공인중개사-법 개정(안)에 대한 공청회(토론회)에 제출한 의견서!

2008년 7월 10일(예정) 개최될 예정인, 대한공인중개사포럼이 주최하는 국토해양부 공고 제 2008-308호(공인중개사의 업무 및 거래신고에 관한 법류 중 시행령, 시행규칙 개정안)에 대한 공청회(또는 토론회)에서 발표할 문(안)입니다.   나름대로 그동안의 경험과 공인중개사의 현실을 감안하여 공청회에 제기 될 사항으로, 먼저 논산공인중개사회원님들께 공지하여, 회원님들의 의견(추가할 사항 등 의견 청취)을 구하고, 또 널리 알리고자 합니다.   공인중개사의 어려운 현실을 누가 알아 주겠습니까? 공인중개사의 사정은 공인중개사 스스로가 알아주고, 대처해야 합니다.   또 당일 함께하고자 하시는 회원님은 미리 연락 주시어 서로가 힘이 되었으면 합니다.                                              2008년 6월 30일   삼보공인중개사  박 종 호   <A name="[문서의 처음]"></A> 국토해양부 공고 제2008-308호(공인중개사-법, 령, 규칙 개정 안)에 대한 검토와 공인중개사가 대응해야할 사항 목차 : ■ 서론 ■ 본론 1. 개정이유 및 주요내용    1). 개정이유    2). 시행령 개정 사항    3). 시행규칙 개정 사항    4). 국토부에 제출한 의견 및 답변 2. 규제영향 분석서    1). 규제영향 분석서 (1)    2). 규제영향 분석서 (2)    3). 규제영향 분석서 (3)    4). 규제영향 분석서 (4) ★ 국토해양부에 건의한 사항 및 답변 ■ 결어 ★ 미래지향적인 대책 ★ 공인중개사의 나아갈 길  참고 : 표시 ■는 의견 사항임 ■. 서론        그동안 소개영업법으로 이어지던 부동산 중개업이 1983년 12월  30일 법률 제3676호로 제정, 공포된 부동산중개업법으로 1984년 4월 1일부터 적용되어 1985년 9월 25일 국내 첫 공인중개사자격시험이 실시되고 1회 공인중개사가 배출되었다. 1회 때 68000여 명이라는 과다배출이 있었지만, 이는 과다배출의 목적이 시장의 안정성을 확보할 수 있고, 그에 따른 중개인을 대신 할 공인중개사의 충분한 수요를 필요로 했을 것이라 이해하고 있다. 그러나 권력에 대한 눈치 보기와 공부원의 무소신과 원칙이 없는 행정집행으로 시, 군, 구에 따라서는 1990년 대 후반 까지도 중개인 허가를 내주면서, 공인중개사를 과다 배출하는 공인중개사제도와 역행하는 모순적인 부동산행정을 함으로서, 오늘날 까지 공인중개사제도가 정착을 하지 못하고, 천덕꾸러기로 연명을 하였다고 생각한다. 이제 공인중개사가 첫 탄생한지도 2개성상이 넘었고, 성년이 되었다. 정부는 이제라도 공인중개사에게 “공인중개사법”이라는 자격 사법을 당연히 제정해 주어야 한다. 따라서 이번 공인중개사-법의 시행령, 시행규칙의 개정(안)에 따른 이해 당사자인 “공인중개사”를 중심으로 위 개정(안)에 대한 충분한 논의를 거쳐 개인의 의견이 아닌, 공인중개사 전체의 의견으로 집약시켜, 담당부인 ‘국토해양부’는 물론, ‘국회’와 ‘여당’에 대하여서도, 이의 반영과 앞으로의 “공인중개사법”을 쟁취하기 위하여 공론화에서 얻어진 결론으로 대처했으면 한다. 앞으로 FTA가 체결된다면 우리 중개업계라고 개방되지 말라는 법이 없을 것이다. 지금과 같이 영세한 구멍가게와 같은 중개사무실이 대세인데, 그 기본법부터 제대로 되지 않는다면 우리의 미래는 암담하고 살아갈 길이 막막할 것이다. 우리는 이러한 세계화에 미리 면역되고 대응하기 위해서도, 자격사법인 “공인중개사법”으로 중무장을 하고 대처해야할 것이다. 주석 : 국토해양부의 주요개정사항에 대한 내용이 방대하여, 공인중개사님들에게 그 뜻이 세부내용별로 바로 이해되기 쉽게 각 사항별로 나열하고, 그에 따라 개개의 사항별로 의견을 표(■)하였음. ■. 본론 ★ 개정이유 및 주요내용    1. 개정이유    2. 시행령 개정 사항    3. 시행규칙 개정 사항    4. 국토부에 제출한 의견 및 답변 ★ 개정이유 및 주요내용 1. 개정이유(국토해양부 공고 제2008-308호)   「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」개정(법률 제9127호, 2008.6.13)에 따라 주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업자의 신고사항 및 절차, 거래대금지급증명자료 미제출자에 대한 과태료 부과 기준, 거래당사자중 일방의 단독신고 절차 등 개정법률에서 위임된 사항을 정하고, 중개업자의 손해배상책임 보장금액의 상향조정, 공인중개사자격시험의 출제범위 축소, 중개업자의 성명표기 방법 자율화, 부동산거래정보망사업자 지정요건 완화 등 시행상의 미비점을 개선하려는 것임. ■ 개정이유에 대한 의견 개정이유를 보면 첫째 : 중개업자의 신고사항 및 절차   (여기서 중개업자라는 표시에         항상 불만) 둘째 : 거래대금지급증명자료 미제출자에 대한 과태료 부과 기준 셋째 : 거래당사자 중 일방의 단독신고 절차 등 넷째 : 중개법인의 설립 요건 완화 다섯 : 거래대금지급증명 서면의 구체화 여섯 : 중개업자의 손해배상칙임 보장금액의 상향조정 일곱 : 공인중개사자격시험의 출제범위 축소 여덟 : 중개업자의 성명표기 방법 자율화 아홉 : 부동산거래정보망사업자 지정요건 완화        로 되어있다. 개정이유에 대한 개별적인 의견은 주요내용에 따르고, 전체적인 의견으로는, 첫째 : 중개현장에서는(주택투기지역 등의 외지역), 주택거래이든 토지         또는 주택이외의 건축물이든 간에, 이에 필요한 인, 허가 및 거         래신고 업무는 이미 보편적으로 등록된 공인중개사(중개법인,          중개인 이하 공인중개사로 표기함)가 자율이든, 타율이든 시행         하고 있다.        그러나 정부는 공인중개사의 의무와 책임은 무한 책임으로 끌         고 가려고 하면서, 이에 대한 공인중개사의 권리(업권, 업역,          지도육성, 공인중개사법 등)는 정부 및 국회조차 팽개치고, 부         동산의 투기 등 의 책임이 공인중개사에게 있는 양 몰고 가는         양상이 온 몸으로 느껴진다.        정부는 이에 대한 개선과 공인중개사의 권리확보에 더 많은 관         심과 대책을 보완해 주어야 할 것이다. 둘째 : 국토해양부의 개정내용(실거래가 신고, 거래대금지급증명자료,         거래당사자중 일방의 단독신고, 거래대금지급증명의 구체화 등)         은 공인중개사 단독으로 이행하려고 한다면, 고객은 오히려 불         편을 초래한다는 사유로 공인중개사를 기피하게 하는 요인이          될 것이고, 강제할 방법이 없다. 이에 대하여는 공인중개사를          보호하는 보완책이 필요하다.        