분당 25배 땅 필요한 이유

[박홍균]

수도권 주택나을 해소하기 위해 분당 25배 땅이 필요하다는 발표에 대해 이 카페 회원님의  인상은  대부분 "븅신들, 건설족 배불리기 위해 별짓을 다하네. 아예 지라~ㄹ을 떨어라" 정도의 반응을 보였을 겁니다. 저도 역시 그런 사람 중의 한명입니다.

하지만 조금 냉정을 찾고 조금 자세히 살펴 보기로 하였습니다. 저는 성격상 남이 틀리면 그냥 틀리다고 절대 이야기하지 않습니다. 틀린 이유를 구체적이고 논리적으로 이야기해야 직성이 풀리기 때문입니다.

우리나라의 연도별 가구수는 다음과 같습니다.(통계청 자료입니다.)

연도.. 인구수...가구수
=====================
2000년 4,701만 1451만
2005년 4,814만 1597만
2010년 4,887만 1715만
2015년 4,928만 1819만
2020년 4,933만 1915만
2025년 4,911만 1959만
2030년 4,863만 1987만

2008년 말 우리나라의 총가구수는 1,667만3천 가구로 추정되는데, 오는 2020년에는 1901만 2천 가구, 2030년에는 1,987만1천 가구로 증가할 것으로 예상했습니다. 이 경우, 2020년까지는 234만 가구, 2030년까지는 320만 가구가 더 늘어난다는 이야기가 됩니다.

1기 신도시  분당의 가구수가 9만7천 가구(약 10만 가구)이니까, 234만 가구가 늘어 나려면 대략 24배 이네요.

그런데, 234만 가구는 수도권만 아니라 전국입니다. 수도권만 두고 본다면 이중 2/3정도 되리라 봅니다.(2/3는 제가 상상한 것이고요. 지방은 남고, 수도권은 모자란 지금 상황에서 추측한... 여러분들 각자 판단 하기기 바랍니다.) 그렇다면 분당 25배 땅 필요하다는 이야기가 말도 안되는 터무니없는 소리는 아니라는 이야기입니다. 즉 2/3 정도는 맞다는 이야기입니다.

그런데 이 계산에서 조금 가감되어야하는 부분이 있습니다.

먼저 1기 신도시에 비해 2기 신도시는 1가구당 평수가 점차 늘어나고 있다는 것입니다. 또 쾌적성으로 인해 용적률도 낮아지고 있습니다.(물론 서울에서 멀어지기 때문에 땅이 충분하기 때문이기도 하지요)

이런 요인은 땅이 더 필요하게 하는 요인입니다.

반면 늘어나는 234만 가구는 대부분 1~2인 가구입니다. 또 1~2인 가구는 경제적으로 넓은 아파트에 살 수 있을까 생각해봅니다.

하지만 10년 사이에 1인당 GDP가 늘어나면, 경제적 여유가 많아 넓은 평수를 선호하겠지요.

하여튼 이런 사실 열거하자면 무지 많겠지만... 생략하고요. 각자 계산 해보시기 바랍니다.

가장 재미있는 사실은 현재 2020년까지 전국에서 주택 건설을 위해 개발 중인 땅을  전부 합해보면 분당의 25배는 분명히 넘을 거라는 것입니다.(물론 숫자를 더해보지는 않았지만 거의 확실합니다.) 이런 주장의 근거는 아래 글을 참조하세요.

우리의 상식과 현실이 너무나 다르다는 사실에 허탈감이 느껴지네요.

그리고 위의 글에서 뉴욕보다 서울이 집사기가 어려운 이유는 하나 뿐입니다.

수요에 비해 공급이 모자라기 때문입니다.

뉴욕에 비해 부산이 집사기가 쉬운 이유도 알려 줄까요.

수요에 비해 공급이 많기 때문입니다.

즐거운 하루 되세요.

