 것입니다. 또 투자라 할지라도 정도에 따라 상대적이기는 하지만 수익성과 환금성, 안정성을 동시에 고려해야 하기 때문에 모든 사람에게 동일한 선택의 기준이 있을 수 없습니다. 또 현실적인 투지실행에 있어서는 투지할 수 있는 돈의 범위에 따라 선택할 수 있는 시기, 지역, 위치나 면적 등에서 필연적인 제한을 받을 수 밖에 없는 한계도 있습니다.

세금문제도 간과해서는 안될 사항입니다.

따라서 어느 시점에서 각자 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 가장 잘 사는 것이라고 결론지을 수 있습니다. 전문가들 사이에서 땅에도 궁합이 있다고 하는 말은 이런 취지로 쓰는 말입니다.

[가야컨설팅]

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1. 고기도 먹어본 사람이 맛을 아는 것처럼 땅도 일단 사보아야 땅에 대한 매력을 맛볼수 있다. 그래서 사보고 팔아보고 재미보고 해본 사람이 또 사고 팔고 한다. 땅은 어려울 때 재기의 발판이 된다. 그러나 땅을 돈 있을때 사두지 않는 사람은 잘못되면 끝이다.

2. 주택 옆에 붙은 땅은 사지 마라.(투자에는 매력 없는 땅이다.)

첫째, 땅값이 안 올라간다.

둘째, 용도가 정해져 있다.(지목이 垈)

셋째, 주택지는 주택밖에 지을수가 없다.

넷째, 주택지는 선택의 여지가 없다.

다섯, 말이 많은게 주택지다.

여섯, 땅을 사두는 목적 중에 한가지도 해당되는게 없다.

일곱, 공시지가는 높아 세금만 많이 나온다.

여덟, 땅을 늘리고 싶어도 이웃과 균형이 깨져서 안좋다.

이런 땅을 보유 한계점에 다달은 땅이라고 한다. 이래도 垈地를 살것인가 ?

3. 공장 옆에 붙은 땅을 사라.

혐오시설이나 공해공장 옆에는 땅값이 싸다. 땅의 먼훗날 다변성 다용도 변화를 예측한 다면 이런곳에 땅을 사라. 이런 공장들도 언젠가는 이전하거나 탈바꿈 하는날이 온다.

4. 맹지를 사란다고 신속깊이 묻힌 盲地는 안된다.

섬은 사지마라. 수요는 적고 공급은 많다.

5. 직삼각형(송곳형) 땅은 사지마라.

송곳땅에 집을 지으면 예기치 못한 흉사를 당한 예들이 지방마다 곳곳에서 들을수가 있다. 합필을 해라.

6. 불난 땅을 사라.

남이 사기전에 빨리 사라. 건물은 불타 없어지고 나대지로 있는 땅은 재수가 있다.

7. 누가봐도 쓸모가 없다고 하는 땅을 사라.

그린벨트, 공원, 녹지지역, 자연녹지 지역은 사자는 사람 마음대로 내려 깍을수 있어 싸게 살 수 있다. 싸게 사서 모름지기 놓아두면 언젠가는 용도가 생긴다. 땅의 쓰임새는 건축만이 전부가 아니다. 땅의 쓰임새는 다양하다.

8. 관공서나 공공시설물 옆에 땅은 사지 마라.

땅이고 집이고 시설물들은 사람과 항상 친화감이 감돌아야 하는 것이다.

법조청사 주변에 장사 잘되는 집 없고 임대 잘되는곳 없다. 저녁 6시 이후에는 모든 건물 이 문을 닫아 저녁 장사가 없다.

9. 오래된 공동묘지 진입로 주위의 땅을 사라.

공동묘지는 명당자리다. 출상지는 생활권에서 8km 이내에 있는데 도시는 급속히 팽창되고 있다. 빨리 묘지앞의 땅을 사두어라.

10. 흙을 파간땅, 돌을 캐간 땅(채석장)은 사지마라.

氣가 빠진 땅은 무엇을 하더라도 잘되는 것이 없다.

11. 山(임야) 밑자락에 붙은 조각필지를 사라.