또 이는 수익의 당사자인 매도인, 매수인의 제출의무(수익자 부         담 및 공평과세 실현)로 하고, 공인중개사는 당사자의 자료제출         여부와 상관없이, 허가 또는 신고만 대행하게 해야 한다. 셋째 : 중개법인의 설립요건 완화와 공인중개사자격시험의 출제범위          축소, 중개업자의 성명표기 방법 자율화, 부동산거래정보망 사         업자 지정요건 완화 등은 공인중개사 자격제도와 역행하는 악         의적인 사항으로 본다.        이는 지난번 공인중개사 등의 엄중한 항의 와 반대를 했던 사         항으로, 이미 법의 실효성을 상실했다고 본다. 1) 여기서 중개법인의 설립요건 완화는 과다 배출되어 이미 장롱자격     증이 된 공인중개사들을 활용할 대책이 되지 못하며, 중개법인에      고용된(실제는 개별 사무실 운영으로 무허가 중개행위의 표본이 되     는 업소가 대다수 일 것임) 수십에서 많게는 백여 명이 넘는 무등     록자의 중개시장 진출을 뜻하는 것으로 공인중개사제도와 완전히      배치된다할 것이다. 2) 공인중개사자격시험의 출제범위 축소가 과연 중개 전문가를 인정하     는 국가고시가 될 수 있는가 이며, 오히려 과다배출을 부추길 수      있어 전 국민의 공인중개사화를 앞당기는 중개시장 황폐화의 길이     될 것이다. 3) 또 부동산거래정보망 사업자 지정요건 완화는 지금도 과 포화상태     이고, 그 정보는 결국 공인중개사로부터 제공된다 할 것이며, 이로     인한 정보사업자 및 정보지등의 직, 간접의 중개시장 참여와 중개     를 부추길 우려가 있다.    이들 정보사업자(정보지 등 포함)의 수익성이 떨어질 때 중개업에     관여한다고 보는 것은 불을 보듯 당연한 사항이 될 것이다. 4) 이에 요구하는 것은 시시 때때로 금과옥조인 법률을 누더기로 만들     지 말고, 중개대상물의 모든 중개활동은 등록(허가)된 공인중개사만     이 할 수 있도록, 공인중개사에게 “공인중개사법”을 부여하고, 또      이를 보완하기 위하여, 부동산중개업의 허가제를 도입하여 무질서     한 중개시장을 바로 세우고, 전속 중개제도를 일상화 시켜 공인중     개사를 안정화 시키고, 등기원인증서를 관인계약서화 하여 실거래     가 제도를 정착시키면서도, 공평과세의 세원을 확실히 확보해야 한     다. 5) 항상 공인중개사에게 의무와 책임을 부여할 때는 그에 상응한 권리     도 함께 부여하여, 정부의 부동산 정책에 공인중개사도 적극 참여     하고 협조하여 정부정책에 함께 할 수 있도록 해야 할 것이다. 이는 그때 그 상황에 따른 행정관청(공무원)의 검토라는 말 대신에 공인중개사가 수용하고 이행할 수 있도록 법률적으로, 행정적으로, 제도적으로 정착시켜, 공인중개사의 권리도 함께 보호해 주어야 한다. 2. 시행령 개정사항 《시행령 개정 사항》 가. 중개법인 개설등록 기준 완화(안 13조)  (1) 현재 중개법인 설립시 임원. 사원 중 공인중개사 비율이 과반수로       중개법인 설립의 제약요건으로 작용  (2) 중개법인 설립시 임원. 사원 중 공인중개사의 비율을 1/3 이상으       로 완화하되, 공인중개사는 최소 2인 이상으로 함  (3) 중개법인 설립 기준의 완화로 중개법인 설립이 활성화 될 것으로       기대됨 ■ 개별 사항에 대한 의견  (1) 이는 공인중개사 자격제도의 근본 취지를 후퇴 시키며, 과다배출       로 인한 장롱자격증을 양산 시키면서도 그 활용을 막는 뒤로 가       는 거꾸로 된 정부의 부동산 중개정책이라고 본다.      또 법인에서 직원이라고 무자격자를 수십 명에서 심지어는 수백       명 까지 채용하여, 중개시장을 무자격자 천지로 만들어, 지금보다       도 더 혼란하고 혼탁한 중개시장을 만들 우려가 있다 할 것이며,       이곳에서 탈락한 직원이 갈 곳은 대부분 무자격, 무등록 중개 행       위자가 되어 이는 자칫 무자격컨설팅을 양산하는 밑바탕이 될 것       이다.  (2) 이는 오히려 비전문가가 되어가는 장롱자격증을 활성화 시키고,        공인중개사의 안정을 꾀하기 위하여서도 중개법인의 공인중개사       참여 비율을 2/3로 높여, 잉여 공인중개사를 적극 활용하고, 보조       원 제도도 이제는 공인중개사 자격사로 한정해야할 것이다.      과거 중개인을 담배 값이라도 하게 한다는 명목으로 양산시키든       실패한 전철을 또다시 밟지 않기를 바라고자 한다.  (3) 누적되어 있는 장롱 공인중개사를 제도권으로 인도하고, 중개시장       을 전무자격사가 선도하여, 정부의 부동산 정책에 적극 참여하고,       실거래가 신고제도와 공평과세 세원의 확보에 동참하도록 해야        하는 것이 진정한 정부의 부동산 정책이라 할 것이다.  《시행령 개정 사항》 나. 주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업자의 신고사항 신      설(안 제23조제2항 신설)  (1) 법률 개정으로 주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업       자에게 부동산 거래신고 의무가 부과됨에 따라 신고하여야 할 사       항을 구체적으로 정할 필요  (2) 거래를 중개한 주택의 계약당사자, 주택의 종류 및 규모, 거래가       액, 자금조달계획 등을 중개업자의 신고사항으로 정함  (3) 법 제26조에 따른 거래계약서 작성 의무자인 중개업자가 주택 거       래의 내용을 신고함에 따라 주택의 실제 거래가액의 신뢰도를 높       일 수 있고, 부동산시장이 투명화 될 것으로 기대함 ■ 개별 사항에 대한 의견  (1) 모든 부동산의 거래(매매, 교환, 임대차 등)에 관한 사항을 공인중       개사의 허가 또는 신고 사항으로 함은, 부동산 거래시장을 공인       중개사(등록)의 독립적이고도 고유한 업무(업권, 업역)로 먼저 확       실하게 설정해야 할 것이다.  (2) 그동안 정부는 보통 계약자유의 원칙을 주장하면서 당사자 거래       라는 명목을 앞세우는 관례에 의하여 그동안 명의대여자, 무 등       록자, 무자격컨설팅, 불법 편법의 부동산개발 등이 중개시장 질서       를 어지럽히며, 일반 문방구에서 구입하는 계약서, 법무사 등에서       작성하는 계약서로 불법, 편법을 이용해 왔다.      이는 국토해양부의 〔참고자료〕5페이지 주택거래신고지역내 거       래 현황을 살펴보면, 당사자 간 직거래가 상당함을 알 수 있을        것이며, 또 지방의 토지거래는 이보다 당사자 간 직거래가 더 많       음을 알 수 있다.      계약자유의 원칙이라는 핑계로 소수의 직거래(이웃 간)에 따른        자유와 이익에 비하여, 다수의 자유와 권리, 이익이 침해될 수 있       고, 부동산 중개시장을 황폐화 시킬 수 있는 부작용이 더 클 수       있으며, 정부정책을 엉망으로 만드는 비현실적인 변명은 버려야       할 것이다.      