스크랩 재건축사업

[무공모(공인중개사)]

재건축이란?

재건축이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

재건축 대상구역

공동주택 재건축의 경우

1) 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
2) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
3) 기존 또는 건설예정세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만제곱미터 이상인 지역

단독주택 재건축의 경우

1)기존의 단독주택이 300호 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상인 지역
2) 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요 없 을 것. 다만, 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 제외
3) 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상일 것
4) 당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있을 것

정비구역 지정대상에서 제외되는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제2조제7호 및 동법 시행령 제5조의 규정에 의한 주택단지의 범위 안에서 사업 시행이 가능

재건축 추진절차

안전진단

재건축에서 안전진단이란 주택의 노후·불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부,보수비용 및 주변여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업이다.

주택재건축사업을 시행하고자 하는 자는 시장·군수에게 당해 건축물에 대한 안전진단을 신청하여야 한다.

시장·군수는 안전진단의 신청이 있는 때에는 당해 건축물의 노후·불량 정도 등에 대한 현지조사와 건설안전 전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전진단 실시여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관을 지정하여야 한다.

시·도지사는 주택재건축사업의 시기조정, 건축물 노후·불량 정도의 평가 등을 위하여필요한 경우에는 시장·군수로 하여금 제2항의 규정에 의한 안전진단 실시여부를 결정하기 전에 시·도지사의 평가를 받도록 할 수 있다. 이 경우 시장·군수는 시·도지사의 평가결과에 따라야 한다.

시장·군수로부터 지정을 받은 안전진단 기관은 건설교통부장관이 정하여 관보에 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단결과보고서를 작성하여 시장·군수 및 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자에게 제출하여야 한다.

시장·군수는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 주택재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다.

주택재건축 기본계획

주택재건축기본계획 수립 이유

종전에 개별법에 의해 시행되던 재건축 재개발 주거환경개선사업 등의 기성시가지의 계획적 관리를 위해 2003년 7월 도시. 주거환경정비법으로 통합됐다.

주택건축기본계획은 이법 제3조 규정에 의거 인구 50만명 이상의 도시에서 의무적으로 수립하는 법정계획으로 도입되었다.

주택재건축기본계획은 재건축사업의 공공성 강화 관련 정비사업들과의 연계성 강화 노후주택지의 체계적인 정비를 통한 삶의 질 제고를 목적으로 한다.

주택재건정비 예정구역이란

공동주택: 기존 공동주택을 새롭게 공동주택으로 재건축하는 경우에는 노후불량한 건축물로서 건물의 안전상의 문제등이 발생하는 경우로 기존세대수 또는 사업후의 예정세대수가 300가구 이상이거나 부자면적이 1만㎡ 이상인 지역을 대상으로 한다.

단독주택: 20년 이상된 노후단독부택지를 새롭게 공동주택으로 재건축하는 경우에는 해당지역의 주변의 도로 등 정비기반시설이 비교적 양호한 지역을 대상으로 기존의 단독주택이 200호 이상 또는 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역을 대상으로 한다.

주택재건축 정비 예정구역 선정 절차

노후주택지추춘(블록별 노후년도분석)->정비필요 노후주택지 유형화(주거, 기반시설 정비필요성 검토)->유형별 정비방향제시(유형별 정비수법적용가능성 검토)-> 재건축검토대상지추출(주택재건축 지정요건 검토)->구역별계획방향검토(개발 잠재/ 제약요소 검토)->정비예정구역 확정(블록 환경 검토)

주택재건축정비예정구역 선정결과

구 분	구역수(개소)	면적(ha)
단독주택	266	714.4
공동주택	95	496.45
계	361	1210.8

사업추진단계의 결정

사업추진단계의 결정은 주거환경의 시급성, 사업추진의 효율성, 지역분배의 형평성, 주민의 사업추진의지 등을 고려하여 결정. 사업추진은 모두2단계로 1단계는 2008년까지 2단계는 2010년가지 사업을 마칠 계획

1단계는 80년 이전의 노후건축물의 전체구역의 65%이상이며 80년 이후 신축건물이 대상구역의 10%이하지역으로 노후 불량하여 정비가 필요한 구역
2단계는 1단계에서 제외된 곳

규제사항

1. 재건축 개발이익 환수

재건축 개발이익환수란 도시 및 주거환경정비법에 따라 재건축으로 발생하는 개발이익의 일부를 재건축조합이 임대아파트를 건립하게 해 정부에서 환수하는 제도를 말한다. 수도권 과밀억제권역에서 2005년 5월 18일 이후 분양승인신청을 하는 재건축 추진단지가 대상이 된다.

임대주택 건립 비율은

① 법 시행이전에 사업시행인가를 받지 못한 조합 : 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로 건립해야 하며 조합은 건립한 임대아파트에 대해 추가 용적률과 표준건축비(건물만)로 보상받거나 또는 추가 용적률 없이 표준건축비와 공시지가(토지)로 보상받는다.

② 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획인가를 받지 못한 조합 : 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 건립해야 하며 건립한 임대아파트에 대해 추가 용적률 없이 표준건축비와 공시지가로 보상받는다.

③ 관리처분계획인가를 받았으나 분양 승인신청을 하지 못한 조합 : 용적률 증가분의 10%를 임대아파트 건립하되 일반분양 가구수가 임대아파트 가구수보다 적을 때에는 일반분양 가구수만큼 만 임대아파트로 공급하면 된다.

2. 일반분양 후 분양

2003년 5월 23일 건교부는 주택가격 안정화 대책을 통해 재건축을 통해 발생하는 기대이익을 최대한 줄이기 위해 사업승인이 나더라도 80%이상 시공 후에 분양을 허용하기로 하여 사실상 후분양제를 도입했다.

따라서 7월 1일부터 투기과열지구 내에서 건설되는 재건축 아파트는 전체공정의 80%이상을 시공한 후에 일반인을 대상으로 입주자 모집을 하게 됐다.

다만 7월1일 이전에 사업계획승인을 신청한 경우에는 종전 규정을 적용하여 대한주택보증(주)의 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있도록 경과규정을 마련하였다

3. 조합원 지위양도 금지

2005년 9월 5일 투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서는 조합원 지위양도를 금지하는 규정을 발표했다. 2005년 12월 231일부터 시행에 들어갔다.

법 시행 전에 이미 조합설립이 이루어진 경우는 1회에 한하여 조합원지위 양도를 허용하되, 이를 새로이 양수한 조합원은 소유권 이전등기까지 조합원지위 양도가 금지된다.

조합은 주택 또는 토지 등을 양수한자에 대하여 조합인가일을 기준으로 현금으로 청산 한다 .현금청산의 시기는 관리처분계획일로 부터 150일 이내다.

4. 소형평형 의무비율 건립

2003년 9월 5일부터 수도권 과밀억제권역안에서 주택재건축사업을 하는 경우 전체 건설예정 세대수(조합원분양+일반분양)의 60% 이상을 국민주택(전용 85㎡ 이하)으로 건설하도록 의무화했다.

수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 경우 적용을 받으며 2003년 9월5일 전에 사업시행인가를 신청한 재건축 사업지는 적용에서 제외 된다.

     토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang