기획부동산에 속아 평택땅사고, 왜 저한테 전화 주셔서 상담을 하시는 지요?--- 답답하네요

[김형선박사]

 기획부동산에 속아 평택땅사고, 왜 저한테 전화 주셔서 상담을 하시는 지요?--- 답답하네요

오늘은 2017년 11월 5일 일요일 입니다.

주일 예배를 마치고 오후에 전화가 띠리링~~왔는데

중국 교포입니다. 평택땅을 15평/350만원에 샀는데 상담 가능하시냐고 묻길래

아하~~~ 기획부동산에 속아 산 피해자가 또 생겼구나..... 직감하였습니다.

이글을 읽고 계신 여러분은 기획부동산에 속아 평택땅을 사실 분은 없으시겠지만

중국 교포라는 분은 4년 5개월 동안, 한국에서 잠도 제대로 못자고, 입을 것, 먹을것

아껴 가며, 피 땀 흘려 번돈 5,250만원을 투자 하였답니다.

정말 안타깝습니다.  평택부동산 전문가라는 저는 그 땅을 분석한 결과 100만원 안팎의

평택토지 이더라구요.... 제발 기획부동산에 속아 평택땅사고, 왜 저한테 전화 주셔서 상담을 하시는 지요?--- 답답하네요.

평택부동산은 개발 호재가 많아서 가격상승이 되는 것만은 확실합니다.

제 손에 장을 지지더라도 오르는 것은 제가 보장할 수 있습니다만,

아무런 땅이나 그런 것은 아닙니다.

특히 기획부동산 땅은 몇배의 시세차익과 미래가치를 미리 기획부동산에서

챙겼기 때문에 가격상승이 된다 해도 수익창출은 힘 이 듭니다....

'기획부동산' 이라는 용어 자체는 사전에서 찾을 수 있는 정확한 용어는 아닙니다.

국어사전상의 '기획'(PLANNING)이란 '일을 꾀하여 계획하다'는 뜻이므로 '기획부동산'이란 '일을 꾀하여 계획하는 부동산'이라고 할 수 있겠습니다. 국어사전에서 '...일을 꾀하여...'라는 표현을 사용하기는 하지만 '남을 속이기 위하여'라는 의미 자체는 아니고, '어떤 목표 달성을 위한 일련의 계획' 정도로 해석하는 것이 타당할 것입니다.

국가나 지방자치단체 또는 LH공사가 잘 살고 있는 사람들 땅을 수용하여 개발하고 다시 몇 십배의 분양가로 되파는 것도 일종의 '기획부동산'이라고 할 수 있습니다만, LH공사를 '기획부동산'이라고 하는 사람은 없을 것입니다.

결국 '기획부동산'이라는 용어 자체는 원래의 사전적 의미와는 다르게, 오랜 기간 동안 '부동산 사기'라는 의미로 변질되었다고 볼 수 있습니다.

결론부터 말씀드리면 '기획부동산'이라는 용어는 언론이 만들어 낸 용어입니다.

기획부동산의 특징

무작위 TM을 시킨다

 개인정보 보호법에도 불구하고 회사에 각종 학교 동창회 명부가 있습니다.

또한 예전에는 토지투자가 성행하였고 또한 가액이 오르는 토지가 대부분이었으며 사람들도 의심이 없었고 인터넷 발달이 안되어 사기가 쉬웠습니다.

그러나 요새는 인터넷 발달과 기획부동산 사기가 많이 들추어지고 있어 영업이 쉽지가 않습니다. 따라서 예전에는 "사모님 땅 좋은거 회사보유분 선착순으로 청약받습니다" 이렇게 말을해도 한번 들어나보자 하는사람이 많았으나 , 요새는 그냥 끊어버리는 사람이 다수입니다.

과정 1 따라서 "안녕하세요" OOO님되시죠? 저는 OOO입니다 다름이아니라 OOO님에게 부동산 컨설팅을 지속적으로 무료로 해드릴게요 이런식으로 접근을 합니다.

과정 2 그리고 정보를 전국적으로(부동산 시세 및 호재거리 및 간단한 법적 지식) 보내주다가 어느정도 관계유지가 될시 일부러 자기회사가 파는 토지를 집중적으로 보내 그사람이 먼저 그 토지에 관심을 갖게 만들어서 매도를 합니다.

세뇌교육을 시킨다

앞서 말한거처럼 결국 최종적으로 지인영업을할수밖에 없게 만듭니다.