이를 보완하기 위하여서도, “전속중개계약” 및 “관인계약서” 사       용을 의무화 하고, 어떠한 중개행위도 중개행위자를 확인할 수        있도록 하며, 책임 소재를 분명히 할 필요가 있다.  (3) 또한 이들(무 등록자, 명의대여자, 불법중개컨설팅, 불법부동산개       발 등)의 발호를 단호히 막고 중개시장을 안정화시키기 위해서도,      공인중개사에게 그 자격사법인 “공인중개사법”을 단일 법명으로       주어야 한다. (4) 자금조달계획은 공인중개사가 하는 것이 아니다. 그러하므로 사인      의 재산관계에 대하여 공인중개사에게 신고의무를 지게 한다는 것      은 아무리 위임업무라 할지라도 과도한 규제와 동시에 공인중개사      로 하여금 불측의 사유재산권 침해 내지는 월권적인 행위가 될 수      도 있으며, 이는 규제를 줄이기 위한 정부의 규제개혁에도 역행하      는 처사이고 이의 비협조에 따른 공인중개사의 불측의 피해를 방      지해 주어야 한다. (5) 정부에서도 사인(매도, 매수인)을 직접 규제하는 데는 국민의 반발      을 의식하여 강제할 수 없음을, 공인중개사에게 덤터기 씌워 공인      중개사에게 강제하여, 공인중개사를 규제하는 편법에 불과하다고      판단하고 싶다. (6) 부동산 시장의 투명화와 조세정의의 실현, 그리고 불법, 편법을 방      지함의 가장 효율적인 조치는 등록된 공인중개사 이외 에는 부동      산 중개를 할 수 없도록 등록제를 “허가제”로 변경하고, 계약서       작성 또한 허가를 득한 공인중개사 외에는 할 수 없음을 법제화       하고, 그에 대한 이행 및 관리의 책임을 공인중개사에게 부과시킴      이 타당하며, 국민과 공인중개사의 정서 및 제도에 부합된다 할       것이다. (법무사 계약서 작성권 삭제개정 필요) (7) 이는 그동안 무등록 중개행위자라고 신고 또는 고발하여도, 중개       한 증거(계약서)를 제시하라거나, 직업적이지 않다거나, 1회성이라      고 처벌을 하지 못하고, 떳다방이 기승을 부려 언론에 노출이 되      면 그 당시만 단속하는 악순환의 고리를 끊어야 한다. 국토해양부      나 시, 군, 구청의 담당공무원 이나, 공인중개사협회, 공인중개사들      의 민원이나 불만, 행정의 난맥상을 일시에 해결할 수 있다.    《시행령 개정 사항》 다. 신고가격 확인에 필요한 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면의       종류를 구체화(안 제23조의2 신설)  (1) 법률 개정으로 부적정한 신고의 거래가격 확인에 필요한 거래대       금지급증명서면을 제출요구할 수 있게 됨에 따라 거래대금지급을       증명할 수 있는 서면을 구체적으로 정할 필요  (2) 거래당사자간 거래대금지급을 확인 할 수 있는 입금표 또는 통장       사본, 거래대금지급을 위하여 대출, 정기예금 해약, 주식. 채권 등       을 처분한 서류 등 증명서면을 구체적 명시  (3) 부적정한 신고에 대하여 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면을       제출요구하여 신고가격의 허위여부를 확인할 수 있어 부동산 실       거래가격 확보 및 공평과세가 가능할 것으로 기대함 ■ 개별 사항에 대한 의견  (1) 이는 실거래가의 정착과 공평과세 및 부동산 중개시장의 안정과       발전을 위하여 필요한 사항이라고 볼 수도 있다. 그러나 그 가능       성 때문에 사인(매도, 매수인)의 사적 권리를 침해하거나 위헌적       요소가 가미될 확률이 더 높다할 것이다.  (2) 또 이의 이행책임을 부동산에 전가하여 공인중개사의 업무로 하       는 것은 당위성이 없고, 행정편의를 위하여 공인중개사를 희생시       켜 행정상의 책임을 공인중개사에게 전가하고, 과태료를 부과 당       하는 불이익이 너무 크다고 볼 수 있는 악의적인 발상이라고 본       다.  (3) 공인중개사는 신고의 구비서류중의 일부로 보고, 매수인에게 요청       할 수 는 있으나, 이의 제출여부는 전적으로 매수인에게 달려있       다. 이에 따라 협조하지 않은 매수인에 대하여는 관련 자치단체       에서 요구나 과태료를 부과하고, 공인중개사는 이의 제출 없이도       (매수인 거부 시) 신고는 가능케 하여야 한다.  (4) 부동산 실거래가 확보 및 공평과세는 정부부처의 업무이지 개인       사업자인 공인중개사의 업무는 될 수도 없고, 공인중개사에게는       그러한 권리 또한 없다. 이를 보완하기 위하여 공인중개사에게        이에 상응한 권리를 부여해야 한다.  《시행령 개정 사항》 라. 부동산거래 신고가격 검증체계의 효율적인 구축. 운영 방안 마련       (안 제23조의3 신설)  (1) 법 제28조제1항에 부동산거래가격 검증체계를 구축. 운영하여야       하는 조항만 있고, 구체적인 구축. 운영방법은 없음  (2) 부동산거래가격의 효율적인 검증체계 구축. 운영을 위하여 시장.       군수 또는 구청장에게 부적정 신고의 조사결과 또는 거래신고 가       격의 검증결과를 제출 요구하거나, 부동산가격 동향조사 기관에       토지 또는 주택 등의 거래가격의 정보 등을 조사. 수집하여 제출       하게 할 수 있는 근거를 두고, 동 자료를 기초로 검증체계를 구       축. 운영하는 체계 마련  (3) 현실성 있는 검증체계의 구축. 운영으로 부동산 거래신고 가격에       대한 보다 정밀한 검증이 이루어 질 것으로 기대됨 ■ 개별 사항에 대한 의견  (1) 부동산거래 신고가격 검증체계는 우선 정부의 개별공시지가 및        개별주택가격의 기준을 먼저 확립해야할 것이다. 즉 실거래 가를       기준으로 할지, 아니면 실거래가의 몇 십% 수준으로 할지를 먼저       확고히 정하고, 그 다음 시장. 군수 및 구청장에게 이를 효율적으       로 검증할 수 있는 검증체계를 구축해야할 것이다.  (2) 이를 활성화 시키고 사실에 준한 검증체계를 구축하기 위해서는       자치단체별로 지가공시 및 토지 등의 평가위원회를 더욱 확대 및       활성화 시키고, 이에 상당한 전문지식이나 업무에 종사한 자를        위원으로 선정하여 분기 또는 반기별로 평가함이 수시로 변하는       가격의 변동에 능동적으로 대처하는 방법일 것이다.  (3) 또한 각 지역의 지가나 주택가격 등을 타 지역 관계자에게 의뢰       함은 그 정확성에서 결함이 있을 수 있다.  《시행령 개정 사항》 마. 중개업자의 손해배상책임의 보장금액 상향(안 제24조)  (1) 부동산 가격의 상승에도 불구하고 중개업자의 손해배상책임 보장       한도액은 낮아 소비자보호원, 서울특별시, 경도도 등에서 보장금       액을 높일 것을 건의  (2) 2007. 