<P>저는 수요공급의 법칙에 대행 맹신하는 사람입니다.</P>
<P>한마디로 수요가 많으면 가격이 오르고, 공급이 모자라도 가격이 오른다는 법칙을 맹신한다는 이야기입니다.</P>
<P> </P>
<P>그런데 일부에서는 주택 보급률과 수요 공급을 연관시키려는 주장에 대해 이야기를 좀 하려고 합니다.</P>
<P> </P>
<P>미국의 2000년 주택보급률이 정확히 얼마인지는 모르겠지만, 100%는 넘었다고 생각합니다.<BR>하지만 200년대 IT버블과 함께, 많은 사람들이 돈을 벌었습니다. 예전에도 이야기했지만, 인터넷을 만드는 데 필요한 라우터를 만드는 시스코라는 회사는 1991년~2000년까지 10년간 10만%의 주식이 올랐습니다. 1천만원 투자했더라면 100억을 벌었다고 제가 이전에 이야기 했습니다. 2000년대 들어와서는 1년에도 이런 수익률을 기록하는 회사들도 많았습니다.</P>
<P>더우기 9.11 사태후 미국 경제가 침체 조짐을 보이자 이자를 낮추었습니다.</P>
<P>사람들의 주머니가 두둑해지자, 또 더 많은 집을, 또 더 큰 집을 사기 시작했습니다.</P>
<P> </P>
<P>주택 보급률이 100%가 넘는다고 집이 더 필요 없으니 안 살거란 생각은 좀 잘못되었다고 생각합니다.</P>
<P>이런 말씀 하는 분들을 보면 10년전 우리 어머니께서 하신 말씀이 생각납니다.</P>
<P> </P>
<P>"애야, 삼성전자는 이제 곧 망하겠다."</P>
<P>"왜요? 어머니?"</P>
<P>"이제는 어떤 집에 가도 모두 TV나 냉장고가 한,두대씩 다 있지 않으냐?"</P>
<P> </P>
<P>어머니는 새로운 냉장고, 새로운 TV가 나오리라고는 생각하지 않으셨고, 더우기 방마다 TV가 있는 시절이 오리라고 생각하지 않았습니다. 또 42인치나 100인치TV가 미래에 출현하리라도 각하지 않으신것입니다. 지금 저는 아침 저녁으로 출퇴근할 때 TV를 들고 다닙니다. DMB말입니다.</P>
<P> </P>
<P>일본인 진즉에 주택 보급률이 100%를 넘었지만, 2005년에는 수많은 수요가 모여들었습니다. 물론 경기가 조금 좋아지면서 돈도 많았지만, 건설업자들이 기존의 동경 시내를 재건축하면서 고층 건물을 짓기 시작하면서(일본은 지진으로 우리나라 처럼 10층 넘는 아파트가 거의 아파트가 없습니다) 서구화된 인테리어로 사람들을 부추겼습니다. 비싼 분양가에도 사람들은 몰려 들었고, 그래서 땅값을 비롯해 일반 주택값도 영향을 주었습니다. "항구에 물이 들어오면 모든 배가 다 뜬다"는 이론처럼 말입니다.</P>
<P> </P>
<P>하지만 일시적일 뿐 오래가지 못했습니다. 일본의 인구가 지금처럼 줄어드는 한 앞으로도 계속 내릴 것입니다. 물론 오르락 내리락하면서 말입니다.(주식과 마찬 가지입니다. 회사 실적이 안 좋아 내리고 있는 주식도 호재가 나오면 조금 오릅니다. 또 다른 주식이 다 오르면 별 이유 없이 같이 오르기도 합니다. 하지만 결국은 회사 실적대로 갑니다.)</P>
<P> </P>
<P>미국도 마찬가지입니다. 더 큰 사실은(이건 대부분 사람들이 모릅니다) 주택 공급입니다. 90년대까지만 하더라도 연간 100~160만 채의 주택이 공급되었지만, 2000대 중반으로 가면서 200만채 이상의 집을 짓기 시작했습니다. 주택 가격이 오르니까 건설족들이 무지하게 집을 지었던 것입니다. 아마도 공급이 이렇게 늘지 않았다면, 서브프라임 사태가 그렇게 혹독하게 오지는 않았거나, 더 늦게 왔을 겁니다.</P>
<P> </P>
<P>간단하게 정리하면,</P>
<P>호경기 --> 주택 수요 급증 --> 주택 가격 상승 --> 주택 공급 과잉 --> 주택 가격 폭락 --> 서브 프라임 사태 --> 불경기</P>
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<P>이런 공식은 사실 제가 만든게 아니고 예전에 유럽에 살았던 아담 스미스라는 분이 만드셨습니다.</P>
<P>그리고 이런 일은 자본주의 경제하에서 반드시 일어나는 일이기 때문에 그리 문제될 것도 없습니다. 다만 폭이 좀 커냐 작으냐 문제입니다. 이런 일이 안벌어지게 하려면 공산주의의 계획경제가 대안입니다만, 이또한 문제가 더 많습니다만, 이글의 주제가 아니라 생략...</P>
<P>그분의 말씀 중에 정말 재미있는 말은 </P>