상황교육을 시킨다

또한 그 수법도 가면 갈수록 치밀해집니다.

TM을 무작위로 하루에 300통이상 걸게 하여 보통 하루에 3명이상의 가망고객(기획부동산에서는 끊지 않고 부동산에 조금 관심을 보이는 사람을 가망고객이라고 지칭)을 만들고

 그사람의 사는곳 주소 이름 가족사항 투자관심여부 감도등을 체크합니다

그리고 그 과정에서 1차통화 2차통화 3차통화 이후에 물건상황 예비물건상황이란것을 걸게 됩니다.

1차통화란? 무작위 TM으로 첫 통화(위에 말한 내용 지칭)

2차통화란? 1주일에 2~3번쯤 안부인사를 하며 정보를 문자 및 전화로 보내는 과정 , 그 동시에 각종 신상정보를 수집

3차통화란? 신상정보를 최종적으로 정리하는 통화 ( 예를들어 목소리가 정말 젊어보이세요 나이가 어떻게되세요? 이렇게 상대방을 기분좋게 만드는 화술로 접근 , 그리고 아 중후한 느낌이신데 아이들이 한 10살정도 되보이는 아버지같으세요~ 이런식)

그 이후에 예비물건상황이란 말그대로 예비적으로 거는 가정형 상황으로서 "사모님 만약에 좋은물건 나오면 한번 구경해보실의향있으세요?" 이렇게 예비적으로 물건이 오픈한 상황을 겁니다.

또는 물건상황이란 권유적인 상황으로서 "고객님 좋은물건 하나 오픈했는데 한번 보러 오시죠" 이러면서 내사(회사안으로 방문)하는 과정을 쓰게 됩니다.

그러면 그 친분이 있던 사람들은 사무실로 찾아가고 그때부터 사기는 시작됩니다.  사기확률이 기하급수적으로 늘어나게 됩니다.

저 또한 기획부동산을 다닐 당시에 처음 사무실 크기를 보고 취직을 했었습니다. 소위 1층부동산이라고 불리는 공인중개사사무소와 기획부동산 사무실의 크기는 그 규모부터가 다릅니다.

해당 사진은 기획부동산 사무실 방 1개에 불과한 것입니다. 이 방조차도 일반 공인중개사 사무소보다 더 클수도 있습니다.

이러한 방이 5~6개정도 있고 거실이 있으며 거실에는 금도금도 되어있고 저런식의 고급스러운 그림과 국토종합계획도가 그려져 있습니다.

기획부동산의 특징을 모르는사람들은 "이렇게 좋은회사구나"라고 느낄수밖에 없습니다.

불법피라미드 구조의 영업방식

이러한 강남 깔세사무실 운영비 월 4000만원 이상을 어떻게 지급하느냐?

불법피라미드 방식으로 지급이 됩니다

기획부동산은 대부분 강남에 많습니다. 기획부동산 임대 중개도 거의 인터넷상에서 보시면 강남에서 이루어지고있지요

그리고 100평이 넘는 기획부동산에경우 월 4000만원의 임대료를 내고 있습니다 그리고 직원들에게 월 100~120만원 정도의 일비를 포함한 월급을 지급하고 있습니다

그리고 직원은 60~100명정도의 직원이 있습니다.

연간 매출액은 대략 60억~80억정도가 되는데 계산을 해볼시에 60억~80억원의 토지를 매매한다고 한다면 그것이 약 평당 100만원 정도인데 매입하는 가격에 경우에는 3~5만원 정도(평균액)로 사게 됩니다.

그렇다고 한다면 땅을 3억~5억에 만평을 매입을 한다고 한다면 파는것은 100억에 팔게됩니다. 그러나 실제로 100억을 다 팔기는 무리여서 60~80억정도를 팝니다 그렇다면 그 남은 보유분은 회사를 문닫을시에 그냥 포기를 해버리는 경우가 다반사입니다. 

그렇다면 그 큰 사무실을 운영할수 있는 이유가 나오지요

1년 임대료 4000만원 x 12개월 4억 8천 약 5억이라고 계산이 되고 직원 60명~100명씩 돈 지급 120만원씩 하게된다면 약 7200만원~1억2천이 월급으로 나가고 연 단위로 계산시에 8억5천~14억 4천이 나옵니다 그러면 약 15억~20억정도가 1년 운영비가 되는데

회사 자체에서 남기는 이익은 약 50억 이상이 되므로 이 금액을 모두 뺀다고 해도 35억 이상의 돈이 남습니다.

