숨어있는 황금알, 철산12단지

[에델바이스]

우리단지는 12~15층의 중층단지이면서도 대지지분이 많은 단지입니다.(13단지보다 훨씬 많음)

지금까지는 실제 살고있는 평수로 가격이 매겨졌지만 앞으로는 대지지분이 가격에 큰힘을 발휘하게 됩니다.

우리단지와 철산1,2,3단지재건축을 비교해 보겠습니다.

철산1,2,3단지(이하 선발재건축이라 칭함)가 재건축하기 이전 5층의 저층아파트일때 11평형의 대지지분이 14.8~15평이었습니다.

선발재건축단지 11평 조합원(지분14.8~15평)이 새아파트 33평을 무상으로 받았을때 추가분담금이 약 1억5천정도 였습니다.

선발재건축은 2종주거지역으로 용적률 250%를 적용받았습니다.

그러나, 선발단지 땅에서 도로를 넓히고 초등하교 1개소를 기부체납했기 때문에

원래의 4개단지 전체 땅에서 도로용지나 학교용지로 나간 부분을 제외하고 실제 새아파트를 건축한 면적만을 계산한 실제 용적률은 220% 내외일 겁니다.

용적률 220% 내외일때 대지지분 14.8~15평 조합원이 1억5천을 부담하고 33평 새아파트를 받았습니다.

그러나, 선발재건축은 임대주택 환급금을 분담금 환급으로 되돌려받을 것으로 보여

약 1000~1500만원을 되돌려 받을것으로 보입니다.

따라서 실제 추가분담금은 1억4천 내외라는 말입니다.

그러면, 우리단지는 어떤가요.

우리단지 25평형 대지지분이 14.62평입니다.

선발재건축단지 11평형 대지지분과 거의 같습니다.

게다가 우리단지는 이미 3면이 대로에 접해있기 때문에

아파트 땅을 기부하여 도로부지로 제공할 필요가 전혀 없습니다.

기부체납하는 땅이 필요없다는 말입니다.

순수한 우리의 땅에 실질 용적률 250%로 재건축이 가능하다는 말입니다.

선발단지가 실질용적률 220%로 하면서 15평 지분으로 1억4천을추가하여 33평을 받음.

현재 선발재건축 33평 중간층 매매가격 5억5천~5억8천

5억5천-조합원분담금 1억4천=4억1천만원.

즉, 선발재건축단지의 대지지분 15평은 현재 4억1천만원의 가치가 되었습니다.

다시 우리단지를 볼까요.

우리단지 지분 15평으로 용적률 250%를 계산하면

대략 7~8천 정도의 추가분담금으로 33평을 받는다는 계산이 나옵니다.(8천으로 계산하겠습니다)

게다가 우리단지의 입지는 광명시 최고의 요지입니다.

철산12단지는 안양천을 끼고 있고 철산역이 코앞이고 중심상업지구 바로 옆인

금싸라기 땅입니다.

철산1,2,3단지 보다 땅의 가치가 약 15%는 더 높다고 보면 됩니다.

선발재건축 33평이 현재 5.5억이므로 5.5*115%=약 6.3억.

6.3억-8천(15평 지분소유자의 추가분담금) = 약 5.5억 !!!

우리단지가 재건축을 본격 추진하기만 하면

우리단지 25평형(지분 14.62평)의 대지지분 가치는 대략 5억5천이 된다는 말입니다.

최대한 보수적으로 계산해도 이 정도의 가치를 내재하고 있다는 말입니다. 

정부에서는 지하철역 주변지역의 용적률을 상향시켜 고밀도 개발을 추진중에 있습니다.

또, 우리단지는 상업지구로 변경하여 개발해야 광명시 전체 도시게획에 맞는다는 주장이 예전부터 있었고

시청과 지역 국회의원도 이를 알고 있습니다.

우리단지가 상업지구로 변경되어 용적률을 몇백% 추가로 받으면서 재건축을 추진한다면 그때는 게임 끝입니다.^^

우리단지는 이제부터 시작입니다.

** 이 글을 다른 까페나 다른 싸이트로 퍼가도 좋습니다. 우리단지 홍보 많이 해 주세요.^^

[길가던 나그네]

감사합니다...잘 읽었습니다^^

[공납금]

그럼 리모델링은 답이 아니란거네요?? 재건축이던 주상복합이던....이젠 아무이야기나 좀 나와서 예전처럼 카페가 활성화되었음 좋겟어요!~ 전 늘 최신글보기해서 눌러보면 늘 광고뿐 ㅠ.ㅠ

[곰스]

감사합니다... 12단지 소유자로써 재건축에 관심이 많은 1인 입니다... 광명시의 중심인 12단지가 향후 어떠한 방향으로 흘러갈지 관심있게 지켜보고, 카페를 위해 할수 있는것이 있다면, 돕고 싶습니다...

[구름산]

매우 좋은 내용입니다. 복덕방들은 전문가라 이런 점을 잘 알고 있을 것임에도 매매 늘려 수수료나 많이 챙겨보겟다는 맘에서 가격을 후려칠려고 할 것입니다. 중요한 것은 적극 홍보입니다. 남이 해주지 않습니다. 우리 스스로 홍보해야할 것입니다. 하안동은 아파트연합회가 잘 운영되고 아파트 가격도 잘 유지하고 있는 줄로 압니다. 우리도 가만 앉아만 있을 때는 아닙니다. 미리 재건축추진위 준비하고 아울러 광명시 널리 아니 경인지구에 12단지의 장점 및 저평가되었다는 점을 소문나도록 알려야 할 것입니다.

[에델바이스]

우리단지는 절대 리모델링 하면 안됩니다. 지분이 이만큼 많은데 왜 가치없는 리모델링을 합니까. 재건축하면 대박날 자리가 우리단지 자리입니다.

[잠꾸러기]

리모델링은 반대..재건축에 찬성합니다...

[윤정]

얼느얼능 재건축되기만을...12단지 팟팅..!!!

[atom]

재건축을 빨리 추진해야 되지요^^

[아이사랑]

저도 재건축에 한표~~ 빨리 추진했음 합니다..