전원주택단지 토목공사절차

[전원주택]

전원주택단지  토목공사절차


집터 닦기 토목공사
경계측량에서 민원처리까지 신중한 절차 필요하다

전원주택지의 입지가 정해지면 다음 과정은 인‧허가 사항에 대해서 알아보는 일이 남아있다.
어렵게 허가를 받아 각종 납부금을 내고 이젠 그 자리에 집만 한 채 지으면 전원주택 준공이 끝난지만 토지에 인허가 과정이 집을 직시 위한 행정적 준비였다면 허가후 부터는 집짓기에 바탕이 되는 터닦기를 즉 토목공사를 해야 한다. 토목공사라 해서 꼭 전문 토목회사에 맡겨야 할 필요는 없으며 간단한 공사는 직접 할 수도 있다. 하지만 쉬운 일일수록 체계적으로 해야 한다는 것이 토목공사의 기초라 할 수 있다.


경계측량을 실시한다
본인 소유이든 타인의 소유이든 간에 허가 받은 면적 이상으로 토지 형질을 변경하거나 산림을 훼손할 경우에는 무단 형질 변경으로 간주하여 처벌을 받는다. 이 같은 경우를 피하기 위해서는 반드시 토목공사 전에 경계 측량을 실시하여 본인이 허가 받은 면적을 확인한 후 공사를 시행해야 한다. 먼저 경계 측량 신청을 해당 시‧군에 소재하는 대한지적공사 출장소에 하여야 하며 신청 후 대부분 15일 이내에 경계 측량을 실시한다. 이때 측량 일자에 맞춰 현장에 나가서 직접 경계를 확인하고 지적 말뚝을 표시해 두면 차후 그 표시를 보고 공사를 할 수 있다.
몇년전, 평소 전원주택 사업에 관심많던 S씨는 용인에서 마침 싸게나온 관리지역 임야를 구입후 전원주택단지 개발을 위해 관리지역내 임야 3천평을 용인시에서 순조롭게 허가 받아 공사를 시작했다. 경험이 없는 사업이라 직접 공사를 하지 않고 전문 토목회사를 선정하였는데 훌륭한 단지를 만들어 달라며 공사비도 10% 정도 더 주었다. 불필요한 나무를 베어 내고 중장비로 나무뿌리까지 뽑아 내며 쉴새 없이 작업에 몰두한 덕분에 단지의 윤곽이 나타나기 시작했다. 도로포장을 위해 상‧하수도관을 매설하고 미관상 좋도록 전기, 통신 선로까지 지중화 시켰다. 이젠 제법 전원주택 단지로서의 모습을 찾아 그 모양이 변화되어 갔고 마무리를 위해 주택도 8가구를 지어 나갔다. 한창 건축물이 제 모습을 갖추어 가던 무렵에 갑자기 검찰에서 소환 통보가 왔다.
영문도 모르고 받은 소환장에 덜컥 겁이 났지만 죄지은 것이 없다고 생각해서 날짜를 맞추어 검찰청으로 나갔다. 긴 시간동안 조사받은 결과, 허가받은 임야면적을 초과해서 산림을 훼손했다고 한다. 그것도 적은평수가 아닌 2백~3백평을 초과했기 때문이다. 맨처음 인‧허가를 신청하기 위해 토목측량회사에서 측량을 했으며 공무원도 그 표시를 보고 허가해 주었다. 하지만 그 표시가 인‧허가를 받기 위한 관례에 불과한 거였고 법적으로는 아무런 효력이 없다고 한다. 공사는 중단되고 초과 벌목한 부분에 대해서는 처벌과 원상복구 명령이 내려졌다. 물론 도로포장 및 각종 지하 매설물의 위치도 바뀌어야 했다. 이 엄청난 피해가 아주 단순한 경계의 착오에서 비롯되었음에도 불구하고 그 댓가는 너무나도 컸다.
평창군에서도 H사가 평창군 토목측량회사에서 전원주택단지 허가를 받고 단지토목공사를 완료하고 준공검사중 지적공사의 지적측량이 허가지적도면과 현저하게 차이가 나서 또다시 허가 변경허가를 받고 각종공사를 다시하여 이중으로 투자비가 들어갔다. 경계 측량은 반드시 대한지적공사를 통해 시행되어야 하며 공사중에도 표시된 경계를 철저하게 준수하여야만 처음 허가 받은 토지이용 계획표대로 공사할 수 있다.

비산머지 발생신고를 한다.
토목공사시 발생하는 비산먼지로 인한 주변 환경 피해를 방지하기 위해 사업개시 10일전에 비산먼지 사업장 발생 신고를 해당 시‧군의 환경보호과에 해야 한다. 토목공사를 하다 보면 도면에 따라 절토, 성토를 하게 되는 경우가 생기며 이때 중장비가 공사용 흙을 옮기는 과정에서 비산먼지를 발생시킬 경우가 있으므로 이에 대한 대비가 필요하다. 피해를 줄이기 위해서는 세륜시설이나 살수시설을 갖추어서 먼지발생을 억제시켜야 한다. 이 역시 빠트리고 토목공사를 할 경우 해당 시‧군으로부터 공사 중지나 과태료를 물어야하는 경우가 생길 수 있으므로 비산먼지 발생 신고서를 제출하여야 한다.

토사유출 및 붕괴를 방지한다.
토목공사로 인해 주변 녹지나 주택 등에 토사유출 및 붕괴 우려가 있으므로 그에 대한 피해 방지시설을 해야 한다. 장마철에 산을 파헤쳐 부지를 조성하다 보면 토사 유출로 인한 피해가 심심찮게 발생한다. 이는 주변 농경지의 농작물에 피해를 줄 뿐아니라 심할 경우 산사태가 발생하여 주변 가옥이 매몰되거나 인명 피해가 생길수도 있다. 미리 배수로 정비를 철저히 해 두거나 장마철에는 무리하게 공사를 진행하지 않는것이 좋다. 또한 전체 면적중 연약지반이 있을 경우엔 다짐공사를 철저히 하여 붕괴 사고를 미연에 방지한다.