6. 7부터 적용하고 있는 중개법인 1억원 이상, 개인중개업       자 5천만원 이상인 보장금액을 중개법인 2억원 이상, 개인 중개       업자 1억원 이상으로 상향 조정함  (3) 손해배상책임 보장금액을 현실화함으로써 중개사고 발생시 중개       의뢰인에 대한 충분한 보상과 영세 중개업자를 보호할 수 있을        것으로 기대 ■ 개별 사항에 대한 의견  (1) 정부는 왜 항상 공인중개사에게 책임을 전가하려고 하는가?      협회가 존재하고 회원이 보증보험료(공제비)를 납부하기 시작한       지도 벌써 20여 년이 되었다. 이는 보장도 아니고 보증이다. 또       한 사고를 발생시킨 공인중개사에게 구상권을 행사하고 있다.  (2) 관련 부처는 보증범위 확대보다도 우선하여, 그동안 회원이 납부       한 보험료가 적정하게 지출되고, 축적되어 있는지에 대하여 보혐       료에 대한 총액통계를 협회로부터 제출받아 확인해 보고 감사 등       필요한 조치를 먼저 취하여야 한다. 회원에게 구상권을 행사하는       보험이라면 그동안 회원이 납부한 보험료가 천문학적인 금액으로       비축되어 있어야 한다.  (3) 또 협회의 보험료 250,000원 과 보증보험회사의 보험료 175,000       원과의 상관관계를 면밀히 검증해야 한다. 기업의 이익을 우선한       보험회사보다도 회원의 이익을 위하여 설립된(회원의 출자로 시       작) 협회의 보험료가 월등히 많다 함은 그동안 회원을 상대로 협       회가 폭리를 취한 것은 아닌가도 그 대상으로 해야 한다.  (4) 지난 예로 대한공인중개사협회에서는 위 225,000원(규정250,000       원)의 보험료로 정부가 정한 5천만원의 기본 보증을 하고, 이에       더하여 재보험으로 추가로 5천만원을 보증하여 합계 1억원을 보       증한 적이 있다. 당시의 들리는 예기로는 전부협도 따라 함으로       서 건교부에서 이의 시정을 요구하여 다시 5천만원으로 되었다고       들은 바 있다.      그렇다면 당시의 건교부는 한치 앞도 못보고, 협회보다도 뒤쳐진       뒷북치는 행정을 하는 것이다.  (5) 이와 같은 상황이 발생했거나 건의(서울특별시 등)가 되었다면,        이는 그동안 국토해양부가 제 할 일을 다 하지 못하였고, 무사안       일하게 직무를 태만히 하고 이제 공인중개사에게 책임을 전가한       다 할 수 있다. 이 시행령(안) 제24조는 협회의 공제에 대한 사       항을 확실하게 감사하고 그 결과에 따라 논의 되어야 할 것이다.  (6) 국토해양부, 협회는 이를 보증보험인지, 보증조합인지를 먼저 확       실하게 하고, 또 폐업시, 탈퇴시, 배당식인지 무배당식인지, 그리       고 공제비가 적립식인지, 소멸식인지 등을 확실하게 표하여, 수많       은 공인중개사의 부담(구상권)을 증가시키면서도, 국민에게 제대       로 보증 되지 않는 제도는 재고해야할 것이다.  (7) 툭하면 국민에게 부담 지우듯, 툭하면 공인중개사에게 부담 지우       는 악순환을 이번에는 정부에서 단절시켜 주기 바란다. 위 각항       에 대하여 협회에 책임이 있다면, 그동안의 협회회직자들에게 이       를 구상하여 보충해 놓고 비축된 금액을 기준으로 어느 정도 비       축이 되어야 공인중개사가 개별 보증보험료를 납부하지 않고도        중개에 전념할 수 있는지를 밝혀주기 바란다.  《시행령 개정 사항》 바. 공인중개사자격시험의 출제범위를 축소(안 별표 1)  (1) 현재 공인중개사자격시험의 제2차 시험 과목 중 부동산공법은         「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 9개 법률의 범위에서        출제하고 있으나 출제범위가 너무 넓어 수험생에게 부담이 되고       있어 부동산중개업무 수행에 꼭 필요한 법률만으로 한정할 필요  (2) 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」. 「산림법」       및 「산지관리법」을 출제범위에서 제외함  (3) 부동산중개업무 수행에 꼭 필요한 법률만을 출제범위로 지정함에       따라 수험생의 부담을 완화하고 공인중개사의 부동산 관련 법률       의 전문성을 높일 수 있을 것으로 기대함. ■ 개별 사항에 대한 의견  (1) 출제범위가 넓다고 하나 지금까지 현장에서는 과다배출 억제를        주장했다. 공인중개사 자격증은 차만 운행시키면 되는 국민자격       증인 운전면허증이 아니다.  (2) 지금도 장롱 자격증으로 보관되어 있는 수가 17만여 이다. 얼마       나 더 많은 공인중개사를 과다 배출해야 국토해양부는 이런 말을       하지 않을 것인가. 그동안 과다 배출한 장롱자격증은 이미 비전       문가가 다 되어 있을 것이다.  (3) 국토해양부는 장롱자격증도 매년 또는 격년제로 보수교육을 실시       하여 현장감각과 자격사로서의 전문성을 유지할 수 있는 방법을       찾아야 한다.  (4) 국토해양부는 확실하게 밝혀야 한다. 공인중개사를 중개업의 전무       가로서 인정하는가를, 또 인정한다면 이들 자격사에 정당한 자격       사법인 “공인중개사법”을 제정해 주어야 한다.  (5) 공인중개사가 중개사고에 관련되어 소송이 진행될 시, 이의 당사       자인 공인중개사가 제대로 소송을 진행하지 못할시 변호사의 조       력을 받고 있다. 이에 공인중개사가 관련된 소송에서는 당사자(해       당 공인중개사)의 요청에 의하여, 요청을 받은 다른 공인중개사가       실무변론 상 조력을 할 수 있는 대리 변론권을 부여해 주어, 공       인중개사의 실무 중개경험이 변론에 도움이 되게 하여야 할 것이       다.  《시행령 개정 사항》 사. 부동산 거래대금증명자료 미제출자에 대한 과태료 부과지준 설정      (안 별표 2)  (1) 법 개정으로 거래대금지급증명서면을 제출하지 않는 경우 2천만       원 이하의 과태료를 부과할 수 있게 됨에 따라 부과 기준을 세부       적으로 정할 필요  (2) 과태료 부과기준을 거래부동산의 가격에 따라 최소 5백만원(부동       산가격 1억5천만원 이하)부터 최고 2천만원(부동산 가격 5억원        초과)까지 차등적으로 설정  (3) 거래대금지급증명서면 미제출에 대한 과태료 부과기준이 허위 신       고시 부과하는 과태료에 상응하는 수준으로 설정됨에 따라 실제       거래가격으로 신고하는 제도가 조기에 정착될 것으로 기대함 ■ 개별 사항에 대한 의견  (1) 부동산 거래증명자료 미 제출자에 대한 과태료 부과 등의 규제를       한다고 하나, 부동산 거래에 따른 허가, 신고를 대행하는 공인중       개사의 중개 업무에는 직접적으로 해당한다 할 수 없다. 