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출처: 사당동극동아파트 원문보기 글쓴이: 김상원(112동1013호)
구분 |
리모델링 |
재건축 |
근거 |
주택법 |
도시 및 주거환경 정비법 |
목적 및 성격 |
건축물 노화억제, 기능향상 |
-노후,불량구조물 밀집지역주거환경개선 -주택공급 |
기간 |
단기 |
장기 |
비용 |
신축비용의 40~60% |
철거+신축+금융비용 |
지정요건 |
-사용검사를 받은 후 10년이상의 기간이 경과된 공동주택(증축은 20년이상이 경과된) -소요자의 동의를 얻은 후, 구조안전에 이상이 없다고 시장이 인정한 때 |
-준공후 20년이 경과되어 재건축 효용증가가 예상되는 지역 -건물이 일부 훼손, 멸실되어 안전사고 우려가 있는 주택 -재건축이 불가피하다고 인정하는 경우 |
시행주체 |
-입주자 대표회의(주택소유자 전원인정) -리모델링주택조합 |
-재건축주택조합 |
개발방식 |
-증축, 대수선등 기능향상 |
-철거 |
사업계획방식 |
-행위허가 |
-사업계획승인 |
제출서류 |
-건축계획서, 설계설명서, 구조계획서, 지질조사서, 시방서 -기본설계도서, 투시도 또는 평면도, 주차장 평면도 -기본설계도서 설비관련 |
좌 동 |
시행절차 |
-소유자 2/3이상 동의→건축심의→조합설립인가→행위허가신청→구조안전확인→이주및착공→사용검사→입주→조합해체 |
-기본계획수립→구역지정(정비계획수립)→추진위원회(안전진단)→조합설립→사업시행인가→착공, 공사→관리처분계획→분양, 처분 |
구조안전진단 |
행위허가내용 검토하여 구조안전에 이상이 있다고 판단될 시 |
사업계획인가 신청시 구조기술사 확인서 첨부 |
시공사선정 |
규정 없음 |
사업시행인가 후 경쟁입찰 |
규제사항 |
건축적용기준 완화(용적률, 건폐율, 건축선, 대지안의 조경, 공개공지, 높이제한, 일조권) 등 규제 완화 |
소형주택공급의무, 임대주택공급 의무화 등 재건축규제 강화 |
3. 리모델링의 장단점은?
Good 1. 집이 넓어진다
인테리어만 고치는 집 개조와 달리 아파트 리모델링의 가장 큰 장점은 면적 자체가 커진다는 점. 부동산 시장을 들썩이게 만드는 ‘재건축 붐’을 가라앉히기 위해 정부는 각종 규제를 완화하며 리모델링을 권하고 있다. 그중 대표적인 것이 ‘전용면적 30% 이내, 최대 9평까지 증축’이라는 기존 조항에서 ‘최대 9평까지’라는 제한 조항이 삭제된 것. 이는 전용면적이 30평을 넘는 경우라면 전용면적만 9평이 넘게 증축할 수 있다는 의미이다. 예를 들어 전용면적이 40평인 아파트의 경우 30%인 12평까지 증축이 가능하다. 세대 간 통합을 한다면 압구정동 대림 아크로빌처럼 극적인 확장도 할 수 있다. 이 아파트는 본래 현대건설의 독신자 사원 아파트로 10평형 4백55가구로 구성된 원룸 형태의 기숙사. 그러나 세대 간 벽을 뚫고 기둥만 살려 80평대의 고급 아파트로 재탄생했다.
Good 2. 설비, 인테리어가 개선된다
리모델링을 고려하는 첫 번째 이유는 집이 살기 힘들 정도로 낡았기 때문. 아파트 전체를 리모델링하면 설비와 주거 환경이 거의 새집 수준으로 개선되어 삶의 질을 높일 수 있다. 최근 입주한 래미안 방배 에버뉴(구 방배 삼호아파트 14동)의 경우, 부식되어 녹물이 나오던 기존 배수관을 위생적인 스테인리스 관으로 바꿨고, 라디에이터 난방 방식을 온돌 방식으로 변경했다. 또한 방의 개수를 5개에서 4개로 줄이는 대신 각 방의 크기를 넓혔으며, 주 출입구도 호텔식으로 꾸며 고급 아파트의 이미지를 살렸다. 무엇보다 큰 장점은 리모델링이 1년 남짓의 기간이면 완공된다는 것. 리모델링은 기존 건물 자원을 재활용하기 때문에 재건축보다 훨씬 짧은 기간에 신축 건물과 같은 효과를 얻을 수 있다.
