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[집중분석] '이중구조' 종부세 계산 쉽게하는 법


내달 1일부터 시작되는 종합부동산세 신고납부시기를 앞두고 종부세 계산방법에 대한 관심이 높아지고 있다.

종부세는 다른 세목의 국세와는 달리 지방세인 재산세와 깊은 관련을 맺고 이중계산구조로 돼 있는 데다, 생소한 용어가 많기 때문에 그만큼 복잡하다.

종합부동산세를 어떻게 계산해야 하는지 국세청의 도움을 얻어 주택을 중심으로 자세히 알아봤다. 계산방법 설명은 종부세 계산구조와 계산구조를 이루는 항목별 설명으로 이뤄진다.

■ 종합부동산세 계산구조

세법에서 어렵게 설명했지만 결국 종합부동산세는 다음의 계산구조로 이뤄진다.

종합부동산세 과세표준
×세율
= 종합부동산세액(=산출세액전 종합부동산세)
- 차감재산세액
- 세부담상한초과액
= 산출세액
-자진신고납부세액공제
= 결정세액
- 물납·분납신청액
=자진신고·납부세액

■ 종부세 과세표준

종부세 과세표준은 '(종부세과세대상자산 공시가격 - 종부세기준금액)×50%'의 산식으로 계산된다. 공시가격은 주택의 경우는 정부가 공시한 가액을 쓰며, 토지의 경우는 개별공시지가를 이용한다.

종부세 기준금액은 주택의 경우는 9억원, 나대지 등 종합합산대상 토지는 6억원, 사업용토지 등 별도합산대상 토지는 40억원이다. 종부세 과세대상 자산이나 종부세기준금액은 모두 전국에 보유한 부동산을 인별로 각각 합산한 금액이다.

이에 따라 A씨를 가정해서 아파트 공시가격이 11억6000만원이라면 종부세 과세표준은 (11억6000만원-9억원)×50%=1억3000만원이 된다.

여기서 50%를 곱하는 이유는 재산세가 재산가치에 따라 부과되도록 종전의 면적기준에서 시가기준과세로 바뀌면서, 급격한 세부담인상을 막기 위해 장치를 마련했기 때문. 과거 지방세시가표준이 시가대비 40% 내외였던 것을 감안한 것.

그러나 정부의 8.31 부동산종합대책에 따라 시가반영비율이 올해는 50%이지만 ▲2006년 70% ▲2007년 80% ▲2008년 90%로 오르다가 2009년엔 시가에 100% 일치시키도록 예정돼 있다.

■ 세율

▲주택분 종부세 세율

주택분 종부세 세율은 1-3%의 초과누진세율 구조로 돼 있다. 과세표준을 기준으로 ▲5억5천만원 이하는 1% ▲5억5천만원 초과 45억5천만원 이하는 2% ▲45억5천만원 초과분에 대해선 3%를 적용한다.

▲토지분 종합합산세액 계산을 위한 세율

종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액으로 한다.

다만, 세액계산을 할 때납 세의무자별로 당해 과세대상토지에 대해 토지분 재산세로 부과된 세액(지방세법에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우는 가감세율 적용 전의 표준세율에 의한 세액)의 합계액 중 125만원을 초과하는 금액은 토지분 종합합산세액에서 이를 공제한다.

나대지 등 종합합산대상 토지분 종부세에 대한 세율은 ▲7억원 이하 1% ▲7억원 초과 47억원 이하 2% ▲47억원 초과분은 4%를 적용한다.

▲토지분 별도합산세액 계산을 위한 세율

사업용토지 등 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액으로 하되, 납세의무자별로 당해 과세대상토지에 대하여 토지분 재산세로 부과된 세액의 합계액 중에서 680만원을 초과하는 금액은 토지분 별도합산세액에서 이를 공제한다.

세율은 ▲80억원 이하 0.6% ▲80억원 초과 480억원 이하 1% ▲480억원 초과분은 1.6%다.

