재개발/재건축 재개발 투자 이것만은 알아두자 (8)

[대박]

재개발 투자 이것만은 알아두자 (8)    

◈ 재개발사업의 소요기간  

용적률을 핵심요소로 하는 기본계획이 수립됐다면 포커스는 주민동의율과 시행-시공사선정에 있습니다. 조합원이란 사업의 주체인 만큼 주민동의율과 개발의지 정도에 따라 사업속도면에서 큰 차이가 있을 수 있죠. 다시 말하면, 동의율이 높고 사업추진열의가 강한 지역은 동의율의 조율이 필요하고 불협화음이 있는 지역보다 일반적으로 2~3년 정도 빨리 입주할 수 있습니다. 

  보통 기본계획, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분시점까지는 보통 3년~5년 정도가 소요됩니다. 가장 큰 예상오차가 발생하는 단계는 기본계획단계로서 기본계획수립 여부가 곧 재개발 사업속도의 관건이라도 해도 과언이 아닐 정도입니다.   관리처분시점이 지나면 이주비가 지급되고 철거가 들어가 착공한 후 완공되어 입주를 하게 되는데 이 과정은 건립규모에 따라 편차는 있지만 착공하여 보통 2년~3년정도가 소요됩니다. 물론 관리처분 이전 단계에 비해 사업기간 예상오차는 굉장히 적은 편입니다.      

◈ 기본계획 시점의 사업기간 예상오차가 가장 큰 이유  

재개발 사업에서 용적률은 곧 건립세대와 직결되는 요소입니다. 용적률이 높으면 건립세대가 많아져서 조합원에게 더욱 더 큰 이익을 가져다 줍니다.  

이 용적률의 방향성이 드러나는 시점이 바로 기본계획 시점이기 때문에 가장 잡음이 많고 대립이 많아 가장 큰 사업지연요소가 되는 것입니다.   이론적으로 기본계획은 1년이면 수립이 가능한데, 위에서 언급했던 것처럼 용적률을 높여 수익성을 만드는 것이 사업의 성공여부를 가늠하는 큰 비중을 차지하고 있기 때문에 이 과정에서 대부분 사업이 지원됩니다.   
 
◈ 나대지나 도로부지의 분양자격  

1) 나대지 무주택자는 30제곱미터이상(약 9평), 유주택자는 90제곱미터이상(약 27평)을 소유하고 있으면 분양자격이 주어집니다. 위 요건에 불충족되는 되는 경우 분양자격은 주어지지 않으며 권리가액만큼 현금으로만 보상됩니다.   

2) 도로부지 90제곱미터 이상이면 주택소유여부에 관계없이 분양자격이 주어집니다.  

 무주택자의 경우, 30제곱미터 이상의 도로부지만 가지고 있어도 분양대상입니다만 지목, 현황이 모두 도로일 경우 청산대상입니다.   도로부지는 초기가용금액의 절약이라는 장점이 있지만 모든 금융권의 대출이 불가능하고 관리처분시점의 권리가액 산정에서 단독필지에 비해 3분에 1밖에 평가되지 않는다는 단점을 가지고 있습니다.      

 ◈ 조합원수의 변경  

사업시행인가시점에 더 큰 평형대을 받기 위해 적은 지분을 매입하는 현상이 일어나게 되어 기본계획단계에서 책정된 조합원수는 관리처분시점의 조합원수와 비교해봤을때 줄어드는 것이 일반적입니다.  

하지만 무허가건물이라는 변수가 있다. 사업시행인가는 서류상으로 확인할 수 없는 무허가건물을 점유한 조합원이 추가되는 시점이기 때문에 재개발 지역이 고지대이거나 구릉지일 경우 오히려 조합원수가 늘어나는 현상도 있을 수 있습니다.      

◈ 조합원 평형배정은 권리가액 순  

재개발 조합원의 평형배정방식은 대지지분이 많은 순서가 아닌 권리가액 (매입한 대지 건물에 대한 보상가격 * 비례율)순으로 합니다. 다시말해 대지지분면적은 평형배정방식에서 어떠한 영향력도 행사할 수 없다는 말입니다.

