저당권설정 당시는 상가건물이었으나, 건물전체를 원룸으로 개조하여 임대한 경우 주택 임대차보호법적용여부

[노인장(이상효)]

질문

농협이 근저당권을 설정할 당시에는 1층은 점포, 2.3층은 사무실, 4층은 주택이었으나, 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었습니다. 그런데 건물주인은 근저당권설정등기를 마친 후 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하였고, 그 주택에 여러 명의 임차인이 계약을 하고 거주하고 있습니다. 그러다가 집주인이 대출금을 갚지 못하자 경매가 실행되어 진행중에 있습니다. 농협에서는  저당권 설정당시에는 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하는 상가, 사무실이었으므로 저당권 설정후의 세입자는 임대차보호법의 보호를 받지 못한다고 합니다. 저희 영세임차인들은 한 푼도 돌려 받지 못하는 것인가요?

답변

“주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로( 제1조)¹⁾, 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조²⁾가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.”(대법원 2009.8.20. 선고 2009다26879 판결)고 판시한바 있으므로 낙찰가의 1/2 범위내에서 소액임차인 우선변제를 받을 수 있습니다. 그리 걱정은 하지 않으셔도 될듯 합니다.

[제리(유재일)]

오호... 생각지도 않았던 부분인데... 노인장님 감사합니다. 좋은 공부되었습니다.

[슈퍼고란이(이주형)]

진짜 생각지 못한 부분입니다. 감사합니다.^^*

[하늘하늘(김주영)]

주거용 건물이기만 하면 되지, 허가여부, 등기여부, 건물내역은 제한하지 않는다....
잘기억하겠습니다. 감사합니다.

근데....최우선변제뿐 아니라 우선변제도 당연히 가능하겠지요? ^^

[노인장(이상효)]

선순위 저당권자도 자기채권을 만족하지 못하는데 우선변제 받을 금액이 남을까요?

[토끼풀투(박옥희)]

농협 입장에서는 좀 그렇겠네요 ㅠㅠ

[아침바다(김영호)]

돈 빌려준쪽은 입장난처네요^^