주민과의 마찰 및 민원 발생에 대비한다
행정적인 준비도 중요하지만 해당 공사 현장이 인접한 마을 주민과의 민원여부도 역시 중요하다. 해당 공사가 마을 공익에 해가 되지않는다는 것을 마을 노인회나 청년회, 부녀회 등을 통해 알리고 주민 화합의 차원에서 공사중 생기는 각종 현안들을 미리 양해 받아 두는것이 현명하다. 최근 전원주택 단지들이 마을 인근에 생기면서 주민들과 마찰이 생기는 곳 또한 많아졌다. 이들 단지들이 기존 마을의 크기에 비해 차지하는 면적 비율이 크다고 볼 수 없지만 주택의 규모나 외관의 화려함 등 일반적인 농촌주택 모습과는 다르다. 수입자재로 호화주택과 고급주택들이 하나둘 들어서고 그 안에서 전혀 다른 삶을 꿈꾸는 외지인 수가 늘면서 마을 주민과 거리감이 생기고 불화가 시작되는 곳도 점점 많아지고 있다. 조용한 시골에 고급 승용차가 드나들고 화려하게 장식된 집들이 늘어나면서 이전 마을에서 볼 수 없는 새로운 환경이 기존 주민들에게는 배타적 성향으로 나타나 공사를 방해하고 해당 공사의 중지나 취소를 요구하게 된다. 이 때문에 피해를 보는 사례가 여러 곳 생기면서 마을 주민과의 관계도 전원주택을 준비하는 사람들이 점검해야 할 중요한 사항 중의 하나가 되고 있다. 실제 전원주택을 짓기 위해 허가서를 받아 보면 허가서 뒷면에 허가 조건이라는 것이 있다. 그 허가 조건 끝에는 “상기 공사로 인하여 각종 민원 발생 및 민‧형사상의 문제는 피허가자가 책임진다”라고 적혀 있다. 민원 발생이 허가 조건이 되어 버린 경우이다. 민원 발생 사례 중에서 경기도 Y군에서 전원주택 사업을 하던 S사는 마을 인근 상단에 전원주택 8가구를 허가 받아 산림훼손을 하던 중 마을 청년회로부터 공사제재를 받았다. 마을 최고 명당에 외지인의 주택단지가 생기면 마을 경관이 훼손된다는 것과 마을 인근 상단에서 지하수를 개발하면 하단에 위치한 마을의 공동식수가 고갈될 염려가 있다는 이유였다. 실제 이 마을의 식수는 군에서 군비로 마련해 준 지하수로 해결하기 때문에 식수 고갈의 문제는 없었다. 또 마을 경관을 헤친다는 것은 개인 욕심에 불과한 것이었고 경관 때문에 개인의 재산권 침해는 무시되어도 좋다는 집단 이기주의였다. 분쟁은 날이 갈수록 심화되어 공사용 차량의 통행을 저지하고 동네어귀마다 부실공사니 악덕업자니 하는 현수막이 나붙어 사실상 사업이 불가능해졌다. 1년이 넘는 세월이 흘렀지만 민원 해결은 점점 어려웠고 결국 마을 주민들의 데모와 공사방해로 인해 사업장을 폐쇄하게 되었다. 이 경우 사업자인 S사가 허가준비 과정에서 마을 주민 중 전직 이장을 통해 마을을 경유하는 도로사용 허가를 받으면서 반대파인 마을 청년회의 미움을 산 것이 분쟁의 최초 이유가 되었다.
또 다른 사례는 마을 발전을 위해 해당 사업자가 마을에 기부금을 내거나 숙원 사업을 해 달라는 요구가 지나쳐 발생한 피해로, 경기도 L시에서 사업하던 H사의 경우다. H사가 2개의 전원주택 단지를 허가를 받아 공사를 시행하던 중 마을에서 갑자기 주민들이 모여들어 해당 공사를 중지해 달라는 것이었다. 마을 주민들의 요구사항은 공사로 인한 주민 불편을 이유로 주민회관 건립과 현행도로가 협소하니 주변 땅을 매입해 확 ‧ 포장공사를 해 달라는 것이었다. 주민회관 건립비용 8천만원, 도로 확 ‧ 포장 공사비 2억원이 추가로 투입되어야 하는 참으로 난감한 사안이었다. 사업개시 전 주민들에게 여러 차례 설명회를 갖고 마을에 도움이 되는 사업이라는 점을 알리고 주변 환경을 깨끗이 보전하겠다고 약속했지만 이 기회에 마을 현안을 해결해 보겠다는 주민들의 고집을 꺾을수는 없었다. 타지에서 사업하는 사업자로서는 모든 것이 역부족이었고 지금까지 진행해 온 사업을 중단할 수 없어 결국 마을 주민들의 요구를 들어주고 사업을 마무리했다.
이들 사례에서 보고 느낀 것은 미리 마을 주민들의 성향도 알아보고 공사 준비에 철저를 기하지 않으면 보이지 않는 재산상의 피해를 가져온다는 사실이다.

설계도면에 충실해야한다
전원주택 부지를 조성하다 보면 토목 도면과 다르게 시공되는 사례가 많다. 이 같은 경우 자연재해로부터 보호받을 수 없을뿐더러 인명 피해도 생기므로 주의해야 한다.
전원주택 단지의 경우 자연과의 조화가 가장 중요하지만 부지를 넓게 사용하고 싶은 욕심에 무리하게 공사를 진행하는 경우가 있다. 산림훼손의 경우 “절성토면의 경사는 토질에 따라 다음 경사 각도를 유지하라”는 허가조건이 있다. 즉 흙을 채우거나 깎을 경우 경암이면 1: 0.5의 비율로 경사 각도를 유지하고 연암이면 1: 0.8의 경사 각도를 유지해야 한다. 일반적으로 부지의 활용도가 떨어진다고 판단하여 설계 도면을 무시하고 공사하는 경우가 있는데 부지활용에 대한 혜택보다도 그 피해가 더욱 큰 경우가 많다. 산림훼손허가를 통해 전원주택을 짓거나 단지를 조성할 경우 적지복구절차를 통해 준공검사를 대신하는데 이경우에도 최초 허가도면과 상이하게 공사되었다고 판단되면 준공처리가 안된다. 이 같은 경우에도 재해발생 우려가 없다고 판단되면 설계 변경을 통해 처리할 수 있지만 그렇지 않을 경우엔 아예 준공처리가 불가능해진다.

