공동주택 공시가격과 부동산 투자

[배종찬]

 공동주택 공시가격과 부동산 투자

부동산에 관련된 뉴스나 신문을 보다보면 공동주택 공시가격이 나온다. 여기서 말하는 공동주택 공시가격이란, 국토해양

부가 매년 4월경에 발표하는 아파트 등의 공동주택 공시가격을 의미한다. 일반적으로 우리가 아파트를 사고팔고 한다면

실제거래가격이 있다. 이러한 실제 거래가격을 매매금액이라고 하며 이러한 매매금액은 부동산을 취득할 때 취득세의

기준이 된다. 이러한 취득 당시의 세금기준을 우리는 과세표준이라고 말을 하며 공동주택 공시가격은 우리가 실제로 사

고 판 매매금액을 의미하는 것이 아니라 쉽게 말해서 정부가 생각하는 아파트의 가격을 의미한다.

그러면 이러한 공시가격이 왜 있을까? 상식적으로 생각하면 1억원 하는 아파트를 어떤 이는 1억 1000만원에 구입할 수도

있고 어떤 이는 9500만원에 구입할 수도 있다. 즉 아파트 매수인이 얼마에 구입하였는지 또한 그 금액이 합당한 금액인지

에 대해서는 정부 입장에서 알 수가 없다. 이렇게 실제금액을 알 수 없는 상태에 부동산을 보유함으로써 납부하는 세금,

재산세와 종합부동산세를 징수해야 하나 실제 가격을 정확하게는 알 수 없는 이유에서 일률적으로 정부가 생각하는 가격

을 공시가격이라고 하여 그 공시가격에 맞추어 재산세와 종합부동산세를 징수하는 것이다.

또한 같은 크기의 아파트 인데 1001호는 재산세를 200,000원을 부과하고 1002호는 재산세를 240,000원을 부담한다면 세

금의 형편성이 떨어지므로 일률적으로 매매금액과 상관없이 공동주택 공시가격을 지정하는 것이다. 이상까지는 이론상

의 공동주택 공시가격이라는 것이고 부동산 재테크 실무에서는 공동주택 공시가격이 매우 중요하게 여기진다. 그렇다면

실무에서 공시가격이 왜 중요한지 하나씩 알아보기로 하자.

공동주택 공시가격이 중요한 이유는

첫째, 부동산을 보유할 때 납부하는 세금의 기준이 된다.

재산세와 종합부동산세의 기준이 된다는 말이다. 혹자들은 실제 매매금액을 가지고 보유세를 납부하는 것으로 알고 있는

데 그것은 잘못 알고 있는 것으로 보유세의 기준은 매매금액이 아니라 국가가 생각하는 가격, 즉 공동주택 공시가격에 의

하여 부과된다.

둘째, 부동산을 취득할 때 국민주택채권(國民住宅債券)의 납부 기준이 된다.

부동산을 취득할 때에는 의무적으로 국민은행에서 국민주택채권을 구입해야 하는데 국민주택채권은 국민주택사업에 필

요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 발행되는 채권을 의미한다. 여러분들이 토지를 사거나 아파트를

구입할 경우에 법무사나 변호사 사무실에서 발행하는 이전등기비용 영수증을 잘 보시면 채권이라는 표시가 있다. 이처럼

부동산 취득시에 국민주택채권을 발행해야 하는데 그 기준금액이 토지나 아파트의 매매금액이 아니라 공동주택 공시가

격이 기준금액이 된다는 것이다.

셋째, 투자에 있어서 기준이 된다.

부동산을 투자할 때 여러 가지를 참고하여 우리는 투자여부를 결정한다. 그렇다면 공동주택 공시가격이 과연 투자의 기

준이 왜 되는 것일까? 그것은 아주 간단한 문제이다. 왜 투자의 기준이 되냐고 하면, 정부가 생각하는 공시가격이 상승하

였다는 것은 실제적인 매매금액이 상승한 것을 의미한다. 이처럼 공시가격이 상승한 지역은 앞으로도 공시가격이 상승할

가능성이 매우 높음을 알 수 있기 때문에 투자의 기준이 된다는 것이다.

