유치권에 기한 경매신청과 경매무효(2)

[정교수]

<경매투자칼럼>

                                                 유치권에 기한 경매신청과 경매무효(2)

                                     -의정부지법2009타경48889호 유치권에 기한 부동산임의경매-

지난회 계속

라. 따라서 피고 금영코리아 명의의 이 사건 소유권이전등기는 무효인 경매를 원인으로 하여 경료된 것으로서 무효의 등

    기라 할 것이며 피고 00새마을 금고명의의 이 시건 근저당권설정등기는 무효인 이 사건 소유권이전등기에 터잡아 이

    루어진 것으로서 역시 무효라 할 것이므로 이 사건 부동산의 소유자인 원고 대한신탁에게 피고 금영코리아는 이 사건

    소유권이전등기의 피고 지역새미을 금고는 이 사건 근저당권설정등기의 각 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

  이 사건을 통해 여러 가지를 생각할 수 있다. 우선 낙찰된 부동산을 다시 빼앗길 수 있는 법리를 살펴볼 필요가 있다.

일반매매가 아닌 경매절차라 해서 무조건 안전한 것은 아니다. 비록 법원이 개입하기는 하지만 경매는 기본적으로 부동산매매를 하는 것이다. 물론 법원의 개입에 의한 절차진행이어서 일정한 공신적인 효력은 있지만 그렇다고 해서 신뢰가 무조건 보호될 수는 없다. 공신적인 효력에 있어 강제경매와 임의경매는 경매진행의 권원차이로 인해 신뢰보호의 정도에도 차이가 발생한다.

  강제경매는 판결과 같이 집행력있는 정본이 존재하는 경우에 국가의 강제집행권 행사의 작용이기 때문에 일단 유효한 집행력있는 정본에 근거해서 매각절차가 완결된 때에는 나중에 집행권원이 표상된 실체상의 청구권이 당초부터 부존재하거나 무효라고 하더라도 또 중도에 변제등의 원인을 채권이 소멸했다고 하더라도 매각절차가 무효가 아닌 한 매수인은 유효하게 목적물의 소유권을 취득하게 된다.

  반대로 임의경매는 저당권자와 같은 담보권자의 담보권에 기한 경매실행을 국가기관인 집행법원이 대행하는 것에 불과하므로 담보권에 이상이 있다면 그것이 매각허가결정의 효력에 영향을 미치게 된다. 그 결과 강제경매와 달리 임의경매의 경우는 경매의 공신적 효과가 인정되지 않는다. 다시 말하면 임의경매에 있어서 집행법원은 실체상의 하자가 있으면 경매개시결정을 할 수 없게 되고 나아가 이런 사유는 매각불허가 사유에 해당하게 되며 이를 간과해서 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납한 후 소유권이전등기를 받았다고 하더라도 매각부동산의 소유권을 취득하지 못하게 된다.

  그런데 유치권에 기한 경매절차는 기본적으로 임의경매절차를 준용하도록 하고 있어 공신적인 효과에서 임의경매절차를 따를수 밖에 없어 경매의 권원인 유치권이 존재하지 않으면 경매절차가 무효가 되는 한계가 발생한다.

더구나 유치권에 기한 경매신청을 함에 있어서는 다른 임의경매신청과 마찬가지로 유치권이 존재한다는 증명서류를 첨부해야 하는데 경매실무상으로는 유치권이 존재한다는 취지의 판결(이유란에 기재된 것이라도 무방)뿐 아니라 그밖에도 유치권의 존재를 증명할 수 있는 공사계약서나 확인서 등 사문서로도 가능하다고 보고 있다.

  그 결과 유치권의 존재가 확정되지 않은 상태에서도 충분히 경매진행이 가능할 수 있게 되면서 위 사건과 같이 낙찰이후에 비로소 유치권이 존재하지 않는다는 이유로 경매자체가 무효처리되는 경우가 적지 않게 발생할 수 있다. 따라서 경매의 안정성이라는 면에서는 특히 위험할 수밖에 없다.

  둘째 이 사건의 쟁점은 낙찰이전의 종전소유자가 신탁회사라는 점에 있다. 위에서 본 바와 같이 유치권에 기한 경매가 유효한지 여부에 관한 통상적인 기준은 경매개시결정당시에 유치권이 존재했는지를 따지게 되지만, 이 사건의 경우에는 경매개시결정이전에 이미 해당 물건에 대해 신탁등기가 되어 있었고 그 결과 신탁등기이전에 발생한 권리, 예를 들어 신탁전에 이미 신탁부동산에 저당권이 설정되거나 압류,가압류, 가처분 등이 이루어져 있는 경우에만 경매가 가능하게 되어 유치권발생시점도 통상적인 경우처럼 경매개시결정이 아닌 신탁등기 시점으로 앞당겨지게 되는 것이다.

  세번째 경매무효에 따른 대비책이다. 경매가 무효될 수 있다면 낙찰자는 종전소유자에 대해 등기를 말소해야 하는 반면 납부한 경매대금을 반환받을 권리가 있다. 반환청구의 대상은 대금을 배당받은 사람, 경매채무자 등이 되는데 이들에게 반환할 자력이 없을 경우를 대비해서 이들 재산에 대한 가압류내지 배당금에 대한 지급금지가처분 등의 조치를 할 필요가 있다.

본 칼럼은 최광석변호사(로티스합동법률사무소 대표)의 칼럼을 알기쉽게 자료정리한 것임을 밝힘니다.

