동일 생활권역에서 아파트의 공급 과잉이 부동산 시장에 미치는 파급 효과..[06.1.20 작성.. 3.13 보충]

*** 동일 생활권에서 아파트의 공급 과잉이 부동산 시장에 미치는 파급 효과..   !) 아파트 : 단기곡선에서  가격하락 원인.. 중-장기적 곡선에서는 영향 없음.          ---> 미분양되므로 건설사에서 공급을 중단함.            ---> 아파트 가격이 하락하면 "주택"의 세입자가 아파트의 새로운                  수요자로 발생함.     #..부동산에서 주거공간으로의 신규 수요자 : 30세 전후의 결혼 수요자     ---> 현재및 미래에서도 개인및 자유주의의 팽배 등 으로..  위의 세대는 아파트를 10명 중 8~9명 이상 아파트를 선호할 것인데 반해 아파트가 많은 창원의 경우에도 아파트 대비 주택의 세대별 구성비는 약 6 : 4 정도임.  아파트는 타 주거공간 보다 독립된 공간이 더 보장되고 안전하며.. 우리나라처럼 토지당 인구밀도가 높은 나라에서 유용한 주거공간이기 때문임.       #..주거공간의 수요-공급에서 저출산율은 이혼 증가로인한 단독세대 증가및 독신 세대 증가로 대응될 수 있음.   !!) 단독주택, 연립주택, 점포주택 : 단기-중기-장기곡선에서 가격하락 원인..     ---> 공급 과잉이 해소되어 아파트가격이 다시 많이 상승했을때 다음 순서로       가격이 상승함. 즉 주택(아파트 포함)의 공급 부족이 있을때 상승함.          #..주택의 가치를 상승시키기 위해서는 2층 전-월세의 구조보다는 소유자 세대 홀로형 주택구조로 고급형을 지향하는 것이 좋을 듯하다. 현재처럼 현실의 이익(눈에 보이는 이익이지만, 장기적으로는 건물 가치의 하락 즉 전-월세의 가격 하락으로 손해보는 구조임. ) 즉 2층 안채-바깥채의 전-월세 수입을 위해 건축하는 수익형 부동산 구조를 탈피하여 주인만 거주하는 고급형을 지향하는 것이 중-장기적으로 주택의 가치를 상승시키는 바람직한 모형으로 생각된다.                                    !!!) 오피스텔 (상가와 주거공간의 대체재) : 상가와 마찬가지로 경기가 살아날때, 고려 대상이 될 수 있지만..위와 같이 아파트 시장이 침체기일때는 위의 단독주택과 같음.                   소득이 증가하면 주거공간은 늘어나지만 1인당의 업무시설은 변화없음.               !V) 토 지 : 부동산 시장에서 가장 환금성이 떨어지므로 부동산 경기가 침체되면 거래 단절현상이 나타날 수도 있음.       1) 건설사에서 택지를 공급하기 위해 땅을 매수하지 않기 때문에 땅값이        하락함.                        2) 투자자가 아파트 또는 분양권에 자금이 묶여 있으므로 신규 땅을 매수        하는 사람이 없으므로 땅값이 하락함.(일반적으로 아파트,분양권,주택,        상가 등 으로 돈을 벌어 토지시장에 뛰어듬.)       3) 건설사의 미분양 문제가 건설사및 협력-연관산업에 영향을 미쳐 이곳의       종사자가 실직-월급 하락으로 소비가 위축되어 경기가 좋지 않으므로,       환금성이 떨어지는 토지의 경우에는 거래단절 현상이 나타남. 다시 상승       하기 위해서는 아파트,주택, 상가가 상승한 후 재 상승할 수 있음.                       v) 상가 : 경기와 관련성이 많으므로.. 현재와 같은 정부의 규제 정책에서는       돈이 묶여 소비가 되지 않으므로 상가 시장 역시 일반적으로 좋지 않음.                # 사례 하나.. 89년부터 95년간의 창원 고층 아파트의 엄청난 공급이 동일권역                 부동산 시장에서 파급된 효과 : 마산이 중심(시내)이였던 시절..                         90년대에 마산에서 창원의 고층 아파트로 입주 등..            마산, 창원 등의 주택 전세에 살던 분의 아파트 분양- 매수하여 입주..      마산의 주택, 단독, 빌라, 연립주택의 주인들의 걱정 ~~   ---> 자기 집에 전세 살고 있는 분이 창원의 아파트를 분양-매수하여 입주하는데, 창원의 90년대 이후(특히 89~95년)의 고층아파트의 엄청난 공급(공급과잉)을 걱정하는 우를 범하는 마산 집주인들, 창원의 단독주택 등 집주인들 ~~     ---> 그 당시 마산 집주인(특히), 창원의 단독주택 집주인은 향후 자기집의 가격 상승력이 없을 것이라는 예측 대신 창원의 아파트 공급과잉을 걱정함...    사실 그때 토월 성원 중-대형의 경우, 미분양되었으며.. 입주일이 거의 다되어서 분양이 완료됨과 동시에 가격이 상승하여 97년 말 IMF 전 까지 꾸준히 상승하였음.(97년 말 까지는 32평 기준 약 2배 가까이 상승하였음.)   