(참 그리고, 제가 앞의 글에서 "궁극적으로 아파트 공급 과잉 이외에는 아파트 값을 내릴 수 있는 방법이 없다"는 이야기에 대해 출구 전략으로 금리 인상이 답이라고 말씀하시는 분들이 있는데... 금리인상... 답이 되지요. 하지만 일시적입니다. 금리 인상으로 집안사면, 집 안 짓고, 그러면 몇년 후 부매랑으로 날아옵니다. 암걸렸는데, 수술안하고 진통제 맞는 것과 같습니다. 근본 원인을 고쳐야지요.)

7-3. 전국에서 새로 만드는 신도시는 42개

■ 역대 최대의 보상금으로 구입한 땅은...

노무현 정부에서 역대 최대의 보상금으로 구입한 땅은 대부분 신도시를 짓는데 사용됩니다. 신도시란 완전 백지 위에서 개발되는 새로운 도시입니다.

이명박 대통령이나 저 자신을 비롯한 대한민국 국민들은, 어느 누구도 현재 우리나라에서 개발하고 있는 신도시가 몇 개나 되는지 또 얼마나 많은 인구가 들어가는지 모르고 있습니다. 사실 저도 이 자료를 모으면서 이렇게 많은지 깜짝 놀랐습니다.

믿지 않을지도 모르겠지만, 모두 42개의 신도시가 만들어지고 있습니다.
대한민국 역사상 이렇게 많은 신도시가 동시에 지어진 적은 한 번도 없습니다.

분명히 말해 두지만, 뉴타운이나 재개발, 균형촉진지구는 이 42개의 신도시에 들어가지 않습니다. (뉴타운처럼 기존 집을 허물고 다시 짓는 것은 아파트 공급에 별로 영향을 주지 못합니다.) 또 미니신도시라 불리는 택지개발지구도 이 42개의 신도시에 들어가지 않습니다.

아래의 목록은, 현재 대한민국에서 새로 만들어지고 있는 42개 신도시와 신도시에 들어갈 인구입니다.
모두 정부로부터 시행 허가를 얻었거나, 이미 건설되고 있는 도시들입니다. 이중 동탄, 판교, 송도, 양산 신도시는 이미 일부 입주가 시작되었습니다.

■ 2기 신도시(12개) : 총 191만 명

▶ 파주 신도시 : 20만 명
▶ 김포 신도시 : 15만 명
▶ 평택 신도시 : 16만 명
▶ 광교 신도시 : 8만 명
▶ 판교 신도시 : 8만 명
▶ 동탄 신도시 : 12만 명
▶ 송파 신도시 : 12만 명
▶ 검단 신도시 : 23만 명(1,2차 모두 합산)
▶ 양주 신도시 : 14만 명
▶ 동탄 2신도시 : 28만 명
▶ 오산 신도시 : 15만 명(세교 1,2,3지구 모두 포함함)
▶ 일산 2기 신도시 : 20만 명(850만 평)

■ 혁신도시(10개) : 총 31.5만 명(http://innocity.moct.go.kr/)

▶ 전주 혁신도시 : 2만 명
▶ 나주 혁신도시 : 5만 명
▶ 울산 혁신도시 : 2만 명
▶ 부산 강서 혁신도시 : 6만 명
▶ 김천 혁신도시 : 2.5만 명
▶ 진주 혁신도시 : 4만 명
▶ 대구 혁신도시 : 3만 명
▶ 제주 혁신도시 : 0.5만 명
▶ 원주 혁신도시 : 2.5만 명
▶ 음성 혁신도시(중부신도시) : 4만 명

■ 기업도시(6개) : 총 14.7만 명(http://enterprisecity.moct.go.kr/)

▶ 무안 기업도시 : 5.5만 명(2만2000가구, 239만7000㎡)
▶ 무주 기업도시 : 1.2만 명
▶ 충주 기업도시 : 2만 명
▶ 해남 기업도시 : 2만 명
▶ 원주 기업도시 : 2.5만 명
▶ 태안 기업도시 : 1.5만 명

■ 경제자유구역(4개) : 총 133.5만 명

▶ 인천 경제자유구역(송도+영종도+청라) : 25만 명 + 13만 명 + 9만 명 = 47만 명
▶ 광양만 경제자유구역 : 10만 명
▶ 부산 진해 경제자유구역 : 23.5만 명 (http://www.bjfez.go.kr/ 참조)
▶ 새만금 군산 경제자유구역 : 30만 명
▶ 황해 경제자유구역 : 23만 명

경제자유구역은 이 4곳 이외에도 평택·당진, 대구·경북이 있습니다만, 현재 정확한 계획이 나오지 않아 생략합니다.