<본 칼럼에 대한 필자의 의견 및 해설>

1. 여기서 우리가 알아야 할 것은 유치권에 의한 경매는 낙찰 후에도 유치권이 성립되지 않는 것이 추후 밝혀진 경우에는

   경매가 무효가 되어 소유권을 잃어버리게 된다는 것이다. 채권자들은 신탁등기를 경료한 2008. 8.5 이전에 이 부동산을

   점유하고 있지 않아 유치권이 성립되지 않는다는 것이 서울 북부지법의 판결이다.

   유치권은 임의경매로서 임의경매는 공신적 효과가 없어 담보권의 부존재, 무효, 피담보채권의 불발생, 소멸과 같은 실

   체적 흠이 있는 경우 매각허가결정이 확정되고 대금을 완납하였다 하더라도 성립되지 않는 유치권의 경매신청은 무효

    이고 소유권을 취득할 수 없다고 한다.

  그러나 필자는 이점에 대하여 동의할 수 없다. 왜냐하면 유치권에 기한 경매신청을 의정부지법이 받아들였고 소유자도 이에 대하여 당시 이의를 제기하지 않았기 때문이다. 그 후 채권자들이 유치권에 기한 경매개시결정에 대한 이의를 제기하였으나 2011.2.21 기각결정이 내려졌고 이에 항고하였으나 의정부지법2011라109사건에서 집행정지가처분을 받지 않아 경매가 계속 진행되어 매각허가결정이 그대로 확정되고 그 매수인이 매각대금을 모두 지급한 이상 경매개시결정을 취소할 수 없다는 이유로 2011. 8.5 항고기각결정이 내려졌다.(의정부지법에서 유치권에 기한 경매신청을 2번이나 맞다고 확인하여 확정이 된 것이다.)

  의정부지법에서는 유치권이 성립된다고 보고 유치권에 의한 경매개시결정을 받아들였는데 이와 다른 북부지법에서 이를 부정하는 것은 일사부재리의 원칙에도 맞지 않고 동급법원이 동급법원의 판결을 부인한다는 것은 경매제도의 혼란을 야기하게 되고 인정될 수 없다고 본다. 즉 북부지법은 이점에 관한 의정부지법의 의견을 존중해야 한다고 본다. 따라서 피고는 여기에 그치지 말고 즉각 항소를 하여 최종 대법원의 판결을 받아 볼 필요가 있다고 본다. 

  왜냐하면 임의경매의 경우에도 저당권이 사해행위로 무효가 되었는데도 낙찰자가 이미 잔금을 납부한 사례에 대하여 거래의 안정성으로 경매를 무효로 처리하지 않고 소유권을 인정한 사례가 있기 때문이다.(대법 2000다44348판결 사해행위취소)

채무자와 수익자사이의 저당권설정행위가 사해행위로 인정되어 저당권설정계약이 취소되는 경우에도 당해 부동산이 이미 입찰절차에 의하여 낙찰되어 대금이 완납되었을 때에는 낙찰인의 소유권취득에는 영향을 미칠 수 없으므로 채권자취소권의 행사에 따른 원상회복의 방법으로 입찰인의 소유권을 말소할 수는 없고 수익자가 받은 배당금을 반환하여야 한다. 필자의 저서 '돈버는 부동산실전경매' 2권 361페이지 참조

  이 사례에서 경매의 무효로 소유권과 저당권이 말소된 낙찰자와 새마을금고가 배당을 받은 다른 채권자에게 부당이득반환을 청구하여 원금을 회수하게 된다면 다행이지만 회수가 되지 못해 만일 상당한 손해를 보게 된다면 낙찰자나 새마을 금고는 원인을 제공한 국가에 책임을 물어 손해배상을 청구할 수도 있다고 본다.(개인 의견)

2. 경매개시결정에 대한 이의를 하여 기각결정이 내려져서 이를 항고한 경우 별도로 집행정지가처분을 받지 않은 경우에

   는 경매가 계속 진행된다.

3. 경매가 무효가 된 경우 낙찰자는 경매대금을 반환받을 권리가 있다. 대금을 배당받은 사람에게 부당이득 반환청구를 

    할 수 있다는 점이다. 다만 여기서 원인을 제공한 것은 국가(법원)이라는 점이다. 따라서 원인을 제공한 국가도 책임을

    지어야 한다고 본다. 이 점에 관해 경매업계의 강호제현의 의견을 널리 구해본다. 현재 당사자가 항소중에 있는 것으

    로 파악되며 최종 결론이 주목된다. 추후 본건에 대한 진행사항을 다시 게재할 예정이다.

<서울투자경제연구소 소장>

[최강혈]

보증금, 유치권, 채권비용 다 합쳐도 16억내외인데....초기감정가 30억정도면....경매로 가는것을 막고 싸게 20억에 내놓는게 낫지 않았을까 하는 생각이 드네요...(물론 팔린다는 전제하에...)

[청야]

유치권자에 의한 경매는 여러가지로 문제가 있습니다. 법원도 차제에 제도를 정비할 필요가 있다고 봅니다. 예를 들어 유치권자의 내용을 법원서류를 통해 사전 충분히 알 수 있게끔 서류를 공개해야 합니다...

[태권짱]

맞는 말씀입니다... 유치권에대하여 충분히 검토하고 입찰 할 수 있도록 관련서류를 공개하여야 합니다.