수익자       (매수인)의 제출 또는 미제출에는 관계없이 공인중개사의 신고사      항은 받아드리고, 미제출자(매수인)에 대한 과태료는 별개로 해야      한다.  (2) 중개에 임한 공인중개사의 요구에도 응하지 않음에도 불과하고,        이의(실거래가 신고, 거래대금지급증명 서면 등) 제출과 신고처리       를 동일시 할 때는 매수인의 기피로 공인중개사가 중개를 이행하       지 못할 사유가 발생할 수도 있고, 이는 또 다른 공인중개사에        대한 규제와 불이익이 될 수 있으며, 이해관계인의 공인중개사        발목잡기와 책임전가의 수단으로 악용될 수도 있다.  (3) 정부에서 실거래가 신고의 조기 정착과 공평과세의 실현에 책임       소재를 규명하고 업무처리의 원활을 기하기 위해서는, 등록제를       허가제로 바꾸고, 공인중개사에 의한 전속중개계약 및 관인계약       서(등기원인증서) 사용을 의무화 하여, 공인중개사의 중개업을 전       문화하고, 그 이후 의무를 부담 시켜야 한다.  (4) 시행령 제23조③항 하단, 이 경우 매수자는 자료제출 요구에 협       조해야 한다. 를 자료를 제출해야 한다. 로 하고 이의 기한 내 미       제출 시에는 공인중개사는 미비 된 서류 상태로 단독 신고할 수       있다. 로 개정해야 한다. 〔별표 2〕과태료 부과기준(제38조제3항 관련) 위반행위 - ① 법 제27조의2를 위반하여 거래대금증명자료를 제출하지 아니 하거     나 그 밖의 필요한 조치를 취하지 아니한 자 -에서,    ■ 해석에 따라 공인중개사(그 밖의 필요한 조치를 취하지 아니한        자)가 그 과태료 부과의 당사자로 될 수 있음. ② ■ 부과대상을 거래대금증명자료를 제출하지 아니한 “매수인”으로         명확히 표시해야 함 ③ ■제23조(부동산거래의 신고) ② 법 제27조에 따라 주택거래신고지역에서 주택거래에 대하여 주택거래계약서를 작성. 교부한 중개업자가 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 제5호에 따른 거래 가액이 6억원 이하인 주택거래인 경우에는 제6호 및 제7호를 적용하지 아니한다. 라고 되어 있으며,    5.호 - 거래가액    6.호 - 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획    7.호 - 거래대상 주택에의 입주여부에 관한 계획 ★ 그러나 주택거래신고지역(주로 수도권)이 아닌 곳이나, 토지 등은 지금도 위5호에 관계없이 위6호(토지취득자금 조달계획서-별지12호의2 서식) 토지이용 계획서 등을 제출하고 있다. ★ 이는 행정의 일관성이 없고, 행정편의 주의적 적용으로, 법적용에도 부익부, 빈익빈을 적용하듯, 수도권과 비수도권을 차별하며, 형평성에 어긋나는 법을 적용하는 것은 아닌지 국토해양부의 적극검토와 개정을 바란다. 3. 시행규칙 개정 사항 《시행규칙 개정 사항》 아. 중개업자의 성명표기 방법 자율화(안 제10조의2)  (1) 현재는 중개업자가 옥외광고물을 설치하는 경우 옥외광고물 중        가로형간판 및 세로형간판에 대표자 성명의 표시규격을 구체적으       로 규정하고 있어 중개업자의 자율성을 억제하므로 이에 대한 완       화를 중소상공인 단체에서 건의  (2) 옥외광고물 중 가로형간판 및 세로형간판에 대표자 성명의 표기       규격을 구체적으로 정하던 조항을 삭제하고, “성명을 인식할 수       있는 정도의 크기”로 변경함  (3) 옥외광고물에 중개업소 대표자 성명표기 규격을 삭제하여 중개업       자의 자율적인 업무활동이 기대됨 ■ 개별 사항에 대한 의견  (1) 이는 그동안 간판실명제 도입 시도로, 국토해양부, 국회, 협회, 공       인중개사 등이 한동안 혼란을 가져왔던 사항으로 실명제는 어디       로 가고, 중소상공인 단체의 건의를 적용하려고 하는가. 또 왜 공       인중개사를 중소상공인으로 분류하는가.  (2) 공인중개사는 부동산 업무에 대한 전문 자격사이다. 전문자격사        의 자율적인 업무활동이 기대된다면, 간판 및 표기 방법은 협회       의 결의에 의한 협회자율결정을 인정해야 한다.  (3) 그러므로 국토해양부는 공인중개사가 “전문자격사”인지, “소상공       인”인지의 규명을 먼저하고, 공인중개사가 전문자격사라고 인정       한다면, 전문자격사의 일반 적용에 따라야 할 것이다.  《시행규칙 개정 사항》 자. 부동산거래정보망사업자의 지정 요건 환화(안 제15조)  (1) 부동산거래정보망사업자의 지정 요건인 가입. 이용신청 중개업자       의수가 너무 많게 규정되어 부동산정보업체의 진입을 제한 함으       로 이에 대한 완화를 중소상공인단체에서 건의  (2) 가입. 이용신청 중개업자의 수를 2천500인 이상에서 1천인 이상       으로 지정 요건을 완화  (3) 부동산정보업체가 부동산거래정보망으로 전환을 원할 경우 쉽게       전환할 수 있도록 하여 부동산정보업체의 업무영역확장이 가능할       것으로 기대함 ■ 개별 사항에 대한 의견  (1) 이는 2007년도 8월 박상돈의원의 발의로 많은 공인중개사들의        항의를 촉발시킨 전례가 있다.  (2) 군소 부동산정보업체가 난립할 때 가장 피해를 볼 수 있는 대상       은 부정확한 정보일 때 이를 신뢰하는 국민과 이에 따른 정보의       불신의 여파로 공인중개사 또한 불신을 받는 피해는 막대하다 할       수 있다.      현재에도 부정확한 정보, 미끼 매물 등의 게시로, 국민의 항의가       있고, 언론에 회자 되었던 것으로 알고 있다.  (3) 또 이에 대하여 중소상공인의 건의라 표시 했는데 부동산은 시장       판에 내놓고 파는 정액상품이 아니고 정찰제 또한 아니다.      국민에게 바른 부동산정보를 제공하고, 국민으로 하여금 바른 판       단을 하게 하기 위해서는 더 많은 자료와 정확한 정보가 중개사       무소에서 또 공인중개사협회, 그리고 국토해양부에서 제공하고        국민은 이를 이용하는 것이 필요 하며, 국토해양부는 이를 적극       홍보해 주어야 한다.        (4) 그렇다면 부동산정보제공업체에 가입. 이용신청을 한 공인중개사       의수를 현재의 2천500인 보다 확장해야할 것이다.      이는 몇몇 부동산정보제공업체의 증가와 업무영역확장이 중요한       것이 아니라 국민이 신뢰하고, 국민의 사유재산권을 보호 할 수       있는 측면에서 다루어야 한다.  (5) 국토해양부의 업무편의적인 발상이 아니기를 바란다.  (6) 부동산정보제공업체 및 정보지 등을 국토해양부는 철저히 관리.        감독하고 해당부처의 협조아래 이들이 부동산 중개시장으로의 확       장을 철저히 차단해야 한다. 