완만한 산 밑자락에 붙은 전, 답, 잡종지, 과수원 ,초지, 임야에 관심을 가지고 살펴보라. 그런 소필지의 땅을 골라 사두면 잘했군! 소리를 할 날이 올 것이다.

12. 땅은 팔고 싶다고 아무 때나 팔리지 않는다.

땅을 팔려고 돌아다녀서는 좋은 값을 받고 팔기가 힘들다. 반대로 땅을 살 때는 돌아다니 면서 떠도는 땅을 잡아야 한다. 재운이 들어오는 해에 땅을 팔아야 한다.

땅을 팔려고 여기저기 돌아다녀서는 절대로 안된다.

13. 땅팔 사람에게 氣가 꺽이면 손해본다.

땅을 살 때 항상 옆 땅을 이길 수 있는 묘책을 강구해 두어야 한다. 氣가 살아있는 사람은 땅을 헐값에 사들인다.

14. 부동산에 투자하지 말고 땅을 사라.

다른 재테크에 눈을 돌리지 마라. 투자방식을 땅으로 바꾸어라. 건물, 상가, 아파트에 투자하지 마라. 땅에 투자해라.

15. 전문분야 不動産業을 하려면 직접 투자해라.

부동산업을 직접 하면 얼마든지 골라 살 수 있다. 하자말고 약점 있는 땅을 싸게 사서 적임자에게 비싸게 팔아 돈벌면서 전문가가 되어라. 그러나 절대로 집장사를 하거나 건축업은 하지 마라. 오로지 땅 장사만 해라.

16. 땅으로 단기차익을 얻을 수 있는 방법은 도시근교의 준농림지역을 집중공략해라.

무자비하게 묻지마식 투자를 해라. 단, 여유돈으로 땅을 사고 400-500평의 소필지가 팔기 가 쉬우니 큰 필지는 분할해라. 5필지 정도 가지고 돌리면 이보다 안전한 장사는 없다.(5 년마다 매각)

17. 적은 돈으로 땅을 사고 싶으면 여유돈이 있는 친척과 함께 사라.

끝까지 공유로 갖고 있다가 팔아야지 자기 지분을 나쁜쪽으로 양보하고 분할해 주면 손해본다.

18. 걸레땅은 손대지 마라.

주인이 자주 바뀌는 땅, 분할 합병이 자주 있는 땅은 사지 않는 것이 좋다. 지적도를 볼 때는 내 땅이 옆 땅을 필요로 하는지를 파악해서 미리 대처를 하되, 인내와 기다림이 있어야 한다. 성급하게 사가라 팔아라를 시도하는 것은 약점을 드러내는 결과다.

19. 지적도를 들여다 보는 비법

땅이 땅구실을 할 수 있는 잘생긴 땅인지, 도로에 접했는지, 맹지인지, 옆땅과 합병을 해야 할 땅인지, 분할을 해야할 땅인지 용도는 어떤 용도로 쓸 수 있는 땅인지를 파악하고 주 변에 있는 공장, 전원주택, 야외음식점, 모텔 등의 위치파악을 예리하게 해두어야 한다.

20. 땅사는 것은 기회요, 땅파는 것은 배짱이다.

싼땅이 있다고 대출얻어 사지마라. 이자에 치여 종자돈 까지 날아간다. 급한 눈치를 보이 면 거저 빼앗아 가려고 달려든다. 땅을 담보로 돈을 꿔쓰는 것은 망쇠의 시작이다. 돈도 땅 도 모두 날아가 버린다.

21. 돈이 불어나는데는 땅 따라갈 물건이 없다.

땅을 사놓으면 벌어놓은 돈이 도망가지 않는다. 땅을 샀다고 하면 왜 잘했다고 할까? 땅에 는 미래가 있다는 것을 알고 있기 때문이다.

22. 땅은 일단 샀으면 푹 삭혀라.

땅은 오래 삭힐수록 좋다. 땅에다 별도의 또 다른 짓을 하지 마라.

23. 땅을 판돈으로는 다시 땅을 사야한다.

땅 판돈의 절반을 땅 사는데 재투자해야 한다. 다시 사는 땅은 판땅의 培를 사야한다. 나 머지 돈은 통장에 넣어두고 조금씩 찾아써라.

24. 땅은 조금씩 사모는 것이 좋다.

25. 땅은 못쓰는 땅이 없다.