토목공사시 주의점
토목공사를 직접 시행하지 않을 경우 대부분 토목 전문업체에 공사를 위탁하는데 이 경우 몇가지 사안들을 꼼꼼히 챙겨야 공사 준공에 문제가 제기되지 않는다.

첫째 지하수 개발
지하수 개발은 상수도가 없는지역에서는 전원주택 개발의 필수 요건이다. 맑은 물에 대한 관심도 크지만 대부분 지역에서 지하수는 건축 준공 요건에 해당되기 때문에 개발이 필수적이다. 지하수는 빗물이 땅 속으로 스며들어 생성된 것이기에 생성과정에서의 시간과 위치가 중요한 요소이다. 우리나라의 지질형태는 크게 두 가지로 나누어진다. 구슬과 구슬 사이의 빈틈이 만들어지듯이 퇴적물의 입자와 입자 사이의 공간을 ‘다공매질’이라 하며 딱딱하고 빈틈없는 암반이 지질 운동의 압력과 장력에 의해 생성된 ‘파쇄매질’로 되어 있다. 이런 지질의 영향과 깊이에 따라 지하수의 양과 질이 결정된다.
대부분 지하수를 개발하다보면 최초에 많은 물이 분출되는데 이 경우 지하에 큰 저수지가 있다고 생각하기 쉽지만 사실은 땅속 미세한 틈새의 물이 한곳으로 모여 나오는 것이다. 따라서 한 곳에서 많은 물을 배내면 그 주변의 미세한 틈의 물이 딸려 나오는데 뽑아내는 양이 많을수록 미치는 영향도 크다. 따라서 최초 분출량이 많다고 지하수량이 풍부하다고 결정짓기는 어려우며 24시간 정도가 지난 후 그 양을 측정하여야만 제대로 된 수량을 알 수 있다. 분출량이 1일 30t 이상이어야 전원생활에 지장이 없다.
지하수의 깊이는 지하 수면에 따라 차이가 있지만 50m 이상의 암반에서 분출하는 지하수가 비교적 오염이 덜하고 식수로 적합하다. 하지만 무조건 깊이만 생각하여 3백~4백미터 파내려 갔다고 오염되지 않은 식수가 보장되는 것은 아니다. 지하수의 오염에는 크게 자연적인 것과 인위적인 것이 있다. 자연적 오염의 원인은 자연 상태의 흙이나 암석 속의 중금속 방사선 등이며 인위적 오염은 산업폐기물의 매립, 생활폐기물, 가정의 오‧폐수, 공장폐수, 정화조, 골프장의 농약 등이며 대부분의 지하수 개발이 인위적 오염에 노출되어 있다. 오염 방지를 위한 올바른 지하수 개발 시공법은 없는가? 그렇지는 않다. 즉 비용과 관계되는 일이라서 대부분의 지하수를 마구잡이로 개발하는데 이는 깨끗한 환경에서 살고자 전원주택을 택한 취지에도 크게 어긋나기 때문에 약간의 비용이 추가되더라도 올바른 시공을 해야 한다. 지하수를 개발한 경우엔 수질환경에 대한 평가서를 첨부하여 건축준공시에 제출해야 한다.
(※오염되지 않는 지하수개발 시공법 - 먹는 물 취수공에서 양질의 수질과 안정된 채수량을 확보하기 위해서는 최소한 풍화암 하부 20~30미터(일반적 지하표심도 40~50미터)까지 지표수 또는 천층 지하수의 유입을 완전 차단시키는 작업을 해야 한다(그라우팅 작업))

둘째 오수우수처리시설 설치
오수처리시설은 하수도가 개설되지 않은 곳이나 오수나 생활하수를 하천으로 직접 배출하는 전원주택 등에서 주변 하천의 오염을 막기 위해 설치하는 시설이다. 이는 건축물의 준공과도 밀접한 관계가 있기에 준공필증을 반드시 보관하여 건축물의 준공시 제출하여야 한다.
(정화조처리기준은 -환경정책기본법상 상수도보호특별대책지역, 농어촌 상수원보호지역,전국5대강의 수변구역 따라 오염수치가 다르다)

셋째 전기‧ 통신시설의 지중화
단독 전원주택의 경우엔 전기‧ 통신 선로를 굳이 지중화할 필요가 없지만 단지형일 경우엔 미관을 고려하거나 시설물의 보호 측면에서 대부분의 신로를 지중화시켜야 한다. 흔히 도로밑(지하)에 전기‧ 통신 선로를 매설하면 될 거라고 생각하기 쉽지만 반드시 한국전력에서 인정하는 전기‧ 통신 선로의 지중화 도면을 작성하여 한정에서 전기 사용량을 검침할 수 있게 시설해야 한다. 또 전기를 무단으로 사용할 여지가 없도록 시공해야만 계량기가 배부되고 전기 공급을 해준다. 초창기 단지형 전원주택의 경우엔 개발업자 단독으로 지중화 시설을 설치하다 보니 주택이 완성된 뒤에도 전기공급이 불가능하여 포장된 도로를 파헤치고 다시 설치하는 경우가 종종 있었다. 전기‧ 통신 선로는 토목공사 전에 반드시 점검해 두는 것이 좋다.

넷째 옹벽이나 석축 공사시 유의점
전원주택 부지의 활용도를 높이기 위해 무리하게 옹벽을 치거나 석축을 쌓는 경우가 많은데 이 경우 자연재해나 주택 준공에 따른 피해를 볼 수 있기에 다음의 몇 가지에 주의해야 한다. 첫째, 옹벽 시공은 반드시 설계 도면에 표시된 철근 배근이나 콘크리트를 준수해야 하며 무리하게 높이 쌓는 것을 피한다. 또 배수로를 만들어 집중호우나 자연재해에 대비할 수 있어야 한다. 둘째, 석축을 무리한 높이로 쌓는 것을 가급적 삼가고 배수시설을 만들어 두고 붕괴 사고를 미연에 방지하여야 하며 높이에 따른 안전 각도를 유지해야 한다(석축의 안전 각도 1 : 1/2). 전원주택의 토목공사는 자연과 조화될 때 최고의 공사임을 명심하고 부지활용보다는 자연과의 어우러짐에 더 큰 관심을 가져야 전원생활의 품격과 여유를 누릴 수 있다.