그런데도 불구하고 이것을 모르는 사람들에게 "우리가 진짜로 사기꾼집단이라면 이런 좋은 사무실을 쓸수도 없고 우리는 굉장히 전통있는 회사이다"라고 합니다.

중요한점은 기획부동산은 돈을 갖고 도망간 회사의 이름도 살짝 바꾸어 그것도 자기 회사의 설립일수로 포함합니다.

그리고 제가 제일 싫어하는 불법 피라미드 영업을 하고있습니다. 직원은 돈을 벌지 못하나 회사는 무조건 돈을 벌수밖에 없는 구조이고 돈의 재분배가 일어날 확률이 굉장히 큽니다.

<100%매출액에서 인센티브 분배 구조>

20% = 회사 대표자

20% = 회사 전무이사

20% = 회사 실장

20% = 해당 판매원의 부장

10% = 해당 판매원

10% = 회사 보유분 및 브로커

(기획부동산은 거의 항상 회사가 매도하는 땅 근처에 펜션주인 또는 모텔주인 또는 중개업자를 매수해서 개발호재를 거짓으로 말하게 하는데 이 부분에대해서 도움을 준 자에게 돈을 지급 , 제가 있던 회사는 매도 토지 근처에 펜션을 짓고 그 펜션주인이 해당 회사 전임 실장이었음 , 이 펜션에서 자게 될시에 펜션 주인으로 위장한 전임 실장이 이 땅은 국토종합개발계획에 의해서 도로 및 대도시가 건설될 예정이라고 함)

이런식으로 직원을 많이 뽑아서 회사는 돈을 뽑아갈수밖에 없게 됩니다. 물량승부인 셈입니다.

다만 직원은 절대로 지인영업이 아닐시에 돈을 벌수가 없습니다. 이미 아시다시피 기획부동산은 모두 인터넷에도 밝혀져 있기 때문이지요

주로 임야를 건드린다

농지의 경우에는 매입자들이 거들떠 보지도 않을 내용일뿐더러

임야에 경우에는 계획관리지역(현재는 개발이 없으나 추후 개발이 될 예정지)에 포함이 된 경우가 많습니다. 따라서 계획관리지역 내의 임야를 매입해서 팔게 됩니다.

그러나 실질적으로 토지이용계획확인원을 살펴볼시에 보전산지같은 그러한 토지가 많습니다.

예방책

관할 구청 또는 부동산에 전화해서 토지에 대해서 물어보시면 됩니다. 간단합니다

다만 제가 말씀드릴것은 이 부분에서 반드시 기획부동산업자의 태클이 들어온다는 점인데요 기획부동산 스크립트에 의하면

"예 물어보십시오 다만! 사모님 부동산 업자에 경우에는 현재가치를 중개하는 사람이고 저희같은 경우는 미래가치를 보고 투자하는 사람들이기때문에 부동산 조차도 저희만큼 모릅니다 그리고 부동산 업자가 값이 싸다고 할시 저를 전화를 바꿔주십시오." 라고 합니다

※주의사항 - 그리고 사기를 전문적으로 쳐온 기획부동산 업자의 경우에

당연히 지식은 공인중개사보다 아래지만 말빨은 누구에게도 뒤지지 않습니다.

따라서 사무소에 물어봐서 세뇌 논리로 지는 부동산업자고 개중에 있다고 합니다.

이 부분에 대해서 항상 유념하시고 예방을 하셔야 합니다.

해결책

사실 녹음이나 계약서를 써야 그 증거가 남을텐데 쉽지 않은것이 현실입니다.

죄송한 말씀이나 기획부동산에 당하시는 분들은 대부분이 나이가 드신분들이거나 개발호재에 쉽게 현혹되어 가시는 분들이어서 녹음을 할 생각을 잘 못하여 형사고소나 민사소송을 하지 못하는경우가 굉장히 많습니다.

계약서도 당사자계약이 아니라 기획부동산에서 발행하는 "약관(일정한 형식이 미리 정해져있는 계약서)"형식의 계약서이기 때문에 수익 보증계약도 쉽지가 않습니다.

그러나 이러한 증거가 있다면 형사상의 사기죄 또는 민사상의 불공정한 법률행위(상대방의 경솔 무경험 궁박을 이용한 법률행위)에 의거해서 폭리를 챙겼다는 증거로서 고소 또는 손해배상소송,계약해제소송을 제기할수 있습니다.