재개발 보상가격은 재건축과는 달리 대지의 효율성을 기준으로 하기 때문에 주택의 형태(단독주택, 공동주택 혹은 나대지 등)에 따라 같은 면적의 대지라도 보상가격의 차가 클 수 있다는 점을 꼭 명심하시기 바랍니다.

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강북권 재개발 `깡통 입주권`까지 … 시세가 공시지가의 130% 이내인지 확인

뉴타운 바람을 타고 도심권의 낡은 다세대.다가구나 단독주택을 사려는 투자자들이 늘고 있지만 거품 경고가 잇따르고 있다는 사실에 주목해야 한다.

전문가들 사이에서는 이미 "올라도 너무 올랐다"는 분석이 갈수록 힘을 얻고 있다.

오세훈 서울시장의 '추가 뉴타운 신중론'도 유념해야 할 대목이다.

국토해양부 역시 '4.11 강북집값 안정대책'을 통해 뉴타운 등 재개발 구역별로 관리처분 인가시기를 조정하도록 하는 등 뉴타운 사업이 한꺼번에 몰리지 않도록 속도를 조절하겠다고 발표했다.

전문가들은 따라서 뉴타운 투자자들에게 "돌다리를 두드리듯 신중하게 매입 여부를 결정하라"고 충고한다.

무엇보다 매입 대상 지역의 사업추진 현황을 꼼꼼히 파악해야 한다.

최근 '묻지마 투자'가 기승을 부리는 지역 가운데 재정비 기본계획조차 수립되지 않은 곳이 수두룩하다.

실제 뉴타운으로 지정될지，사업기간이 얼마나 걸릴지 모른다는 얘기다.

이른바 '지분 쪼개기'를 통해 신축되는 전용면적 60㎡ 이하 다세대 주택은 피해야 한다.

서울시는 7월 준공분부터 아파트 입주권을 주지 않고 현금으로 청산하도록 할 방침이다.

이렇게 되면 투자자 자신이 새 아파트에 입주하지 못할 수도 있다.

신축 다세대는 해당 지역의 노후 주택비율을 떨어뜨려 뉴타운 지정요건을 맞추지 못할 수도 있다.

조합원이 많은 곳도 가급적 피하는 게 좋다.

조합원 수가 아파트 신축 가구 수보다 많으면 일반분양 물량이 없어 수익성이 떨어진다.

일부 조합원들이 새 아파트 입주권을 얻지 못할 수도 있다.

따라서 10㎡ 안팎의 작은 대지지분은 일단 매입을 피하는 게 상책이다.

다가구에서 다세대로 전환된 주택의 경우 2003년 12월30일 이전에 전환을 마쳤어야 전용 60㎡ 이하 입주권을 받을 수 있다.

건축물대장이나 등기부등본을 살펴 전환(구분등기)일자를 세심하게 확인해야 한다.

김규정 부동산114 차장은 "관리처분 때 지분의 감정평가액이 낮아질 수 있는 만큼 지분가격이 개별 공시지가의 130%이내에서 형성돼 있는 지 확인해야 한다"며 "지분 매입가격과 향후 추가 부담금 등 기본적인 손익계산과 자금마련 계획없이 분위기에 휩쓸려 매입할 경우 낭패를 볼 수 있다"고 지적했다.
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강북권 재개발 `깡통 입주권`까지 … 지분값만 단기급등

서울지역 재개발과 뉴타운에 대한 '묻지마 투자'에 빨간불이 켜졌다.

△집값 안정 △1~3차 뉴타운 사업의 가시화란 두 가지 요건을 충족해야만 4차 뉴타운 지정을 고려하겠다는 오세훈 서울시장의 발언도 서울시내 4차 뉴타운 후보지에 적잖은 파장을 일으키고 있다.

뉴타운 후보지의 부동산 중개업소엔 주택 매수 문의는 뚝 끊기고 "우리 동네는 어떻게 되느냐"는 전화만 쇄도하고 있다.

이런 가운데 단기 급등한 지분값에 비해 감정평가액이 낮게 나와 투자실익이 별로 없는 '깡통 입주권'이 재개발 및 뉴타운 구역에서 속출하고 있다.