“자연지형을 살리는 길이 최고의 토목공사”

전원주택이 인기를 모으면서 관리지역(전‧답‧임야)를 전용 또는 형질 변경해 전원단지를 조성하는 사례가 많다.
대부분 전원주택 단지는 자연녹지, 관리지역내 임야를 단지개발을 위한 토목공사를 하게 되는데, 이때 어떤 형태로 필지를 분할하느냐에 따라 공사규모가 달라질 수 있다.
지금까지는 주택이 들어설 부지는 네모반듯하고 편평해야 한다는 생각이 지배적이었고, 이 때문에 산을 깎거나 땅을 메우는 작업이 토목공사의 일부로 여겨졌다. 그러나 경사지를 활용한 친환경주택에 대한 관심이 늘고 있는 요즘엔 전원주택 개발 방식이 변하고 있다. 테라하우스건축기법, 필로티 구조건축(기둥공법) 나 데크 설치 등의 다양한 설계를 통해 경사지라도 훌륭한 주택 부지가 될 수 있기 때문이다.

산림은 한번 훼손하면 다시 복구시키는 데 많은 노력과 시간이 소요된다. 때로는 많은 시간과 노력을 들였는데도 불구하고 원상 회복이 거의 불가능할 수도 있다. 최근 정부의 준농림지 완화정책에 따라 대도시 주변의 산림들이 개발의 바람을 타고 속속 파헤쳐 자연 환경의 파괴는 물론이요, 사람의 생활에도 직접적인 피해를 주는 경우가 많다. 이는 산림에 대한 올바른 이해 부족과 무분별한 개발의 결과라 볼 수 있다.
따라서 전원주택을 지을때는 전원생활의 참뜻을 살리는 데 주안점을 둬야 한다. 과연 우리가 짓고자 하는 전원주택이 오히려 자연 환경을 해치는 건 아닌지 고민해 보고, 자연을 최소한 개발한다는 생각을 가지고 그 범위 내에서 자연과 더불어 살 수 있도록 개발해야한다. 전원생활의 부푼 꿈을 가지고 있는 대부분의 사람들은 맑은 물과 깨끗한 공기, 그리고 숲과 어우러진 자연을 떠올린다. 모두 순수한 마음에서 전원생활을 동경하고 또 시작하는 것이다.
그러나 공해에 지든 도시를 떠나 시골에서 자연과 더불어 살아보려고 시작한 전원의 꿈은 각종 규제나 복잡한 허가 과정을 거치면서 서서히 바뀌게 된다. 공사일정을 맞추려고, 또 공사비를 절감할 수 있을까 해서, 혹은 공사에 편리하다고 해서 다양한 이유도 있겠고 또 나름대로는 설득력 있는 항변이 있을 수도 있다. 하지만 막상 전원생활을 시작하면 곧 후회하게 된다. 삭막하게 훼손시킨 현장을 결국 다시 나무를 심고 잔디도 식재해 보지만 처음 본 그 모습을 복구 하는데에 따른 조경비용도 만만치 않기 때문이다. 이젠 처음 본 그 모습에 가깝게 친환경적전원주택을 구상하는 토목공사방법을 적용할때이다.

첫째 산림 훼손면적을 최대한 줄이자
전원주택을 짓기 위해 3백평을 허가 받았다고 해서 3백평 전부를 훼손할 필요가 있을까? 숲이 우리에게 주는 혜택은 이루 마할 수 없이 다양하고 풍부하다. 봄‧ 여름‧ 가을․ 겨울. 저마다의 다른 느낌으로 찾아오는 자연의 아름다움은 물론, 들과 산에 지천으로 깔려 입맛을 돋우는 산나물, 시원한 바람과 깨끗한 하늘, 수채화처럼 맑은 주변 풍경 등 어느 한 가지도 싫증나는 법이 없다.
이 같은 혜택을 최대한 누리기 위해서는 건축할 수 있는 최소한의 공간만 훼손하고 나머지 부분은 그냥 내버려둔다는 마음가짐이 필요하다. 주어진 자연지형을 잘 이용하는 것이 최고의 토목공사요, 조경이다. 더욱이 정원을 만든다고 산림을 훼손하는 경우가 있는데 굳이 그럴 필요가 있을까? 바라보는 산이 내 집 정원이요, 들판에 어우러진 자연 그대로가 한 폭의 그림인 것을... 이 한폭의 그림에 사람이 멋대로 손을 댄다면 과연 어떤 결과가 나올까?
지난 2000년도 말, 복잡한 서울을 떠나기로한 김씨는 산수 수려한 강원도에서 새 삶을 시작하기로 마음먹고 전원주택 부지용으로 임야를 사들였다. 한창 사업에 몰두하면서도 언젠가는 공기 맑고 물 좋은곳에 가서 살아야겠다는 일념으로 부인과 함께 틈틈이 부지를 물색하고 다니던 중, 여름휴가 때 들린 이곳 식당주인의 소개로 산수가 어우러진 임야 2백평을 구입하게 된것이다. 그러나 전원주택 부지를 확보해 놓고도 사업이 바빠 손도 못 대고 있었다. 그러다가 금융위기로 인해 국내 경기가 최악의 사태를 맞아 모두들 힘들어 할때, 시골로 내겨갈 결심을 굳혔다. 그리고 예전에 구입해 둔 땅에 집을 지을 목적으로 건축허가를 신청하였다.관리지역 임야라 쉽게 건축허가가 날 것이라고 예상하였지만 임야를 가로지르는 개천 때문에 다리도 새로 놓아야 하고 전기공급을 위한 전봇대까지 설치하는 등 어려움이 많았다. 항상 그렇듯이 많은 대가를 치르고 어렵게 허가를 얻고나니 벌써 전원의 꿈이 이루어 진것 같았다. 김씨는 전원주택을 짓기 위해 250평을 형질변경하고 내친 김에 축사와 방목장용으로 5백평을 추가로 허가받았다. 공사를 하다보니 기존에 심어져 있던 나무가 문제가 되었다. 그대로 두자니 크게 가치도 없어 보이고, 더욱이 공사에 불편을 끼친다고 판단되었다. 이에 나무를 모두 베어내고 그 자리를 깨끗하게 밀어버린 다음 55평 규모의 전원주택과 20평 내외의 축사를 지었다. 그러나 나머지 5백여평의 황량한 땅은 어떻게 손댈 방법이 없었다. 처음부터 경사를 이용한 방목장을 만들었다면 이렇게 땅이 황량해지지는 않았것을 뒤늦게 후회했지만 이미 너무 늦었다. 여름에 비만 오면 밀어놓은 방목장에 개울이 파이고 흙도 무너져내려 가축도 키울수가 없었다. 부랴부랴 나무도 사다 심고 사방공사도 해보았지만 처음 본 숲속의 양지바른 땅은 간 데 없고 흙더미만 군데군데 쌓인 볼품없는 땅이 되어 있었다. 김씨는 다시 토목공사에 매달렸다. 허가지 주변에 배수로 시설을 다시 철저히 하고 토사유출을 막기 위해 경사가 심한 법면도 새로이 석축도 쌓고 나무도 심었다. 처음 산 땅값의 두배가 공사비로 들었다. 그러나 아무리 많은 시간과 돈을 들여도 처음 그대로는 불가능하였다. 자연의 형태를 그대로 이용하는 방법이 그대로야말로 가장 훌륭한 토목공사요, 조경인것이다.