Good 3. 당장 집값이 오른다
정부의 8·31 부동산 종합 안정 대책 이후 내년부터 법적으로 리모델링 추진이 가능해지는 19년 차 아파트들은 최고 2억원까지 가파른 상승 폭을 보이고 있다. 대개의 경우 리모델링 아파트는 추진 발표 후부터 입주 직후까지 꾸준히 상승한다. 실례로 서초구 반포동 반포 미도1차 아파트의 경우, 올해 1월 4억9천만원에 거래되었으나 최근에는 2억원 이상 올라 7억원대의 시세를 보이고 있다. 단일 평형으로 이루어져 사업 추진이 용이하고, 단지 규모도 커서 리모델링의 효과가 높을 것으로 예상되기 때문. 최근 입주를 마친 래미안 방배 에버뉴 역시 리모델링을 추진하기 이전인 3년 전에는 63평이 5억원대에 거래되었으나, 지금은 12억원까지 가격이 치솟았다. 빠르면 5~6년에서 길면 10년 이상 걸리는 재건축과 비교할 때 1~3년이라는 단시간에 집값을 최대한 올릴 수 있는 방법.
Bad 1. 예상보다 많은 비용이 든다
정부나 건설업체에서는 리모델링 공사비가 재건축에 드는 비용의 50% 수준인 평당 1백50만원이면 된다고 강조하지만 실제로 소요된 비용은 그보다 훨씬 많은 편. 래미안 방배 에버뉴의 경우, 가구당 부담액이 시공사 선정 때의 예상 금액보다 8천만원 정도 늘어난 1억8천만원(평당 2백86만원) 정도이다. 대나무 마루, 아트 월, 포켓 도어 등 옵션에 따라 가구당 9백50만~3천만원 이상의 추가 비용이 든 경우도 있다. 이 정도면 거의 재건축 비용과 맞먹는 셈. 때문에 최근 리모델링이 추진되고 있는 아파트는 사업성이 보장되는 강남권과 일부 한강변 지역에만 국한되어 있다.
Bad 2. 평면 구조 변경에 한계가 있다
리모델링은 기둥과 내력벽을 모두 그대로 둔 채 이루어지므로, 최근에 개발된 신평면처럼 편리한 구조는 기대하기 힘들다. 주로 발코니 쪽만 넓히는 방식으로 시공하다 보니 집은 길쭉해지고, 창에서 실내까지의 거리가 멀어져 일조량도 떨어지는 것. 천장이 낮고, 벽면에 기둥이 튀어나오거나 현관문이 좁은 단점도 존재한다. 아파트에 따라서는 지하 주차장을 착공하는 것도 가능해 만성적인 주차난을 해결할 수 있다고 광고하지만, 실제적으로는 부지가 좁고 건축 기반이 연약한 경우가 많아 대규모 지하 주차장이 만들어지는 경우는 거의 없다.
Bad 3. 재건축에 비해 수익성과 안정성이 떨어진다
일반적으로 리모델링 아파트는 재건축에 비해 가격 상승 폭이 적은 편이다. 리모델링 아파트는 한두 동 정도 개별적으로 공사가 이루어지기 때문에 주차장이나 단지 구성과 같은 대규모 환경 개선이 어렵다. 또한 구평면을 다소 변형해서 쓰는 정도이기 때문에 평면에 따라 가격 차가 나는 최근의 현실을 감안하면 일정 이상의 가격 상승은 기대하기 힘든 것. 그리고 아무리 새집처럼 단장했다고 해도 새로 지은 아파트만큼은 오래 쓸 수 없다는 사실이 집값의 발목을 잡는다. 국내 아파트 리모델링 1호인 마포구 용강동 시범아파트의 경우 18평형으로 구성된 1·2동만 리모델링을 추진해 23평으로 확장(가구당 5천만원 소요)했는데, 현재 1억7천5백만원에 거래되고 있다. 2003년 입주한 직후에는 2억원까지 올랐지만 더 이상의 호재가 없어 가격이 떨어진 상태. 그러나 재건축 논의가 꾸준하게 이루어지고 있는 다른 동 18평의 가격은 현재 1억6천만원으로 앞으로 재건축 추진이 구체화될 경우 더 오를 듯하다.