기대 이하의 감정평가액 때문에 조합원 추가부담금이 늘어나는 데 비해 지분(이하 대지 1평)값은 떨어지면서 조합원 지분(일명 딱지)을 산 사람들의 투자수익률이 마이너스가 된 경우도 적지 않다.

◆우리 동네,뉴타운 안되나요?

4차 뉴타운 후보지로 거론됐던 서울 강서구 화곡동은 오 시장 발언 이후 매기가 완전히 꺾인 분위기다.

화곡8동 K공인 관계자는 "오 시장 발언으로 화곡동은 어떻게 될 것 같으냐는 문의전화가 끊이지 않는다"고 말했다.

이어 "화곡동 집값은 호가만 지분당 2000만원 이상으로 올랐지 실거래가는 총선 기간 큰 변화가 없었다"며 "호가를 낮춘 매물이 많이 나올 것으로 보고 매수자들이 관망하고 있다"고 전했다.

함영진 부동산써브 연구실장은 "당분간 뉴타운 지정이 어려워질 테니 후보지에 올랐던 곳은 기대감이 꺾일 것"이라며 "후보지 중 고평가됐거나 거품이 낀 지역은 호가가 조정될 여지가 있다"고 말했다.

◆땅값 2배 이상 오른 곳 29곳

부동산 정보업체인 부동산114에 따르면 서울에서 지난 한 해 동안 지분값이 두 배 이상 오른 뉴타운 및 재개발 구역(평형대별로 세분한 구역 포함)만 29개에 달한다.

동작구 흑석4구역의 경우 작년 초 3.3㎡당 2359만원이던 지분값이 올초엔 7250만원으로 3배로 치솟았다.

부동산써브에 따르면 총선 후보들의 뉴타운 선심 공약으로 화제를 모은 동작구 사당동 일대 주택 지분값은 연초 1600만원에서 총선 직전 2000만원으로 25% 올랐다.

미아동 일대도 같은 기간 지분당 2500만원에서 3000만원으로 20% 급등했다.

문제는 조합원 지분 보상 기준이 되는 감정평가액이 시세 상승세를 제대로 따라잡지 못한다는 점이다. 시세와 격차가 벌어져 '깡통 지분'이 속출하고 있다. 동대문구 전농7구역은 작년 10월 1000만원 이상으로 예상됐던 지분 감정평가액이 800만원대 초반으로 나오면서 실망 매물이 늘었다.

서대문구 가재울4구역의 경우 작년 12월 감정평가 이후 지분값이 하락세를 보이고 있다.

인근 신성공인 관계자는 "실망 매물이 많이 나와 53㎡짜리 주택의 프리미엄이 1억1000만원으로 1000만원 떨어졌다"고 전했다.

낮은 감정평가 때문에 부담이 늘어난 조합원들은 조합원 부담금을 줄이려는 관리처분 취소소송까지 제기해 일부 재개발 사업이 차질을 빚고 있다.

현재 서울시내 재개발 지역이나 뉴타운에서 관리처분계획 취소소송을 벌이는 곳은 응암7,9구역과 가재울뉴타운의 가재울3,4구역,금호17~19구역 등.응암8구역과 공덕5구역 등에서도 비상대책위원회가 구성돼 관리처분계획을 변경해달라고 요구하고 있다.

◆'지분 쪼개기' 역풍

입주권을 노린 '지분 쪼개기'가 무분별하게 이뤄져 재개발 투자가 아무런 실익을 가져다주지 못하는 지역도 있다.

17일 관리처분총회를 앞둔 성동구 금호동1가 금호15구역은 지분 쪼개기 때문에 조합원 수가 급증해 일반분양을 하나도 할 수 없는 처지가 됐다.

총 1123가구 중 임대주택 94가구를 제외한 1029가구 전부가 조합원들에게 분양될 예정이다.

일반분양분이 없으니 조합원 분양가 및 추가부담금이 주변 재개발구역보다 높을 수밖에 없다.

기준층을 비교했을 때 금호15구역의 전용 85㎡ 아파트 조합원 분양가는 4억7000만~5억400만원으로 인근 17구역(4억6300만원대),19구역(4억7800만원대)에 비해 비싸게 책정됐다.