다만 중요한점은 저는 예방이라고 말씀드리고 싶습니다.

1980년대 ~1990년대 88올림픽을 전후로 부동산 호황기가 있었습니다. 부동산으로 돈 좀 버신 분들은 거의 이 시기일 거라고 짐작됩니다. 그 와중에 '부동산투자', '부동산컨설팅'이라는 회사들도 번성했었고 때로는 사기꾼들이 기승을 부리기도 했었습니다. 하지만 그때는 별 문제가 없었습니다. 왜냐햐면 기대했던 만큼은 아니더라도 땅값, 집값이 올라줬기 때문에 사회적 문제까지는 되지 않았습니다.

​'기획부동산'이 사회적으로 문제가 된 것은 1990년대 후반부터라고 할 수 있습니다. 특히, 1999년 김*재 삼*그룹 회장이 삼*월드를 설립한 이후 많은 사람들의 피해사례가 알려지면서 '기획부동산'이라는 용어가 언론에 자주 나타나게 됩니다. 김*재 삼*그룹 회장은 부동산 분야에서는 역사적인 3대 인물로 알려져 있습니다. 첫번째가 대동강물을 팔았다던 봉이 김선달이고, 두번째가 나라땅 팔아먹은 이완용, 그리고 세번째가 바로 김*재 삼*그룹 회장입니다.

여러분이 흔히 '기획부동산은 이런 것이다'라고 알고 계신 내용 대부분이 김*재 삼*그룹 회장이 도입했던 개념들이라고 할 수 있습니다. 강남에 사무실을 임대하여 호텔 같은 인테리어를 하고, 수백명이 넘는 직원들을 고용하여 무작위로 전화를 하게 하는 영업방식, 수십배 수백배 넘는 차익을 챙기면서 내부적으로는 피라미드식으로 분배하는 수익구조, 일정 구역의 토지 특히 개발이 불가능한 임야등을 싸게 구입한 후 거짓 정보들을 제시하면서 잘게 쪼개 파는 사업방법등이 그러합니다. 

​여기서 강남사무실, 무작위 TM, 피라미드식 수익부배는 특별할 것이 없습니다. 다른 사업들, 예를들면 카드회사, 프랜차이저사업, 외국계 보험회사를 포함한 영업조직들도 이런 저런 이유로 이러한 형태를 가지고 있으니까요.

주목해야 할 것은 수십 수백배의 부당 수익과 쓸모없는 땅을 쪼개서 파는 사업방법에 있습니다. 이제는 너무 알려져서 소위 기획부동산들도 써먹지 않는 방식이 되어버렸지만, 당시에는 엄청난 효과를 거두었습니다. 피해를 입은 사람들 조차도 땅을 되팔지 못 할까봐 피해 사실을 알리지 않았기 떄문에 피해 규모는 급속도로 광범위하게 퍼져 나갔습니다. 현재까지도 '삼*부동산 사단'이라는 말이 있을 정도로 그 시스템이 복제 또는 진화되어 또 다른 형태의 '기획부동산'으로 현재까지 존재하고 있습니다. 그리고 심지어는 '기획부동산'과 정상적인 '부동산매매회사'를 구별하기 힘들 정도의 체계적인 시스템을 갖추고 있습니다. 

'기획부동산'이라는 용어는 이렇게 현재까지도 계속되는 부동산사기 사건들을 언론에서 다룰 때마다 '기획부동산'이라는 용어를 사용하였고, 이것이 일반 사람들에게 '사기 집단'이라는 이미지로 굳어졌다고 볼 수 있습니다.

따라서 '부동산을 기획하여 이윤을 추구한다'고 하여 무조건 사기집단이다라고 하기에는 뭔가 부족함이 있습니다.

기획부동산의 사업방식, 기획부동산 구별방법, 이에 대응하기 위하여 알고 있어야 할 기본 정보, 확인해야 할 사항, 현지부동산에서 정보 구하는 방법등에 관하여 계속해서 글 올리도록 하겠습니다.

또한 투자자를 부자로 만들어 줄 수 있는 땅이 어떤 땅인지, 이런 땅을 어떻게 선별하여, 언제 어떠한 방식으로 투자할 것인 지에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

♣ 보물창꼬: http://cafe.daum.net/e114

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[미르샘]

토지 투자 시,꼭 알아두어야할 유익한 정보글들 감사드립니다.^^

[로렌스]

헐... 기획부동산의 피해를 잘알려주는 사례되었어요.
김형선 박사님 감사합니다.