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<P>"저녁으로 먹는 맛있는 이 고기는 푸줏간에서 왔는데, 푸줏간 주인의 마음이 착해서 그런게 아니다. 푸줏간 주인은 자신의 이익을 위해 이 맛있는 고기를 제공했을 뿐이지, 나를 위해 그런 것은 아니다. 간단히 말하면, 푸줏간 주인의 이기심 때문에 내가 맛있는 저녁을 먹는 것이다."</P>
<P> </P>
<P>푸준간만 그렇겠습니까? 우리가 매일 사용하는 컴퓨터나 휴대폰도 삼성전자의 이건희 회장이 마음이 착해서 그런게 아닙니다. 이건희 회장의 이기심 때문에 우리가 이렇게 편리하게 사는 것입니다.</P>
<P>아파트도 마찬가지이겠지요.</P>
<P> </P>
<P>그런데 고기를 먹으려는 사람이 많을 수록 가격은 오르고, 가격이 오르면 푸줏간 주인은 더 신나 더 멀리까지 가서라도 많은 고기를 팔려고 할테고... 더 많은 사람들이 푸줏간을 차리고, 결국 고기 공급이 많이 되면 고기값은 떨어집니다.</P>
<P> </P>
<P>제가 수단 방법을 가리지 않고라도(건설족들의 이기심을 알면서도) 공급을 늘려야한다는 배경에는 이런 이야기가 있습니다.</P>
<P>아담 스미스라는 분은 이것을 보이지 않는 손이라고 이야기했습니다. 뭐 이 글을 보시는 분들은 다 아는 이야기입니다.</P>
<P> </P>
<P>이야기가 조금 옆으로 갔읍니다만, 우리나라 서울의 주택 보급률이 100%가 넘는다고 하더라도(그저께, 시작...님께서는 서울시내 주택 보급률이 100%가 안된다 하셨고, 케네디언님은 오피스텔과 같은 것을 포함하면 100%가 넘는다고 하셨습니다.) 우리나라 1인당 GDP가 올라가면 더 많은 집을 지어야합니다.</P>
<P> </P>
<P>아직 우리나라에는 극소수를 제외하고는 2집에서 사는 사람이 없습니다. 여기서 2집이라고 하는 것은 주택을 2채 소유하는 것이 아니라, 서울에 1채 주말에 사는 집 한채 이런 집입니다.</P>
<P>하지만 국민 소득이 올라가면 이렇게 2~3채의 집을 가지는 사람이 많습니다. 선진국 사람들처럼 말입니다. 전세계 유명인들을 보면 자신이 사는 곳 이외에도, 파리나 뉴욕에 집을 하나 더 가진 것 보셨을 겁니다. 또 동경에만 하더라도 주중에는 동경 시내에서 주말에는 신도시의 자기 집으로 가는 사람도 여러명 봤습니다. </P>
<P> </P>
<P>그런 시절이 오면 주택 보급률 100%가 문제가 아니라 110%, 120%를 이야기할 겁니다. 그래서 집을 계속 지어야 합니다.</P>
<P>특히 집은 가격의 민감도가 커서 조그마한 수요에도 가격이 크게 흔들립니다.</P>
<P>얼마전 인구 10만의 도시에서 600명이 이주해 왔는데, 집값은 50%가 올랐다는 이야기를 신문에 본적이 있습니다.9제 기억이 틀리지 않는다면 밀양일겁니다)</P>
<P>그 이유는 <A href="http://hkpark.netholdings.co.kr/web/manual/default/manual_view.asp?menu_id=101181&id=1195">http://hkpark.netholdings.co.kr/web/manual/default/manual_view.asp?menu_id=101181&id=1195</A> 에 자세히 설명되어 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>이글을 보시면 알겠지만, 주택은 조그마한 수요 증가에도 가격이 크게 변하는 특징을 가지고 있습니다. 주택이 남아도는 선진국은 말할 필요가 없습니다. 하물며 우리나라처럼 연간 주택이 필요한 인구가 50~60만명 늘어나는 나라에서는 더더우기 방심할 수 없습니다.</P>
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<P>글이 너무 길어져 이만...</P>
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첫댓글사실 주택 보급율에는 그 단어가 내포하고 있는 내용보다 많은 것이 빠져 있긴합니다. 여러번 지적 했던 바와 같이 저 주택 보급율은 소유권 기준으로 산정이 되었기 때문에 다가구나, 오피스텔 같이 여러가구가 살고 있음에도 한가구로 책정된 부분도 있어 실제로 주택 보급율은 더 훨씬 높다라고 할 수도 있구요. 반대로 그런 오피스텔이나, 다가구가 실제 유효한 공급된 주택이냐 라는것에 의문을 가질 필요도 있습니다. 4인가족이 실평수 15평짜리 주차장 없는 다가구 주택에서 전세로 산다면, 돈을 더 모아서 더 넓은 평형으로 수요가 늘수 있습니다. 즉 주택 공급율 100 % 이지만 내재적으로 수요가 억눌러져 있거나, 잠재하고 있다고
