[토지태양광] 제주시 구좌읍 세화리 800평 '잡종지' 토지태양광 상담사례 - 한전계통연계 포화로 사업대기

[낙장불입]

안녕하세요!

공장·창고·축사 지붕에 햇빛 수익을 더하고

쓰지 못하는 토지에 현실적인 수익을 만들어 내는

제일테크 대구지사

‘빡빡이의 빛나는 태양광’ 입니다

토지태양광 상담을 진행하다 보면

사업주께서 가장 먼저 확인하는 것은 보통 토지의 면적과 방향입니다.

"800평 정도면 태양광을 할 수 있습니까?"

"남향인데 발전량이 잘 나오지 않습니까?"

"잡종지인데 태양광을 설치할 수 있습니까?"

이와 같은 질문을 많이 받습니다.

물론 토지의 면적과 방향, 지목은 중요합니다.

하지만 이것만으로 토지태양광 사업성을 판단할 수는 없습니다.

토지태양광은 크게 보면 다음과 같은 조건을 순차적으로 확인해야 합니다.

① 토지이용계획상 개발 가능 여부

② 지자체 조례 및 개발행위허가 가능 여부

③ 한전 계통연계 가능 여부

④ 도로 및 전주 연결조건

⑤ 지형·경사·음영 등 발전조건

⑥ 예상 공사비와 발전수익

⑦ 전력판매제도 및 장기적인 사업성

이 가운데 하나라도 충족하지 못하면

사업 일정이 장기간 지연되거나 사업 자체가 어려워질 수 있습니다.

특히 최근에는 태양광발전소가 많이 들어선 지역을 중심으로

변전소·주변압기·배전선로의 계통연계 여유용량이

사업 가능 여부를 결정하는 중요한 조건이 되고 있습니다.

이번 제주 구좌읍 세화리 상담사례 역시 이러한 특징이 명확하게 나타난 현장이었습니다.

🎯 현장개요

이번 현장은 제주시 구좌읍 세화리 1874번지에 위치한 약 800평 규모의 토지입니다.

지목은 잡종지이며,

사업주께서는 해당 토지를 매각하기보다는 장기간 보유하면서

직접 태양광발전사업을 진행하는 방안을 검토하고 있었습니다.

현장을 검토한 결과 토지의 지형은 얕은 산과 평지가 연결되는 형태이며,

전체적으로 남쪽이 낮고 북쪽이 높은 남저북고 형태의 완만한 지형으로 확인되었습니다.

태양광발전은 주변 지형이나 건축물 등에 의한 음영이 적고 남향 배치가 원활할수록 유리한데,

이러한 측면에서는 비교적 양호한 입지조건을 갖춘 토지로 판단되었습니다.

하지만 태양광발전사업은 발전조건만 좋다고 바로 진행할 수 있는 사업이 아닙니다.

따라서 제일테크에서는 토지이용계획원, 한전 계통연계, 제주시 관련 기준,

도로 및 전주 연결조건을 각각 확인하였습니다.

👉 토지이용계획원 확인

● 잡종지·계획관리지역과 추가 규제사항 검토

토지이용계획원을 확인한 결과

해당 토지의 지목은 잡종지, 용도지역은 계획관리지역으로 확인되었습니다.

또한 토지에는 다음과 같은 사항이 지정되어 있었습니다.

✔ 지 목 : 잡종지

✔ 용도지역 : 계획관리지역

✔ 경관보전지구 : 3등급

✔ 생태계보전지구 : 5등급

✔ 건축계획심의대상구역

일반적으로 토지태양광을 검토할 때 농업진흥지역이나 보전 성격이 강한 지역,

각종 환경·문화재·군사시설 관련 규제가 중첩되어 있다면

개발행위허가 단계에서 추가적인 제한이 발생할 가능성이 있습니다.

반면 이번 토지는 잡종지이면서 계획관리지역으로 지정되어 있어

기본적인 토지조건만 놓고 보면 태양광발전사업 검토에 비교적 유리한 편입니다.

