투자하지 말아야 한다고 생각합니다.
제가 생각하는 가장 큰 문제점은 다음과 같습니다.
1. 6개월 공사를 4개월로 줄여서 시공을 마칠 수 없음.
- Leonard는 시공감독 경험이 전혀 없는 초심자임
- 공사의 진행은 잘 짜여진 프로그램 처럼 시작버튼을 누르면 자동으로 돌아가는 것이 아님
- 먼저 공사 스케쥴을 짜고 각 스케쥴에 맞게 시공이 진행 되도록 협력업체와의 연락과 인력공급 등이 수월하게 이루어 져야 하는데 관련 지식과 경험이 전무한 Leonard는 이런 시공프로세스를 진행과 감독 할 수 있다고 보여지지 않음
2. 공사를 진행 하는 동안의 Leonard의 생활의 어려움.
- Leonard는 자신이 공사의 총 감독(general contractor)를 맡으면서 일하면서 배우겠다고 했음
- 그렇다면 하루종일 Site에 머물면서 관리와 감독을 하여야함
- 그럼 기존의 직업을 중단하던가 관둬야 할 것임
- Leonard의 생활을 계속 이어나가려면 공사가 끝나고 임대나 분양으로 수입이 들어오기 전까지는 wife가 벌던가 대출금에서 일부를 충당해야함
3. 자금의 여유가 없음(비상시 자금을 융통시킬 수 있는 소스의 부재)
- 변호사에 따르면 은행 대출과 고모할머니로부터 받은 유산을 합하여도 $6,500이 모자른다고 했음
- Leonard는 자신이 공사감독을 하고 직접 운영관리를 하면서 모자른 $6,500을 채운다 하였음
- 만일 공사가 길어지고 예상치 못한 자금흐름이 더 생기게 되면 대출금 상환을 할 자금의 소스가 없음
- 대출금 이자와 원금의 상환을 하지 못하면 Leonard가 지금 개발 하고 있는 주택은 담보로 은행에게 넘어가게됨
아무리 Leonard가 은행으로 부터 대출을 받아서 공사를 시작한다 해도 위 3가지의 불안요소로 인해 실패할 가능성이 크게 생각됩니다. 결과적으로 이번 투자는 Leonard가 하면 안될 것으로 판단됩니다.
FS는 저보다 앞서 계산하신 문흥식, 김두경, 김기선 선배님들이 계산하신 엑셀을 보면서 공부하였습니다. 그 중 궁금한 점이였던
원리금균등상환융자에 대해 계산기로 계산해보았습니다.