스크랩 연수구 송도동, 인하대 일대

[뺀지리]

 
[상권분석]31. 연수구 송도동
 
근교 동춘·연수동 상권과 분리 4개권역 이용 고객 5만9천여명    
 
연수구 송도동 상권은 동춘동과 연수동 근교에 있지만 이와는 분리된 상권이다. 기존 구도심에서 송도국제도시 상권을 이용하는 인구가 적기 때문이다.

이용 고객은 1만2천여가구 3만6천여명의 아파트 입주민과 포스코건설과 연구단지 근로자 1만3천여명, 인천대 학생 1만명 등이다. 내년 말까지 신규 입주가 이뤄지면 상주인구는 5만6천명까지 늘어날 것으로 예상된다. ?

상권은 2공구 프라자상가 상권, 2공구 퍼스트월드 상권, 4공구 웰카운티 상권, 1공구 커낼워크와 주상복합 상권 등 크게 네 개 상권으로 분류할 수 있다.?

먼저 2공구 프라자 상가 상권은 현재 송도 내 중심상권 역할을 하고 있다. 센타프라자, 두손프라자, 아크리아1~2, 밀레니엄, 드림씨티, 송도프라자와 이안상가 등으로 구성되어 있다. 주요 은행 4곳과 각종 병원들과 학원들이 밀집되어 있으며 먹자골목이 형성되어 있다.

지난해 하반기부터 상가 공실률이 1% 미만으로 1층 전용 40㎡~60㎡ 기준 권리금이 3천만원~5천만원까지 형성되어 있다. 임차료 수준은 전용 50㎡ 전후 기준으로 좋은 곳은 보증금 5천만원에 월 250만원 전후이며, 매매가는 3.3㎡당 2천200만원 전후로 형성되어 있다. 투자 수익률은 5.5% 내외로 2014년에 인천대역 앞 롯데쇼핑타운이 형성되는 시점까지는 송도 내 중심 상권 역할을 할 것으로 예상된다. ?

2공구 퍼스트월드 상권은 64층의 퍼스트월드 주상복합 상가와 인근 상가건물로 구성되어 있다. 주상복합 상가는 E, G동 입주가 2년을 넘었지만 아직도 공실률이 높다. 당초 설계 시 유동인구 예측 오류로 단기간 상가가 활성화되기 어려운 상황이다.

가장 입지가 좋은 H동 상가 경우에도 2~5층의 경우 50%선이 공실로 남아 있다. 인근 일반 상가건물의 경우 1층이 부동산 중개업소 일색에서 최근 음식점이나 판매점으로 업종이 전환되고 있다.

33㎡ 기준으로 보증금 3천만원에 월 170만원이며 매매가는 분양면적 기준(전용률 80%)으로 3.3㎡당 3천만원 전후다.?4공구 웰카운티 상권은 웰카운티 단지 내 상가와 인근 프라자 상가로 구성되어 있다. 인천지하철 지식정보 단지역 앞쪽으로 웰카운티 4개 단지 2천800가구와 인근에 입주한 지식산업단지 회사들의 유동인구가 대상이며, 상권이 크지 않아서 활성화되기까지 향후 1~2년의 시간이 추가로 소요될 것으로 예상된다.

다만 에몬스프라자 등 프라자 상가들의 3, 4층에 인천대 학생들을 대상으로 원룸텔들이 성업 중이다.?

마지막 1공구 커낼워크와 주상복합 상권은 커낼워크 상가 4개 단지와 대우 월드마크와 현대 힐스테이트 주상복합 아파트의 1층 상권으로 구성되어 있다. 커낼워크 상가의 경우 수로를 중심으로 스트리트 몰로 지어졌지만 당초 기대와 달리 인근 상주인구와 유동인구 부족으로 입주를 시작한지 1년이 경과했지만 대부분 공실이다.

분양가 3.3㎡당 2천500만원 수준으로 현재 대부분 마이너스 프리미엄 상태다. 1공구 신규 단지들이 입주를 시작했지만 단계적으로 입주를 하기 때문에 활성화되기까지 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다. 대우 월드마크의 경우 11월 말부터 입주를 시작했고, 현대 힐스테이트의 경우 내년 1월말부터 입주를 시작한다. 상권 형성이 시작됐지만 송도2교와 연결된 대로변으로 상가 수가 많은데 비해 2층 이상 상가가 없어서 1층 상가로 입점이 가능한 음식점이나 판매점의 가지 수가 한정되어 있는 것이 단점이다. 당분간 공실률이 높을 수밖에 없고 이곳 상권이 활성화되기 까지는 향후 2년 이상의 시간이 소요될 것으로 예상된다.

