Tax & Law] 은퇴후 상가투자, 세후수익률 따져봤나요

[상가분양]

30년간 직장에서 묵묵히 최선을 다해 일한 이성실 씨(가명).

그는 명퇴금과 퇴직금을 합해 새로운 사업을 구상해 보다가 여의치 않아 조그만 상가 임대업을 해보기로 결심했다. 운용 가능한 자금이 5억원 정도밖에 되지 않아 최근 저금리로 상가 가격이 많이 올라 마음에 드는 물건을 찾기가 상당히 어려웠지만, 다행히 예전부터 알고 지내던 친한 공인중개사의 소개로 9억원짜리 구분상가를 구입할 수 있었다.

본인자금 5억원에 보증금 1억원과 대출 3억원(이자율 3.5%)을 끼고 구입하는 조건이었으며, 취득세 4.6%인 4140만원과 중개수수료 810만원은 기존에 모아두었던 돈으로 충당했다. 현재 음식점을 운영하는 임차인을 승계했는데 임대료가 보증금 1억원에 월 300만원으로 앞으로 공실 없이 임대한다면 자기자본에 대한 세전수익률(대출이자 반영)이 얼마인지 궁금해 세무사를 찾아 상의했다. 소득금액은 월세에서 대출이자를 차감하면 2550만원이고, 이것을 5억4950만원(자기자본 5억원+취득세 4140만원+중개수수료 810만원)으로 나누면 연 4.64%가 된다. 세전수익율을 계산해 보니 수익률이 나쁘지 않다는 확신이 든 이씨는 담당 세무사와 상의한 김에 이 상가와 관련된 세금이 얼마나 나오는지도 물어봤다.

상가 보유 기간 발생하는 세금으로는 종합소득세, 부가가치세(부가세), 재산세 등이 있다. 상가임대료가 연간 3600만원이면, 종합소득세 신고 시 간편장부대상자가 되는데, 간편장부대상자는 간편장부에 의해 신고하는 방법과 추계에 의해 신고하는 것을 선택할 수 있다.

간편장부에 의해 신고하게 되면 연간임대료에서 실제 사용된 필요경비를 차감한 소득금액을 대상으로 소득공제를 차감한 과세표준에 대해 세율이 적용돼 소득세를 부담하게 되는데, 임대사업에 있어서 필요경비로 계상할 수 있는 것은 대출이자, 인건비, 감가상각비, 수선비 등이 있다. 연간 대출이자가 1050만원이므로 임대료의 29%를 넘기 때문에 기준경비율에 의한 신고방법보다 간편장부에 의한 신고가 유리하므로 내년도 종합소득세 신고 시 간편장부에 의해 신고하라는 조언을 받게 됐다.

소득세율 표에 따라 계산한 소득세는 기본 소득공제 150만원과 기본 세액공제 7만원만 반영 시 임대료 3600만원에서 대출이자 필요경비 1050만원을 차감하면 소득금액이 2550만원이 되고, 소득공제 150만원을 차감한 과세표준은 2400만원이 되며, 이 금액에 소득세율을 적용한 산출세액은 252만원이고, 세액공제 7만원 반영 시 소득세는 245만원, 지방소득세는 24만5000원이 된다.

종합소득세와 별도로 부가세가 발생하게 되는데 원론적으로 부가세는 임대인이 아닌 임차인이 부담하는 세금이며, 임대인이 부가세를 징수하여 대신 납부하는 것이다.

부가세 납세의무자는 크게 간이과세자와 일반과세자로 나누는데 둘의 차이는 다음과 같다. 일반과세자는 임대료에 세율 10%가 적용돼 세금을 납부해야 하나, 건물분에 대한 10% 부가세를 환급받을 수 있다는 장점이 있다. 즉, 위의 경우 9억원 상가에 대한 토지가격이 5억원이고, 건물 가격이 4억원(부가세 포함)일 때 3636만3636원(건물분에 포함된 부가세 4억원×10/110)을 돌려받을 수가 있는 것이다.

임대수입 월 300만원에 대해 6개월 단위로 부가세를 신고납부해야 하는데 6개월 단위로 납부해야 할 부가세는 180만원(300만원×10%×6개월)이 된다. 이 부가세는 임차인이 임대인에게 지급해야 하며, 임대인은 세금계산서를 발행해주고 반기 말(6월, 12월)로부터 25일 이내인 부가세 신고 기간에 신고납부하면 된다.

간이과세자는 일반과세자와 달리 1년에 한 번만 신고하면 되는데 연도 말(12월)로부터 25일 이내에 신고하게 된다. 또한 1년 환산기준 공급대가가 2400만원이면 납부의무가 면제되고, 공급대가가 4800만원 이상이면 일반과세자로 전환된다. 1년에 납부할 부가세는 108만원(300만원×12개월×30%(부가가치율)×10%)이 된다.하지만 간이과세자의 경우는 세금계산서를 발행할 수도 없으므로, 임차인이 세금계산서를 받을 수 없어 매입세액 공제를 할 수 없는 단점이 있다.

토지와 건물 소유에 따른 재산세와 다른 소득이 없기 때문에 지역가입자로서 부담해야 되는 건강보험료(소득, 재산, 자동차등을 점수화해서 부과)를 추가로 부담해야 한다. 만일 건강보험료가 월 20만원씩 부과되고, 재산세가 연간 100만원 정도 된다면 상가 투자에 대한 세후수익률은 다음과 같다. 세전수익 2550만원-소득세 및 지방소득세 270만원-건강보험료 20만원×12개월-재산세 100만원=연간 세후수익 1940만원, 연간 세후수익률=1940만원/5억4950만원=3.53%. 상가임대료에 대한 세금 부담이 얼마인지 궁금해서 답답했던 이씨는 상담을 통해 본인의 세후 연간수입이 2000만원 가까이 된다는 사실에 안심하면서, 국민연금 수령액 월 120만원을 합하면 앞으로 노후 걱정은 없겠다는 생각에 만족했다.