돈벌기에는 토지 투자가 좋습니다.

[박대선]

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돈 벌기에는 토지에 투자하는 것이 가장 쉽습니다.

* 아산시 인주역 초역세권 토지의 안내

1. 투자의 3대 원칙

주식이나 부동산, 편드, 채권, 산업재산권 기타 재산에 투자하는 것에는 다음의 3대원칙을 적용하여야 한다는 것입니다.

(1) 안정성(보장성)의 원칙

어떤 것에 투자하더라도 최소한 원금만은 보장되어야 한다는 것이 안정성에 원칙입니다.

(2) 수익성의 원칙

투자를 함에는 수익이 없으면 투자를 해서는 손해를 보게 된다는 원칙입니다.

(3) 환금성

투자한 자산이 투자자가 필요한 경우 즉시 금전화 할 수 있는 원칙입니다.

2. 저금리 시대의 토지 투자의 필요성

(1) 초저금리 시대의 토지의 투자

예금, 적금, 보험 등은 초 저금리 시대이므로 장기 예치하면 할수록 손해가 가중되고, 금용전문가, 은행 고위임원들의 예상에 의하면 앞으로는 고금리 시대는 오지 않을 것이며, 현재의 초저금리 현상은 5년 이상 유지된다고 들 합니다.(미국의 금리인상이 있다하여도 한국은 금리인상은 즉각 인상 되지 않고, 인상되어도 급격하게 앙등하지는 않는다고 합니다.)

증권투자는 고수익을 올릴 수도 있지만 일순간에 원금마저 탕진 할 수 있으므로 전문가가 아닌 일반인의 투자로서는 확실한 방법이 아닙니다.

(2) 토지 투자의 특성

건물, 즉 아파트, 펜션, 사무실, 오피스텔 등은 감각상각에 의한 가격의 인하도 있지만 시세의 등락이 있는 것은 누구나 잘 알고 있는 공지의 사실입니다.

대한민국의 인구밀도는 세계 최대이므로, 국토가 좁은 우리나라의 토지는 어떠한 경우에도 가격이 인하 되는 경우가 없어서 어떤 경우라도 원금은 손해를 보는 일이 없으므로, 위 (1) 투자의 안정성이 확보 되었고, 건물도 마찬가지지만 토지역시 지상에 건물을 건축하거나 토지 자체를 사용, 임대 하여 반드시 수익이 창출되므로 위 (2) 수익성의 원칙이 확보되며, 입지가 좋은 상업지역은 수익성이 높으므로 즉시 위 (3) 환금성도 높다 하겠습니다.

3. 수익성이 높은 토지 투자의 원칙

(1) 신도시 지역(주변포함)의 투자

(2) 개발예정인 역세권지역의 투자

(3) 도로에 접해야 한다.

우리들의 경험에 의하더라도 위 2개 지역의 토지는 개발이 시작되면 가격이 급등하는 것을 누구도 부인하지는 못할 것입니다.

이미 전철, 역등이 개통되어 열차가 운행하는 역 앞 상가지역은 최저 1천만원 이하의 토지는 없다는 것을, 직접 전문 업체에(감정기관, 중개업소)확인 해보면 쉽게 알 수 있다 하겠습니다.

4. 국토개발(도시개발: 역 개발 포함))의 과정

소문	확정	고시	착공	공사	완공
10~20년	3~5년	3년	1년	3년
70% 확실	98%확실	100%확실

도시개발과정은 위 표와 같은데

(1) 소문 : 어느 지역이 개발된다는 소문이 무성한 곳으로 그런 지역은 대부분 국가가 타당성 조사를 하는 기간으로 약 10~20년 소요되며, 향후 도시개발 가능성이 70% 된다고 합니다.

(2) 확정 : 도시계획이 확정 되는 것으로 약 3~5년이 소요되며, 이 경우 도시개발 가능성이 98% 된다고 합니다.

(3) 고시 : 확정된 도시개발계획을 고시하는 절차입니다. 약 1년 소요되며, 향후 도시 개발이 100% 확실합니다.

(4) 착공 : 도시개발 공사(역 공사)를 착공하는 시기로 약 1년 정도 소요된다고 합니다.

(5) 공사 및 완공 : 공사는 착공 후 약 3년 정도 소요 된다고 합니다.

공사 완공이 된 후에는 토지가격이 오를 대로 올라서 매입한다하여도 이익이 별무합니다.