쓸모없는 땅이나 흠있는 땅을 싸게사서 적임자에게 받을만큼 받고 팔아라. 얼마든지 이런 저런 땅은 많으니까 두눈 부릅뜨고 찾아라.

26. 모르는 남남간에는 共有로 사놓치 말라.

얼마에 팔 것인지 언제 팔 것인지에 대해 반드시 분쟁이 일어난다. 서로 마음을 나눌수 있고 양해를 얻을수 있는 知人과 共有로 사는 것이 좋다.

27. 땅을 사면 측량을 하고 경계말뚝을 박아라.

단, 건축허가를 내어서 집을 지어서는 안된다. 땅은 그저 땅으로 두고 지키는 것이 상책이 다.

28. 땅은 사고자 하는 사람과 인연이 있어야 그 사람이 땅이 된다.

29. 공동지분의 땅은 장기전에 견딜수 있는 돈 많은 사람이 이긴다.

공동으로 지분을 소유한 땅은 장기전에 견디지 못하는 지분소유자는 지분을 싼가격에 내 던져야 한다. 땅의 성질을 아는 사람이 싸게 집어먹는다.

30. 땅은 좋은땅, 나쁜땅. 비싼땅, 싼땅으로 원래부터 탄생된 것이 아니다.

가리지 말고 땅을 사라. 그리고 좋은땅이 될 때까지 그냥 놓아두어라. 좋은땅 비싼땅은 이미 빼먹은 땅이다. 하지만 능력된다면 비싼땅도 좋다.

31. 돈은 적은데 땅은 사야겠고 그렇다면 흠있는땅, 후면땅 맹지를 사라. 오랜세월이 흘러 개발이 되면 맹지에 길이 뚫리고 후면이 전면땅 되는 날이 온다.

32. 땅은 반드시 평지와 가까운 땅을 사라.

경사가 심한 땅, 축대를 쌓아야할 땅, 너무 내려앉은땅은 공사비도 만만치 않고 매몰위험도 크다.

33. 山(林野) 밑자락에 붙은 땅을 사라.

뒷산이 언젠가 개발되면 진입로가 될 수도 있고 합병하지 않으면 안될 중요한 부분이 될 수도 있다.

34. 전면 땅을 살힘이 있으면, 후면 땅을 먼저 사고 나중에 전면 땅을 사라. 비밀이 새서는 땅 사모으기가 힘들어진다. 못팔아서 쩔쩔매는 땅부터 하나씩 사들여야 한다. 땅은 클수록 좋다. 넓은땅을 확보해 두어야 승산이 크다.

35. 땅을 산후에는 더 사겠다고 설치거나 소문을 내지마라. 팔린땅 부근에는 땅값이 오르기마련이다. 팔린땅값 보다는 더 받으려는 마음이 땅가진 사람들의 공통된 심정이다.

36. 땅을 산후에는 그 땅에다 군돈을 들여 형질변경, 용도변경, 지목변경을 하지마라. 땅이 한정된 가치로 용도가 축소되고 빨리 팔아야 하는 상황이 발생한다. 땅은 원시림일적에 희소가치가 있다.

37. 땅을 산후 종전 경작자나 임차인을 바꾸지 말고 그대로 사용토록 한다. 땅주변 사람들과 인간관계를 원만하게 유지하고 형성해 나가야 한다. 그래야 팔때되면 팔아도 주고 팔땅이 나오면 사라고 일러주기도 한다.

38. 좋은땅, 나쁜땅을 구별하지 말고 재력에 맞는 땅을 사두어라. 좋은땅을 서둘러 발전시켜 놓으면 나쁜땅은 서서히 자기몫을 한다. 땅의 부증성에 의해 좋은 땅은 결국 나쁜땅을 필요로 하게 된다.

39. 못생긴땅은 옆땅, 앞땅과 합하면 쓸모있는 땅이 된다. 이렇게 모양도 쓸모도 사람이 만들어 쓰는것이고 보면 쓸모없고 못생긴 땅만 골라 싸게 사는 지혜도 오랜 경험이 있는 땅장사의 노하우다.

