주말주택,주말농장의 모든 것 (허가, 신고,)

[박대성]

주말주택에 관하여

근래에 들어 주말주택에 대한 관심이 많아지고 있습니다.

주 5일제가 확산되고, 정부에서도 도시민의 농촌 주말주택을 장려(?)하기 때문입니다.

주말주택은 원래 유럽에서 유행하고 있고, 핀란드의 호숫가 별장이나, 러시아의 집단 주말농장[다차]에서 유래하였습니다. 핀란드같이 땅이 넓은 나라에서는 거의 모든 국민이 호수가 삼림지대에 통나무 주말주택을 한 채씩 소유하고, 주말이나 휴가 시에는 그 곳에 가서 수영, 낚시, 사우나 등으로 소일하곤 합니다.

인구는 적고(약 530만명), 국토의 면적은 넓으며(우리 남한의 3.5배) 호수가 10%나 되는 그런 나라이기 때문에 가능한 일이기도 합니다.

우리나라는 인구는 많고, 땅은 좁으며, 땅값이 비싸서, 외국의 그런 주말주택은 오히려 일부 여유 있는 도시인만 가능하다고 볼 수도 있습니다.

주말주택은 법률적인 용어는 아닙니다.

그저 도시에서 자영업을 하는 이나 도시근로자가 주말이나 휴가 시에 잠시 이용할 목적으로 소유하는 시골의 작은 주택이라고 할 수 있습니다. 대지 면적이나 건축면적의 제한은 물론 없습니다. 그러나 법률로 규정하는 정부정책[농림부]으로 보면 대체로 300평 미만의 농지에 짓는 10평 미만의 소형주택이라고 볼 수 있습니다. 이 범위에서 제한된 지원책을 쓰고 있으니까요.

2. 주말농장에 관하여

우선 농지법에서는 도시인이 주말 체험영농목적으로 소유하는 300평(1,000제곱미터) 미만의 농지를 <주말농장>이라 하여, 농사를 전업으로 하지 않더라도 농지취득 및 이용을 가능하게 허용합니다.

그리고 현재 부재지주라 할지라도 양도세에 있어서는 실거래가 매매의 예외를 인정하고 있습니다.

[일반 부재지주 농지는 실거래가 양도세 과세] 그러나 이 특혜(?)규정도 들어가 보면 적용 제한이 많습니다.

이러한 주말농장은토지거래허가구역에서는 인정되지 않는관계로, 대부분이 허가구역인 수도권에서는 많은 지역에서는 허용되지 않고, 다만 여주, 이천, 양평, 가평, 연천, 옹진, 원주, 횡성, 홍천, 평창 등 시 군에서만 가능합니다.

강화, 용인, 포천, 고양, 안성등지에서는 이주말농장을 취득할 수 없는것입니다.

3. 소형주말주택에 관하여

소형주말주택에 관해서도 규제는 이와 비슷합니다.

최근 농지법이 개정되어 농지전용 시에 내는 부담금의 명칭이 종전 <농지조성비>에서 <농지보전부담금>으로 바뀌었습니다.

그리고 그 부과기준도 종전의 제곱미터(평)당 일정금액에서, 공시지가의 30%로 변경되었습니다.

이 농지보전부담금의 전부 또는 일부 면제대상으로 10평 미만의 소형주말주택이 포함되어 있는 것입니다. 전용대상 농지가 농업진흥지역인 경우에는 100% 면제되지만, 농업진흥지역 밖의 농지인 경우에는 50%만 면제됩니다.

그런데 주의할 것은 이 부담금의 면제를 받으려면 사전에 해당 지자체의 감면대상추천을 받아야합니다.

그리고 이 추천기준에 관한 농림부 고시가 따로 있다는 사실입니다.

[농림부 고시 제2006-2호]에 의하면, 전용대상농지는 농업진흥지역과 도시지역에 있는 경우나, 계획관리지역인 경우에는 추천대상에서 제외되는 것으로 되어 있습니다. 또 신청자가 50평 이상 300평 미만의 주말농장을 소형주택 부지 내에 혹은 입접지에 소유하고 있는 경우에 한해 추천대상이 됩니다.

그러나 실제로 대부분의 도시인은 우선 300평 정도의 계획관리지역 농지를 사서, 일단은 주말농장으로 쓰면서 향후에 그 땅의 일부를 전용하여 주말농가주택[전원주택]을 지으려고 계획하는데, 이럴 때 소형주택에 대한 농지보전부담금의 면제[50%]는 안 된다는 이야기입니다.

