부실채권 NPL 배당수익을 위한 일자 계산하기

[작은손]

실전 투자 스터디 클럽 회원과 함께, NPL 물건을 통해 배당을 받은 사례에 대하여 지난 40호에서 자세히 다룬바 있다. 방어 입찰하여 4등하고 배당으로 수익을 창출한 사례였다.

이제 실전 사례를 바탕으로 좀 더 깊이 있게 분석하여 더 높은 수익률을 내는 방법에 대하여 연구해보자. 이미 수익이 발생한 사례이지만, 만약(IF)이라는 가정을 세워 다시 수치 계산에 도전해 보자. 이렇게 여러 각도에서 분석하고 계산하고 생각하는 이유는 앞으로 매입할 다른 NPL물건의 여러 변수를 미리 가늠하기 위해서이다.

가정) 경매 입찰 기일이 늦춰져 투자금의 회수가 늦어지는 경우를 가정해 보자. 불가항력으로 늦춰지는 경우도 있겠지만, 채권자가 의도적으로 입찰기일을 연기하는 방법도 있을 것이다.

당연히 입찰기일이 변경되면 채권 투자금과 배당이익의 회수가 늦어지게 되고 그로인해 1차적으로는 기간 이익에서 손실이 발생하게 된다. 하지만 채권자로서의 권리인 채무자의 연체이자는 그 기간 만큼 증가하여 채권 최고액에 도달하게 될 것이고 그만큼 채권자는 수익이 증가하게 되니 무조건 나쁜 것 만도 아니다. 하지만 여기에는 생각해야할 변수가 여러 가지가 있다. NPL을 매입한 채권자의 입장에서 생각해야 할 변수는 다음과 같다.

변수1) 질권 대출액의 증가
변수2) 채권최고액에 도달
변수3) 제3자 낙찰가


이제 그 변수의 변화가 어떻게 NPL 투자자인 채권자의 권리에 수익 또는 손실로 작용하게 되는지 수식으로 공부해보자.

변수1) 질권 대출액의 증가
채권자의 권리는 채무자의 대출 원금과 이자이다. 이중에서 향후 발생할 이자가 커지면서 수익이 증대되는 구조는 기본적인 배당 수익 모델이다. 하지만 여기서 한가지 유념할 것은 채권자의 의무인 질권 대출액도 함께 증가한다는 점이다. 이러한 부분도 함께 계산해 두어야 한다. 일반적으론 채무자의 연체이자보다 채권자의 의무인 질권대출 이자가 낮아 채권자 이익이 증가하는 속도보다 채권자의 부담이 증가하는 속도가 느려서 유리한 입장이지만 다음 항목에서 다루게 될 채권최고액의 한도에 도달하게 되면 입장이 달라지게 된다.

변수2) 채권최고액에 도달
채권자의 권리가 의무보다 더 빠르게 증가한다는 것이 현재 통상적인 금리의 추세이다. 하지만 채권자의 의무인 질권대출의 이자는 계속 증가하는 반면 채무자의 연체이자는 채권 최고액에 도달하게 되면 더 이상 증가하지 않는다는 점을 간과해선 안 된다. 해당 물건의 경매로 인해 받지 못하는 채권에 대하여 해당 물건이 아닌 다른 소송을 통해 받을 수도 있겠지만, 현실적으로는 거의 불가능하니 그 부분은 고려의 대상이 되지 못한다. 결국, 해당 물건의 경매 진행으로 인해 회수할 수 있는 채권자의 권리는 채권최고액이 한계인 것이다.
채무자의 의무인 연체이자가 질권 대출의 이자율보다 높아 채권자가 유리한 입장이지만, 채권최고액이 그 리밋(limmit 한도)을 정해 놓고 있어 일정 기간이 지나면 오히려 질권대출 이자의 계속되는 증가로 채권자가 불리한 입장이 될 수도 있는 것이다.

변수3) 제3자 낙찰가
채무자의 의무인 연체이자가 채권최고액에 도달하게 되어 시간이 경과되면서, 채권자의 권리가 훼손되는데도 제3자 낙찰가가 시간의 변화만큼 상승하지 못하고 있다면 이 역시 채권자의 권리는 침해당하게 된다.
또는 제3자 낙찰가에 의한 채권 회수가 선순위등으로 인해 채권자에게 회수될수 없는 구조여도 이는 마찬가지이다.
반대로 시간이 지나 시세가 상승하여 제3자 낙찰가가 높아지면 채권자의 권리가 커지기도 한다. 꼼꼼히 봐야 할 부분은 제3자 낙찰가가 순순히 채권자의 권리 증대에 쓰일 수 있는지 계산하여야 한다는 점이다..
자, 이제 이러한 이론적 근거를 토대로 계산식을 만들어 보자. 그동안 부실채권공정거래진흥원에서 사용한 분석 툴을 업그레이드 하여
1) 물건에 따라 기간의 증가가 얼마만큼 가능한지
2) 기간의 증가가 가능하다면 채권자에게 유리하게 작용할 수 있는지
3) 기간의 지나 시세가 높아져서 제3자 낙찰가가 높아졌을 때는 어떻게 되는지
에 대하여 살펴보자.