40. 이해타산을 따져보지 말고, 본능적으로 땅을 사라. 땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 이 땅을 살까 말까 돈좀 더 모아서 좋은 땅을 하지. 기회는 계속 놓치고 돈은 엉뚱한데 쓰게 되고 땅은 결국 못사게 된다.

41. 땅을 왜 팔려고 하는지 상대방 형편을 파악한다. 직접 들어보면 순수한 원시림인지 닳고 닳은 땅장사 땅인지, 땅문서 위조범과 마주친것인지 파악 할수있다. 사정이 급하다고 하는땅, 땅값을 아무리 깍아도 화를 내지않고 도망가지 않는 사람땅은 바로 사면 안된다.

42. 땅을 살때는 신속하고 정확하게 판단 결정하여 번개처럼 계약하라. 용도에 맞는 요지의 땅, 즉 과일형 땅은 너무 망설이고 이리저리 재서는 기회를 놓친다.

43. 하자없고 약점있는 땅을 싸게 사라.

맹지, 길쭉하고 좁아서 집도 못짓게 생긴땅, 돈쓸일이 급한땅, 상속받은 땅으로 등기부상 하자없으면 싸게 골라 잡을수 있다.

44. 전원주택지로 조성해 놓은 땅을 사지 마라.

땅은 원시림을 사두어야 한다. 전원주택지로 조성된 땅은 투자용 땅이 아니다. 전원 주택지 땅값을 이미 빼먹은 것 이므로 잘못사면 손해 보는 수가 있다. 집을 지으면 더더욱 팔기가 힘들다.

45. 중개업소에서 땅을 자꾸 팔라고 졸라댈 때는 땅 주위에서 일어나고 있는 일들을 빨리 파악해라. 땅파는데는 서두르지 말아라. 옆땅에서 사업이 잘되면 배아파할 필요가 없다. 사업이 잘되면 내땅을 살것이 아닌가?

46. 땅을 살때나 팔때는 겨울이 좋다.

내년에 할 일 때문에 겨울에는 땅을 싸게 내던지는 사람이 많다.

47. 일단 땅을 샀으면 배짱을 두둑이 먹고 수십곱 이상이 안남으면 팔지마라. 장기적으로 기다려라. 시간이 돈이다.

48. 땅을 샀으면 어떤일이 있어도 중개업소에 팔려고 내놓지마라. 중개업소를 찾아다니면서 기회를 잡으려고 해서는 돈벼락을 맞을수 없다.

49. 중개업소에서 귀찮게 찾아와서 땅팔라고 조르면 땅값을 10배 불려 높게 불러라. 도망갔다가 다시 찾아온다.

50. 땅을 못팔아서 안달할 필요도 없고 못사서 서두를 필요도 없다. 억지로 팔려면 손해를 보고 살려고 서두르면 등골만 휜다.

51. 땅은 도망가는 법도 있고 줄어드는 법도 있다. 주색잡기, 사업투자, 친구 보증서면 땅은 도망간다.

52. 땅은 오래 가지고 있으면 주인에게 물심양면으로 도움을 준다. 땅은 마음의 풍요와 심적위안을 주며 자식을 효자로 만든다.

53. 땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 된다. 대를 이어가며 잘사는 부자들은 계속해서 땅을 사모은다.

54. 앞땅은 비싸니 뒷땅을 사라.

땅을 사서 오래 가지고 있을거라면 비싼 전면땅을 사지말고 값싼 뒷땅을 사두어라. 앞땅이 도로개설, 도로확장으로 확 날아가 버리면 뒷땅이 앞땅된다.

55. 길없는 맹지를 사라.

지적도 성형수술하는 비법을 발휘하여 뒷땅이고 맹지고 닥치는대로 사놓아라. 그리고 장기보유에 돌입하라. 앞땅이 합병하자고 할 때까지.

56. 땅문서가 수십년간 장롱속에서 묵은땅이 걸리면 물어볼 것 없이 무조건 사라.

57. 원시림땅은 한번도 다름사람에게 넘어간 일이 없는 땅이다. 이런땅은 기가 왕성하여 샀다 하면 큰돈을 벌수 있다. 그러나 이사람 저사람이 굴리면서 얹어먹은 걸레땅은 중개업소마다 몇 개씩 있는데 잘못 걸려들면 망한다.

58. 개인이 택지를 조성한땅, 형질변경을 놓은 땅은 사지마라.