5. 도시개발 지목변경의 모습

도시개발, 역 개발지역이 당초에는 대부분 전, 답, 임야 등으로 시세가 평당 20~40만원에 불과한데, 다음과 같은 절차를 거쳐 도시화하여 상업지역, 주거지역으로 용도전환이 됩니다. 따라서 역 개발지역의 경우 완공되고 주변의 상가지역 분양이 개시되면 평당 1천만원 이상이 되는 것은 지극이 당연한 것이라 할 것입니다,(농촌에서 도시가 되고 그중 상가지역이 되기 때문에)

(1) 위 (3) 고시절차에서 “역세권 지구단위계획구역”이 지정 고시되고

(2) 공사착공 후 1년 정도 되면 도시지역(상업지역, 주거지역)으로 용도전환 됨

6. 충남 아산시 인주면 인주역 예정 지역의 입지

가. 지금까지 인주역 예정지역은 교통이 불편하여 투자가 활성화 되지 못하였으나 인근지역에 황해경제자유구역이 지정되고 인주지역에 복합 관광단지가 개발되는데 그의 지원을 위하여 아래와 같은 교통망이 확충되어 교통의 요충지가 되었습니다.(별첨 NO 1. 대전일보 기사)

(1) 인주역 주변 현대자동차 아산공장 소재(소나타, 그랜저 년간 30만대 생산)

(2) 인주역 주변 100만평의 인주산업단지 소재

(3) 황해경제자유구역 지정

(4) 복합관광단지 조성으로 신시가지 조성(카지노, 나이트, 호텔, 놀이터 등)

(5) 고속복전철 (화성송산~홍성(인주역 경유) 서울까지 40분 남짓 소요

(2015년 5월 22일 착공 2018년 완공(별첨 NO 2. 뉴스프라임 표지 및 내용)

(6) 당진 천안 간 고속도로 인주역 부근 인터체인지 설치(2005 착공 2020 완공)

(7) 제2서해안 고속도로 인주역 부근 인터체인지 설치(2018 착공 2022 완공)

(8) 중국과 배로 5시간 소요, 중국거래의 전초지역

(9) 인주역 전면 서해 바다(전망이 뛰어남)

(상기 각 항 별첨 N0 3 ~3 서해복선전철 예정도).

나. 정부에서는 폭증하는 중국관광객 유치를 취하여 당진항을 국제항으로 개발하여 맞이하되, 이 관광객들이 서울 및 전국 각지로 이동하는 경로가 인주역 고속전철, 제2서해안 고속도로 인주 인터체인지, 당진 간 고속도로 인터체인지입니다.

다. 누구나 잘 알다시피 세계 2위의 경제대국 중국시장이 서해와 접하고 있으므로 당진, 평택과 함께 우리나라 중국과 무역의 교두보가 확실시 되고 고속전철, 2개의 고속도로가 개통된 후에는 분당, 일산, 평촌 보다고 더 활성화된 도시지역이 형성될 것으로 전망되며, 현재 평촌, 분당, 일산의 전철역 부근의 토지는 억대를 호가 하고 있습니다.(평촌, 분당, 일산이 개발고시이전에는 평당 30~40만원에 불과 하였습니다.)

라. 위와 같이 고속전철 인주역이 개통이 되면 현대자동차의 생산량이 50만대로 증산되고, 그에 따라 종업원이 현재보다 60%이상 증가되며, 2개의 고속도로가 완공되면 평촌, 분당 등과 같은 신도시가 형성되는 것은 문외한도 능히 짐작할 수 있는 것이라 할 것입니다.(평촌, 분당 역주변은 평당 1억이상 됩니다.)

7, 역세권의 땅

부동산업계에서는 역세권의 토지를 하늘이 준 땅이라고 합니다.

개발이전에는 대부분 농지로 20~30만원 하던 것이 역이 완공되면 부르는 것이 값이 되기 때문입니다. 그럼으로 역세권이라는 용어까지 발생한 것입니다.

신도시, 역세권지역의 땅 고속도로 개통에 따른 인근도시 등의 개발이 완료되면 그 즉시 10 배로 땅값이 앙등하는 것은 이제는 보편화된 상식입니다.

최근 방송인 강용성변호사(전 국회의원)이 과거 판교에 토지를 2억원에 매입하였는데 현재 44억이 되었다는 것입니다.(별첨 N0 4-1)

역세권의 땅은 도시 개발이 완료가 되고 나면 몇 십배 100배 앙등하는 것은 누구든지 잘 알고 있지만 그 정보를 알지 못하므로 일반인들이 매입을 하지 못하는 것입니다.(별첨 NO. 5 역세권 가격 앙등의 자료)

현 재 전국 역세권내의 토지의 가격을 조사 해보십시오. 평당 1천 5백만원 이하는 없을 것입니다.(밀양역 제외)

8. 역세권 및 신도시 지역의 땅의 투자형태

역세권 및 신도시 지역은 저희 회사와 같은 전문 업체가 정부의 국토개발에 정보를 일찍이 취득하여 도시개발 확정이전에 그 지역 일괄 구매하여, 개발이 고시되면 일반인들에게 매각을 하게 됩니다.(평당 20~30만원에 매입하여 200~300만원에 판매)

그럼으로 착공이후 완공시까지는 매물이 전혀 나오질 않아 거래가 전무합니다.