볼수도 있네요. 애들이 자꾸만 커가는데, 방2개짜리 15평짜리 주택에서 계속 머물기는 어렵겠죠. 게다가 만약에 차라도 구입하는 날이면, 글쎄요. 주택 수요는 증가할 것입니다. 게다가 소득 수준 향상때문인지, 허례허식인지, 아니면 어쩔 수 없이더라도, 가전제품의 대형화와 살림살이의 크기는 예전에 비해 무척이나 커졌습니다. 오래된 주택의 경우 엤날 세탁기는 들어 갈수 있는데, 요즘 나오는 세탁기는 욕실에 들어 갈 수가 없지요. 신발도 많아져서 신발장도 커져야 하죠. 주방기구도 많아 졌습니다. 수납공간이 더 필요하고, 옷도 예전에는 한 5벌정도로 한해를 지낼수 있는데, 요즘은 옷이 무척이나 많죠. 게다가 자동차,
게다가 자동차, 한국에 자동차가 1000만대가 넘은지 한참 됐죠?.. 거의 가정마다 자동차 한대씩 있는 꼴인데, 주장은 집집마다 마련이 되어 있는지도 봐야 할거구요. 위님께서 말씀하신, 주말용 주택과, 실거주용 주택은 글쎄요. 정말 그렇게 까지 될런지는 모르겠네요. 현제로서는 너무 사치 스럽다는 생각이 드네요. 주말용 주택은 그 필요성이 확 떨어지거든요. 콘도도 있고, 팬션도 있고 해서요. 어쨋든 저 주택 보급율 가지고 공급이 충분하다 부족하다라고 말하기에는 여러가지 함정이 큰것 같습니다. 주택 보급율을 좀더 세분화 할 필요가 있을 것 같습니다. 주택의 형태나 크기 와, 그것이 필요한 수요층과 각각으로 세분화가 필요할듯.
수요공급의 법칙. 100% 동감합니다. 그리고 버블기간에 주택공급이 폭발적으로 증가하여, 결국 공급과다로 가격이 내린다는 말씀. 또한 100% 동감합니다. 실제 미국이 그랬으니까요. 그렇다면, 서울과 수도권에 주택이 많이 보급된다고 해도, 문제는 여전히 남습니다. 뭐.. 한 200% 공급하면 상황이 바뀌겠지만, 그럴일이 있겠습니까? 건설족들이 바보는 아니니...
주택은 명색이 부동산이지만 사실 동산입니다. 유효기간이 아주 긴 소모품이지요. 즉 멸실이 일어나고, 다시 새로 지어야 합니다. 문제는 멸실과 건축 사이에도 사람은 집이 필요 하다는 겁니다. 매년 전체 주택수의 5%씩 멸실이 일어난다고 하면, 5%의 주택에 살던 사람은 집이 다지어 지기 까지, 어딘가에서 살아야 하죠. 그것을 감안한다면 주택 보급율 100%은 적다고 볼 수도 있구요. 또한 주택 보급의 효율성도 좀 따져 볼 필요가 있습니다. 정말 주택이 필요한 곳이 주택이 지어진것인지, 필요한 형태의 주택인지 도 주택 보금율에는 반영되지 않습니다. 하지만, 집값이 대세 하락이라는 것에는 한표 던집니다.
류심조님, 반갑습니다. 그리고 계속 좋은 글 부탁한다고 하셨는데... 그러질 못해 죄송합니다. 출판사와 약속한 책(한자 이야기입니다) 쓰야 하는데, 요즘 집값, 전세값이 수상해 이곳 저곳 돌아다닌다고 글을 하나도 못썼습니다. 당분간 인터네 서핑을 좀 삼가해야 할 것 같네요. 제가 생각해도 제가 인터넷 중독증에 걸린 것 같네요. 다시 볼 때까지 건강히 지내세요.
잘 알다시피 주택은 건설기간이 길므로(우리나라는 특히 단독주택이이 아니고 아파트를 때려 지으므로 더욱 길죠) 단기 공급곡선은 수직이며 장기공급곡선은 우상향이 되겠죠. 따라서 단기간에는 공급이 늘수 없으므로 단기간에 수요가 공급을 넘어서면 균형가격이 변동하여 평소보다 가격변동폭이 커지겠죠. 이런 현상이 나타나면 균형을 맞추려는 노력에 의하여 가격도 오르고 공급도 늘리려는 시도가 생겨서 공급이 늘어난 장기적 시점에는 다시 가격의 변동폭이 적은 균형상태로 되돌아 오겠죠. 따라서 문제는 공급은 단기적으로는 불변일 수 밖에 없는데 수요는 늘 유동적이라 수요,공급의 균형을 맞추기가 쉽지 않죠.,
그런데 이번에는 거꾸로 수요는 불변이거나(수요곡선이 수직인 상태) 매우 완만하게 느는데 공급이 가파르게 늘거나(또는 팔려는 주택이 폭증할 때) 하면 가격이 마구 내려갈 수 밖에 없겠죠. 오를 때야 물론 시차는 있지만 공급을 늘릴 수도 있지만 내린다고 이미 시작한 공사를 무조건 멈출 수도 없고, 팔아야 되는 매물을 무조건 거둬들일 수는 없겠죠. 그래서 폭등은 어떻게든 제어할 수가 있더라도 폭락은 제어하기가 더더욱 어려울수 밖에 없고 그 후유증은 몇 배나 더 큰 것이겠죠.