이들의 난립은 결국 부족한 인원의       불성실한 정보로 부동산시장을 혼탁 시키고, 가격형성이 왜곡 되       어 실거래가제도의 조기정착에 지장을 초래하거나, 국민의 재산       권에 피해를 줄 우려도 생각해야 한다.  《시행규칙 개정 사항》 차. 부동산거래의 공동신고를 거부하는 경우 일방의 단독신고 절차 규      정(안 제 17조제2항)  (1) 법률 개정으로 거래당사자의 공동신고를 일방이 거부하는 경우        다른 일방이 단독으로 신고할 수 있게 됨에 따라 단독신고의 절       차를 규정할 필요  (2) 부동산거래계약신고서에 거래당사자 중 1인이 단독으로 서명 또       는 날인한 후 다른 1인이 신고를 거부하는 사유서를 첨부하여 신       고하고, 담당공무원은 사유서의 사실여부를 확인하도록 함  (3) 일방의 공동신고 거부에 따른 신고의 지연을 방지할 수 있어 실       거래가의 적기 확보가 가능하고 거래당사자는 지연 신고에 따른       과태료를 부과 받지 않게 되어 부동산거래 신고제도의 실효성이       제고될 것으로 기대함 ■ 개별 사항에 대한 의견     이는 행정행위에 대한 사항으로 특별한 사항은 없는 듯 보이지만      공인중개사의 신고 시 또한 위항에 포함시켜야 할 것임   《시행규칙 개정 사항》 카. 주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업자의 신고절차 및      서식 규정(안 제17조제3항. 별지 제21회의2서식 및 별지 제21호      의 3서식)  (1) 법률 개정으로 주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업       자에게 거래신고 의무가 부과됨에 따라 신고절차 및 서식을 정할       필요  (2) 계약자, 계약일, 거래가액, 주택취득자금 조달계획, 입주계획 등을       기재하여 주택소재지 시, 군. 구청에 직접 또는 전자적 방법(인터       넷)으로 신고토록 함  (3) 거래신고를 전자적 방법(인터넷)으로도 가능하여 중개업자는 신속       하고 편리하게 신고할 수 있고, 중개의뢰인은 거래신고의 서비스       를 받게 되어 거래신고의 효율성이 제고될 것으로 기대함 ■ 개별 사항에 대한 의견     이는 안 제23조제2항 신설의 내용과 상충되는 사항이라고 본다.     신고의무와 신고 서비스라는 것이 대가없는 무상의 의무부여라고      보며, 신고를 의무화 하면서 실비의 기준에 따라 자체적(협회 또는      지부 및 지회별) 산정기준을 적용할 수 있도록 하여야 한다.  《시행규칙 개정 사항》 타. 부동산거래계약신고 후 계약내용 변경시 변경신고 절차 및 서식       신설(안 제17조제12항. 제13항 및 별지 제24호의3서식)  (1) 현재는 부동산거래계약 신고 후 계약면적, 실제 거래가격, 거래지       분, 매수자 또는 거래물건 변경(추가 또는 교체를 제외한다) 등        계약내용이 변경된 경우 재신고하는 불편함이 있음  (2) 거래계약 내용 중 매수자나 거래물건의 추가 또는 교체가 없는        변경은 거래계약변경신고를 할 수 있는 절차를 신설함  (3) 단순한 거래계약변경 내용은 변경신고를 할 수 있어 재신고에 따       른 불편이 해소되어 신고의 편의를 제공할 것으로 기대됨 ■ 개별 사항에 대한 의견  (1) 이는 단순 거래계약변경 신고 뿐 아니라, 거래계약 신고일에 따른       취. 등록세 부과 시점도 재설정 되어야 한다.  (2) 거래신고는 계약서가 신고의 주가 되는데 짧은 잔금일을 정했다       가(신고 전, 후) 사정변경에 따라 잔금이 늦춰지는 경우 취. 등록       세의 신고 또한 늦어 질 수 있다.  (3) 소유권이 변경되지 않은 상태(신고상태)에서 늦어 졌다고(1개월),       소유권이전이 안된 과태료(가산금)을 부과하는 시차가 생길 수        있다.      가산금의 부과는 등기접수일을 기준으로 1개월을 해태했을 때 부       과해야 함이 적정하다고 본다. 4. ■국토부에 제출한 의견 및 답변   국토해양부에 제출한 내용 및 의견은 위 사항과 동일 또는 유사하고, 아래사항은 국토해양부의 답변임.  처리기관   국토해양부 주택토지실 토지정책관 부동산산업과   담당자   김현정   연락처    02-2110-8292   접수일  2008.06.24 15:12:02  접수번호  2AA-0806-063517  처리(예정)일   2008.06.24 16:15:36  ※ 최종 접수,처리기관의 접수일로부터 7일 이내이나, 개별법에 따라 처리기한이 다를 수 있습니다.   처리결과(답변내용)   평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져주시어 감사 드립니다.  공인중개사법 시행령, 시행규칙 입법예고에 대하여 제출하여 주신 의견을 면밀히 검토하도록 하겠습니다.  앞으로도 국토해양분야의 정책수립과 집행과정에 지속적인 관심과 조언을 부탁드립니다.    첨부파일  첨부파일없음 ★ 규제영향 분석서 1. 규제영향 분석서 (1)  (1). 분석대상 규제의 개요   ⑥.종전규제 및 신설(변경) 규제의 내용 ○ 종전규제 - 주택거래신고지역에서 주택을 거래한 거래당사자가 계약체결일로 부     터 15일 이내에 주택거래의 신고내용을 규정   (2) 평가요소별, 규제영향 분석   1. 규제의 필요성 및 목표    가. 규제의 신설 또는 강화의 필요성 ■ 개정요청   - 통상 부동산 계약일로부터 잔금일 까지는 1개월로 함   - 신고 기한을 계약체결일로부터 30일로 연장 요구가 필요함   - 이는 「주택법」제80조의2에 따른 거래계약일로부터 15일을 개정      해야함.   - 주택거래신고지역외 현실 30일 적용   - 계약기간과 상이하여 신고 후 계약파기 등 이행에 차질이 발생 하      거나 이행기간이 연장될 때 과태료 부과의 원인이 됨    나. 규제 목표 및 기대효과      국토해양부는     ○ 주택거래신고제도의 실효성 제고     ○ 중개의뢰인에 대한 서비스 향상        을 주장하고 있으나 ■ 의견으로는    ◎ 오히려 공인중개사를 규제 압박함으로서 실거래신고를 기피하고        당사자 계약 화할 우려가 있음    ◎ 중개의뢰인 등에 대한 서비스가 악화될 수 있고, 무등록자화 할        수 있음    ◎ 관인계약서화 하여 공인중개사에 대한 대국민 신뢰도를 향상 시        키고, 공인중개사의 사기를 앙양하여 정부정책에 적극 협력하게        하고, 무등록 불법 행위자의 발호를 방지해야 함    다. 규제 외 대체수단의 존재 및 기존규제와의 관계    ○ 국토해양부에서는 실거래신고 외에 대체 수단이 없다고 함 ■ 국토해양부에서는 대체수단이 없다고 단정했는데, 이는 중개실무자     인 공인중개사와 토론 또는 논의를 한 적이 있는가 묻고 싶다. 대     책으로는 “공인중개사법”과 “관인계약서” 제도를 도입함이 주택거     래신고 제도뿐만 아니라 모든 부동산 거래에서 실거래가, 과세정책,     책임 소재규명, 행정규제 및 정확한 통계에도 실효성이 있을 것이     다. 2. 