일부의 사람(반풍수)은 저렇게 공급이 많이 되므로 분명히 가격이 떨어질 것이므로 자기집에 그대로 전세로 살다가   5~6년 후에 집을 사라는 충고 까지...?    그러나 5~6년 후에 집을 사신 분은 1~2년 후(97년) IMF 라는 가격 폭락의 마음 고생을 했으며 다시 못 참고 1998~2001년 집을 파신 분(반풍수 답습)은 설상가상이였든 것입니다.   # 사례 둘.. 2000년 말에서 20005년 말까지의 장유의 엄청난 공급                (약 3만 세대)이 창원의 부동산 시장에 파급된 효과..    2000년 말에서 2005년 말까지의 장유.. "일시(한꺼번)"에 엄청난 공급 (약 3만세대)을 하였으며.. 분양 35평 이하(실평 25.7평) : 2만5000세대..(대동 1~5단지, 부영 e 그린1~8차, 부영 1~20차 ; 약 12년전에 토공에서 신항만및 녹산공단 등을 염두하고공용수용하였기 이의 자금압박으로 부영에 장유 아파트 부지의 약 1/3을 적자 보면서 땅을 매각하였음.---> 엄청난 임대아파트 공급), 대우1~8차 등),  41평이상 : 약 2500세대에 불과.. (단기곡선에서도 창원 30평대 이상은 이로인한 영향이 없었던 이유..)   ====> 장유자체의 가격 상승제동 원인, 창원 22평내외의 고층 아파트 가격하락 원인, 단독주택 가격 하락 원인(오래된 단독주택의 빈집 발생), 오피스텔의 미분양-공가현상-가격하락요인 ...   ** 창원 20평대 내외의 고층아파트의 가격 하락에대한 구체적 분석..   1) 현실적 파급 효과 : 장유 신도시에 2000년 말부터 2005년 말까지의 약 3만세대 공급.. 부영 임대아파트와 분양 아파트의 공급이 창원의 소형평수 소유자들과 주택의 세입자들이 평수를 넓혀 대거 장유로 이동...    2000년 말부터 2005년 말까지 공급된 장유의 전용 25.7평 이하(분양 평수 35평 이하 : 평당 310만원~400만원 이하로 분양)의 엄청난 공급으로인한 창원의 20평(평당 300만~360만원)내외 소유자의 장유로의 "대거 이동(창원의 20평대와 장유의 30평대 아파트의 가격차가 크지 않았으므로 이동할 수 있었음.)"이 부동산 대세 상승장에서도 상승기류에 제동...     ---> 장유의 엄청난 공급은 2005년 말로 끝났음.     즉 수요-공급에의한 20평대의 아파트 가격 하락은 향후 없을 것임.       그리고 부동산 가격이 상승하기 위해서는 수요-공급의 논리적인 "이론"     보다 안판다는 "심리(분위기)"가 지배되는 경우도 많음.     이에반해 창원의 32평 이상(창원의 아파트를 "전세를 주고" 자기에 맞는 평수를 증가하여 이동~)과 저층 아파트의 소유자(소형이더라도 재건축으로 돈이된다는 이유로 전세를 주고 이동~)의 경우에는 장유-진해로 평수를 넓혀 이사하더라도 전세를 주고 이사한 경우가 많음...    이보다 더 중요한 것은 32평이상의 소유자는 보통 40세 이상으로 부동산에대해 어느정도 경험이 있으므로 매도 가격에 합치되지 않으면 팔지 않고 전세를 주고 이사하였으므로 32평이상은 엄청나게 상승하였음. (가더라도 전세를 주고 간 사람이 60% 이상..)                                          2) 잘못된 심리적 파급 효과... 정확한 정보가 없는 이상 8 : 2의 법칙이 성립함. : 고층 아파트의 복도식은 돈이 안된다는 잘못된 인식으로 20평 내외의 아파트를 팔고 장유로 이동하는 잘못을 범한 것.... 매매가와 전세가의 차이가 없으므로 만일 50%의 사람이더라도 전세를 주고 장유의 새아파트로 이사하였다면 현재의 가격은 서울의 강남과 같이 대형대비 약 85% 이상이었을 것을..    * 8 : 2의 법칙 : 인간 사회에서 중-장기적으로 2명은 성공하고                    나머지 8명은 현재의 상황에서 별로 나아짐이 없이 살아간다.     ** 누가 나의 물건을 내가 팔때에 사줄 수 있느냐?에 대한 예측.    [상담사례]이번에 아파트를 한채 사려는데 가격이 너무 올라 차라리                   단독주택을 살까?  아니면 빌라나 연립을 살까요?      강투 반문 :몇년을 보유하려 하십니까?    고객 : 5년 정도 생각합니다.    강투 : 그러면 그 답은 간단합니다.    5년후 어느 주택(단독주택,공동주택중 아파트,빌라,연립)에대한 수요자가 많을까?를 예측하여 알면 간단합니다.   그 예측은 5년 후의 새로운 수요자는 현재 약 24~27세의 젊은이일 것입니다.  5년후 결혼으로 주택을 한채 구입하거나 전세를 할 겁니다. 그 젊은이가 아파트,단독주택,빌라 연립 중에서 어느것을 선택할까요.   당연히 아파트 아닐까요 따라서 가격적인 측면에서, 저평가된 아파트를 선택하는 것이 향후의 기대 수익율에서 가장 좋을 듯합니다.     *** 혹시 본 글에 마음이 상하는 부분이 있더라도 널리 이해 바랍니다... 모든 분 건강하시길 바라며 오늘보다 좋은 내일이 있으시길 바랍니다...