잘 아시는군요. "호경기 -> 수요증가 ( -> 공급지체 -> ) 가격상승 -> 공급증가"가 순서입니다. 님도 알게 모르게 지적하듯이, 그 시작은 '수요'입니다. 다만 저 도식에 문제가 있는 건, '호경기'를 따져들지 않았다는 것이지요. 경제성장과 소득증가가 수반되는 '호경기'는 당근 올라간 집값을 지탱해줍니다. 반면, 빚 땡겨쓴 '수요증가'는 여지없이 추락이죠! 일본이 잠시잠깐 거품이 낀 것 역시 저금리기조가 유효했지요. 미국 역시 마찬가지구요. 다 아시잖습니까.
한자 책이랑 부동산 책이랑 다른 건데... 박홍균님의 글에 계속 따라다니는 인용부분이 아무래도 어쩌면 자신의 부동산 재테크 책에서 뽑아낸 구절이고, 이 책의 내용에 정당성을 부여하는 논리적 기반으로, 지금 이 곳에서 보이는 박홍균님의 아전인수식 경제학적 지식이 동원되었을 듯하여 지껄인 것입니다. 의도한 내용 맞습니다. 단, 한자 책이랑은 연관 없습니다.
남의 말에는 정작 주의를 기울이지 않고, 줄곧 자신이 쓴 것이거나 읽은 책의 내용을 토대로 마치 그게 최고의 답안인 양 계속 동일한 내용 반복만 하는 이에 대한 공개적이고 노골적인 모욕이라고 봐도 좋습니다. 도대체 제 말만 하는 사람한테, 다른 사람의 주장에 대해 그 가능성을 고민해 보는 흔적도 보이지 않는 사람한테, 이런 모욕행위는 저로서는 그나마 꽤나 참은 것입니다.
얼마전 쓰신 글에서도, 그리고 본문에서도 반복해서 언급하시는 '인구는 줄어도 앞으로 30대 이상의 인구는 2030년까지 년간 50만~60만이 계속해서 늘어나므로 여전히 공급부족'이라는 주장은 수요의 개념을 구매력을 갖춘 유효수요에서 찾는 것이 아닌 머릿수에서 찾는, 다소 당황스러운 주장입니다.
킨들버거는 그의 저서 '광기 패닉 붕괴'에서 16세기 튤립버블부터 시작하여 최근까지의 모든 버블의 형성과 붕괴를 언급, 그 메카니즘을 설명하며 버블을 '급격한 신용(빚)의 증가를 동반하는 급격한 자산가격의 투기적 상승' 으로 정의하는 것 같습니다. 이 말은 곧 돈 꿔주는 넘이 없어 투기적 수요가 발생하지 않는다면 자산가격은 항상 정직한 소득의 함수가 되는 것이며 투기적 버블은 발생하지 않는다는 뜻도 되겠지요.
이러한 점에서 박홍균님께서는 그 효과를 부정하시지만, 금리와 통화 기타 정책수단들이 빚을 내는 일에 많은 영향을 미치므로 집값의 결정요소의 전부는 아니어도 주요한 요소 중 하나이며, 특히 금리부분은 버블이라 표현되는 상황에서는 가장 고려해야 할 요소가 아닐까합니다. 소득이 줄어드는 가운데 보이는 최근의 집값 상승 역시 어김없이 급격한 대출(신용=빚)의 증가를 동반하고 있습니다. 최근 몇년동안 계속되어온 패턴, 전형적인 버블입니다.
박홍균님의 주장처럼 집값 결정은 큰 틀에서 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 그리고 동의하는 바입니다. 하지만 초과수요(공급부족)를 말씀하실 때 수요/공급에 대한 분석과 주장, 예측이 '오직 머릿수만'에서 벗어나, 소득과 구매력, 통화와 금리, 신용(빚)과 버블을 어우르는 좀 더 넓은 시각에서 접근된다면 박흥균님의 수요/공급 주장이 더 빛을 발할 것 같습니다.