■ 행정복합도시 및 도청 이전 신도시(4개) : 총 85만 명

▶ 충남 연기 행정복합도시 : 50만 명(http://www.macc.go.kr)
▶ 충남 도청 이전 신도시(홍성신도시) : 10만 명
▶ 전남 도청 이전 신도시(남악신도시) : 15만 명(http://okam.mokpo.go.kr/)
▶ 경북 도청 이전 신도시(안동신도시) : 10만 명(http://newplan.gb.go.kr/)

■ 기타 신도시(6개) : 총 66.5만 명

▶ 부산 정관 신도시 : 9만 명(http://www.jk-ucity.net)
▶ 부산 양산 신도시 : 14만 명
▶ 김해 율하 신도시 : 5만 명
▶ 대전 서남부 신도시: 6.5만 명
▶ 경기도 화성 테마도시(송산그린시티) : 15만 명(http://cafe.naver.com/ssgunbs)
▶ 충남 아산, 탕정 신도시 : 17만 명(http://asan.jugong.co.kr/)

■ 40개 여개 신도시 전체 인구는 520만 명

노태우 정부는 5개의 1기 신도시 건설로 5년간 아파트 값 하락을 이끌었습니다. 2009년 1월 28일자 MBC뉴스에 의하면, 1990년 63%에 머물던 수도권의 주택보급률도 1기 신도시 개발이 끝난 97년에는 82%로 높아졌다고 합니다.

그러면 12개의 2기 신도시를 비롯한 총 42개의 신도시는 몇 년간 아파트 값의 하락을 이끌까요?

위의 42개 신도시 전체 인구를 합쳐보면 520만 명이 됩니다.

일 년에 집이 필요한 인구가 평균 50만 명씩 늘어나던 예전이라면, 신도시 건설이 끝나는 5~6년 후에 인구가 300만여 명 쯤 늘어나 있습니다. 따라서 2~3년만 더 버티면 나머지 빈 집을 모두 채울 수 있었습니다.

하지만 통계청의 발표에 따르면, 우리나라의 인구는 2008년에서 2018년까지 10년 동안 92만 명이 더 늘어 난 이후, 계속 인구가 줄어들게 됩니다. 과연 위의 40 여개 신도시를 모두 채울 인구가 어디서 올까요?

■ 수도권의 택지지구

위의 신도시 이외에도 수도권에는 일종의 미니 신도시에 해당하는 택지지구에 아파트가 들어서고 있습니다.

택지지구는 도시지역의 주택난을 해소하기 위하여 주택건설에 기여하기 위해 대규모 주거 단지를 새로 만들기 위해 토지공사, 주택공사, 수자원공사, 지방자치단체가 조성하는 공공택지를 말합니다.

지구당 약 수천~2만 가구가 들어서고 1~5만 명의 인구가 들어갑니다. 남양주 별내 택지지구와 같은 곳은 인구가 7만 명이 들어가는데, 인구 8만 명이 들어가는 광교 신도시나 판교 신도시와 규모가 비슷합니다.
또, 고양 삼송지구도 6만 명이나 들어갑니다.

현재 수도권에는 수십 개의 택지지구가 지정되어 아파트가 분양 중입니다. 노무현 정부에서 아파트 값 상승을 막기 위해 수많은 택지지구가 지정되었는데, 몇 개 인지 정확한 개수는 누구도 알 수 없습니다.

아래는 2008~2012년 사이에 입주 예정인 수도권의 대표적인 택지지구입니다.