다만

경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 건축계획심의대상구역이 함께 지정되어 있으므로

단순히 '계획관리지역이니 가능하다'고 판단해서는 안 됩니다.

실제 사업을 추진할 때에는

태양광 설비의 규모와 배치, 절·성토 규모, 구조물 높이, 경관 영향 등을 반영한

구체적인 설계안을 기준으로 관계부서와 개발행위허가 가능 여부를

다시 확인하는 과정이 필요합니다.

현재 단계에서 토지이용계획원상 확인되는 내용만을 기준으로 검토했을 때에는

태양광발전사업을 원천적으로 제한하는 중대한 요인은 확인되지 않는 것으로 판단하였습니다.

👉 한전계통연계 확인

● 현재 사업추진의 가장 큰 문제는 계통연계

토지태양광 발전사업에서 토지조건만큼 중요한 것이 한전 계통연계 여유용량입니다.

태양광발전소에서 전기를 생산하더라도 생산된 전력을 한전 계통으로 보낼 수 없다면

전력판매를 목적으로 하는 발전사업은 사실상 진행하기 어렵습니다.

이번 현장의 한전 계통연계 조건을 제주지사에 전화로 확인한 결과,

✔ 변전소,

✔ 주변압기,

✔배전선로의

계통연계 여유용량이 부족한 상태로 확인되었습니다.

따라서 현 시점에서는 토지의 개발조건과 발전조건이 양호하더라도

실제 발전사업을 바로 추진하기 어려운 상황입니다.

이 부분은 사업주께도 가장 중요하게 설명드렸습니다.

태양광 사업을 검토하면서 토목공사나 발전사업허가, 개발행위허가 등에 비용을 먼저 투입했는데

나중에 계통연계가 불가능하다는 사실을 알게 된다면 사업주에게 상당한 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서 토지태양광은 초기 사업성 검토 단계에서부터

계통연계 가능 여부를 우선적으로 확인하는 것이 중요합니다.

이번 현장 역시 입지조건이 상당히 양호한 토지임에도 계통연계 문제로

현재 사업추진을 보류해야 하는 대표적인 사례입니다.

👉 지자체 조례 확인

● 도로·주거지 이격거리 영향은 크지 않은 토지

다음으로 확인한 부분은 태양광발전시설과 관련한 지자체의 개발행위허가 기준입니다.

이번 사업지는 관련 기준을 검토한 결과

도로 및 주거지역과의 이격거리 조건에 따른 직접적인 제한을 받지 않을 것으로 판단하였습니다.

현장 주변의 주택 분포와 도로 위치를 검토했을 때

해당 토지는 현재 확인한 이격거리 기준에 저촉되지 않는 위치에 있습니다.

이는 토지태양광 사업에서는 상당히 중요한 조건입니다.

실제 상담을 진행하다 보면 토지의 방향과 지형, 한전 계통조건까지 양호하지만

인근 주거밀집지역이나 도로와의 이격거리 규제로 인해

사업을 진행하지 못하는 토지가 적지 않습니다.

반면 이번 현장은 이격거리 측면에서는 상대적으로 양호한 조건을 갖추고 있어

향후 계통연계 조건이 개선된다면

다시 적극적으로 사업성을 검토해 볼 수 있는 토지로 판단하였습니다.

다만 지자체의 개발행위허가 기준과 관련 제도는 변경될 수 있으므로

실제 사업을 착수하는 시점에는 최신 조례와 관계부서의 허가기준을 다시 확인해야 합니다.

👉 접근성 및 연결성 확인

● 약 200m 인근 발전소가 보여주는 현장의 연결조건

태양광발전사업은 발전소 부지만 확보한다고 끝나는 것이 아닙니다.

공사차량이 진입할 수 있는 도로가 필요하고,

발전소에서 생산된 전력을 한전 계통으로 연결하기 위한 전주 및 배전선로 조건도 확인해야 합니다.

이번 토지의 경우

약 200m 인근에 이미 토지태양광 발전소가 운영되고 있는 것을 확인할 수 있었습니다.

따라서 주변 도로와 기존 전력설비 등의 물리적인 접근성 측면에서는

비교적 양호한 조건으로 판단하였습니다.