내일이 오면 님의 말씀에 한표 던집니다...지금의 폭등은 수요증가 측면보다는 과도한 신용의 확대...즉 과도한 유동성과 주택담보대출에 기인한다고 봅니다. 몰론 뉴타운 재개발등으로 인한 이주수요가 전세값 상승을 부축인 측면도 있다 보지만 그것만을 주요 요인으로 보기엔 문제가 있다 봅니다.
박홍균님 글에서도 무조건공급이 아닌 가구원 분화에 따른 소형공급을 주장하고 계시며큰틀에서 수요와 공급을 금리와 정책은 미시적으로 보고 계십니다. 정부와 기득층, 건설사, 은행은 끊임없이 중산층과 서민 호주머니의 쌈짓돈을 콘크리트에 털어넣기를 바라는지...대학생이 초등학생의 침발린 사탕보고 침흘리는 꼴이란...
박홍균님/경제학원론부터 다시 읽고 공부하시기를 간절히 바랍니다. 그리고 기회가 된다면 소장님 강연에 한 번 와보시면 좋겠습니다. 정말 진심으로 바랍니다. 제가 보기에는 수학의 미적분으로 풀어야 할 문제를 자꾸 산수의 덧셈 뺄셈으로 풀려고 하는 것으로 보입니다. 그런데 더 큰 문제는 산수의 덧셈 뺄셈도 어떻게 하는지 잘 모르는 것 같다는 점입니다. 한국에 하도 엉터리 전문가들이 많고, 주택문제와 관련한 기득권 구조가 강고하고 정책 실패가 거듭되다 보니 님의 주장이 도드라 보이지는 않지만, 제대로 된 경제학적 이해를 가진 사람이 보면 수요 공급 및 가격 메커니즘에 대한 님의 이해부터 매우 부족하다고 생각할 것입니다.
위에 케네디언님.. 아니 선대인님.. 평소 님글을 주의 깊게 보고... 오늘 시간내서 무려 8시간동안 님이 쓰신글 다 읽은 애독자로서... 너무 편견을 가지신게 아닌지요... 박홍균님 의견도 충분이.. 논리에 어긋남이..없다고 봅니다.. 선대인님 물론 잘아시겠죠.. 하지만.. 수요와 공급을 단지.. 토건족을 위한 정책으로 치부하시는 것은..선대인님도 역시..자기만의 생각에 빠져서 딴사람의 말을 듣고자하는 맘이 없는건 아닌지요...?? 물론 이명박정부가.. 잘못하는 것도 많고..선대인님 이 싫어 하는 것 잘알지만.. 박홍균님 말대로.. 공급을 늘리는것이.. 가장 기본이 될것이란 점은 틀림이 없다고 봅니다...
공급을 늘리는 것은 인구증가와 균형이 맞아야 할것이고... 구매수요는 인구증가와 반드시 비례하는 것이 아니라는 것을 간과하고 있는 것은 아닌지? 아무리 인구가 늘고 있다고 하더라도, 그 사람들은 살 돈이 없는데? 도데체가 전세계에서 소득대비 집값이 최고로 비싸고, 선진국의 2배가 넘는다는 말이 나오고 있는 판국에 계속 공급으로 해결된다? 아무리 비싸도? 공급자들은 비싸야 벌고, 따라서 비싸게 받겠다는데, 수요가 따라준다? 한사회가 모두같이 절벽으로 가고 있으면서 떨어지는 순간까지 이유는 모르는 상황.
첫댓글 사실 주택 보급율에는 그 단어가 내포하고 있는 내용보다 많은 것이 빠져 있긴합니다. 여러번 지적 했던 바와 같이 저 주택 보급율은 소유권 기준으로 산정이 되었기 때문에 다가구나, 오피스텔 같이 여러가구가 살고 있음에도 한가구로 책정된 부분도 있어 실제로 주택 보급율은 더 훨씬 높다라고 할 수도 있구요. 반대로 그런 오피스텔이나, 다가구가 실제 유효한 공급된 주택이냐 라는것에 의문을 가질 필요도 있습니다. 4인가족이 실평수 15평짜리 주차장 없는 다가구 주택에서 전세로 산다면, 돈을 더 모아서 더 넓은 평형으로 수요가 늘수 있습니다. 즉 주택 공급율 100 % 이지만 내재적으로 수요가 억눌러져 있거나, 잠재하고 있다고
볼수도 있네요. 애들이 자꾸만 커가는데, 방2개짜리 15평짜리 주택에서 계속 머물기는 어렵겠죠. 게다가 만약에 차라도 구입하는 날이면, 글쎄요. 주택 수요는 증가할 것입니다. 게다가 소득 수준 향상때문인지, 허례허식인지, 아니면 어쩔 수 없이더라도, 가전제품의 대형화와 살림살이의 크기는 예전에 비해 무척이나 커졌습니다. 오래된 주택의 경우 엤날 세탁기는 들어 갈수 있는데, 요즘 나오는 세탁기는 욕실에 들어 갈 수가 없지요. 신발도 많아져서 신발장도 커져야 하죠. 주방기구도 많아 졌습니다. 수납공간이 더 필요하고, 옷도 예전에는 한 5벌정도로 한해를 지낼수 있는데, 요즘은 옷이 무척이나 많죠. 게다가 자동차,
게다가 자동차, 한국에 자동차가 1000만대가 넘은지 한참 됐죠?.. 거의 가정마다 자동차 한대씩 있는 꼴인데, 주장은 집집마다 마련이 되어 있는지도 봐야 할거구요. 위님께서 말씀하신, 주말용 주택과, 실거주용 주택은 글쎄요. 정말 그렇게 까지 될런지는 모르겠네요. 현제로서는 너무 사치 스럽다는 생각이 드네요. 주말용 주택은 그 필요성이 확 떨어지거든요. 콘도도 있고, 팬션도 있고 해서요. 어쨋든 저 주택 보급율 가지고 공급이 충분하다 부족하다라고 말하기에는 여러가지 함정이 큰것 같습니다. 주택 보급율을 좀더 세분화 할 필요가 있을 것 같습니다. 주택의 형태나 크기 와, 그것이 필요한 수요층과 각각으로 세분화가 필요할듯.