사례 1) 공시가격이 올라가는 지역

소 재 지	면적㎡	기준일	공시가격
경기 고양 일산서구 00동 00 아파트 205-1203	84.89	12. 1. 1	288,000,000
		13. 1. 1	310,000,000

사례 2) 공시가격이 떨어지는 지역

소 재 지	면적	기준일	공시가격
대전 유성구 00동 00 아파트 101-101	33.87	12. 1. 1	51,000,000
		13. 1. 1	50,000,000

상기의 사례 1) 경우처럼 공시가격이 올라가는 지역은 앞으로도 가격 상승효과를 기대할 수 있는 지역이며 사례 2) 경우

처럼 공시가격이 작년대비 같거나 떨어지는 지역은 앞으로의 가격 상승을 사례1처럼 크지 않을 것이다. 를 짐작할 수 있

는 것이다. 물론 지역적 특성이나 개발이슈 등이 없다는 가정하에서 하는 말이다.

2013년 4월 국토교통부의 공동주택 및 단독주택 공시가격을 발표하였는데 아파트의 경우에는 평균 -4.1%가 하락하였으

므로 작년까지 부동산경기가 좋지 않았다는 것을 입증할 수 있을 것이다. 다만 수도권과 대형평수의 아파트 가격의 하락

폭은 더 컸으며 지방 대도시와 소형아파트의 공시가격은 상대적으로 상승되었다는 사실에 부동산가격 또한 지방과 수도

권이 다른 행보를 걷는다는 것을 알 수가 있다.

일반적으로 아파트의 공시가격이 상승하였다는 것은 실질적으로 아파트 가격이 상승하였다는 것을 증명하는 것이며

공시가격이 보합이라는 것은 작년에 대비하여 아파트 가격의 움직임이 없었다는 것이며, 공시가격 하락하였다는 것은 아

파트 가격이 작년에 비하여 실질적으로 떨어졌다. 라고 생각을 하면 이해가 빠를 것이다. 과거 2007년 보도 자료에 의한

다면 과천지역의 아파트 공시가격은 무려 54.5%나 상승하였으며 그 뒤를 이어서 서초구, 강남구가 각각 49.8%, 48.6%

상승하였음을 알 수가 있다. 물론 오른 지역만 있고 떨어진 지역이 없는 것은 아니다. 대전의 특정구의 경우에는 오히려

작년 대비하여 공시가격이 떨어진 곳도 있다.

언론에서는 공시가격 상승으로 인하여 부동산가격 하락률이 더 커질 것이다. 내지는 공시가격상승으로 인하여 종합부동

산세 대상자가 작년 대비하여 크게 늘었고 세금을 납부하기 어려운 사람들이나 세금에 의한 부담감 있는 부동산 소유자

들에 의하여 급매물이 나올 것으로 조심스럽게 예상하고 있다. 사실 재산세나 종합부동산세가 작년 대비하여 많이 나오

면 부동산소유에 관한 부담감이 증가되는 것은 사실이다. 하지만 언론보도에 의한 100% 보유세 증가 등의 숫자에 의미를

두는 것 보다는 그 숫자에 대한 자세한 고찰이 필요하다.

예를 들어서 과천시 부림동에 소재하는 주공 8단지의 경우에 06년의 공시가격이 444,000,000원에서 07년 710,000,000으

로 공시가격이 62.53%가 상승되어서 06년의 경우에는 공시가격 6억 미만이었기 때문에 종합부동산세 납부대상이 아니

라 부동산 보유세로 1,000,000원대를 납부하다가 07년 공시가격이 6억 이상으로 종합부동산세를 포함한 2,000,000원대

를 납부하여 100% 이상의 보유세를 납부해야 한다. 하지만 그 금액차이는 1,000,000원대에 머물고 있음을 알 수 있다. 어

떻게 보면 작년 과천지역 아파트 가격이 수천만 원에서 몇 억이 오른 상태에서 부동산 보유세를 100%대로 상향조치 했다

고는 하지만 그 금액 차이는 고작 1,000,000원대에 지나지 않는다.

