경매낙찰받고 잔대금납부하기 전까지 어떤 절차가?

안녕하세요 설춘환입니다 어느덧 11월입니다   엊그제 올초 계획을 세웠던 것 같은데 어느듯 올해도 두달을 남겨두고 있습니다 나름대로 보람차고 행복했던 올 한해였던 것 같습니다   올초 세우신 계획 얼마나 성취하셨나요? 아직 두달 남았으니까요 유종의 미를 거둘 수 있도록 함께 열심히 해보죠   자 오늘은 매각기일 낙찰을 받도 잔대금납부하기 전까지 어떠한 일이 있는지에 대해 알아보기로 합니다   자 여러분 오늘(2011. 11. 1.)이 만약 매각기일이라고 가정하고 오늘 낙찰을 받았다.    즉 최고가매수신고인이 되었다면 영수증만 작성하고 그냥 허전하게(?) 집에 돌아갑니다^^    다만 입찰법정을 빠져나갈 때 입찰법정 입구에 계신 대출모집인들의 열화와 같은 성원(?)을 잠시 만끽 한다음에...   자 일주일 이후인 2011. 1. 8. 매각결정기일입니다 매각의 허가 또는 불허가 결정을 내리는 날입니다   통상 허가가 나고 특별한 문제가 있을때 불허가가 납니다   불허가의 대표적인 사유는 아무래도 매각물건명세서상의 중대한 하자 가령, 매각물건명세서상에는 선순위임차인이나 유치권자에 대한 언급이 없었는데 실제 낙찰을 받고 보니 선순위임차인등 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 부분이 생긴 경우에 할 수 있습니다   또는 잉여주의에 위반되는 경우도 매각이 불허가 될 수 있습니다   가령 경매를 신청한 채권자가 단한푼도 배당을 받을 수 없다면 경매는 불허가될 수 있습니다. 즉 무익한 경매라고 하는 것이지요   자 특별한 문제가 없어 매각이 허가되었다고 가정하죠. 바로 그날이 11. 8.입니다 매각이 허가 또는 불허가 되었는지 어떻게 아느냐구요?   해당 경매계에 오후 3-4시 경에 전화해서 확인할 수 있습니다 전화 안받으면 다음날에 확인이 가능합니다   매각이 허가되었다면 그로부터 1주일 후인 11. 15. 까지가 즉시항고 기간입니다 매각결정기일에 매각허부결정이 나고 그로부터 1주일이내에 즉시항고를 할 수 있습니다   이해관계인만이 할 수 있습니다^^ 즉시항고에 대해 구체적으로 언급을 하자면,     1. 매각허부결정에 대한 불복방법   이해관계인들은 매각허부 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 즉시항고할 수 있고, 또한 매각허가에 정당한 이유가 없거나 허가결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고할 수 있습니다. 매각허부결정에 대한 불복방법으로는 즉시항고만이 인정되고, 통상항고, 집행에 관한 이의등으로는 다툴수 없습니다.     2. 항고제기 기간   즉시항고는 원결정을 고지받은 날로부터 1주일 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 합니다. 즉 매각허부결정을 선고한 날로부터 1주일이내에 항고를 제기하여야 하고, 위 기간을 도과하면 항고는 각하됩니다.     3. 항고의 제기방법   즉시항고장은 매각허부결정을 한 원 집행법원에 제출합니다. 만일 항고장에 항고이유서를 기재하였다면 추가로 항고이유서를 제출하지 않아도 되나, 신법에서는 항고장에 항고이유를 기재하지 아니한 경우에는 항고장을 제출한 날로부터 10일 이내에 항고이유서를 원 집행법원에 제출하여야 합니다.   항고이유서를 제출하지 아니하거나, 항고이유를 대법원 규칙이 정하는 바에 따라 기재하지 않으면 원 집행법원은 즉시항고를 각하하여야 합니다.     4. 항고를 제기할 수 있는 자   매각허부결정에 따라 손해를 볼 수 있는 이해관계인이 즉시항고를 할 수 있습니다. 여기서의 이해관계인은 앞서 언급한 제90조의 이해관계인을 말한다. 만일 이해관계인이 아닌 자가 항고를 하게 되면, 그 항고는 부적법하여 각하됩니다.     5. 매각허가결정에 대한 항고에 있어서 항고보증금의 납부   매각허가결정에 대해 항고하는 자는 그 항고보증으로 매각대금의 10%에 해당하는 금전 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하여야 합니다.   과거 구법사건에서는 채무자, 소유자, 낙찰자만이 항고보증을 납부하였어야 했으나, 이유없는 항고남발로 인한 경매절차의 지연등을 방지하기 위해 항고를 제기하는 모든 이해관계인들이 매각대금의 10%에 해당하는 보증을 제공토록 하는 이 제도가 탄생하게 되었습니다.   만일 소유자와 채무자가 한 항고가 취하, 기각, 각하되면 위 항고보증금은 배당할 금액에 편입되고, 나머지 항고인들이 항고를 하여 취하, 기각, 각하된 때에는 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 연 20%의 이율에 의한 금액을 제외한 나머지 금액만을 돌려주고, 위 지연손해금은 배당할 금액에 포함됩니다.   다만, 경매가 취하되거나 매각절차가 취소된 때에는 항고인은 위 반환받지 못한 항고보증금을 반환받을 수 있습니다.   즉시항고가 받아들여지면 그 확정증명원을 발급받아 집행법원에 제출하면 항고보증금을 회수할 수 있습니다.   네 즉시항고에서   다시한번 체크할 사항은   1. 1주일이내에 원심법원에 2. 항고이유없이 작성해서 제출했다면 10일안에 항고이유서 제출 3. 항고보증금은 허가에 대해서 제공       불허가에 대한 즉시항고시에는 제공하지 않는다 4. 항고 잘못되면 소유자 채무자 항고보증금 몰수 - 어디로? 배당금으로 5. 다른 이해관계인들 항고 잘못되면 낙찰대금에 연 20%(항고기간동안)에 해당하는     지연이자 빼고 나머지 돌려준다   - 이 상 -