삼성 티비는 10년되면 고장 나서 버려야하고 그시점에 아무도 10년된 중고티비 살사람이 없으니 또 버려야하고 결국 새 티비를 살수 밖에 없지요. 그러니 계속 실수요가 창출되지요. 비유가 무리인듯 싶네요.
네 그점도 있네요. TV 도 수명이 다하기 때문에, 다시 새로 사야합니다. 고객이 10년전 가격으로 10년 모델을 새것으로 구입 할 수 없잖아요. 팔지를 않으니, 어쩌면 필요 하지 않더라도, 최신 모델 사게 됩니다.
집은 오래되면 인테리어 새로 하면 되니까 뭐 고급화 어쩌구 저쩌구 때문에 집이 있는데도 추가로 사야한다는건 좀 무리가 있겠죠.
집집마다 공급이 100%가 넘는다고 해서 수요가 없어지는 것이 아니라, 더 좋은 것을 바라는 인간의 욕구는 새로운 수요를 창출한다는 비유입니다...행간에 숨어 있는 의미를 찾아야 하겠네요.
수요공급의 법칙. 100% 동감합니다. 그리고 버블기간에 주택공급이 폭발적으로 증가하여, 결국 공급과다로 가격이 내린다는 말씀. 또한 100% 동감합니다. 실제 미국이 그랬으니까요. 그렇다면, 서울과 수도권에 주택이 많이 보급된다고 해도, 문제는 여전히 남습니다. 뭐.. 한 200% 공급하면 상황이 바뀌겠지만, 그럴일이 있겠습니까? 건설족들이 바보는 아니니...
적자 안나면 200% 공급도 할 사람들이에요.
주택은 명색이 부동산이지만 사실 동산입니다. 유효기간이 아주 긴 소모품이지요. 즉 멸실이 일어나고, 다시 새로 지어야 합니다. 문제는 멸실과 건축 사이에도 사람은 집이 필요 하다는 겁니다. 매년 전체 주택수의 5%씩 멸실이 일어난다고 하면, 5%의 주택에 살던 사람은 집이 다지어 지기 까지, 어딘가에서 살아야 하죠. 그것을 감안한다면 주택 보급율 100%은 적다고 볼 수도 있구요. 또한 주택 보급의 효율성도 좀 따져 볼 필요가 있습니다. 정말 주택이 필요한 곳이 주택이 지어진것인지, 필요한 형태의 주택인지 도 주택 보금율에는 반영되지 않습니다. 하지만, 집값이 대세 하락이라는 것에는 한표 던집니다.
옛날엔 부동산은 정책이다...였는데 박홍균님의 역사기록에 기한 글 영향에 많이 부동산도 수용와공급이 기본인것을 맹신하게된 사람중 한사람입니다. 계속 좋은글 부탁합니다...
류심조님, 반갑습니다. 그리고 계속 좋은 글 부탁한다고 하셨는데... 그러질 못해 죄송합니다. 출판사와 약속한 책(한자 이야기입니다) 쓰야 하는데, 요즘 집값, 전세값이 수상해 이곳 저곳 돌아다닌다고 글을 하나도 못썼습니다. 당분간 인터네 서핑을 좀 삼가해야 할 것 같네요. 제가 생각해도 제가 인터넷 중독증에 걸린 것 같네요. 다시 볼 때까지 건강히 지내세요.
뭐 박홍균님의 주장에 대한 효과는 의심치 않지만, 그렇게 하기엔 이 나라의 경제적 체력이 너무 약해서 항상 공감하지는 못하네요..^^;; 부동산이 TV시장이라면 얼마나 좋겠습니까??^^;; 잘 읽었습니다.