특히 기존 태양광발전소가 가까운 곳에서 운영되고 있다는 점은

해당 지역에서 과거 태양광발전사업이 실제 진행된 사례가 있다는 의미에서도 참고할 수 있습니다.

다만 여기서 주의할 점이 있습니다.

인근에 태양광발전소가 있다는 사실과

현재 신규 발전소의 계통연계가 가능하다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

기존 발전소가 계통에 연결된 이후 추가적인 발전설비가 증가하면서

현재는 여유용량이 부족해질 수 있기 때문입니다.

이번 현장 역시 물리적인 연결거리와 접근성은 양호하지만

현재 한전 계통의 수용여력이 부족한 상황이므로 이를 구분하여 판단해야 합니다.

🎯 상담내용

👉 토지매각보다 직접 발전사업을 선택한 이유

사업주께서는 과거부터 여러 태양광발전사업자로부터

해당 토지를 매각할 의사가 있는지 문의를 받아왔다고 합니다.

하지만 토지를 반드시 처분해야 할 특별한 사정이 없었고,

주변에서 토지를 매각한 이후 현금을 다른 자산으로 전환하지 못하고

결국 토지만 없어진 사례도 지켜보았기 때문에 토지매각에 대해서는 적극적인 생각이 없었습니다.

즉, 토지를 단순하게 현금화하기보다는 보유하면서 활용할 수 있는 방법을 찾고 있었습니다.

과거에도 인근에서 태양광발전소를 운영하고 있는 지인으로부터

직접 태양광발전사업을 해보라는 권유를 받은 적이 있었습니다.

당시에는 발전소 개발을 위한 자금 부담이 있었기 때문에 실제 사업으로 연결되지는 않았습니다.

그러던 중 최근 지인이 운영하고 있는

태양광발전소의 실제 발전량과 수익구조에 대해 구체적으로 이야기를 듣게 되면서

생각이 달라졌습니다.

특히 사업주께서는 태양광발전사업을 시작했다가

향후 전력판매가격이 크게 하락하거나 정부 정책이 변경되면

금융비용만 부담하게 되는 것이 아닌지에 대한 우려가 있었습니다.

그러나 지인의 발전소가 한전 등과 장기계약을 체결하여

계약조건에 따라 장기간 전력판매가격의 변동 위험을 낮추고 운영하고 있다는 사실을 확인하면서

태양광발전사업에 대한 관심이 높아졌습니다.

물론 장기계약을 체결한다고 해서 모든 사업위험이 사라지는 것은 아닙니다.

실제 발전량은 일사량과 기상조건, 설비효율, 고장 및 유지관리 상태 등에 따라 달라질 수 있으며

금융비용과 유지관리비도 함께 고려해야 합니다.

그럼에도 사업주 입장에서는 토지를 매각하지 않고

보유하면서 장기간 발전수익을 창출할 수 있다는 점을 긍정적으로 판단하였습니다.

이에 따라 본격적으로 자신의 토지에서도 태양광발전사업이 가능한지 검토하기 시작하였습니다.

그리고 제주지역에서 오래전부터 토지태양광 사업을 진행해 온 사례와

실제 발전소 운영 경험 등을 고려하여 지인의 소개로 제일테크에 상담을 요청하였습니다.

🎯 현장검토 결과

👉 입지는 양호하지만 지금은 기다려야 하는 토지

제일테크에서 토지이용계획, 현장 지형, 주변 개발상황, 지자체 관련 기준,

한전 계통연계 조건 등을 종합적으로 검토한 결과

이번 현장은 장점과 한계가 비교적 명확하게 구분되는 토지였습니다.

● 먼저 장점은 지형조건입니다.

현장은 얕은 산과 평지가 연결되는 완만한 형태이며

남쪽이 낮고 북쪽이 높은 남저북고 지형으로 확인되었습니다.

주변 음영조건까지 세부적으로 검토해야 정확한 발전량을 산정할 수 있지만,

현장에서 확인되는 기본적인 지형조건만 놓고 보면 태양광 모듈을 남향으로 배치하고

일사량을 확보하기에 비교적 좋은 조건으로 판단됩니다.

