부동산 세금2.

■ 잘못 알고 있는 부동산 세금 내용 (32건 사례 및 답변을 3회에 나누어 게재) 11. 주거용 오피스텔에 임차인의 전입신고를 못하게 막고 본인 거주주택을 비과세라 생각하고 매도하였다가 거액의 양도세 추징 사례) 양도차익이 큰 주택을 소유한 1세대가 주거용 오피스텔을 1개 소유하고 있으며, 해당 오피스텔은 실제로 주거용으로 임대하고 있으나 세입자의 전입신고를 못하도록 하고 있음. 이 상황에서 오피스텔 외 다른 주택을 양도하고 비과세로 신고 ☞ 오피스텔은 공부 상으로는 업무시설이지만 실제 주거용으로 사용하고 있을 경우 실질과세원칙에 따라 주택으로 보므로 임차인이 전입신고를 하지 않았더라도 실제 해당 오피스텔이 주거용으로 사용하는 것이 확인되면 실질과세원칙에 따라 주택으로 간주됩니다. 이 경우 오피스텔 외의 나머지 주택은 1세대1주택으로 인정되지 않으므로 비과세가 적용되지 않음 12. 양도세 비과세 여부 판단 시 동일 세대 여부는 주민등록표에 상관없이 실제 같이 거주하는 지로 판단 사례) 1주택자인 부모가 1주택을 보유한 자녀와 실제로는 같이 거주하면서 부모의 주택을 팔기 전 자녀를 주민등록상으로만 세대분리하고 본인 주택은 비과세로 신고 ☞ 양도세 1세대1주택 비과세 여부를 판단할 때 동일 세대 여부는 주민등록 여부에 상관없이 실제로 같이 거주하면 동일 세대로 (실질과세원칙) 봅니다. 따라서 사례의 아버지가 주택을 양도할 당시 자녀와 동일 세대였으므로 아버지의 주택은 일시적2주택이나 동거봉양 합가 요건을 갖추지 못했다면 비과세가 적용되지 않습니다. 13. 자녀는 초등학교 입학때문에 시부모집에 전입신고하고 거기서 학교를 다니고 있고, 부모는 거주요건이 있는 주택에 전입신고가 된 경우 1세대1주택 비과세가 가능한지? ☞ 1세대1주택 비과세 요건 중 거주요건은 전 세대원이 모두 거주해야 하며, 부득이하게 학업, 근무상의 형편, 질병치료 등의 사유로 세대원 중 일부가 함께 거주를 하지 못해도 거주를 한 것으로 인정을 해주나 초등학교와 중학교의 배정문제로 자녀가 함께 거주를 하지 못한 경우에는 거주요건의 예외로 인정되지 않으므로 비과세가 적용되지 않습니다. 14. 취득 당시 조정대상지역이었다면 양도일 이전에 해제되어도 거주요건 적용 사례) 취득할 당시에는 조정대상지역이었으나 양도 당시 조정대상지역에서 해제된 경우, 양도세 비과세 요건은 양도일 당시의 상황으로 판단한다고 생각하여 거주요건이 면제된다고 생각하고 거주요건을 충족하지 않은 상태에서 매도 ☞ 양도세 비과세 요건 중 거주요건은 양도 당시 상황에 상관없이 취득 당시 조정대상지역에 위치하고 있었다면 거주요건이 적용됨, 따라서 취득 당시 조정대상지역에 위치하고 있었다면 양도 당시 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 이상 거주하고 매도해야 비과세가 적용됩니다. 거주요건을 충족하지 않고 비과세를 적용받으려면 상생임대주택의 요건을 갖춰야합니다. 15. 분양 당시 조정대상지역이었어도 취득일에 조정대상지역에서 해제되었다면 거주요건이 적용되지 않음 사례) 청량리 소재 분양권을 2019년에 분양받았으며 분양 당시에는 조정대상지역, 해당 분양권에 의한 주택의 잔금을 지급하고 2023.7월에 입주 예정인데 거주요건이 적용되는지? ☞ 거주요건은 주택의 취득일 당시 조정대상지역인 경우에 한하여 적용되는 바, 분양 당시에는 조정대상지역이었더라도 취득일(잔금일) 당시 조정대상지역에서 해제되면 거주요건이 적용되지 않습니다. 16. 1세대1주택자가 매도 계약 당시에는 주택이었으나 매수인의 요청으로 잔금일 전에 주택을 멸실하거나 상가로 용도변경한 경우에도 비과세를 적용받을 수 있는지? ☞ 양도세 비과세는 양도일 당시의 상황으로 요건 충족 여부를 판단하며, 양도일은 잔금일이므로 잔금일 현재 주택상태인 경우 비과세가 적용되지만 잔금일 당시 주택이 아닌 멸실 후 토지 상태이거나 상가로 용도변경된 경우 비과세가 적용되지 않음(종전에는 계약일 당시 주택일 경우 비과세를 적용해줬으나 유권해석의 변경으로 2022년 10월 21일 이후부터는 잔금일 당시 주택이 아니면 비과세가 적용되지 않으니 유의해야 합니다. 17. 