1. 어차피 재건축이 어렵다는 판단이 들 때
아무리 번듯하게 해도 재건축에 비해서는 가격 상승력이 떨어지는 것이 현실. 재건축이 가능하다면 좀 더 버텨도 좋겠지만, 아파트 층수나 대지 지분, 고밀도 등의 문제로 어려운 경우라면 리모델링이 최선의 대안이다. 압구정동 현대 사원 아파트(대림 아크로빌)도 밀도가 극히 높은 데 반해 대지 지분이 거의 없는 상황이었다.
2. 평면 구조가 리모델링에 유리한 경우
리모델링은 기존의 평면에서 최대한 확장할 수 있는 여지를 찾아내야 하기 때문에 욕실과 발코니 폭, 복도가 넓은 아파트가 상대적으로 유리하다. 장애인 임대용으로 건설된 문정동의 한 아파트는 휠체어가 들어갈 만큼 넓은 욕실과 복도 폭을 갖췄다는 입소문이 돌면서 리모델링 투자용으로 가격이 급등했을 정도. 그리고 발코니를 확장해 규모를 늘리는 경우 집의 형태가 길쭉해지는 단점이 있기 때문에 반대로 가로 길이(창이 있는 쪽)가 세로 길이보다 긴 평면이라면 오히려 정사각형에 가깝게 재구성될 수 있다. 대개 창 쪽으로 방이 많이 나 있는 3베이 이상이 가로 길이가 길어 유리한 평면.
4. 리모델링의 실례는?
방배동 삼호아파트 14동
이 아파트는 평형 늘리기인 ‘증축’리모델링의 첫 사업이고, 주민들이 자발적으로 추진했다는 점에서 강남권에서 추진 중인 리모델링의 본보기 사업으로 주택업계와 수요자들로부터 큰 관심을 모으고 있다. 업계에서는 “대체로 성공적인 리모델링”이라는 평가가 있으나 일대 주민들의 반응은 엇갈리는 모습이다.
◇어디 고쳤나=시공사인 삼성건설은 당초 지하 1층, 지상 12층 53평형 96가구의 이 아파트를 가구수 증가없이 평형을 62.89평형으로 10평 정도 늘렸다. 아파트 이름도 ‘래미안 방배 에버뉴’로 바뀌었다.
3베이(전면을 3개 공간으로 구획) 골격은 유지하면서 앞 뒤 발코니를 확장했다. 또 주방 앞에 있던 공용욕실을 현관 쪽으로 옮기고, 가정부방은 없애는 대신 다용도실을 넓혔다.
지하 주차장을 만들지 않고 화단 폭을 줄여 가구당 1.3대이던 주차공간을 1.5대로 늘렸다. 다용도실에 연결된 비상계단은 일부는 채광창, 일부는 다락방으로 만들었다. 낡은 배관ㆍ난방설비와 엘리베이터를 모두 바꿨고, 주 출입구의 계단을 철거해 장애인램프를 만들었다. 건물 저층부 외관에 화강석을 붙여 고급스럽게 꾸민 것도 특징이다.
조합측은 가구당 평당 286만원꼴인 약 1억8000만원 선의 추가부담금이 든 것으로 추산한다. 시공사 선정 때의 예상보다 8000만원 정도 늘어난 것이다.