▶ 고양 행신2지구 : 1.5만 명, 5천 가구, 2003년~2008년, 23만 평
▶ 고양 풍동2지구 : 5000가구
▶ 고양 덕이 지구 : 4500가구
▶ 고양 식사지구 : 7300가구
▶ 고양 삼송지구 : 6만 명, 2만1597가구, 2008년~2011년, 510만㎡
▶ 고양 원흥지구 : 128만7천여㎡ 2013년까지 아파트 9천133가구 2만4천286명
▶ *고양 지축지구 : 117만4천여㎡
▶ 군포 부곡지구 : 3000가구, ~2008년, 14만 평
▶ 광명 소하택지지구 : 5400가구, ~2010년, 32만 평
▶ 광명 역세권지구 : 6600가구, ~2010년, 60만 평
▶ 남양주 별내지구 : 7만 명, 2만4000가구, ~2011년, 154만 평
▶ 남양주 진접지구 : 1.2만 가구, 2002년~2008년,62만 평
▶ 부천 여월지구 : 1만 명, 3500가구, 2003년~2008년, 20만 평
▶ *부천 범박지구 : 5000가구
▶ *서울 마곡지구 :
▶ *서울 양천구 신정3지구 : 3,123세대, 14.6만평
▶ 성남 도촌지구 : 1.6만 명, 5400가구, 2003년~2008년, 25만 평
▶ *성남 대장지구 : 6000가구, 2012년 분양
▶ 송파 장지지구 : 5000가구
▶ *수원 흥덕지구 :
▶ 수원 호매실지구 : 4.6만 명, 1.6만 가구, 2007년~2011년, 94만 평
▶ *수원 서천지구 :
▶ 시흥 능곡지구 : 1.5만 명, 6천 가구, 2003년~2008년, 30만 평
▶ 시흥 군자지구 : 4만 명, 2006년~2012년, 150만 평
▶ 안산 신길지구 : 4,700가구, ~2009년, 25만 평
▶ 용인 구성지구 : 1.6만 명, 5200가구, 2001년~2008년, 30만 평
▶ *용인 역북지구 : 3천200가구, 2011년 상반기 분양, 2012년 말 준공
▶ 용인 흥덕지구 : 3만 명, 9000가구, 2004~2009년, 65만 평
▶ 양주 고읍지구 : 8700가구, 45만 평
▶ 의왕 청계지구 : 2천 가구, 2002년~2008년, 10만 평
▶ 인천 논현2지구 : 4.7만 명, 1.6만 가구, 77만 평
▶ *인천 한화지구(한화 에코메트로) : 3.5만 명, 1.2만 가구
▶ *인천 금곡지구 : 5547가구, 2010년 상반기 분양, 2012년 입주
▶ *평택 용이지구 : 20만 평
▶ *하남 풍산지구 : 5800가구, ~2009년, 31만 평
▶ 화성 향남지구 : 3.2만 명, 1.1만 가구, ~2009년, 51만 평
▶ *화성 봉담지구
▶ *2009년 5월 국토부 : 하남 미사(546만㎡, 4만호, 10만4000명), 강남 세곡(94만㎡, 7천호, 1만8860명), 서초 우면(36만3000㎡, 4천호), 고양 원흥(128만7000㎡, 9천호, 2만2600명)
▶ *2009년 7월 서울시 : 보금자리주택 강남구(133만㎡, 9000여 가구), 강동구(94만㎡, 7000여 가구), 구로구(60만㎡, 4000여 가구)

이외에도 용인 신봉지구, 상현지구, 인천 남동지구, 한화지구 등 굵직한 택지지구가 많지만, 위에서 열거한 것만 다 합쳐보아도 20만 여 가구에, 약 55만 명이 살 수 있습니다. (여기에는 지방의 택지지구는 제외하였습니다. 그리고 *는 책을 출판한 이후 발견한 택지지구입니다. 따라서 55만명에 포함되지 않습니다.)

■ 그린벨트 해제하여 40만호 건설

2008년 9월 19일, 세계적인 금융 위기 사태로 한국 경제가 휘청거리자 이명박 대통령은 구국(?)의 결단으로 향후 10년 간 500만 호 건설 계획을 발표합니다. 자세한 내용을 들여다보면 위에서 말한 범주에서 크게 벗어나지 않습니다. 다만 눈여겨 볼 대목이 서울 주변의 그린벨트를 풀어 40만 호를 추가로 짓겠다는 것입니다.