둘째 자연경사를 최대한 살려서 개발하자
전원주택 대부분이 산을 개발 평지를 만들어 지어진다. 너나 할것없이 마당은 평탄해야 하고 집터는 반듯해야 한다. 전원주택이면서도 자연을 제대로 활용하지 못하는 경우가 많다. 전원주택만이라도 대도시처럼 획일적인 부지정리 작업을 탈피하여 자연 지형에 따라 집을 지어 보자. 대문에서 현관까지 이르는 대지의 높낮이가 다르면 다른 대로 주택을 배치하여 자연적인 멋과 조망을 최대한 살리도록 한다. 옹벽을 쌓고 부지를 평탄하게 해서 시공한 집보다 오히려 더 훌륭하고 멋진 전원주택이 될 것이다. 각 시‧군의 행정관청의 개발행위허가권한 면적으로 관리지역의 경우 1만㎡까지는 전원주택단지를 만들수 있도록 허가를 해주는데, 1996년부터는 농지는 허가가 제한되고(현제 농지에 단지개발형태는 분양목적이 아니고 허가자 동호인형태나 필지마다 각각 허가자가 다른 경우 가능하다.) 산지만 사업목적상 단지개발이 가능해지자 전원주택 업체들이 관리지역내 임야에 단지를 조성했다. 일반 수요자가 관리지역 농지산지을 구입해 전원주택을 짓고 싶어도 허가를 얻기가 어려울 뿐만 아니라 절차가 매우 까다로워 시도하는게 쉽지 않았다. 이런 연유로 단지형 전원주택이 조성 되는것을 선호하였다. 과거에 투자붐과 전원주택붐의 분양열기에 편승해 경험도 없는 업체들이 등장, 마치 바둑판처럼 잘 구획된 전원주택단지를 조성했다. 그 결과 1년이 채 가기도 전에 경사가 심한 법면은 허물어지고 애써 쌓아놓은 석축이 무너져 내렸다. 입주자들의 항의가 빗발치자 도망가는 업체도 생겨났다. 이대로 개발하다가는 큰 문제가 생길것 같았지만 전원주택 업체마다 의도하는 바가 다르고 또 단지개발 경험이 적어 별다른 방법이 없었다. 만약 단지를 분양하는 사업자가 법면이 많고 경사지를 살려 공사한 부지를 분양할 경우, 부지 분양평수에서 경사지와 법면의 면적을 제외시킨 실제 면적만 부지로 분양받겠다는 소비자와 부딪히게 되며, 이 두 의견은 쉽게 좁혀지지 않을 것이다. 다행히 최근 들어 전원주택 시장에서 목조주택이 인기를 끌면서 데크를 이용한 부지개발 방식이 나오고 있다. 더욱이 선진 외국의 단지개발 방식이 속속 들어오면서 많은 업체들이 문제점 해결에 적극 대처해 나가고 있는데 요즘 개발하는 전원주택 단지를 보면 바둑판 같은 부지형태는 많이 줄었다.
실제 외국의 경우를 봐도 땅의 경사도를 살리지 않은 주택부지는 거의 없다. 북유럽에 지어진 대부분의 주택들이 마당과의 고저차를 그대로 살려 계단식으로 개발하거나 다양한 건축기법과 평면설계를 이용하고 있으며 경사지를 평지로 만드는 평탄 작업은 거의 하지 않는다. 미국, 캐나다. 스웨덴, 핀란드 등지의 유럽 주택의 경우에도 산림의 경사도를 그대로 살린 주거형태가 많았다. 또 주택의 기초가 되는 바닥면적 중 일부를 화단이나 정원 또는 휴식 공간으로 꾸며놓은 곳도 많이 보았다. 이 같은 방법은 공사비가 적게 들고 자연재해도 예방할 수 있다. 있는 그대로의 자연을 활용해 집을 짓는 그들의 지혜가 느껴지는 부분이었다.