■ 종합부동산세액(=산출세액전 종합부동산세)

이에 따라 공시가격 11억6000만원짜리 아파트에 대한 종합부동산세액(=산출세액전 종합부동산세)은 '과세표준 × 세율 =[(11.6억원-9억원)×50%×1%]=130만원이다.

■ 차감재산세액

종부세 과세대상 자산은 지방세법의 재산세의 과세대상이기도 하다. 지방세법상 재산세가 과세되고 종부세가 또 과세된다면 이중과세 논란에 휩싸이게 된다. 이에 따라 종합부동산세법에선 종부세 과세대상 자산에 이미 부과된 재산세는 종부세에서 차감한다.

종부세에서 차감하는 재산세는 자산전체에 부과된 재산세가 아니다. 종부세 기준금액에 이르기까지는 종부세가 부과되지 않기 때문에 부과된 재산세를 인정하고, 기준금액을 초과해 종부세가 과세되는 부분에 대한 재산세만 계산해서 빼주면 된다.

차감재산세액은 재산전체에 부과된 재산세에서 종부세기준금액에 부과된 재산세를 빼는 방식으로 계산한다.

앞선 예에서 아파트 전체에 부과된 재산세는 재산세 과표(11.6억×50%)에 재산세율을 적용해서 계산한다. 재산세율은 ▲4000만원 이하 0.15% ▲4000만원 초과 1억 이하 0.3% ▲1억 초과분은 0.5%의 초과누진 세율이기 때문에 5.8억원 아파트의 재산세는 264만원이다.

이에 따라 차감재산세액은 264만원-199만원(종부세 기준금액 9억원의 50%인 4.5억원의 맥심 재산세액)=65만원으로 계산된다.

■ 세부담상한초과액

정부는 종부세를 도입하더라도 종부세 과세대상 자산에 대한 보유세 부담의 급격한 인상을 막기 위해 50%의 세부담 상한선을 정했다.

올해 부담할 재산세와 종부세 합계액이 지난해 부담한 재산세와 종부세 합계액의 150%를 넘지 않도록 상한선을 둔 것.

11억6000만원짜리 아파트의 지난해 재산세(종합토지세와 재산세)는 324만4300원이었지만 지난해엔 종부세가 없었기 때문에 보유세 부담액은 모두 324만4300원. 따라서 올해 보유세 부담상한은 324만4300원×150%=486만6450원이다.

그러나 종부세의 세부담상한 초과액을 계산하려면 올해 부담한 재산세액은 빼줘야 하기 때문에 세부담상한액은 486만6450-184만8000=301만8450원으로 계산된다.

따라서 세부담상한초과액은 [산출세액전 종합부동산세-Min(세부담상한액, 산출세액전 종합부동산세)]=65만원-Min(301만8450원, 65만원)=0으로 산출된다.

■ 산출세액

산출세액은 '종합부동산세액(=산출세액전 종합부동산세) - 차감재산세액 - 세부담상한초과액'으로 계산한다. 다른 국세는 과세표준에서 세율을 곱한 금액이 산출세액인 점에 비춰보면 특이한 경우다.

A씨의 산출세액은 130만원-65만원-0원=65만원이다.

■ 결정세액 및 자진신고납부세액

납세자가 종부세 납부기한인 12월 1일부터 15일 사이에 종부세를 자진신고납부한 경우엔 산출세액의 3%를 세액공제해준다.

이에 따라 A씨의 결정세액은 산출세액-산출세액×3%=65만원-65만원×3%=63만500원이며, 여기에 결정세액의 20%로 계산되는 농어촌특별세 12만6100원을 합한 75만6600원을 자진신고 납부하면 된다.

세액이 1000만원이 넘을 경우엔 물납과 분납신청을 할 수 있지만, A씨의 경우는 물납·분납신청대상이 아니어서 전액을 납부해야 한다.

<출처 : 한국 부동산 총연합회>

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