잘 알다시피 주택은 건설기간이 길므로(우리나라는 특히 단독주택이이 아니고 아파트를 때려 지으므로 더욱 길죠) 단기 공급곡선은 수직이며 장기공급곡선은 우상향이 되겠죠. 따라서 단기간에는 공급이 늘수 없으므로 단기간에 수요가 공급을 넘어서면 균형가격이 변동하여 평소보다 가격변동폭이 커지겠죠. 이런 현상이 나타나면 균형을 맞추려는 노력에 의하여 가격도 오르고 공급도 늘리려는 시도가 생겨서 공급이 늘어난 장기적 시점에는 다시 가격의 변동폭이 적은 균형상태로 되돌아 오겠죠. 따라서 문제는 공급은 단기적으로는 불변일 수 밖에 없는데 수요는 늘 유동적이라 수요,공급의 균형을 맞추기가 쉽지 않죠.,
그런데 이번에는 거꾸로 수요는 불변이거나(수요곡선이 수직인 상태) 매우 완만하게 느는데 공급이 가파르게 늘거나(또는 팔려는 주택이 폭증할 때) 하면 가격이 마구 내려갈 수 밖에 없겠죠. 오를 때야 물론 시차는 있지만 공급을 늘릴 수도 있지만 내린다고 이미 시작한 공사를 무조건 멈출 수도 없고, 팔아야 되는 매물을 무조건 거둬들일 수는 없겠죠. 그래서 폭등은 어떻게든 제어할 수가 있더라도 폭락은 제어하기가 더더욱 어려울수 밖에 없고 그 후유증은 몇 배나 더 큰 것이겠죠.
잘 아시는군요. "호경기 -> 수요증가 ( -> 공급지체 -> ) 가격상승 -> 공급증가"가 순서입니다. 님도 알게 모르게 지적하듯이, 그 시작은 '수요'입니다. 다만 저 도식에 문제가 있는 건, '호경기'를 따져들지 않았다는 것이지요. 경제성장과 소득증가가 수반되는 '호경기'는 당근 올라간 집값을 지탱해줍니다. 반면, 빚 땡겨쓴 '수요증가'는 여지없이 추락이죠! 일본이 잠시잠깐 거품이 낀 것 역시 저금리기조가 유효했지요. 미국 역시 마찬가지구요. 다 아시잖습니까.
한자 책 잘 쓰세요.^^ 어째 '경제학적 지식'을 부동산에 접목하는 게 읽을 만한 수준의 책을 만들지 못할 거란 생각이 강하네요.
이건 뭥니? 인신공격은 삼가하시는게 좋을듯...
한자 책이랑 부동산 책이랑 다른 건데... 박홍균님의 글에 계속 따라다니는 인용부분이 아무래도 어쩌면 자신의 부동산 재테크 책에서 뽑아낸 구절이고, 이 책의 내용에 정당성을 부여하는 논리적 기반으로, 지금 이 곳에서 보이는 박홍균님의 아전인수식 경제학적 지식이 동원되었을 듯하여 지껄인 것입니다. 의도한 내용 맞습니다. 단, 한자 책이랑은 연관 없습니다.
남의 말에는 정작 주의를 기울이지 않고, 줄곧 자신이 쓴 것이거나 읽은 책의 내용을 토대로 마치 그게 최고의 답안인 양 계속 동일한 내용 반복만 하는 이에 대한 공개적이고 노골적인 모욕이라고 봐도 좋습니다. 도대체 제 말만 하는 사람한테, 다른 사람의 주장에 대해 그 가능성을 고민해 보는 흔적도 보이지 않는 사람한테, 이런 모욕행위는 저로서는 그나마 꽤나 참은 것입니다.
집값 또한 큰 틀에서는 박홍균님의 말씀처럼 수요와 공급에 의해 결정되겠지만, 주장에서 항상 간과되는 부분이 유효수요인것 같습니다.
얼마전 쓰신 글에서도, 그리고 본문에서도 반복해서 언급하시는 '인구는 줄어도 앞으로 30대 이상의 인구는 2030년까지 년간 50만~60만이 계속해서 늘어나므로 여전히 공급부족'이라는 주장은 수요의 개념을 구매력을 갖춘 유효수요에서 찾는 것이 아닌 머릿수에서 찾는, 다소 당황스러운 주장입니다.
수요측면에서 집값의 향배를 가늠해보려면 30대 이상의 늘어나는 머릿수를 세어보는 것으로 할 것이 아니라, 30대 이상의 소득분포, 구매력을 들여다보는 것이 보다 정확한 방법이 아닐런지요?
킨들버거는 그의 저서 '광기 패닉 붕괴'에서 16세기 튤립버블부터 시작하여 최근까지의 모든 버블의 형성과 붕괴를 언급, 그 메카니즘을 설명하며 버블을 '급격한 신용(빚)의 증가를 동반하는 급격한 자산가격의 투기적 상승' 으로 정의하는 것 같습니다. 이 말은 곧 돈 꿔주는 넘이 없어 투기적 수요가 발생하지 않는다면 자산가격은 항상 정직한 소득의 함수가 되는 것이며 투기적 버블은 발생하지 않는다는 뜻도 되겠지요.