셋째 도로개발도 지형에 따라 설계하자
도로는 어떻게 내느냐에 따라 부지의 형태를 여러 모양으로 바꾸어 놓는다. 도로보다. 낮은 곳에 위치한 부지의 경우에는 성토하면 되지만 도로보다 현저히 높은 곳의 부지를 이용할 때는 여러 가지 문제가 생길 수 있다. 집안에 승용차를 주차 시킬수도 없고 짐을 나르기도 어렵고. 여러모로 불편한 점이 따른다. 이때는 도로의 경사도를 최대한 줄일 수 있도록 꾸불꾸불하게(지그재그형) 설계하거나 도로면에 접하는 경사지를 파내어 지하 주차장을 만드는 등 지형을 잘 활용할 수 있는 아이디어를 생각해 내야한다. 이와 같이 자연 경사를 최대한 살리도록 노력하는, 즉 최소한의 자연훼손이 최고의 토목공사임을 항상 염두에 두는 마음이야말로 전원생활을 시작하는 사람들이 지녀야 할 미덕이다. 경사지를 깎아 평지를 만드는 작업이 산사태 등의 자연재해를 일으키는 원인이 된다는 것을 명심하고 또 한번 훼손된 자연을 원상태로 복구하는 것이 얼마나 어려운지 알아야 한다.
앞으로의 전원주택 개발은 획일적인 평지형 부지조성에서 벗어나 경사지를 슬기롭게 이용하는 방향으로 나갈 것이다. 이를 위해서 지금보다 훨씬 다양한 개발 방식이 선보여야 하며 또 실제로 적용되는 정부의 재도적받침과 일선 해당 지자체의 행정의 밑바탕이 준비되야 한다.







땅에 묻히는 것일수록 원칙대로 시공한다
도시에서는 쉽게 접할 수 있는 수도, 전기가 전원에서는 대론 큰 문제가 되기도 하고 물과 전기를 확보하지 못해 땅이 있어도 집을 짓지 못하는 경우도 있다. 그러나 아쉽고 애타기만 하던 전원주택 짓기가 이젠 지하수를 파고 전기를 개설하고 상하수도 관만 매설하면 바로 건축공사에 착공할 수 있게됬다. 지난 시간을 돌이켜봤을 때, 힘들지 않은 일이 없지만 이젠 이 공정만 거치면 꿈속에서도 그리던 전원생활의 터전이 되는 주택이 지어지는 것이다. 이렇게 힘들게 지어놓은 전원주택의 배관이 어떻게 붇혔는지, 또 어떻게 시공해야 힘들게 공사해 놓은것을 다시 파는 일없이 잘 관리할 수 있는지 점검해 보자.



상수도
상수도관은 지하 관정에서 유입되는 물탱크를 각 가정까지 지하로 매설한다. 땅속에 묻히는 깊이는 지역에 따라 차이가 있으나 대략 1m 정도 묻으면 된다. 관의 재질로는 주철관, 액셀관, 동파이프 등이 있으며 그 재질에 따라 장단점이 있다.
동파이프는 시공이 편리하고 겨울철 관속에 물이 얼 경우 녹이기 쉬운 장점이 있지만, 시공시 이음매 부분이 약해 충격이나 토압에의한 관로 파손의 문제가 있고 시공단가가 높은 편이다. 주철관은 시공단가가 동파이프보다 저렴하고 물이 얼 경우 녹이기 쉬운 장점이 있으며, 토압에 의한 파손의 우려도 적지만 지하수를 장기간 사용할 경우 부식률이 높은 것이 흠이다. 액셀관은 시공이 간편하고 부식이 적으며 시공단가가 저렴하여 많이 시공되고 있지만 겨울철 관로 속의 물이 얼 경우 녹이는게 쉽지 않고 시공시 이음매 부분이 약해 토압에 의한 파손이 우려되기 때문에 시공에 각별한 주의를 기울여야 된다.
상수도관 배설공사는 터파기, 되메우기, 기초 등의 공정을 거치는데 우선 터파기 공사는 부지 전체의 종‧단도에 의한 계획 높이를 정확하고 균일하게 파야 하며 굴착 폭은 기초 폭보다 40㎝ 이상 여유있게 파야한다. 터파기 공사 중 많은 양의 비를 만날 때가 종종 있는데 이 경우를 대비해 물이 고이지 않도록 중간중간에 물길을 터주는 등의 세심한 준비가 필요하다. 그리고 터파기한 곳에 배관을 매설할 때는 기초를 튼튼히 해야 한다. 대부분의 부지가 농토이거나 임야일 경우가 많은데 이 경우 약한 지반의 상태를 고려해 먼저 잔돌로 지반부분을 보강한 후에 모래 등으로 잡석다짐을 충분히 해주어야 토압으로 인한 배관의 휨이나 파손을 막을 수 있다. 암거는 매설 높이를 얕게 한 경우 매설 폭을 좁게 하여 중량으로부터 견딜 수 있게 해 줘야 하며, 매설 높이를 깊게 할 경우는 매설 폭도 넓게 해 주면 안전하다. 관로는 가능한 범위 내에서 기울기(구배)가 일정토록 하는 것이 좋다. 저수조의 위치는 지하수를 뚫은 곳으로 하며 지하에 매설 하는것이 동파방지에 도움이 된다. 저수조의 재질은 FRP가 주로 많이 사용되며 주탱크와 보조탱크 등으로 나누어 설치하면 경제적이다. 이는 고장으로 지하수의 유입이 차단될 경우 주탱크의 물이 고갈되어 가압기의 공회전으로 인한 고장이나 자동차단 장치의 고장방지에도 도움이 된다.
마지막으로 각 세대로 물이 원활히 공급될 수 있도록 저수조 내부에 가압기를 설치 해주어야 한다. 지하수를 식수로 사용하는 전원주택의 경우 지하수 침전물이 저수조 바닥에 남은 경우가 많이 발생하는데 이 경우 저수조 바닥 청소를 위해 저수조를 설계할 때부터 청소가 쉽도록 만드는것이 좋다.

배수공사
배수공사는 빗물, 생활하수 등을 처리하기 위한 토목공사이다. 배수공사는 그 부지의 면적이나 강우량, 세대수 등에 따라 달라지는데 크기와 규모는 토목공사 설계도의 시방에 따르는것이 좋다.
공사비를 줄이기 위해 작은 관로를 매설할 경우 큰비나 갑작스런 폭우시 배수가 안되어 역류할 우려가 있고 세대수나 강우량이 적은곳에 큰 관로를 매설하는 것은 토목공사의 낭비를 초래하기 쉬우니 설계도면에 충실해서 시공하는 것이 좋다. 배수공사는 암거, 오수공, 우수공으로 구분하여 시공한다. 배수관은 도로 밑 지하분에 매설하기 때문에 많은 구조물이 도로밑에 설치되는 경우 도로의 파손이 예상되고 이로 인해 관로의 파손이 예상된다. 대부분의 전원주택은 오수정화조를 따로 설치하기 때문에 오수공과 우수공은 같이 처리하는 합류식으로 하는 것이 보다 경제적이다.

