신규주택의 분양권 전매제한 ․청약자격 제한과 관련된 투기과열지구, 기존주택의 담보대출 규제와 관련된 투기지역이 11.3대책을 통해 해제된다. 따라서 현재 수도권 투기지역ㆍ투기과열지구로 묶여 있는 지역 중 서울의 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 이른바 강남 3개구를 제외한 나머지 지역은 투기지역ㆍ투기과열지구에서 모두 자유로워지게 됐다.
▶ 수도권 투기과열지구 해제로 분양권 전매시장은 사실상 부활
투기과열지구는 강남 3구를 제외하고 대부분 해제됐다. 투기과열지구에서 해제된 서울특별시 일부, 경기도·인천광역시는 이미 적용 중인 분양권의 전매제한 효력이 없어지고 미분양 주택 등에 대한 전매도 가능해진다. 해제효력은 관보게재일인 11월 7일부터 개시된다.
특히, 1세대 2주택자, 5년 이내 당첨사실이 있는 자, 세대주가 아닌 자(’02.9.5 이후 청약통장가입자에 한함)에게 적용되던 청약 1순위 자격 제한이 사라져, 사실상 재당첨 규제에서도 자유로워진다.
투기과열지구 해제는 분양권 시장의 부활을 뜻한다. 강남 3개구를 제외한 수도권 지역 비상한제 분양권을 중심으로 분양권거래가 다시 생성될 것이기 때문이다. 2003년 5.23대책(소유권이전등기시까지 분양권 전매제한)이후 사실상 조합원분을 제외한 일반분양 물량은 분양권 전매시장이 사라진 것이나 다름없었지만, 비상한제 일반분양 물량에 대한 분양권시장이 이번 조치로 다시 부활되게 됐다.
일례로, 지난 4월 8일 서울 지역 1순위에서 2.89:1~17.61:1로 인기리에 마감된 용산구 용문동 브라운스톤 용산은 분양 7개월만에 전매가 가능해 지는 셈인데, 용산구가 투기과열지구에서 해제되지 않았다면, 예정대로 입주예정인 2010년 8월 등기이후 매매가 가능했을 사업지다.
하지만 분양권전매시장 부활이 분양권 전매시장의 활황을 예고하는 것은 아니다. 분양권 전매시장도 국지적 쏠림현상과 양극화 현상이 극렬할 것이다. 거시경제에 대한 불투명성과 주택시장 침체로 인해 장기적으로 가격회복이 확실한 블루칩 위주의 선별 거래가 이뤄질 테고 오히려 입주적체 현상이나 미분양이 쌓인 지역은 중도금을 보전하려는 수요들로 손절매 현상이나 투매가 나올 수 있다고 본다.
게다가, 2007년 9월부터 이미 분양가상한제와 무주택 세대주에 대한 청약가점제 및 2주택이상자에 대한 1순위 자격 전면 배제 등 강화된 실수요자 중심의 청약제도가 시행되고 있어 무분별하게 분양시장이 과열되지는 않을 것이다.
특히, 판교나 광교신도시 등, 분양가 상한제 적용물량은 투기과열지구 해제와 상관없이 전매규제가 지속되고, 재당첨제한도 존속되기 때문이다.
다만 무이자융자혜택을 줘 중도금 이자부담이 없는 곳이나 랜드마크 지역의 미분양 사업지들은 투기과열지구 해제로 향후 유동성이 좋아지므로 미분양 해소에 다소 도움이 될 것이라 생각된다.
▶ 수도권 투기지역 해제로 실수요자 시장진입 용이해졌지만, 매매시장의 빠른 활성화 한계
투기지역 해제의 효과도 일정부분 기대된다. 투기지역해제로 담보인정비율이 60%까지 완화되고 고가주택에 적용되던 DTI 규제도 풀리게 되면 실수요자의 시장 진입이 용이해 지므로 거래가 끊긴 기존 주택시장은 숨통이 트일 것이기때문이다.
하지만, 금융시장과 거시경제가 불투명한 상황에서는 주택수요가 획기적으로 늘어나기 어렵기 때문에 경기회복이 전제되지 않는 한 매매시장의 빠른 활성화는 기대할 수 없다. 기존주택시장은 자금이 상대적으로 적게 드는 중소형아파트 내지는 고점대비 가격메리트가 있는 저렴한 급급매 위주로 팔려나갈 가능성이 크다.
DTI규제가 사라지면서 자기자본 부담이 줄어든 중대형 갈아타기도 무조건 큰 면적으로 갈아타거나 주택 면적에 초점을 두기 보다는 장기적으로 발전 가능성이 있고 랜드마크가 될 수 있는 급매 위주로 소폭 거래가 회복될 확률이 높다.
자료원: 함영진실장,(주)부동산써브, 부동산연구실(www.serve.co.kr)