59. 땅에 대해서 너무많이 알려고 하지마라. 투자의 시기를 놓친다.

60. 건축허가를 내놓은 땅은 사지마라.

건축허가(전용허가)를 낼 때 까지 그 땅을 팔려고 별의별 궁리를 얼마나 했겠는가

61. 지분의 땅은 팔때 문제가 많다.

62. 합병된 땅은 사지마라.

땅을 보기좋게 쓸모있게 만들었으니까 누가 걸려들어도 걸려들게 마련이다.

63. 팔린땅 옆에 붙은 땅도 사지 마라.

64. 넓은 하천변 땅은 사지마라.

65. 오염공장이나 축사 주변 땅을 사라.

땅값이 똥값이다. 그래서 주섬주섬 사두라는 것이다. 개발을 하면서 오염공장은 쫓겨나게 된다.

66. 중개업소에 다니면서 내땅 팔아주시오 하지마라.

약점이 잡힌다. 그렇게 비싸게 내놓아서 팔리겠어요 이렇게 몇번 진을 빼면 땅값은 똥값이 된다.

67. 땅은 귀중한 아내의 보석처럼 가보처럼 소문내지 말고 자랑도 하지마라.

68. 땅을 샀으면 그 땅에다 무엇을 할까 하고 자꾸 궁리하고 구상하지 마라. 썩지 않으니 없는 듯 그대로 두어라. 땅 때문에 사업을 시작하면 돈이 자꾸 투자가 된다.

69. 한번 사놓은 땅에는 어떤 이유로든 건축하지 마라.

땅을 샀으면 땅으로 가지고 있다가 땅으로 팔아야지 욕심을 부리려고 하다가는 전문업자가 웃는다.

70. 땅소유자 건물소유자가 다른집이 있다. 서로간에 해결책이 있었다면 해결보고 팔지 땅만 팔려고 했겠는가?

71. 누가 내땅을 사려고 하면, 왜 살려고 하는지 파악해라. 실수로 땅을 팔았으면 만회하는 길은 한가지다. 그 돈으로 다시 땅을 사라.

72. 꼭 필요한 사람에게 팔고 땅값은 톡톡히 받아라.

73. 부득이 땅을 팔아야 할 경우 한 중개업소에만 의뢰하라. 땅을 팔려면 1-2년 전부터 딱 한군데 중개업소와 계속 유대를 가지고 친분을 쌓아가야 한다. 중개업소에서 적임자를 골라주지 않으면 대성과를 거두기가 어렵다.

74. 땅이 안팔린다고 교환은 하지마라.

부동산 교환은 전문사기꾼이 전부다. 교환을 끝내고 받은 부동산을 다시 팔려고 보면 그때 속았구나 하는 한탄사가 터져나온다.

75. 땅을 일단 샀으면 이 땅이 어떤 용도로 적합한 땅인지 계속 연구해라.

자주 땅을 가서 보고 용도에 대해서 주위환경을 살펴야 한다. 지적도를 자주 들여다 보면 무엇인가가 발견된다.

76. 내가 거주하고 있는 시군읍면 지역의 땅을 사라.

77. 중개업소에 가서 이땅은 어떻고 저땅은 어떻고 평가하고 아는체 하지 마라.

얄밉게 보이면 땅보따리를 끓어안고 보여주지 않는다. 살땅을 발견하였을때도 감탄사가 터져 나오면 안된다. 침묵이 금일때도 있다.

78. 중개업소에 가서 너무 있는체 너무 없는체 하지 말고 적당히 땅살돈 있는 눈치만 보여라.

79. 땅을 살때는 열번만 검토하여 생각하여 결정을 내리고 팔때는 백번을 생각하고 검토한 다음 팔아라.

80. 땅을 살때는 A중개업소 소개로 사고, 팔때는 B 중개업소에 가서 팔아라. 그래야 비싼값에 땅을 팔수가 있다.

81. 땅 투기지역은 찾아다니지 마라. 투기가 식은 다음에 가서 사라.

82. 땅투기란 산삼을 캐고도 인삼값에 팔아버리는 땅투기꾼의 허무한 도로아미타불이다.

83. 땅투자를 야심으로 하지말고 본능으로 하라