암거
암거는 우수로 인한 토사의 퇴적물이나 오수로 인한 침전물을 청소하고 관로의 막힘을 방지하기 위해 설계된다. 따라서 암거의 크기는 사람의 출입이 가능한 정도가 좋으며 토목 설계의 시방에 충실하는 것이 좋다.
암거는 10m 정도에 1개소씩 설치하고 세대수가 많은 곳이나 배수관로의 거리가 적은 곳은 7m 정도 이내 1개소가 적당하다. 암거의 형태와 크기는 설계도에 따라 설치하며 재질은 철근과 콘크리트를 사용하여 설치하며 현장에서 설치 제작하는 것이 경제적이다. 또한 침식에 의한 피해를 막기 위해 지수벽을 지반선에서 60㎝이상 지하로 설치하여 붕괴를 방지하여야 한다. 시공법은 콘크리트 공사에 준해 시공한다.

우수공과 하수공
우수와 하수의 처리방식은 합류식으로 하는 것이 경제적이며 재질은 U형 플륨관과 VR관으로 구성되며 크기는 세대수에 따라 달라지는데 10세대 미만의 경우 플륨관의 크기는 D300 정도이며 VR관의 경우는 D500 정도의 크기가 적당하다.
시공은 주관인 VR관에 가지관인 UGUD 퓰륨관을 접속해서 각 세대의 오수와 우수를 주관으로 배수하는 방식으로 시공하고 중간중간 맨홀을 설치하여 침전물이나 토사 등을 청소할 수 있게 한다. 관의 설치는 설계도에 표시된 모양과 치수가 같은 것을 사용하여 규정한 구배에 맞추어 설치하도록 한다.
또 잡석다짐을 하여 바닥기초를 안정시키고 관의 접합은 칼라를 사용하고 모르타르 배합률을 1 : 2로 해 틈새를 충진, 누수가 없도록 해야 한다. 관은 바닥 기초면과 밀착되게 부설하고 내부면이 어긋나지 않도록 연결해야 물의 흐름이 원활하여 토사로 인한 막힘이나 침전물이 연결부위 주변에 쌓이는 것을 방지할 수 있다.
관의 부설 기울기(구배)는 설계도의 종단면에 의해 일정하게 시공해야 하며 도면에 위치를 표기해 두면 후에 보수공사를 할 경우 어려움이 적다. 되메우기는 묻어둔 관의 움직임이 없도록 관 주위에 받침을 하여 고정시켜 두어야 접합 부분에 문제가 발생하지 않는다. 관의 이음을 위한 절단은 절단기를 사용하고 직각 방향으로 정확하면서 깨끗하게 절단해야 한다. 이음 부분에 접합이 끝난 관로는 관 내부에 남아 있는 모르타르 찌꺼기 및 흙덩어리 등의 쓰레기를 깨끗이 청소하여야 한다.

옹벽공사
옹벽공사는 토목 구조물공사 중 안전사고나 인명에 관련된 중요 공사라 할 수 있다. 따라서 옹벽의 설치는 안전에 최대한 중점을 두어야 하며 사고 예방에 최선을 다해야 한다.
옹벽공사의 종류에는 중력식, 역 T형 옹벽, 돌쌓기(조경석 ‧ 석축), L자형 옹벽 등이 주로 시공되며 그 용도에 따라 시공법이 다르기 때문에 설계도면에 표기된 시방에 충실하는 것이 안전하다. 옹벽이 하천과 접할 경우 물의 흐름으로 인한 옹벽 하단의 흙쓸림 현상이 생기기 쉬우므로 보강설계를 한 옹벽을 시공해야 한다. 또 옹벽을 성토지반 또는 되메우기를 한 장소에 설치할 때는 따로 기초지반을 충분히 다진 후 시공해야 한다. 이 경우 다짐은 원 지반과 같은 상태로 해야 하며 옹벽 구조물 후면에는 잡석으로 배수층을 형성해 두고 옹벽 1m 미만의 넓이에 배수구를 설치하여 배수를 철저히 하여야 한다.
돌쌓기의 경우 뒷채움에 콘크리트를 빈틈없이 채워 석재와 뒷채움을 일체시키고 2㎡마다 직경이 3㎝ 정도의 물배기 배수공을 설치하여 간극수압을 격감시키는 것이 좋다. 돌쌓기는 시공 전 돌을 깨끗이 씻고 수분을 충분히 흡수하도록 물을 뿌려두는 것이 좋다. 그리고 큰돌을 아래층에 쌓아 안정도를 높이고 이때 줄눈의 두께는 9~12㎜, 모르타르의 배합류은 1:2가 적당하다. 또한 길이 9~12㎜마다 이음축을 설치해야 하는데 이 경우도 뒷채움을 하여 수압을 줄여야 안전한 석축 쌓기가 된다. 토목공사 역시 관로의 매설, 위치 등을 설계도면에 표기해 두면 후일 보수공사시 편리하게 이용할 수 있다.

석축 배면의 배수 공사

석축과 옹벽 같은 구조물은 무엇보다 배면배수 공사가 매우 중요하다. 이 같은 구조물에는 흙이 구조물과 맞닿은 면에 토압이 발생하게 되는데, 토압은 지표면으로부터의 깊이에 비례하여 증가하므로 옹벽의 높이가 높을수록 토압이 배로 증가하게 된다. 여기에 비가 내려 흙이 물을 먹게 되면 수압이 작용해 옹벽을 넘어뜨리려는 힘이 급증하게 된다. 그러므로 옹벽과 석축은 무엇보다 배면배수 시설을 유의하여 잘 만드는 것이 가장 중요한 것이다. 배면배수 시설 방법에는 다음과 같이 상황에 따라 다양한 방법이 사용된다.

바닥에 용수가 없을 때 지표수의 침투방지공

비탈면 및 옹벽 밑판 앞면에 점성토를 바르고 불투수층을 만들어주면 본바닥에 용수가 없을 때 배수에 대단히 효과를 볼 수있다.

