## [김형학 법무사]의 토지 수용 절차 칼럼(3) ♣ 토지 수용 절차에서 보상금은?

## [김형학 법무사]의 토지 수용 절차 칼럼(3) ♣ 토지 수용 절차에서 보상금은? [글쓴이 :재개발 재건축 등 정비 사업 시행 지침서 e-book저자 겸 김형학 법무사] ♣  김형학의 생각!! 사람의 삶은 자기 福대로,자기 業대로 살아간단다!! • 사람은 運의 시간표에 따르면~보통 運의 시간표가 3년 단위로 바뀐단다. • 나쁜 運 시간표를 살피고~뇌(생각 등)을 바꾸면많은 도움이 된단다.!! 자~토지 수용에 기한 보상금은~  토지 수용을 당한 토지, 건물, 기타 물건의 소유자들에게 재산상 지대한 영향을 주고 있음에도 불구하고 이를 일반인이 알기 어려워하는 절차이고 분쟁이 많은 절차임에도 불구하고 이에 관한 참고서도 미비한 실정이므로 재개발 재건축 등 정비 사업 시행 지침서e-book에서  그 절차를 발췌하여 小考 해 볼까 합니다. 자~1. 토지 및 물건 등에 대한 보상가격은?   기본 조사를 바탕으로 작성한토지 조서 및 물건 조서를 기초로 하여 「부동산 가격 공시 및 감정 평가 액에 관한 법률」에 의거   공인된 2인의 감정 평가 업자가(토지 면적의 1/2 이상의 토지 소유자와 토지 소유자 과반수 동의를얻은 경우     감정 평가 업자 1인 추가 가능)평가한 금액을 산출 평균한 금액  토지 보상 가격 =(비교 표준지 공시 지가 × 시점 수정 ×지역 요인 × 개별 요인 × 기타 요인) × 토지 면적(㎡) 2. 보상금의 종류와 산정 기준 ⑴ 토지       ① 3개(또는 2개) 감정 평가 기관이공시 기준 일 비교 표준 지          공시 지가를 기준으로 가격 시점 까지의관계 법령에 의한          당해 토지의 이용 계획, 당해 공익 사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의지가 변동 률,          생산자 물가 상승 률  및평가 대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 기타 가격 형성 상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가합니다.  ② 토지 평가는가격 시점에 있어서 의 현실적인 이용 상황과            일반적인 이용 방법에 의한 객관적인 상황을기준으로            일시적인 이용 상황과 토지 소유 자또는 관계 인이 갖는            주관적인 가치나 그 토지 등을 특별한 용도에사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 않는다.      ⑵ 지장 물       ① 건축물 등의 구조, 이용 상태, 면적, 내구 연한,유용성, 이전 가능성 및 이전의 난이도, 기타 가격 형성 상의 모든 요인을 종합적으로 고려하여          평가한 금액으로 보상 액이 결정 되고~          이전이 현저히 곤란하거나 이전 비가 취득 가격을 초과한 경우에는취득 가격으로 평가한 금액으로 보상한다.       ② 수종, 수령, 수량이나 식수 된 면적,그 관리 상태 등          모든 요인을 고려하여 이식으로 인한 손실을 평가한 금액으로 보상한다.  ☞ 임야 상의 소나무 및 잡목 등 자연 수목은토지 보상 액에  포함되므로~이식 보상에서 제외한다.  ⑶  권리 등 기타 보상     ① 광업 권, 어업 권에 대하여는권리 소멸에 따른 보상금을 광업 법과 수산업 법에서 정하는 기준에 따라 토지 보상금과는 별도로 지불한다.     ② 국유지 나 공유지를 적법 하게 개간하였을 때는 그 개간 비를 지불하고, 수확하기 전에 수용한 땅에 심은 농작물이 있는 경우그 작물에 대하여도 보상금을 지불 한다.   ⑷ 영업 보상     ① 사업 인정 고시 일 이전부터 일정한 장소에서는 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는영업으로서 관계 법령에 의한 허가, 면허, 신고 등을 필요로 하는 경우에는          허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업을 본 사업 시행으로 인하여 휴업하는 경우          휴업 기간(원칙;3개월 이내)의 범위 내에서휴업 기간 중의 영업 손실 액과 시설 이전 비 등을 평가한 금액으로보상한다.     ② 폐업 보상의 경우에는         2년 간의 영업이익을 보상하게 되나폐업 보상에 해당 되는 지의 여부는~ 소유자의 폐업 의사에 따라 결정되는 것이 아니고 다음의 요건에 해당 되어야 한다.           ⒜ 다른 장소에 이전하여서는당해 영업을 할 수 없는 경우          ⒝ 다른 장소에서는당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우           ⒞ 주민에게 혐오감을 주는 영업 시설로서다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시, 군, 구의 장이 인정하는 경우 ⑸ 농업 보상     ① 사업 지구 내에 편입된 농지에 대하여 도별 연간 농가 평균 농작물 수입의 2년 분을 영농 손실 액으로 보상한다.     ② 허가 등을 받지 않고 개간한 토지 및 농지가 아닌토지를          불법으로 형질을 변경하여 경작한 토지는 보상 대상이 되지 아니한다.     ③ 농지의 소유자와 실제의 경작 자가 다른 경우로서 농지의 소유자가당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고(협의 불 성립 시 각 50% 지급),          농지의 소유자가당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작 자에게 지급한다.   ☞ 실제 경작 자는사업 인정 고시일, 보상 계획 공고일 당시의 적법 한 경작 자를 의미   ⑹ 축산업 보상       ① 축산업 등은 영업 손실 보상을 준용(휴업 손실 액, 시설 이전 비, 가축 운반 비)하여보상하며,            기준 마리 수 이하인 경우에는 시설 및 가축 이전 비만 지급한다.   ☞기준 마리 수(닭 200마리, 토끼․오리 150마리,개․돼지․염소 20마리, 소 5마리, 사슴 15마리,꿀벌 20 군을 말함) 이상의  가축을 기르는 경우  ☞ 기준 마리 수 미만의 가축을 기르는 경우로서  가축 별 기준 마리 수에 대한실제 사육 마리 수의 비율의 합계가 1 이상인 경우   ⑺ 공익 사업 구역 밖의 보상 (간접 보상)       토지 및 지장 물 등이 직접 공익 사업의 용지에편입은 아니하나, 댐 건설 사업, 택지 조성 사업, 공업 용지 조성 사업, 신 도시 개발 사업 등으로 대상 물건이 본래의 기능을 다할 수 없게 되는 경우에는 그 소유자 등이 입은 손실을 보상한다. ⑻  이주 대책       ① 공익 사업의 시행에 따라주거 용 건축물을 제공하여생활의 기반을 상실한 자에게 종전의 생활 상태를 완성으로 회복 시키면서 동시에 인간 다운 생활을 보장하여 주기 위해마련한 제도이다.       ② 통상 이주 대책 대상자를 일정 기준에 따라 이주 자택 지 공급, 주택 특별 공급,이주 정착 금 지급 등 3 가지 방법으로 구하여 시행한다. ☞ 자세한 것은재개발 재건축 등 정비사업시행 지침서e-book 중토지 수용 편에서 참고하시기 바랍니다.                                    [글쓴이 :재개발 재건축 등 정비 사업 시행 지침서 e-book저자 겸 김형학 법무사]