규제의 비용/편익분석  가. 규제의 비용분석   ○ 국토해양부는 비용을 왕복교통비 1만원으로 추정했음 ■ 그러나 이는 통상적인 단순 일반 교통비만을 산정했을 것이고, 거      리와 그 때의 상황, 시간소요에 따른 기회비용을 간과했다고 볼 수     있음. 자치단체의 여러 요건을 참작하여, 지회별(시, 군, 구)로 실비     (용역비)를 적정하게 산정하여 적용함이 필요함.  나. 규제의 편익 분석   ○ 국토해양부는 공인중개사의 거래계약서 작성, 교부의무와 실제        거래가격의 신뢰도 향상, 당사자 거래의 불성실 신고, 중개서비스       의 불균형 등을 해소할 수 있고, 거래의 객관성과 투명성 확보가       가능 하다고 함 ■ 이와 같은 거래 당사자의 실 이익과 행정관청의 편리, 거래가의 신     인도의 향상, 중개서비스의 향상을 의무로 진 공인중개사의 실익은     무엇인가? 공인중개사에게도 동 업무를 수행하면서 책임감과 확실     한 중개업권에 대한 자긍심을 심어주고 안정적인 업무가 되게 하기     위하여 “관인계약서(등기원인증서)” 사용 또한 의무화해야 함 3. 규제내용의 적정성 및 실효성  가. 경쟁에 미치는 영향  나. 규제의 명료성  다. 이해관계자 협의   ○ 주택거래신고지역에서 중개업자에게 주택거래 시고의무를 부과         하는 법률 개정안에 대하여 입법과정에서 새로운 의무부과를 이        유로 공인중개사협회, 중개업자들의 많은 반대가 있었음  라. 집행상의 예상 문제점   ○ 부동산 거래를 중개하고 이에 따른 거래신고 업무를 담당해 온        전문가인 중개업자들이 주택거래의 신고를 하게 됨에 따라 지연       신고 감소 등 문제점이 줄어들 것으로 예상함 ■ 규제영향 분석서 (1)의 전체적인 의견 1. 이 법(개정 안)에 대한 이해관계자인 공인중개사협회 및 공인중개사     들의 많은 반대가 있었음을 알고 있고, 또 신고의무라는 규제제도     라는 것을 알고 있는 국토해양부의 자체 분석 내용에 따라도 이는     도저히 있을 수 없는 공무원의 권력으로의 횡포이고, 책임전가이며,     실적주의라는 공무원 이기주의의 발로라고 밖에 표할 수 없다. 2. 국토해양부는 이 분석서의 규제사무명(주택거래신고지역에서 중개     업자의 주택거래 신고)에서 표 하듯이, 국토해양부는 명백한 규제위     주라는 것을 알면서도 밀어붙이기식 규제를 시도하고 있다.    공인중개사는 자신의 생존권과 전문자격사로서의 업권을 결정하는     이번 개정안에 대하여 적극 대처해야 할 것이다. 3. 법 제27조의 2에 대한 과태료 부과기준의 대상(수익자인 매수인)을     명확히 설정하고, 그 밖의 필요한 조치를 취하지 아니한 자, 와 같     이 공인중개사를 지칭하고, 〔별표 2〕를 적용하고자 하는 시도를     철회하고 삭제해야 한다. 4. 또한 주택과 토지 등을 동등하게 적용하고, 수도권이나 비수도권 그     리고 투기지역, 신고지역, 허가지역 등에 관계없이 실무의 적용은      공평해야 한다. 5. 일부 다툼의 대상이 되는 중개수수료 요율체계도 매도인, 매수인,      공인중개사의 상호 협의에 의한 적정의 보수체계로 바꾸어야할 것     이며, 불필요한 다툼이나, 민원이 해소될 것이다.  2. 규제영향 분석서 (2)  (1) 분석대상 규제의 개요   ○ 종전규제 및 신설(변경) 규제의 내용에서,   - 종전규제     부동산 거래신고를 부적정하게 한 자(거래당사자 또는 중개업자)   - 신설 규제     거래대금지급을 증명할 수 있는 서면의 제출을 요구할 수 있게 법      률이 개정됨에 따라 거래대금지급증명서면의 종류를 정함  (2) 평가요소별, 규제영향분석   1. 규제의 필요성 및 목표    가. 규제의 신설 또는 강화의 필요성    나. 규제 목표 및 기대효과    다. 규제외 대체수단의 존재 및 기존규제와의 관계   2. 규제의 비용/편익 분석    가. 규제의 비용 분석    나. 규제의 편익 분석    다. 비용. 편익의 비교 3. 규제내용의 적정성 및 실효성    가. 경쟁에 미치는 영향    나. 규제의 명료성    다. 이해관계자 협의    라. 집행상의 예상 문제점 ■ 규제영향 분석서(2)에 대한 총의 1. 의무 대상자를 명확하게 표시    부동산 거래신고 중 실거래가 신고, 거래대금지급증명서 등의 제출     의무자를 명확하게 매수인 또는 매도인으로 표시하고, 공인중개사     사항 삭제 필요. 2. 실거래가 신고사항의 핵심사항은 불법, 편법계약서의 남발(무등록자     등에 의한 당사자 계약서 화)을 방지하고 “관인계약서”화 하여 계     약서 작성을 일원화해야 그 규제의 실효성과 책임성, 실거래신고의     완전 정착, 공평과세제도를 정착 시킬 수 있다. 3. 이상의 2항이 확정되지 않으면, 당사자 계약은 계속 증가할 수 있     고, 이는 왜곡된 가격을 형성(신고)하여, 법 개정의 근본 취지를 달     성할 수 없으며, 부동산 시장의 혼란을 부추길 수 있다.    또한 이해 관계자의 협의에서 공인중개사가 제외됨으로 법 개정과     실행의 괴리에 대한 문제점을 제대로 파악하지 못하여 현장 적용에     실효성이 결여될 수 있다.    국토해양부는 이후 관련법률 등의 개정에는 꼭 공인중개사 등이 참     석한 공청회 등을 개최하여 그 취지를 정확하게 전달하고, 현장 경     험이 의한 의견을 반영하여 사후 분란과 불신을 극복해 나아가야      한다. 3. 규제영향 분석서 (3)  (1) 분석대상 규제의 개요   ○ 변경 규제      손해배상책임의 보장금액을 상향조정  (2) 평가요소별, 규제영향 분석  1. 규제의 필요성 및 목표   가. 규제의 신설 또는 강화의 필요성   나. 규제 목표 및 기대효과   다. 규제 외 대체수단의 존재 및 기존규제와의 관계  2. 규제의 비용/편익 분석   가. 규제의 비용 분석   나. 규제의 편익 분석   다. 비용. 편익의 비교  3. 규제내용의 적정성 및 실효성   가. 경쟁에 미치는 영향   나. 규제의 명료성   다. 이해관계자 협의   라. 집행상의 예상 문제점 ■ 규제영향 분석서(3)에 대한 총의 1. 부동산가격 등의 상승(기본 가치 상승)으로 손해배상책임의 보장금     액의 상향조정은 대체적으로 이해한다. 그러나 이에는 이 규제의      실제적 대상이 수도권인데 비하여 비수도권에 대한 차등의 대책이     필요하다. (예 : 주택, 토지의 가격에 ㎡ 당 수배, 수십 또는 수백      배의 차이가 있음 - 아파트 실거래가, 개별공시지가 등 참조) 2. 전 대한공인중개사협회는 현재의 평균 공제료 225천원으로, 기본 5     천만원, 추가 5천만원(재보험)으로 합계 1억원을 보장한 적이 있다.    그렇다면, 회원의 추가 부담 없이 보장 금액만 1억원으로 상향 조     정할 필요가 있다. 3. 