배면재료의 투수계수가 클 경우 간이 배수공

연직벽 앞면에 물구멍을 설치하고 배면에는 주변에 자갈, 깬돌 등으로 필터(filter)를 만든다. 물구멍은 2m 간격으로 지름 10㎝의 대나무나 관을 옹벽 밑변부터 매설해 놓는다. 이것은 배면재료의 투수계수가 클 경우에 사용한다. 연속 배면 배수공

연직벽의 전배면(全背面)에 두께 30∼40㎝의 잡석층을 만들어 집수시켜 물구멍으로 배수하는 방법이다. 배면의 재료가 불투수인 경우 경사 배수공

경사된 배수층(여과층)을 설치한다. 이것은 배면의 재료가 불투수인 경우라도 경사 배수면에 의하여 침투수가 빨리 집수되므로 효과가 있다.

장마철 축대 사전 점검 방법 및 점검부위 상태

석축은 주변 환경 변화와 자연재해를 겪으며 얼마든지 다양한 문제가 일어날 수 있다. 배수로가 막히거나 토압으로 변형될 수 있으므로 장마철 자연재해가 일어나지 않도록 사전에 미리미리 점검해야만 한다.

장마철 석대가 무너지는 주된 이유로는 축대 상단의 함몰 및 침하로 임해 빗물이 유입될 경우, 배수구멍이 제대로 설치되지 않아 막히는 경우, 기초노출 및 견치돌의 탈락 같은 축대시공의 불량, 축대 주변배수로 상태불량, 집중호우와 침수로 인해 기초 지반이 연약화 되는 현상 등을 들 수 있다.

위와 같은 부분을 체크해보고 문제가 있다면 임시적으로 축대 상단 토사 및 낙석 제거, 배수구멍 청소 및 설치, 물이 스며들지 않도록 축대 상단 주위를 콘크리트로 포장 을 하거나 배수로를 설치하도록 한다. 태풍으로 집중호우가 닥쳤을 때는 응급조치로 비닐 및 천막 등을 이용해 주위를 덮어 우수가 스며들지 않도록 한다.

그리고 축대가 허물어지거나 일부 손상을 입었을 때는 재빨리 전문가의 안전진단을 받고 보수, 보강해야 제2의 사고를 막을 수 있다.

전기 ‧ 통신관로의 작업
전기 ‧ 통신관로의 작업지상의 전봇대설치와 지중화 두가지방법으로 전기 ‧ 통신관로의 매설은 지중화시 전기의 도전이 우려되므로 한전으로부터 등록된 시공업체에서 설계된 도면에 충실하게 시공하지 않을 경우 전력 공급을 거부하는 경우가 많다. 그러므로 반드시 설계도면과 일치되도록 시공해야 하며 차후 보수공사를 위해 예비 전선을 미리 설치해 두는 것이 좋다.

도로포장공사
도로를 포장할 때는 콘크리트 포장과 아스콘 포장, 두 가지 경우가 있다. 일반적으로 단지의 형태와 세대수 등을 감안하여 선택하며 세대수가 적은 경우 콘크리트 포장이 많이 쓰인다.
콘크리트 포장의 경우 일반 콘크리트공사 시공방법으로 시공하며 여기서는 규모가 큰 아스팔트 포장공사에 대해 알아보기로 한다. 아스팔트 도로포장공사의 경우 동상방지층을 두어야 하는데 이는 포장된 도로를 겨울철 동결로부터 보호하는 데 그 목적이 있다. 동상방지층은 주로 골재를 사용하며 이 경우 최대 입경은 1백㎜를 초과할 수 없도록 해야 하며 직경 0.02㎜ 이하의 세림토 함유량이 3% 이하, 75m 채를 통과한 재료의 함유량이 15% 이하인 것으로 해야한다. 포설은 골재의 입자가 분리 현상이 생기지 않게 하며 1층의 포설 두께는 20㎝ 이하가 되도록 하는 것이 좋다. 또한 동상방지층의 마무리면은 계획 높이에서 ±3㎝ 이상 틀리지 않게 시공해야 한다. 도로포장의 중요부분인 보조 기층과 기층의 경우 재료는 견고하면서 내구성이 뛰어난 부순 돌자갈, 모래 또는 이들의 혼합물로 하고 마모함량 50% 이하, 실내 CBR값 30% 이상, 소성지수 6% 이하, 모래 함량 25% 이상인 것으로 해야 한다. 그리고 외형으로 보아 균일성이 있어야 한다.
포설의 경우 1층 두께 20㎝ 이하로 하며 다짐은 건조밀도가 95%를 얻을때까지 충분히 다져야 한다. 포설이 끝난 뒤에는 프라임 코팅을 하되 사용되는 역청재는 RSL-3으로 한다. 사용량은 1백㎡당 75L를 기준으로 하고 살포온도는 20~80°C를 유지해야 한다. 이 프라임 코팅은 기층과 아스팔트의 접합부분을 단단히 결속시키는 역할을 위해 시공하는 공정이다.
프라임 코팅이 완성된 후 아스팔트를 포설하는데, 이 경우 아스팔트 혼합물의 온도가 어떠한 경우에도 185°C를 넘어서는 안되며 평균온도가 145~160°C 범위에 있어야 한다. 포설시 휘니샤를 이용해서 평탄성과 두께조절을 알맞게 해야 하며 1차 다짐은 덴덤 롤러(10~14톤)로 4회 이상 다져야 표면이 고르게 나오며 2차 다짐은 타이어 롤러(8~15톤)로 10회 이상 마무리 다짐을 해야 표면의 거침을 방지할 수 있다. 이 경우 타이어 롤러의 접지면은 3~6kg/㎠으로 하는 것이 좋다. 포장공사가 끝난 후 바로 차량이 지나가는 것을 방지하고, 다짐 종료후 포장면이 충분히 식을때(포장 표면온도 50°C 이하)가지 기다렸다가 차량운행을 허용하는 것이 좋다. 이 같은 토목공사가 완료되면 지하에 매설된 관로의 위치, 크기 등을 설계도면에 정확히 표기해 두면 차후 보수공사가 생길 경우에도 그 위치와 크기를 가늠해 지하 굴착을 할 수 있어 보수공사에 큰 도움이 된다.

글 박철민 대정하우징