9. 이 땅의 현황

당사는 소규모 건설회사로서 타인이 의뢰하는 주택, 건물 등을 건축하는 한편 항시 국토개발계획을 면밀히 살펴, 위 개발과정 “소문단계”에서부터 토지 매일여부를 검토 분석하여 최적의 토지를 매입하고, 법원의 경매, 자산관리공사, 국세청, 지방자치단체, 은행 등의 공매와 법원의 경매 등도 면밀하게 분석 검토하여 매입을 하여, 그 매입한 땅에 건물을 건축하여 일반 수요자등에게 매각하거나 토지 그대를 매각하는 사업을 하고 있습니다.

당사는 인주역 앞 약 2200m 지역에 위 도시개발 확정단계이전에 상당량의 토지를 매입하였다가 대부분의 땅을 매각하고, 나머지 땅이 약 146평만 남아 있습니다.(일부 지분 매각 됨) 원래 남아 있는 땅도 원래 1필지 300평인데, 128평, 166평으로 분할하여 그 사이에 도로를 만들어 토지의 이용가치를 높게 하였는데 지금은 약140평만 남게 된 것입니다.

그럼으로 이 토지는 2면이 도로에 접한 최상의 역세권 최적의 입지를 갖춘 땅입니다.

이 땅은 현재 1평당 178만원 입니다.

이 땅이 완공되어 5배 인상되면 1,477,400,000원이 되고, 역 개통되고 시가지가 형성되면 10배인상이 되어 거의 30억이 됩니다.

또 중국거래가 활성화 되고 시가지가 형성이 완료 되면 1억 이상이 호가 되는 것이 우리나라 역세권의 현상입니다.

결코 허황되고 과장 된 것이 아니라 인근 다른 지역 역세권의 땅에 대하여 알아보면 쉽게 답이 나올 것입니다.

이미 신도시도 확정되어 모두 착공이 되었고 고속전철 지역도 거의 확정이 되어 앞으로는 이렇게 황금알 낳는 땅이 쉽게 개발되지 아니하므로 안타까워 설명을 드리는 것입니다.

인주역 인근 땅이 매물이 없어 거래가 전혀 없다가 6월 1일 집안사정으로 급한나머지 평당 3,448,291원에 거래 된 것이 있으므로, 이 땅을 구입하였다가 되팔아도 350만원에 매각할 수 있다 하겠습니다.

자금력이 없는 젊은 층 고객을 위해서 10평, 20평, 30평, 40평, 50평 등 지분으로 매각도 하고 있습니다.

10평(17,800,000원)을 구입하였다가 역이 개통 후(약 5년 후) 매각하면 1억7천만원이 되므로, 이는 고율의 수익을 올리는 “적금”과 같은 것이라고 볼수 도 있습니다,

자녀들에게 선물로도 큰 것이 되는 것이라 할 것입니다

믿지 못하는 분들을 위해서는 5년 후에 5배 이상 가격이 상승하지 않으면 은행대출이자를 가산하여 다시 땅을 환매하겠다는 각서를 작성해 드릴 수 있습니다.

그럼으로 한번 당사의 전문임원의 설명과 현장 답사를 하시면 향후 투자에 도움이 될 것으로 믿어 장황한 안내 말씀을 올리게 되었습니다.

박 대 선 拜上

010-5223-8270

pdsp516@hanmail.net

www.jeunessekorea.net

[남경호]

저런 각서는 실제 법정에 들어섰을때 효력이 발생하지않는다고 보면됩니다 . 나중에 사기죄로 고소했을때 도움이 될순있어도 실제효력은 발생하지않으니 조심하시기바랍니다.

[박대선]

무슨 말씀이십니까
민법 제590조에 의하여 매도인은 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류할 수 있고, 같은 법 591조에 의하면 환매기간은 부동산은 5년 동산은 3년을 넘지 못한다고 라고 명문규정이 있습니다.
초역세권의 땅은 역사 주변의 입지가 좋으면 가격이 앙등하는 사실은 부동산 전문가라면 누구든 잘알고 있는 사실입니다,
직접 조사 해보시기 바랍니다.(병점역은 현재 100배 앙등 했다는 언론 보도도 있었습니다.)
사기죄라도 되는 양 말씀하신 점 심한 말씀인 것 같습니다.