분양가는 3.3㎡당 2천500만원 수준으로 현재 일부 마이너스 프리미엄 상태다. 문형은 전문위원 송도제일공인 ☎851-6688    
    
 
[상권분석] 인하대 일대
 
인천 최대 규모 대학상권 학생들 대상 업종 대부분    
 
남구 용현4동에 위치한 인하대 상권은 인천 최대 규모의 4만2천900㎡의 대학상권으로서 1954년 인하대학교가 개교한 이래 학생들을 대상으로 한 음식점, 호프집, 당구장 등의 업종이 주를 이루고 있다.

90년대부터 술값 및 먹을거리의 가격이 싸고 양이 많다는 소문과 함께 인하대 캠퍼스의 낭만을 찾는 인천, 부천, 서울의 젊은층의 소비계층이 몰려들기 시작하면서 상권이 급성장 했다.

현재 인하대와 인하공전의 3만명의 학생과 교직원의 부동 수요층과 주변 주택 및 빌라로 구성된 주민의 수요층을 흡수해 평일 2만명 이상의 유동인구가 지속되는 좋은 환경을 확보한 상권이다.

인하대 상권은 학교 후문을 기준으로 메인 상권인 후문에서 북쪽의 인하 문화의 거리와 인하로를 따라 동측과 서측으로 나뉜다.

인하 문화의 거리는 2009년 차 없는 거리, 간판 재정비, 전선 지중화, 거리축제사업 등을 통해 현대화된 상권의 이미지를 갖추고 있으며, 인하대생과 신세대 층을 중심으로 하는 업종과 유명 프랜차이즈 업체들이 대다수 입점해 있다.

인하3길을 따라 50m정도 올라가다 보면 ‘인하 문화의 거리’ 광장이 위치해 있으며, 좌우로는 먹자골목이다. 먹자골목은 3, 4층짜리 건물이 촘촘히 들어서 있으며, 건물 1층에는 분식, 백반, 고기집 등의 음식점이, 2층과 지하에는 호프집, 3층에는 비디오방 노래방들이 주를 이루어 들어서 있다.

메인 상권 끝자락에 위치한 새한아파트 맞은 편 골목은 일명 빠골목으로 불린다. 이 곳에는 빠가 한 점포 건너 하나씩 위치해 있으며 사이사이 호프집, PC방 등이 자리하고 있다. 이 곳은 다른 골목과 달리 오후 6시 이전까지는 유동 인구가 거의 없고, 야간 유동인구의 30%가 직장인들이 많이 찾는 골목이다.

인하3길 직선 200m의 상권에 접한 도로변 상가는 1층 99㎡ 기준으로 보증금 5천만원에 임차료도 월300만원 이상으로 높은 편이며, 권리금도 1억원 이상씩 형성되어 있다.

좌우로 형성된 골목 상권의 경우 1층 50㎡ 기준으로 보증금 3천만원에 월100만원 정도의 임차료에 권리금은 3천만원 이상으로 형성되어 있다.

후문에서 인하로 서쪽으로 형성된 상권은 학생들의 편의를 위해 대학측이 새로이 설치한 작은 출입문을 통해 이동하는 학생들이 많이 늘어나며 상권도 많이 좋아지고 있다. 대로변에 대형 문구사들과 제본집, 편의점 등이 주를 이루고 있으며, 대로변 1층 132㎡ 기준으로 보증금 5천만원에 월350만원 수준의 임차료에 1억원 이상의 권리금이 형성 되어있다.

다시금 후문에서 인하로 동쪽으로 형성된 상권은 전체 유동인구의 15% 정도 흡수하는 형편으로 피자전문점, 중국집, 안경점, 기념품점 등의 업종들이 위치하고 있으며 10여개의 상가들을 지나면 바로 주거 지역으로서 상권은 매우 미비한 편이다.

일반적으로 대학가 상권의 경우 여름과 겨울 방학기간에는 매출이 학기 중의 반으로 떨어지는 것이 일반적이다. 물론 인하대 상권도 방학의 영향은 받지만 타 대학가 상권에 비해서는 매우 양호한 편이며 지역 상권의 활성화를 위한 구의 지원과 학생들, 상가조합원들의 지속적인 대학가 이미지 변신과 거리 축제 개최 등으로 유명 패스푸드점과 프랜차이즈 업종들이 학생들과 젊은 신세대층을 흡수해 지속적인 상권의 발전을 가져오는 지역상권이다. 김영희 전문위원 부동산뉴스 ☎ 886-4040