[1번 수익률분석 정보]
이 표는 해당 물건이 낙찰되기 이전에 개략적으로 수익률을 분석하는 표이다. 이는 본 월간지를 통해 여러 차례 자세히 내용을 설명한 바 있다.
이중 우리가 가장 중점적으로 볼 부분은 배당수익 최대치(Max) 이다.

이 숫자의 의미는 낙찰률이 98.32%를 넘더라도 채권자의 배당이익이 증가되지 않는 포인트 정보를 제공한다.
[3번 채권기본정보]

본 표에서는 채권 최고액과 기연체이자 등을 알 수 있다. 이 표에서 ⑩채권 권리액(배당시) 항목을 보면 아직 ①채권최고액에 못 미치는 상황임을 알 수 있다. 경매개시 이후 기간종료까지를 2015년5월21일로 산정했을 때 연체증가가능일자는 총 455일로 증가하여 그만큼 채권자의 권리인 채무자의 연체이자는 증가하게 된다.
이때 그 증가 금액이 채권 최고액까지 도달되기 위해서는 몇 일이 더 소요되는지를 계산할 필요가 있게 된다. 채권자의 의도이건 아니건 간에 일자가 늦어질 경우 채권자가 손해인지 이익인지를 계산할 필요가 있기 때문이다.

[8번 순배당금]
본 표를 통해서 각종 비용을 제외한 순수익이 2965만원정도로 예상되었음을 알 수 있다.
이때 질권이자는 586만원이다. 기간이 늘어나는 만큼 채권자의 의무인 질권이자는 증가하게 될 것이다. 질권이자는 증가하는 구조인데 수익이 함께 증가되지 않는다면 이는 NPL을 매입한 채권자에게 마이너스로 작용하게 된다.

[채권최고액 도달 가능 증가치 추정]

이 부분을 통해 증가한도일이 몇 일 후에 도달하게 되는지 계산해 보자. 우선 ⑩채권 권리액이 채권 최고액과 동일해지도록 금액을 입력한다.

이제 수학을 해보자.
* 채권청구액(배당시) = 채권원금 × 연체이자율 × 일자 ÷ 365 이다
이때 채권청구액(배당시)의 금액을 채권최고액으로 고 정하고 일자를 역으로 산출하면
* 일자 = 채권청구액(배당시) ÷ 채권원금 ÷ 연체이자율 × 365 가 된다.

이때 우리가 구하자고 하는 일자는 기존 일자를 제외한 일자이니 기존 채권청구액은 계산에서 제외되어야 한다. 이렇게 하면 더 증가할 수 있는 일자가 산출된다.
이제 증가된 일자를 날짜로 바꾸어 [3. 채권 기본정보]에 입력하고 계산해 보자.

그렇게 되면 [8.순배당금 도표]의 질권이자가 1142만원으로 증가하게 됨을 알수 있다. 기간이 늘어난만큼 부담이 커진 것이다. 이를 계산하여 순수익을 계산하면 2409만원이 된다.
이러한 부분을 요약정보에서 정리해 보자.

왼쪽 페이지 도표를 보면 투자기간 150일 때 예상 수익액이 2965만원이다. 하지만 투자기간을 채권 최고액에 도달하는 날짜까지 계산하여 292일로 정하면 수익이 2409만원으로 줄게된다. (다음페이지 첫 도표 참조)

단, 다음 페이지 오른쪽 단 위의 표에서처럼 제3자 낙찰가가 감정가의 100%로 되면 내용이 달라진다.

결국, 증가된 날짜만큼 기다려 채권 권리액이 증가되는데도 불구하고 질권이자가 너무 커서 수익을 해한다면 일자가 늘어나는 것이 좋은 현상은 아닌 것이 된다.

단 늘어난 기간 동안 시세가 올라줘서 제3자 낙찰가가 높아지면 수익률이 높은 물건이 되는 것이다.

[1.수익률분석정보]를 이러한 내용을 써머리하여 다시 입력해 봤다. 앞으로는 이 부분은 점검하면 기간이 늘어났을 때 이익인지 아닌지를 한눈에 알수 있게 된다.
이렇게 분석을 여러 각도에서 하는 이유는 해당 물건의 본질을 정확히 이해하기 위함이다. 투자에 있어 세부적인 계획이 없다면 로또를 사는 것과 같은 요행에 불과하다. 구체적인 분석과 실행없이 부자가 될수 없으며 누군가가 대신해 주지도 않는다.

여러 각도에서의 검토를 통해 결정된 투자는 실패의 확률이 그만큼 적을 수밖에 없다.

전영진 예스하우스 대표
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