수천만 원 내지는 수억이라는 아파트 실질가격이 오른 사람들의 입장에서 100만 원대의 부담은 그다지 크지 않을 것으로

보고 있다. 오히려 이런 공시가격 공시로 인하여 문제점을 지적하자면

1. 공시가격이 오르는 지역에 투자하라는 투자정보를 오히려 제공하는 듯하다.

공시가격 상승률 1, 2, 3위 지역은 아직까지도 대한민국의 부동산을 대표하는 위치를 말하는 것이며 지방의 경우에는 06

년 울산이 20%이상 상승하였으며 서울과 경기도의 경우에는 공시가격이 많이 오른 지역에 투자하라는 정보를 제공하고,

지방의 경우에는 울산지역에 투자를 정보를 제공하는 듯하다. 쉽게 표현해서 투자자라면 공시가격이 상승하는 곳에 투자

를 하면 좋은 결과가 나온다는 사실을 알려주는 행위인 것이다.

2. 아파트 가격이 거품이라고 주장하는 정부가 오히려 세금을 더 거두기 위하여 혈안이 되어 겉으로는 아파트 가격 거

품을 외치면서 실질적으로는 공시가격을 상승시키는 우를 범하고 있다. 만약 아파트 가격이 거품이라면 공시지가는 그대

로 두고 시세를 다운시키는 방향으로 정책이 운영되어야 하나 정부의 입장에서는 많이 오른 만큼 세금이라도 걷겠다. 또

는 세금으로 인하여 투자심리를 억제시키고자 하지만 오히려 공시지가를 시세만큼이나 상승시킴으로써 거품이 아니다.

라는 증거밖에는 되지 못하는 것이다.

3. 또한 아파트 공시가격 상승은 부동산 소유자로 하여금 세금에 대한 저항심을 촉발시키거나 종합부동산세 등의 세금

을 납부하기 위한 자금을 확보하기 위하여 급하게 부동산을 처분하기 보다는 현재 본인이 거주하지 않는다면, 전세금을

대폭 인상하여 그 차액으로 종부세 등을 납부함으로써 오히려 없는 세입자들의 입장만 더 난처해졌다. 라고 봐야 한다.

4. 이처럼 정부가 생각하는 아파트 공시가격 상승은 실질적인 매매금액이 상승하여 공시가격도 상승시킨다고 봐야

겠지만 공시가격 상승은 또 시세 상승을 유발하는 것이므로 시세상승 ---> 공시가격 상승 ----> 시세상승 ----> 공시가

격 상승 등의 악순환만 가중 되지 않을까 우려가 된다. 만약 투자자 입장이라면 공시가격 상승되는 지역에 관심을 가지시

길 바란다. 현재 인기 있는 지역의 아파트 시세가 일억 원 이상 떨어졌다. 하여도 오를 때에는 수억이 오르고 떨어질 때는

몇 천만 원 내지는 일, 이억이 떨어지는 것이다. 앞으로의 부동산시장은  양극화의 시장이 될 것이다. 이런 양극화시장에

공시지가 상승된 지역은 투자의 지침이 되기도 합니다.

[신광]

김사합니다

[뽀롱망치]

감사

[joon lee]

대단히 감사합니다.

[카네기]

감사합니다.

[별이]

좋은정보 감사드립니다

[임영숙]

감사합니다

[부동산풍운아]

오우~ 공시지가가를 잘 파악하는 것 또한 투자를 할수 있는 암목이 됩니다. 고맙습니다.

[인생은 아름다워]

감사합니다.

[선녀]

공시지가 상승지역에 관심을 가지겠습니다^^