이러한 점에서 박홍균님께서는 그 효과를 부정하시지만, 금리와 통화 기타 정책수단들이 빚을 내는 일에 많은 영향을 미치므로 집값의 결정요소의 전부는 아니어도 주요한 요소 중 하나이며, 특히 금리부분은 버블이라 표현되는 상황에서는 가장 고려해야 할 요소가 아닐까합니다. 소득이 줄어드는 가운데 보이는 최근의 집값 상승 역시 어김없이 급격한 대출(신용=빚)의 증가를 동반하고 있습니다. 최근 몇년동안 계속되어온 패턴, 전형적인 버블입니다.
누군가 집 살 돈을 꿔주지 않는다면 월소득 200만원인 30대 무주택 가장이 아파트의 수요자인가요? 공급부족의 여부를 떠나 현 가격대에서는 절대로 수요자가 될 수 없습니다. 그냥 주거복지혜택을 받아야 할 대상일 뿐입니다.
박홍균님의 주장처럼 집값 결정은 큰 틀에서 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 그리고 동의하는 바입니다. 하지만 초과수요(공급부족)를 말씀하실 때 수요/공급에 대한 분석과 주장, 예측이 '오직 머릿수만'에서 벗어나, 소득과 구매력, 통화와 금리, 신용(빚)과 버블을 어우르는 좀 더 넓은 시각에서 접근된다면 박흥균님의 수요/공급 주장이 더 빛을 발할 것 같습니다.
내일이 오면 님의 말씀에 한표 던집니다...지금의 폭등은 수요증가 측면보다는 과도한 신용의 확대...즉 과도한 유동성과 주택담보대출에 기인한다고 봅니다. 몰론 뉴타운 재개발등으로 인한 이주수요가 전세값 상승을 부축인 측면도 있다 보지만 그것만을 주요 요인으로 보기엔 문제가 있다 봅니다.
박홍균님 글에서도 무조건공급이 아닌 가구원 분화에 따른 소형공급을 주장하고 계시며큰틀에서 수요와 공급을 금리와 정책은 미시적으로 보고 계십니다. 정부와 기득층, 건설사, 은행은 끊임없이 중산층과 서민 호주머니의 쌈짓돈을 콘크리트에 털어넣기를 바라는지...대학생이 초등학생의 침발린 사탕보고 침흘리는 꼴이란...
수요와 공급, 이것이 정답 같습니다.
박홍균님/경제학원론부터 다시 읽고 공부하시기를 간절히 바랍니다. 그리고 기회가 된다면 소장님 강연에 한 번 와보시면 좋겠습니다. 정말 진심으로 바랍니다. 제가 보기에는 수학의 미적분으로 풀어야 할 문제를 자꾸 산수의 덧셈 뺄셈으로 풀려고 하는 것으로 보입니다. 그런데 더 큰 문제는 산수의 덧셈 뺄셈도 어떻게 하는지 잘 모르는 것 같다는 점입니다. 한국에 하도 엉터리 전문가들이 많고, 주택문제와 관련한 기득권 구조가 강고하고 정책 실패가 거듭되다 보니 님의 주장이 도드라 보이지는 않지만, 제대로 된 경제학적 이해를 가진 사람이 보면 수요 공급 및 가격 메커니즘에 대한 님의 이해부터 매우 부족하다고 생각할 것입니다.
위에 케네디언님.. 아니 선대인님.. 평소 님글을 주의 깊게 보고... 오늘 시간내서 무려 8시간동안 님이 쓰신글 다 읽은 애독자로서... 너무 편견을 가지신게 아닌지요... 박홍균님 의견도 충분이.. 논리에 어긋남이..없다고 봅니다.. 선대인님 물론 잘아시겠죠.. 하지만.. 수요와 공급을 단지.. 토건족을 위한 정책으로 치부하시는 것은..선대인님도 역시..자기만의 생각에 빠져서 딴사람의 말을 듣고자하는 맘이 없는건 아닌지요...?? 물론 이명박정부가.. 잘못하는 것도 많고..선대인님 이 싫어 하는 것 잘알지만.. 박홍균님 말대로.. 공급을 늘리는것이.. 가장 기본이 될것이란 점은 틀림이 없다고 봅니다...
공급을 늘리는 것은 인구증가와 균형이 맞아야 할것이고... 구매수요는 인구증가와 반드시 비례하는 것이 아니라는 것을 간과하고 있는 것은 아닌지? 아무리 인구가 늘고 있다고 하더라도, 그 사람들은 살 돈이 없는데? 도데체가 전세계에서 소득대비 집값이 최고로 비싸고, 선진국의 2배가 넘는다는 말이 나오고 있는 판국에 계속 공급으로 해결된다? 아무리 비싸도? 공급자들은 비싸야 벌고, 따라서 비싸게 받겠다는데, 수요가 따라준다? 한사회가 모두같이 절벽으로 가고 있으면서 떨어지는 순간까지 이유는 모르는 상황.