［광주부동산전문변호사 최정희］공인중개사가 고객에게 자신 소유 부동산을 판 매매계약은 유효하다

[최정희 전문변호사]

공인중개사법 제33조 6호가 공인중개사와 의뢰인 간의 직접 거래를 금지하고 있지만, 이는 강행규정이 아니라 단속규정이기 때문에, 공인중개사가 매물을 찾으러 온 고객에게 자신이 소유한 부동산을 팔았더라도 매매계약 자체를 무효로 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다(대법원 2016다259677).

대법원 민사2부(주심 김창석 대법관)는 갑이 공인중개사 을을 상대로 낸 계약금 반환소송에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 대전지법으로 환송했다.

재판부는 "개업 공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위를 금지하는 공인중개사법 규정의 취지는 공인중개사가 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용해 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지해 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다"면서 "이 규정을 위반한 거래행위 자체가 그 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 행위의 사법상의 효력을 부인해야만 비로소 입법목적을 달성할 수 있다고 볼 수는 없다"고 밝혔다.

이어 재판부는 "공인중개사법 제33조 6호를 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래 등도 단지 직접 거래라는 이유로 그 효력이 부인돼 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 이 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 봐야 한다"고 판시했다.

2013년 4월 을은 전원주택을 구하러 부동산사무소를 찾아온 갑에게 자신이 소유한 대전 다세대 주택을 소개하고 매매계약을 체결했다. 갑은 을에게 계약금 5000만 원을 지급했다. 이후 갑은 "을이 건물에 엘리베이터가 설치돼 있고, 건물 7개 호실이 모두 임대 중이라고 거짓말을 했을 뿐만 아니라 공인중개사가 의뢰인과 직접 거래한 것이기 때문에 계약 자체가 무효"라겨 계약금을 돌려달라고 소송을 냈다.

이에 대해 1심은 원고 갑에게 패소 판결했고, 2심은 공인중개사법 제33조 6호의 입법목적과 이 규정를 위반하면 처벌하도록 하고 있는 점 등에 비춰볼 때 이 규정은 강행법규로 봄이 상당하므로 이를 위반해 체결된 매매계약은 무효라며 원고승소 판결했다.