(참고) 재개발사업에서의 조합원 평형배정 방법

[Zeus]

재개발사업에서의 조합원 평형배정 방법     
 
재개발사업에 관심을 갖고 있는 투자자들이 가장 궁금해 하는 것이 몇 평의 지분을 매입해야 30평대 아파트를 배정 받을 수 있느냐 하는 것이다. 이에 공인중개사도 과연 몇 평을 매입해야 30평대를 갈 수 있는지 대략적인 권리가액 추정치를 분석하게 된다.
 
또한 권리가액 추정치에 따라 조합원의 권리가액 순으로 나열해 순위에 따라 아파트를 배정받을 수 있는 평형대를 대략적으로 추산해 본다.
 
몇 평형에 배정받을지는 재개발구역에 건립될 수 있는 주택의 규모 및 건설비율에 대해 먼저 알아보고, 또 대략적인 권리가액추정치도 구해봐야 알 수 있다.
 
이렇게 30평형대에 관심이 큰 이유는 적은 투자금액으로 최고의 수익을 올리기 위함이고 한편으로는 30평대 아파트를 배정받기 위해서다. 조합원 평형배정이 어떻게 되는지에 대해 자세히 알고 재개발에 투자를 해야 최고의 수익을 올릴 수 있다.
 
먼저 재개발사업의 평형배정을 알기 위해서는 도시정비법과 각 시·도의 조례 및 조합정관에 규정된 주택의 규모 및 건설비율, 주택공급 기준, 전환다세대의 평형배정 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
 
◆주택의 규모 및 건설비율

주택의 규모 및 건설비율은 도시정비법 제4조의2와 시행령 제13조의3에 규정돼 있으며, 서울시의 경우 도시정비조례에 명시돼 있다. 이에 따라 규정된 주택의 규모 및 건설비율은 <표>와 같다.

재개발사업의 경우 건설하는 주택 전체 세대수의 80% 이상을 85㎡ 이하로 건설해야 하며 85㎡를 초과하는 규모는 20%를 건립할 수 있다. 또한 임대주택은 건설하는 주택 전체 세대수의 17% 이상을 건설해야 하며, 임대주택의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5% 이상을 40㎡ 이하 규모의 임대주택으로 건설해야 한다.
 
한편 재정비촉진지구의 경우 건설비율의 특례를 적용받아 국민주택을 초과하는 규모를 40%까지 건설할 수 있어 일반재개발지역보다는 조합원에게 대형평형을 배정받을 기회가 많아졌고 또한 수익률도 많이 발생한다.
 
재건축사업의 경우에는 건설하는 주택 전체 세대수가 20세대 이상 300세대 미만인 경우에는 85㎡ 이하 규모의 주택을 60% 이상 건설하되, 85㎡ 이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50% 이상이어야 한다.
 
반면 건설하는 주택 전체 세대수가 300세대 이상인 경우에는 85㎡ 이하 규모의 주택을 60% 이상 건설하되 이 기준의 범위 안에서 시·도조례로 주택의 규모 및 건설비율에 관해 따로 정하는 경우에는 그 규모 및 건설비율에 따르는데 서울시의 경우에 재건축사업에서의 소형주택의무비율을 그대로 적용해 주거전용면적 60㎡ 이하 규모의 주택을 건설하는 전체 세대수의 20% 이상 건설해야 한다.
 
◆전환다세대의 평형배정

2003년 12월 30일 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환해 구분등기를 완료한 주택에 대해서는 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용총면적이 60㎡를 초과하는 경우에는 30평형대 아파트를 공급할 수 있다.
 
단, 하나의 다세대전환주택을 공유지분으로 소유하고 있는 경우에는 주거전용 총면적에 포함시키지 않으며 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양신청 조합원에게 배정하고 잔여분이 있는 경우, 전용면적 60㎡ 이하 주택 배정조합원의 상향요청이 있을 시에는 권리가액 다액 순으로 추가 배정할 수 있다.
 
◆재개발사업시 평형배정방법

재개발사업에서 평형배정 방법은 권리가액 순이다. 주택의 공급기준에서도 알 수 있듯이 권리가액에 의해 분양대상자가 평형을 신청하게 된다.
 
분양신청은 본인의 권리가액이 결정되면 권리가액과 인접한 두 개의 평형 중 하나를 선택하게 된다.
 
예를 들어 권리가액이 3억3000만원이라 한다면 33평형의 조합원 분양가격이 3억원이고 42평형의 조합원 분양가격이 4억원일 경우 본인의 권리가액은 3억3000만원으로 33평형과 42평형의 분양가격 사이에 있게 된다. 이 경우 조합원은 33평형과 42평형 중에서 본인이 원하는 평형을 선택할 수 있다.
 
또한 조합정관에 따라 정하는 경우에는 국민주택규모 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다.
 
반면 국민주택규모를 초과하는 주택은 해당 주택의 총 건설 가구수의 50% 이하가 분양대상자에게 분양될 경우 규모별 50%까지 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다. 일례로 42평형의 조합원 분양가가 4억원인데 이 분양가에 미달하는 조합원이 있는 경우에 권리가액이 높은 순으로 42평형 가구수의 50%까지 조합원이 배정받을 수 있는 것이다.
 
또한, 분양대상자가 분양받을 국민주택규모의 주택이 부족해 현금청산돼야 할 경우에는 그 부족분에 한해 권리가액이 많은 순으로 국민주택규모를 초과하는 주택을 추가 공급할 수 있다.
 
◆조합원 평형신청

재개발구역에서 평형배정의 기본이 되는 권리가액은 관리처분계획 총회 이전에 알 수 있기 때문에 사업시행인가 후 조합원 분양신청기간에는 권리가액이 얼마가 나올지 알 수 없는 시점에서 분양신청을 하게 된다.
 
따라서 어느 평형에 배정될지 모르고 분양신청을 하게 되는 것이다. 이때 분양신청은 실제로 적은 지분을 갖고 있다 하더라도 큰 평형을 신청하는 것이 좋다. 일부 조합원들 사이에서는 큰 평형을 받을 수 있는 권리가액을 가졌다 하더라도 적은 평형을 신청하는 경우도 있기 때문이다.
 
조합원은 사업시행인가 후 분양신청 기간 내에 분양신청을 하게 되는데 분양신청 시 조합원의 희망평형은 원칙적으로 조합원이 선택하는 것이 전제조건이다.
 
조합원이 원하는 평형을 신청했다 하더라도 조합원이 신청한 평형에 많은 조합원이 분양신청해 동일규모의 주택 분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액 다액 순으로 평형을 분양하게 된다. 또한 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 따른다.
 
또한 재개발로 인해 건립되는 아파트의 동·호수 결정은 동일 평형별로 공개추첨에 따라 결정되며, 조합원 분양이 일반분양보다 먼저 동·호수를 결정하게 된다. 따라서 조합원분양분이 일반분양분에 비해 로열동과 로열층을 배정받게 되는 것이다. 주로 일반분양분이 조합원 분양분에 비해 1층이나 2층 혹은 고층에 당첨되는 것은 조합원 분양분이 먼저 동·호수추첨을 하기 때문이다.