4. 이동식 소형주택에 관하여

흔히 6평 ~15평의 소형주택 중 이동식 소형주택은 건축허가 없이 바로 대지나 밭에 옮겨다 놓고 사용할 수 있다는 생각은 버려야 합니다.

농지법상 6평 미만의 원두막이나 소형 창고를 <농막>이라고 하여, 농지전용 없이도 밭에 바로 설치할 수있지만 농민의 농사편의를 위하여 휴식과 농기구나 비료, 종자 등의 보관목적으로 농지법에서 인정하는 것이지 식수나 전기는 인입하여 쓸 수는 없습니다.

이때,만일 전기 수도를 끌어 쓰게 되면 건축법상 주택으로 인정되어 별도 농지전용과 건축허가 절차를 밟아야 합니다. 예)방갈로, 소형주말주택이 6평미만일지라도 전기 수도를갖춰 숙식을 하신다면 단독주택으로 인정하는 것을 잊지 말아야 합니다.

이동식이라 하여 달리 볼 것은 없습니다.

이동식 주택이란 집을 지을 때 자재 혹은 조립상태로 바로 옮겨서 신속하게 설치한다는 의미이고, 일단 이동 후에 대지에 고정시키고 전기 수도 등을 설치하면 단독주택으로 인정되는 것입니다. 이때는 진입도로와 상하수도, 주변환경, 전용가능 농지인지 여부 등 농지전용의 심사사항과 건축법상의 허가[신고]요건을 엄격하게 심사받게 됩니다.

즉 이동식 소형주택도 엄연히 단독주택인 것입니다. 건교부 질의응답에도 이와 동일한 내용이 있습니다.

 

5. 건축신고에 관하여

농촌지역인 경우 건평 60평 미만은 건축은 신고 대상입니다.

그러나 신고대상이라고 관련 법조항이나 건축요건을 무시하면, 신고가 수리되지 않기 때문에 허가와 다를 바 없이, 건축 전에 관련 규정과 서류를 챙겨야 합니다.

만일 신고가 수리되지 않으면 건축물대장에 올릴 수 없고, 등기도 할 수 없어서, 결국 무허가건축물로 남아 있게 됩니다.

6. 소형주택과 1가구 2주택 해당 여부?

소형주택의 신축이 가능한 경우에도 농어촌 주택의 1가구 2주택 양도세면제에 관한 규정의 해당 여부가 의문시 될 것입니다.

<농어촌주택취득자에 대한 과세특례>

2003년 8월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택취득기간”이라 한다) 중에 취득한 주택으로 3년 이상 보유하고 당해 농어촌 주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 농어촌 주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 비과세여부를 판단하는 것입니다.

위의 농어촌 주택의 요건은 다음과 같으며 과세특례를 적용받고자 하는 자는 일반주택의 예정 .확정 신고기한 내에 과세특례적용신고서를 제출하여야 하는 것입니다.

* 농어촌주택의 취득에는 농어촌주택 취득기간 중에 유상 또는 무상(증여,상속) 취득한 경우와 자기가 건설하여 취득한 경우 및 기존에 취득한 토지에 신축하여 취득하는 경우를 모두 포함하는 것입니다.

0. 지역기준

수도권을 제외한 읍면지역에 속할것.(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 포함)

* 수도권 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도

국토해양부 장관이 지정하는 도시지역 및 토지거래허가지역에 속하지 않을 것

기획재정부장관이 지정한 지정지역(투기지역)에 속하지 않을 것.

문화관광부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지에 속하지 않을 것.

0. 규모기준

대지 660(200평) 제곱미터이내

단독주택의 경우 주택면적 150 (45평)제곱미터 이내

공동주택의 경우 전용면적 116(35평)제곱미터 이내

0. 가액기준

2007.12.31이전 양도의 경우

취득당시 기준시가 7천만원이하이고 양도당시 기준시가 1억원 이하인 경우

2008.1.1.이후 양도의 경우

2007.12.31이전 취득한 주택의 경우에는 취득당시 기준시가 7천만원이하 이고 양도당시 가액은 규제없음.

2008.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 1.5억원 이하인 경우

2009.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 2억원 이하인 경우

0. 일반주택이 소재한 읍. 면지역과 동일하지 않는 곳에 소재할 것.