● 두 번째는 토지이용조건입니다.

잡종지이면서 계획관리지역으로 지정되어 있고,

경관보전지구 3등급·생태계보전지구 5등급·건축계획심의대상구역 등의 조건은

추가 검토가 필요하지만 현재 확인된 토지이용계획만으로

사업이 원천적으로 불가능하다고 판단할 정도의 요인은 확인되지 않았습니다.

● 세 번째는 접근성과 주변 연결조건입니다.

약 200m 인근에 기존 토지태양광 발전소가 운영되고 있어

도로와 전주 등 물리적인 연결조건은 상대적으로 양호한 것으로 판단됩니다.

그러나 가장 중요한 문제가 남아 있습니다.

바로 한전 계통연계 여유용량 부족입니다.

현재 변전소, 주변압기 및 배전선로 측면에서 신규 발전설비를 수용할 수 있는 여유가 부족하기 때문에

지금 당장 발전사업을 진행하는 것은 현실적으로 어렵다고 판단하였습니다.

따라서 사업주께는 무리하게 사업을 추진하거나 비용을 선투입하기보다는

계통연계 조건이 개선되는 시점을 기다리면서 사업을 준비하는 것이 합리적이라는 의견을 드렸습니다.

👉 계통이 열리면 바로 사업하면 될까

여기에서도 한 가지 추가적으로 고려해야 할 부분이 있습니다.

향후 한전의 전력망 보강 등을 통해 계통연계 여유용량이 확보된다고 해서

현재 검토한 사업조건을 그대로 적용하여 바로 사업을 진행할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

태양광발전사업을 둘러싼 제도 자체가 변화하고 있기 때문입니다.

특히 향후 기존 RPS 중심의 시장구조와 REC 제도의 변화가 예상되는 만큼

실제 사업을 시작하는 시점에는

전력을 어떤 방식으로 판매하고 어느 정도의 장기적인 수익성을 확보할 수 있는지를

다시 계산해야 합니다.

기존 발전사업자가 적용받았던 조건이

신규 발전사업자에게 그대로 적용된다고 가정해서는 안 됩니다.

따라서 이번 현장은 단순히

✔ "계통이 부족하니 기다리면 된다"

라는 결론보다는,

✔ "계통연계 조건이 개선되는 시점에 당시의 전력판매제도와

예상 공사비, 금융비용, 예상 발전량을 다시 반영하여 사업성을 재검토해야 하는 토지"

라고 보는 것이 보다 정확합니다.

👉 지금 할 수 있는 것은 사업 준비

현재 사업을 바로 진행하기 어렵다고 해서 해당 토지에 대한 검토 자체를 중단할 필요는 없습니다.

오히려 토지태양광을 장기적으로 계획하고 있다면

지금부터 기본적인 사업조건을 정리해 두는 것이 좋습니다.

토지경계와 진입도로를 확인하고, 예상 설치가능용량을 검토하고, 주변 음영과 경사를 확인하며,

개략적인 토목공사 범위를 파악할 수 있습니다.

또한 계통연계 상황을 지속적으로 확인하면서 향후 여유용량이 확보될 경우

빠르게 사업성을 다시 검토할 수 있도록 준비할 수 있습니다.

이번 사업주처럼 토지를 매각할 계획이 없고 장기간 보유할 예정이라면 더욱 그렇습니다.

토지를 급하게 처분하기보다는

현재의 토지이용을 유지하면서 향후 개발 가능성을 열어두는 것도

하나의 선택지가 될 수 있습니다.

특히 토지태양광은 장기간 운영되는 사업인 만큼 단순히

"설치가 가능하다"는 이유만으로 추진하기보다는

실제 수익성과 금융조건까지 충분히 확보된 이후 진행하는 것이 중요합니다.

🎯 마무리하며...

● 좋은 입지라도 계통연계가 안 되면 사업은 기다려야 합니다

이번 제주시 구좌읍 세화리, 약 800평 잡종지 토지태양광 상담사례를 정리하면 다음과 같습니다.

