-1세대 1주택 비과세 요건-
*1세대 1주택(고가주택제외)과 그 부수토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않는다.
이 경우 비과세 되는 1세대 1주택이란 아래의 요건을 반드시 충족하여야 한다.
1. 1세대의 요건 확인
거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족
(1)단독세대 구성요건
㉠ 30세 이상인 경우
㉡ 소득세법상 소득이 있는 경우
㉢ 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
(2) 배우자 및 위 단독세대 구성요건을 갖추지 못한 세대원의경우 별도 세대 절대불가
(3) 형제, 자매, 장인장모, 처남, 처제 동거 여부
(4) 양도일 직전 세대분리시, 허위 이혼시 세적 관라하니 주의
2.주택 보유 여부 확인
(1)주택의 판정 : 주택이라 함은 건축물대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가 유무 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 공하는 건물을 뜻한다.
㉠ 고가주택 : 실매가 9억원초과에 해당하는 양도차익 과세
㉡ 다가구주택 : 하나의 매매단위로 1인에게 양도시 단독주택으로 간주
㉢ 겸용주택
주택>주택이외의 면적 = 전체를 주택
주택<주택이외의 면적 = 각각 판단
㉣ 무허가 주택 : 주택에 해당
㉤ 오피스텔 : 실제 용도에 따라 주택여부 판정, 업무시설로 사업자등록을 하였다 하더라도 실제 주거용으로 임대한 경우 주택으로 판정,
*사실상 주거용 사용 여부 판정증빙
거주자 주민등록등본, 임대차계약서, 부동산중개사무소 중개대상물건 설명서 사본,한국전력수용가 확인
서, 재산세 과세대장사본(주택으로 과세 받은 경우에 한함),면적이 불분명한 경우 건축사의 건물현황도면,현황사진,인근주민의 인우 보증서 등 |
(2) 2주택인 경우 비과세되는 예외
㉠ 일시적2주택 : 새로운 주택 취득일로부터 2년이내 양도
㉡ 상속으로 인한2주택 : 상속으로 인해 2주택이 된 경우 상속주택은 주택수에서 제외한다. 다만, 상속주택을 양도하는 경우 일반주택과 동일하게 과세
㉢ 동거봉양을 위한 2주택 : 합가일로부터 5년이내 양도시(동거봉양노부모 : 60세이상 직계존비속)
㉣ 혼인으로 인한 2주택 : 혼인일로부터 5년이내 양도시
㉤ 이농, 귀농주택 : 일반주택의 양도기한에 상관없이 비과세
㉥농어촌(고향)주택:지역기준,가액기준에해당하는농어촌(고향)주택을 2003.8.1.-2008.12.31.(고향주택의 경우
2009.1.1.~2011,12.31.) 기간중 취득(계약일기준)한 후 3년 이상 보유후 양도하는 경우 비과세
㉦ 재개발 사업시행 기간 중 취득한 다른 주택 : 다른 주택 취득후 1년이상 거주 후 재개발 아파트로 세대전원 이사하면서 양도하는 경우 비과세
3. 3년이상 보유 여부 확인
당해 주택의 보유기간 계산은 취득일로부터 양도일까지 이며 이때 취득일 및 양도일은 잔금지급일을 기준으로 판정한다.
다만, 잔금지급일전 등기 이전한 경우 등기접수일을 취득일 및 양도일로 본다.
(1) 근무 등의 부득이한 사유로 양도하는 경우<1년 이상 거주한 주택>을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우
(2) 국외 이주로 양도하는 경우 : 출국일로부터 2년이내 양도
㉠ 해외이주법에 의한 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우
㉡ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우
(3) 건설임대주택 양도하는 경우 : 임대주택법에의한 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우
(4) 주택이 공공사업 시행자에게 양도 및 수용되는 경우
(5) 재건축, 재개발 주택으로 이사하기 위해 다른주택을 양도하는 경우
4. 2년 이상 거주 요건 폐지
2004.1.1. 이후 양도분부터 서울, 과천 및 5대신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)지역내 주택을 양도하는 경우 2년이상 거주하여야 1세대 1주택 비과세가 가능했으나 2011.6.3.이후 양도분부터 거주요건이 폐지되어 거주하지 않은 1주택이다 하더라도
3년 보유만 하면 비과세가 가능하다.
제154조(1세대1주택의 범위)
⓵ 법 제89조1항제3호에서
“대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란
거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다,)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.
다만. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. |
5.고가주택의 양도소득세 계산
고가주택이란 주택 및 그부수토지의 양도당시 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 것을 말한다.
소득세법상 고가주택(그 부수토지 포함)으로서 1세대 1주택인 경우에는 양도가액 중
9억 원에 상당하는 양도차익과 장기보유특별공제액은 과세하지 않으므로
다음과 같이 양도차익 및 장기보유특별공제액을 계산한다.
고가주택 해당자산의 = 양도자산 전체의 × 양도가액-9억 원
양도차익 양도차익 양도가액
고가주택 해당자산의 = 양도자산 전체의 × 양도가액-9억 원
장기보유특별공제액 장기보유특별공제액 양도가액 |
*1세대1주택 장기보유특별공제
보유기간 |
장기보유특별공제 |
보유기간 |
장기보유특별공제 |
3년이상4년미만 |
24% |
7년이상8년미만 |
56% |
4년이상5년미만 |
32% |
8년이상9년미만 |
64% |
5년이상6년미만 |
40% |
9년이상10년미만 |
72% |
6년이상7년미만 |
48% |
10년이상 |
80% |