삼성건설 김승식 소장은 “엘리베이터와 조경 등 공사범위가 늘었고 마감재 수준도 높였기 때문”이라고 설명했다. 대나무 마루ㆍ아트월ㆍ디자인벽ㆍ포켓도어 등 옵션에 따라 가구당 950만∼3000만원 이상의 추가비가 더 들기도 했다.
◇첫 사례가 가지는 의미=건설업계는 주민 자발적으로 추진한 증축 리모델링의 첫 사례라는 점에서 의미가 있다고 본다. 이미 강남구 압구정동이나 서초구ㆍ과천 등지의 아파트 단지 조합원들이 벤치마킹을 해갔다.
건설산업연구원 윤영선 박사는 “시행착오도 있었겠지만 기술력 등 척박한 리모델링 시장에서 비교적 성공적으로 공사를 한 것 같다”며 "재건축이 불가능한 단지에는 희망적인 일"이라고 말했다.
지난해 8월 10일 착공에 들어간 지 13개월만에 입주해 공사기간이 짧은 것도 장점이다. 시공사는 비슷한 규모의 아파트를 재건축할 경우 공사기간만 이보다 5∼6개월 더 걸릴 것으로 본다.
쌍용건설 양영규 차장은 “리모델링은 신축과 달리 사업승인이나 분양승인ㆍ관리처분인가 등의 절차 없이 행위 허가만 받으면 돼 재건축보다 1∼2년은 빠르다”고 말했다.
반대의 견해도 들린다. 기존 틀은 유지한 채 앞뒤 발코니만 증축하다 보니 평면이 매끄럽지 못하다는 지적이다. 실제 방 중간에 벽체 일부가 돌출돼 있거나 집 크기에 비해 욕실과 현관이 작은 편이다. 천장 높이가 다른 방도 있다.
인근의 한 중개업소 사장은 “기존 골조를 증축한 것이므로 새 아파트같은 평면을 기대하긴 어렵다”고 말했다.
◇투자가치 괜찮나=이 아파트의 시공사 선정 당시(2002년 6월) 평균 시세는 5억3000만원. 63평형으로 10평 늘어난 지금 호가는 평균 11억5000만원, 최고 12억원이다. 금융비용과 인테리어 옵션 비용을 합한 총 투자비를 평균 2억원으로 가정할 때 4억원 이상 시세차익이 가능하다.
같은 기간 바로 앞 방배동 현대멤피스(2001년 9월 입주) 49평형 기준층은 3년 전 7억2000만원에서 현재 10억원으로 2억8000만원, 삼호(1976년 입주) 47평형이 5억1000만원에서 8억5000만원으로 3억4000만원 오른 것에 비하면 수익률이 괜찮은 편이다.
문제는 선호도와 환금성이다. 인근 B공인 관계자는 “평면이나 주차여건은 별로지만 새 아파트나 다름없다고 보는 긍정적 시각과 신축만은 못할 것이라는 부정적 시각이 공존하고 있다”고 말했다.
D부동산 관계자는 “주변 아파트보다 약간 비싼 매물이 몇 개 나와 있지만 8월 부동산 대책 발표가 임박해서인지 사려는 사람은 없다”며 “실거래량과 금액을 봐야 확실한 성공여부를 가늠할 수 있을 것”이라고 말했다.
다른 아파트에까지 이같은 리모델링이 확산될 지는 좀 더 두고봐야 할 것 같다. 리모델링 기준이 바뀌어 증축 면적이 9평 이하로 제한됐고, 재건축을 할 지 망설이는 곳도 많다.
실제 같은 방배 삼호아파트 단지는 재건축으로 가닥을 잡고 최근 추진위원회 승인을 받았다.
실제 같은 방배 삼호아파트 단지는 재건축으로 가닥을 잡고 최근 추진위원회 승인을 받았다.
5. 용어가 너무 어려워요?
비내력벽 - 각방을 만들기 위한 칸막이벽...철거해도 되는 벽체
내력벽 - 건축물을 받치고 있는 벽체...철거하면 안되는 벽체
용적률 - 대지면적에 대한 건물연면적...예)100평 대지에 200평 건물은 용적률 200%.
저밀도 - 용적률 80~120%
고밀도 - 용적률 200~250%