［광주부동산전문변호사 최정희］상가 공용부분 무단 점유해 사용했다면 부당이득반환의무 있다

[최정희 전문변호사]

［광주부동산전문변호사 최정희］복도나 로비 등 상가 공용부분을 무단으로 점유해 사용했다면 이를 통해 얻은 이득을 다른 상가 주인들에게 부당이득으로 반환해야 한다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 판결).

공용부분은 임대 대상이 아니므로 무단 점유해 사용하더라도 다른 소유자들에게 손해가 발생하지 않는다고 본 기존 대법원 판례를 변경한 것이다. 기존 대법원 판례는 "집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로, 특별한 사정이 없는 한 공용부분의 무단점유에 대하여 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하지 않는다"는 입장이었다.

대법원 전원합의체(주심 이기택 대법관)는 2020. 5. 21. 충북 청주의 한 상가관리단이 김모씨를 상대로 낸 건물인도 등 청구소송에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 청주지법으로 돌려보냈다. 

김씨는 이 상가 건물 1층에서 골프연습장을 운영하며 상가 복도와 로비에 퍼팅 연습시설을 설치했다. 이 상가 구분소유자들로 구성된 관리단은 "김씨가 공용부분인 복도와 로비를 사용하면서 다른 사람들이 이를 사용하는 것을 방해했다"며 "김씨는 복도와 로비를 인도하고, 이를 사용해 취한 부당이득금 2억 3900여만원을 반환하라"며 소송을 제기했다.

집합건물의 공용부분을 무단 점유해 사용한 것이 차임 상당의 부당이득을 얻은 것으로 볼 수 있는지 여부가 재판의 쟁점이 됐다.

재판부는 "구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 밝혔다.

이어 "집합건물 공용부분을 무단 사용한 구분소유자는 법률상 원인없이 이익을 얻고 다른 소유자들은 전혀 사용할 수 없게 됐으므로 민법 제741조에 따른 부당이득 반환 요건이 충족됐다"며 "공용부분이 임대할 수 있는 대상인지는 부당이득의 성립 여부를 좌우하는 요소가 아니다"라고 설명했다. 또 "일반적으로 부동산의 무단 점유·사용에 대해 부당이득을 반환해야 한다고 보는 이유는 그 부동산 사용에 관해 당사자 간의 합의가 있었다면 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지, 해당 부동산이 임대가능하기 때문이 아니다"라고 덧붙였다.

재판부는 "공용부분을 무단으로 사용한 소유자가 이익을 얻었는데도, 다른 소유자들에게 손해가 없다는 이유로 부당이득 반환 책임이 없다고 본다면 이는 무단점유자에게 점유·사용으로 인한 모든 이익을 보유하게 하는 것이어서 부당이득제도의 취지인 공평의 이념에도 반한다"고 판시했다.

앞서 1심은 관리단의 손을 들어줬다. 하지만 2심은 관리단의 부당이득 반환 청구에 대해 "집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 다른 사람에게 임대할 수 있는 대상이 아니다"라며 "구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 이를 점유·사용했다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 이로 인해 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생했다고 볼 수 없다"며 받아들이지 않았다. 다만 인도 청구에 대해서는 "복도와 로비는 구조상 공용부분이므로 김씨는 관리단에 공용부분을 인도할 의무가 있다"며 관리단의 주장을 인용했다.