재개발 비례율과 이주비에 대하여 알고 싶어요.
질문)
재개발시 이익을 계산하려고 하는데 비례율과 이주비를 어떻게 넣어야 할지 몰라서요.
비례율은 무엇을 말하는지 도통 모르겠고 이주비는 무이자인지 유이자인지 알고 싶어요~
답변)
* 비례율 산식은 다음과 같습니다.
·추가부담금 = 분양가액(분양권리가액)- 분양기준가액
·분양기준가액 = (종전 소유토지 및 건축물 가액) × 비례율
·비례율 = (구역내 사업완료후의 대지 및 건축시설의 총추산액 - 총사업 비) ÷ 구역내 종전 토지 및 건축물의 총가액
일반적으로 비례율이란 조합과 조합원간의 추가부담금을 산정하는 방식의 하나로
종전 소유토지 및 건축물가액의 평가액 즉 종전권리가액을 어떻게 산정하는가를 정한 기준을
말합니다. 다른의미로는 사업손실부담비율이라고도 하는데 조합원들이 사업에 따른 출자분만
큼 사업비에 대한 손실을 부담한다고 해서 일명 사업손실부담비율이라고 합니다.
한편 종전권리가액이 8천만원이고, 비례율이 100%라면 분양기준가액으로 8천만원 전액을 인
정받게 된다는 의미이고, 비례율이 120%라면 100%를 초과한 20%에 해당하는 금액은 교부금
으로 돌려 받을 수 있습니다.
따라서 종전권리가액이 8천만원이고, 비례율이 100%, 분양가가 2억이라면
추가부담금은 2억 - 8천만원 = 1억6천만원을 부담하게 됩니다.
* 재개발에서는 이주비와 주거이전비가 있습니다.
1) 이주비는,
재개발시행사(조합과 시행대행법인)가 재개발대상토지상의 가옥 소유주로 하여금
재개발사업 추진 기간동안 조합원의 안정적인 이주를 목적으로 대여해주는 대여금입니다.
(재개발사업부지내의 집주인이 자기 집을 전,월세를 주었건 본인이 살건 간에 시행사측에선
모두 본인이 사는 것으로 간주하고, 조합원<집주인> 을 이사를 시켜야 그 집을 멸실<부시고>
하고 새로운 건물을 건설함으로 집주인으로 하여금 일정기간<재개발사업기간>동안 이사를
할 수 있도록 전,월세 보증금정도를 대여해주는 대여금을 이주비라합니다.)
즉, 이주비는 대여비(이사 보증금조로 사용 할 것)로 조합원이 차후 완공된 아파트에 입주할때
원금을 시행사에 돌려주어야 하는 돈입니다.
집주인만 수령하게 되는 것이죠.
즉 세입자(전,월세입자)는 이주비 수령대상에서 제외 됩니다.
2) 주거이전비는,
세입자에게 이사를 할 수 있는 비용을 주는 것이죠.
세입자이주대책에 관한 사항은 아래 "공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제54조 (주거이전비의 보상) 및 제55조(동산의 이전비 보상 등)를 참고하시기 바랍니다.
·제54조 (주거이전비의 보상) ②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 3월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 다른 법령에 의하여 주택입주권을 받았거나 무허가건축물등에 입주한 세입자에 대하여는 그러하지 아니하다.
주거이전비는 개인적으로 세입자에게 주는 돈은 아닙니다.
세입자에게 조합에서 주는 것이죠...
흔히 재개발 지역의 주거 이전비는 구역지정공람공고일 3월전부터 관리처분시까지 거주
(주민등록주소지포함)한 세입자중 임대아파트를 배정받지 아니한 분에게 나오는겁니다.
- 이주비는 무이자와 저금리유이자가 있는 것으로 알고 있습니다.
물론 해당하는 지역마다 틀리겠지만, 전세를 끼고 샀을때 자신이 원한다면
유이자지만 이주비를 더 받을수 있는지요? (전세금을 빼줘야 하기 때문에)
이주비는 사업성에 따라서 다른부분이고 어떤 법에 명시된것은 없습니다. 조합정관에 정하기 나름입니다. 전세금 을 빼줄 정도의 이주비는 통상 나오는 것으로 알고있습니다.
- 집을 샀는데 그 집을 담보로 대출을 받았다면 이주비가 조금 줄어들것
같다는 생각이 드는데, 전세가 있는 경우와 직접 거주하는 경우로
나눠서 어느정도 나오는지 알고 싶습니다.
위 질문에도 말씀드렸지만 조합정관에 의해서 각 지역마다 다를 수있고 사업성에 따라 달라 질 수 있습니다.
- 통상 이주비는 시공사가 조합과 공사도급계약에 의해 시공사가 조합에 대여해서
조합과 조합원간의 금전소비대차계약에 의하거나, 시공사와 조합원간의 금전소비대차계약에
의해 지급되어지고, 이주비는 지역별차이가 있으므로 일률적으로 정해져 있지는 않습니다.
다만, 손익을 계산시에는 위 추가부담금에서 유이자 이주비에 대한 금융비용을 더하면
실제 부담액을 산정할수 있을 것입니다.