또 그동안 협회의 공제비 사용처에 대한 국토해양부의 적극적인 감     사를 실시하여, 실태를 정확하게 파악할 필요가 있다. 20여 년에      가까운 회원의 공제비 납부에 대한 적립금을 확인하고, 이의 유용     등 불필요한 소비성 지출, 또는 부족분에 대하여는 협회회직자에게     구상권을 행사하여 보충해 놓아야 할 책임이 감독관청인 국토해양     부에 있음을 천명하고자 한다. 4. 이에 따라 회원의 공제보증의 한도(1억원 보장 시)를 명확하게 하     고, 이 한도에 대한 회원이 부담해야할 비용(공제보험료)을 정확하     게 산정 후 이를 적극 시행할 충분한 필요성이 있다.    이는 공제사고에 대하여, 회원에게 구상권을 행사함으로서, 실제적,     형식적으로는 공제비가 축적되어 있어야 하기 때문이다. 4. 규제영향 분석서 (4)  (1) 분석대상 규제의 개요   ○ 규제사무명 - 과태료 부과기준 설정   ○ 변경규제    - 종전 법 제27조의2를 위반하여 자료를 제출하지 아니한 자는          500만원의 과태료 부과    - 부동산 거래신고를 거짓으로 한 자는 당해 부동산 취득세의 3배       이하의 과태료 부과    - 법률개정으로 거래대금지급증명자료를 제출하지 않는 경우 - 거       래 물건의 시가표준을 기준으로 최소 500만원부터 최고 2,000만       원까지 부과    - 주택거래신고를 거짓으로 한 중개업자에 대해 당해 주택의 취득       세의 3배 이하의 범위에서 과태료 부과    - 주택거래신고를 지연한 중개업자에 대해 500만원 이하의 과태료       부과  (2) 평가요소별, 규제영향 분석   1. 규제의 필요성 및 목표    가. 규제의 신설 또는 강화의 필요성    나. 규제 목표 및 기대효과    다. 규제외 대체수단의 존재 및 기존규제와의 관계   2. 규제의 비용/편익분석    가. 비용의 분석    나. 규제의 편익 분석    다. 비용. 편익의 비교   3. 규제내용의 적정성 및 실효성    가. 경쟁에 미치는 영향 : 없음    나. 규제의 명료성    다. 이해관계자의 협의 ■ 규제영향 분석서(4)에 대한 총의 1. 거짓신고에 대해서는 이의를 제기하지 않고자 한다. 2. 신고기간은 부동산의 종류 및 계약기간에 따라 다르게(차등) 적용      되어야 함을 재검토하고, 중개현장의 관례에 대한 적용이 필요하다.     즉 신고기간을 최소 30일(현15일)로 연장하고, 필요에 따라서는 공     인중개사가 기간 내 임의신고(매수인의 필요서류 미제출 또는 날      자 지연 등)가 할 수 있도록 하여, 공인중개사가 매수인 등의 이행     해태(지연)에 따른 업무의 압박을 받지 않고 적법하게 신고 할 수     있도록 해야 한다. 3. 국토해양부의 공인중개사 관련법 개정 시에는 필요 충족 조건으로     공인중개사 등을 이해관계자 협의에 참여시켜 필히 협의의 대상이     되어야 한다. ■ 결어 ★ 미래지향적인 대책 한마디 덧붙인다면, 한 가정의 살림살이도 어려운 때 입니다. 하물며 국가와 국민의 모든 민의를 다 처리 한다는 게 얼마나 어려운지 나름 생각해 봅니다. 그러나 국가에서 인정하는 공인자격사 제도가 시행된 지도 23년여입니다. 이제는 공인중개사제도를 실질적으로 인정 및 보장하고, 아울러 그들의 자격사법인 "공인중개사법"을 단일 법명으로, 또 공법이 아닌 사법으로 해 주실 때도 되었고, 또 그렇게 되리라 믿습니다. 강산이 두 번씩이나 변해도 이를 방치한다면 누가 있어 국가의 정책을 믿으려 하겠습니까? 우리는 통상 변호사의 - 변호사법, 법무사의 - 법무사법으로 보며 이를 관장하는 대법원은 이들 자격사의 업권과 업역을 보호 및 확장과 이들의 생존권을 유지시키기 위하여 매우 많은 노력을 하고 있음을 알고 있습니다. (예를 들면 법무사의 업역이 축소됨을 보완하기 위하여 부동산매매계약서 작성권부여 등) 그러나 부동산과 공인중개사를 직접 관할하는 국토해양부는 너무나 모르쇠 내지는 무관심 인 것 같고, 행정관청에서 처리할 민원 사항도 공인중개사에게 의무로 부담시킨다고 다수가 불만을 가지고 있습니다. 부동산 중개에 관한 전문자격사 제도를 도입하여, 공인중개사자격제도를 시행하고, 그들에게 의무를 부과한다 함은 아울러 국토해양부에서 또한 이들을 보호, 육성해야할 책무도 있다할 것입니다. 부디 공인중개사(등록 또는 허가된)의 업권을 지켜주시고, 양산되는 공인중개사의 생존권을 보장하기 위해서도 업역을 확대해 주시기 바랍니다. 국토부의 통계로 보면 공인중개사의 수입이 노출될 것입니다. 이는 생존권을 위협하는 최빈곤층의 수입과 비슷할 것입니다. 이를 해결하기 위해서는 1. “공인중개사법”을 제정하여, 업권과 업역을 확장 및 보호하고, 그들     의 자치를 허용(협회자율규제)해야 할 것입니다 2. “관인계약서”제도(처음 부동산등기법에 관인계약서(등기원인증서)를      추후 검인계약서로 개정)를 도입, 시행하여, 공인중개사에 부여된      각종 의무에 걸 맞는 권리(중개 및 계약서 작성권)를 함께 부여       하여, 국가의 목표인 “실거래가 제도를 정착”시키고, “공평과세를      위한 정확한 세원도 확보”하시고, “혼란한 부동산 시장을 안정화”      할 수 있기를 바랍니다.   3. 현실은 짝퉁 천지입니다.    국가의 부동산 거래의 투명성과 시장의 혼란을 방지하기 위하여 짝     퉁의 중개에 따른 당사자 계약을 금지하고, 등록된 공인중개사에      의하여 작성된 계약서만이 등기원인 증서가 되도록 하여 주십시오. 이렇게 하여 공인중개사의 업권이 유지되고, 업역이 확대된다 하면, 평균에 의한 공인중개사의 수익은 증대 될 것이며, 이는 중개수수료에 대한 이의도 사라질 것이며, 또한 국가정책에 적극 참여와 협조 또한 상당하다 할 것입니다. 국토해양부는 부디 공인중개사의 지도, 육성과 부동산정책의 안정화, 실거래가신고제도의 정착, 공평과세의 실현에 공인중개사가 앞장서고 있음을 확인하시고, 공인중개사의 오늘 이 의견을 국토해양부의 정책에 적극 반영하여 주실 것을 기대합니다. 참여하여 주신 공인중개사 여러분! 지루한 장마철, 무더위에 건강하시고, 공인중개사의 목표를 설정하여 이를 이룩함으로서, 공인중개사 모두의 가정이 화목하고 행운이 함께하기를 기원합니다. 감사합니다.  공인중개사 박 종 호   ★ 공인중개사의 나아갈 길 뭉치면 살고 헤어지면 죽는다고 합니다. 공인중개사님들 모두 공인중개사의 현재와 미래를 위하여, 서로가 조금씩 희생 한다 각오하고 오늘의 뜻을 적극 반영하기 위하여 힘을 합칩시다. 타 자격사! 업무에 임해서도 열심이지만, 그들의 권리를 찾고 지키기 위해서는 항상 하나가 됩니다. 왜 공인중개사는 이러지를 못합니까? 대한민국의 공인중개사! 우리의 자격사법인 “공인중개사법”을 꼭 쟁취합시다. 우리의 업권을 지키기 위하여 “관인계약서”제도를 쟁취합시다. 우리의 중개물건과 책임을 확실히 하기 위하여 “책임중개”제도를 쟁취합시다.