2021년 이후 취득하는 분양권의 주택수 포함사실을 모르는 경우 사례) 양도차익이 큰 1주택을 보유한 자가 2021년 이후 지방 미분양 분양권 2개를 구입한 상태에서 기존에 보유 중인 주택을 처분하고 비과세라 생각하여 양도세 신고를 누락 ☞ 2021년 이후 취득하는 분양권은 다른 주택의 비과세 여부를 판단할 때 주택 수에 포함되므로 1주택과 2분양권을 소유한 자가 1주택을 양도한 경우 비과세가 적용되지 않습니다. (심지어 중과규정이 적용될 때는 3주택 중과세율이 적용됨) 18. 최종 1주택 규정이 폐지된 줄 모르고 있는 경우 사례) 본인이 거주 중인 양도차익이 큰 1주택과 지방의 소규모 갭투자로 투자한 2주택 합계 3주택을 보유한 자가 지방 투자목적의 2주택을 처분하고 1주택이 된 날로부터 2년이 경과할 때까지 기다리고 있는 경우 ☞ 최종 1주택 규정(다주택자가 다른 주택을 처분하고 1주택이 된 날부터 1세대1주택 비과세를 위한 2년 보유 및 거주요건을 새롭게 기산하는 규정)은 2022.5.10.을 기준으로 폐지되었으므로 3주택 보유자가 그중 2주택을 처분하였다면 남은 1주택의 비과세를 위한 보유기간을 새롭게 기산하지 않고 취득일부터 기산합니다. 19. 분양권으로 취득하는 주택의 잔금을 임차인의 보증금으로 대체한 경우 직전임대차계약에 해당하지 않음(상생임대주택 특례 적용되지 않음) 사례) 2022.12월에 분양권으로 취득하는 아파트(조정대상지역 위치) 잔금을 임차인의 보증금으로 지급하고 임대차계약기간을 2년으로 작성하였으며, 2024.12월에 임대차계약을 갱신하면서 5% 이내로 인상하면 상생임대주택에 해당하여 거주요건이 면제될 것이라고 좋아하고 있음 ☞ 직전 임대차계약기간이 1년 6개월 이상이어야 하며, 이후 상생임대차계약을 체결(2024.12.31.까지 체결해야 함)할 때 5% 이내로 임대료를 증액해야 상생임대주택으로 보아 거주요건이 면제됩니다. 직전임대차계약으로 인정되려면 본인의 자금으로 잔금을 지급해야 하는데, 임차인의 전세보증금을 받아 잔금을 치르면 직전임대차계약으로 인정되지 않으며, 이 경우 2024.12월에 체결한 계약이 직전임대차계약이 되므로 2024.12.31. 이내에 상생임대계약을 체결할 수 없음. 따라서 사례는 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없습니다. 20. 1주택 보유자가 1년이 지나기 전에 분양권을 취득하고 1주택 + 1분양권(입주권) 특례를 적용받으려는 경우 사례) 1주택을 보유한 자가 해당 주택을 취득한 날로부터 1년이 지나기 전에 지방의 미분양 분양권(혹은 입주권)을 취득하고 소득령 제156조의3 3항의 일시적 1주택 + 1분양권 특례를 적용받으려 하고 있습니다. ☞ 2021년 이후 취득하는 분양권이 주택 수에 포함되면서 2021년부터 1주택 + 1분양권 특례가 신설됨. 처음 신설될 때는 종전주택 취득 후 1년이 지나기 전에 분양권을 취득했더라도 분양권으로 취득하는 주택의 준공일로부터 2년 이내 신축주택에 전입하고 1년 이상 거주하면 비과세가 적용되는 것으로 규정(소득령 제156조의3 3항) 그러나 2022년 시행령이 개정되면서 종전주택을 보유한 자가 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과한 후 분양권(입주권)을 취득해야 소득령 제156조의3 2항과 3항의 일시적1주택 +1분양권 특례가 적용되는 것으로 개정되었는데 사례의 경우는 1년이 지나기 전에 분양권을 취득했으므로 특례가 적용되지 않습니다. 내일은 21부터 32까지 거재하겠습니다.