만약 40만 호가 지어 진다면, 최소 80만 명(서민형 주택이라 가구 당 2명 계산)은 살 수 있게 됩니다. 그리고 2008년 말 실질 미분양 아파트 20만 가구를 인구로 환산하면 최소 50만 명(가구 당 2.5명 계산)은 더 살 수 있습니다. 이상을 모두 합쳐보면 아래와 같습니다.

전국 42개 신도시 : 520만 명
수도권 택지지구: 55만 명
그린벨트 40만 가구 : 80만 명
미분양 아파트 20만 가구 : 50만명
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합 계 : 706만 명

즉 현재 추진 중인 것만 완성하더라도 700만명은 들어가 살 주택이 생긴다는 이야기입니다. 그리고 이러한 곳은 기존의 주택을 헐고 새로 짓는 재건축, 재개발, 뉴타운 사업과는 달리 완전히 새로운 곳에서 짓는 주택입니다.

■ 위에서 열거한 아파트들이 시장에 영향을 주려면 몇 년을 기다려야합니다.

2008년부터 본격화된 아파트 값 하락은 2008년 발생한 세계적인 불황에 기인한 바가 큽니다. 2009년 현재, 위에서 이야기한, 700만 명이 들어갈 수 있는 주택들이 현재의 시장에도 영향을 주고 있지만, 주택 시장에 제대로(?) 영향을 주려면 입주할 시기가 되어야 합니다. 1기 신도시의 경우만 하더라도 신도시 입주가 시작된 1991년 부터 조금씩 내리기 시작하여 신도시 입주가 마무리되는 1995년에 가장 많이 내렸습니다.

위에서 말한 신도시는 대부분이 2010년 이후에나 입주가 되기 때문에, 아직은 이러한 물량의 공급 과잉 여파가 시장에 거의 없다고 봐야 합니다. 공급 과잉으로 인한 가격 바닥은 입주가 거의 마무리되는 2016년 경에 도달하지 않을까 생각합니다. 더 정확하게 알려면 연도별 입주 물량을 정확하게 계산 해봐야겠지면, 그러한 데이터를 수집하기에는 역부족입니다. 물론 이후에도 아파트 값이 오르기는 불가능해 보입니다. 인구 감소가 그 원인입니다.

더우기 향후 우리나라에서 늘어나는 가구는 모두 1~2인 가구인데, 지어지는 아파트는 80%이상이 중대형이라는 사실입니다. 정말 끔찍하지 않나요?
지금 중대형 아파트 구입을 생각하시는 분이라면 사태의 추이를 좀 더 살펴보시고 신중히 고려하시기를 바랍니다. 현재의 중대형 아파트 하락 원인이 불황때문이라면 1~2년 후 불황이 끝날 무렵 분양을 받으면 됩니다. 하지만 불황이 끝났을 때에도 미분양이 있다면 절대로 아파트 분양을 받으면 안 됩니다.

공급과잉을 판단하는 가장 좋은 방법은 전세 값입니다. 전세 값이 오르면 수요가 많은 것이고, 전세 값이 내리면 공급 과잉입니다. 그리고 전세 값은 아파트 값에 선행합니다. 지난 수십 년간 전세 값이 오르면 얼마 후 아파트 값이 오르고, 다시 전세 값이 오르면 아파트 값이 오르기를 여러 차례 반복하여 왔습니다.

[궁금답변]

글쓴님의 계산의 오류를 지적합니다.. 기사에서 필요한 택지는 2020년 까지 수도권 489㎢, 지방도시 334㎢ 입니다. 분당 면적(19㎢)으로 계산하면 수도권은 25배, 전국적으로 계산하면 분당의 43.3배가 필요하다는 기사입니다.. 수도권 인구 집중등에 의해 어느정도 택지확보는 필요하지만 (수도권만) 분당의 25배 규모가 필요하다는 보고서는 엉터리 라는 겁니다..