해당 토지는 잡종지·계획관리지역으로 지정되어 있으며,

경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 건축계획심의대상구역 등의 조건에 대한

추가적인 검토는 필요하지만

현재 토지이용계획상 사업을 원천적으로 제한하는 중대한 요인은 확인되지 않았습니다.

현장 역시 완만한 남저북고 형태로 기본적인 발전조건이 비교적 양호하고,

약 200m 인근에 기존 태양광발전소가 운영되고 있어

도로 및 전주 접근성도 나쁘지 않은 것으로 판단하였습니다.

또한 현재 확인한 지자체 이격거리 조건에서도

직접적인 제한 가능성은 크지 않은 것으로 검토되었습니다.

하지만 한전의 변전소·주변압기·배전선로 계통연계 여유용량 부족으로

현재 시점에서는 발전사업을 바로 진행하기 어렵다는 것이 가장 중요한 결론입니다.

이런 경우 입지가 좋다는 이유만으로 사업비를 먼저 투입하는 것은 바람직하지 않습니다.

계통연계 상황을 지속적으로 확인하면서 향후 전력망이 보강되어

신규 접속이 가능해졌을 때 다시 사업성을 검토하는 것이 안전합니다.

그리고 그 시점에는 계통만 확인해서도 안 됩니다.

RPS·REC 등 전력판매제도의 변화와

신규 계약시장 구조, 예상 전력판매가격, 금융금리, 모듈 및 구조물 등 공사비,

예상 발전량을 다시 계산하여 실제로 투자비를 회수하고

장기간 안정적인 수익을 확보할 수 있는 사업인지 확인한 후

최종적으로 사업 여부를 결정해야 합니다.

토지태양광은 모든 토지에 권유할 수 있는 사업이 아닙니다.

반대로 현재 한 가지 조건이 부족하다고 해서

영원히 사업이 불가능한 토지라고 단정할 수도 없습니다.

토지이용계획 → 지자체 허가기준 → 한전 계통연계 → 도로·전주 연결 → 지형·음영

→ 공사비 → 전력판매가격과 예상수익

이러한 조건을 순서대로 확인하고, 사업성이 확보되는 시점에 투자하는 것이 중요합니다.

특히 사용하지 않는 시골땅이나 장기간 보유할 토지, 부모님으로부터 물려받은 토지,

매각보다는 지속적인 활용방법을 찾고 있는 토지라면

토지태양광도 활용방안 가운데 하나로 검토해 볼 수 있습니다.

다만 "태양광이 가능한 토지"와 "태양광을 지금 해야 하는 토지"는 다를 수 있습니다.

이번 제주 세화리 현장이 바로 그런 사례입니다.

토지와 지형조건은 비교적 양호하지만 현재는 계통연계를 기다려야 하고,

계통조건이 개선되는 시점에는 다시 변화된 정책과 전력판매가격을 기준으로

사업성을 검토해야 합니다.

제일테크에서는 단순히 태양광 설치를 권유하기보다는

토지이용계획, 지자체 규제, 한전 계통연계, 현장조건과 사업성을 먼저 검토하고

실제 사업이 가능한 조건이 갖춰졌을 때 추진하는 방향으로 상담을 진행하고 있습니다.

토지를 오랫동안 보유할 계획이라면 서둘러 결정하기보다는

현재 가능한 조건과 불가능한 조건을 먼저 구분하고,

향후 사업기회가 생겼을 때 활용할 수 있도록 준비하는 것이

토지태양광을 검토하는 보다 현실적인 방법입니다.

저희가 직접하지 않더라도,

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건실한 #시공업체 를 선정해서, 20년간 걱정없이 수익을 누리기를 바래봅니다

탄탄한 신뢰와 성실한 시공을 약속드리는 '제일테크' 입니다

지붕태양광 사업에 관한 문의 사항이나 궁금한 내용이 있으시면

언제나 편안한 마음으로 연락주세요~~

사업검토 및 설계는 무상으로 성실히 진행해 드리겠습니다

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